Quando un'opera edilizia è stata realizzata in difformità dal titolo e tocca anche le strutture portanti dell'edificio (un tramezzo che è diventato muro, un solaio spostato, una tettoia ancorata alla facciata, un soppalco in cemento), regolarizzarla a Roma significa coordinare due binari distinti: la sanatoria edilizia presso lo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (SUET) di Roma Capitale e gli adempimenti sismici verso il Genio Civile della Regione Lazio. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con Legge 105/2024) ha riscritto le regole con il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001, introducendo una procedura di accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Ma quando entrano in gioco le strutture, la pratica si complica: capire chi fa cosa, in quale ordine e con quali documenti è il punto in cui un errore costa tempo, denaro e — nei casi peggiori — il diniego.
Questa guida spiega, alla data del 2026, come funziona la sanatoria strutturale a Roma: cosa dice l'art. 36-bis, l'iter sul portale SUET, il ruolo del Genio Civile regionale, i documenti necessari, i costi fissi e le sanzioni previsti dalla legge (senza inventare parcelle), gli errori più frequenti e come uno studio tecnico può seguire l'intera pratica.
Cos'è e quando serve
La sanatoria strutturale è la regolarizzazione di un'opera abusiva — o difforme dal titolo — che ha interessato le parti strutturali dell'edificio: fondazioni, pilastri, travi, solai, murature portanti, scale, coperture con funzione statica. Non parliamo quindi della semplice tinteggiatura o dello spostamento di una porta interna, ma di interventi che possono incidere sulla sicurezza statica e sismica del fabbricato.
Lo strumento principale, dopo il Salva Casa, è l'accertamento di conformità dell'art. 36-bis del DPR 380/2001. Questa norma si applica agli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, e alle variazioni essenziali, quando l'opera è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. È la cosiddetta doppia conformità asimmetrica: il principio cardine introdotto dal Salva Casa, che alleggerisce la vecchia "doppia conformità" piena dell'accertamento di conformità ex art. 36 (che invece resta per le difformità totali e gli abusi più gravi).
Quando serve la sanatoria strutturale, in concreto:
- Hai realizzato un soppalco, un solaio, una scala interna o una struttura in cemento/acciaio senza il titolo necessario o in difformità.
- Vuoi vendere casa con un abuso edilizio che coinvolge le strutture e il notaio chiede la regolarizzazione.
- Devi ottenere il certificato di agibilità e manca la conformità statica.
- Hai ereditato un immobile con opere mai dichiarate: vedi la nostra guida sull'abuso edilizio ereditato.
- Vuoi sanare una veranda o una tettoia ancorata alla struttura dell'edificio.
Attenzione a non confondere la sanatoria con le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis: se lo scostamento è minimo (in genere entro il 2% delle misure autorizzate, con percentuali maggiori per le opere ante 24 maggio 2024) non serve alcuna sanatoria, basta una dichiarazione del tecnico. Le regole di dettaglio sono nella guida dedicata alle tolleranze costruttive e stato legittimo. Superare una tolleranza non basta per accedere all'art. 36-bis: occorre che la difformità rientri nel suo ambito e rispetti i requisiti di conformità. Anche per le tolleranze vanno verificati gli adempimenti sismici previsti dalla legge.
L'iter a Roma (SUET ed eventuale Genio Civile)
A Roma la sanatoria edilizia passa obbligatoriamente dallo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (SUET) di Roma Capitale. Dal 16 maggio 2016 CIL e CILA viaggiano solo in via telematica; dal 1° aprile 2022 anche SCIA e permesso di costruire (e relative sanatorie) devono essere redatti e trasmessi esclusivamente tramite SUET. La carta è stata eliminata: il tecnico abilitato deve essere accreditato ai servizi telematici di Roma Capitale per poter depositare la pratica.
L'iter tipico di una sanatoria strutturale a Roma si articola così.
1. Verifica dello stato legittimo. Prima di tutto si ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile: titoli edilizi storici, planimetrie catastali, visura catastale. È il passaggio che decide se l'opera è sanabile e con quale strumento.
2. Domanda di accertamento di conformità (art. 36-bis) sul SUET. Il tecnico predispone la pratica con asseverazione della doppia conformità asimmetrica e la deposita telematicamente. L'ufficio comunale competente ha 45 giorni per pronunciarsi sulla domanda di permesso in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis; per la SCIA in sanatoria il termine di controllo è di 30 giorni. Valgono i presupposti e le eccezioni del comma 6. Gli adempimenti sismici e strutturali richiesti restano distinti.
3. Adempimenti sismici verso il Genio Civile della Regione Lazio. Qui entra il binario strutturale. In zona sismica chiunque esegua costruzioni, riparazioni o sopraelevazioni deve rapportarsi al competente Ufficio del Genio Civile regionale ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento regionale Lazio n. 26/2020. Il territorio di Roma Capitale è suddiviso per Municipio: i Municipi IV, V, VI, VII, VIII e IX ricadono in zona sismica 2B (sismicità media); i Municipi I, II, III, X, XI, XII, XIII, XIV e XV in zona 3A (sismicità bassa), con l'eccezione dell'isola amministrativa del Municipio XV, in zona 3B (DGR Lazio n. 571/2019). Va sempre verificata la zona dell'immobile prima di impostare l'iter col Genio Civile. L'art. 22, comma 7, della L.R. Lazio 15/2008 distingue l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale dai controlli sulle difformità di minore rilevanza o prive di rilevanza, con l'eccezione prevista per le zone a bassa sismicità. L'attestazione del tecnico riguarda le norme tecniche vigenti all'epoca dei lavori e deve essere accompagnata dagli atti e dalla documentazione richiesti: non basta sempre una semplice dichiarazione. Occorre verificare la classificazione dell'opera, la zona sismica e la procedura regionale applicabile, anche quando il Comune prescrive interventi di sicurezza.
4. Aggiornamento catastale. Chiusa la sanatoria, se l'opera ha modificato la consistenza o la distribuzione interna in modo catastalmente rilevante, si aggiorna il catasto con DOCFA ed esatta rappresentazione grafica e modifica della planimetria catastale.
Un coordinamento importante: l'aspetto edilizio-amministrativo (SUET) e quello sismico-strutturale (Genio Civile) hanno regole, termini e responsabilità diversi. Una sanatoria di manutenzione straordinaria o di cambio di destinazione d'uso che tocca le strutture non si chiude finché entrambi i binari non sono allineati.
I documenti
La documentazione varia con il tipo di opera e di vincolo, ma il nucleo per una sanatoria strutturale a Roma comprende di norma:
| Documento | A cosa serve |
|---|---|
| Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso, SCIA) | Ricostruzione dello stato legittimo |
| Visura e planimetria catastale aggiornate | Confronto stato di fatto / stato autorizzato |
| Relazione tecnica e asseverazione di conformità (art. 36-bis) | Attestazione doppia conformità asimmetrica |
| Elaborati grafici stato attuale / autorizzato / sovrapposto | Individuazione delle difformità |
| Documentazione fotografica | Riscontro dell'opera realizzata |
| Attestazione asseverata sulle opere strutturali (data, normativa, rilevanza) | Adempimento verso il Genio Civile Lazio |
| Relazione di calcolo / collaudo statico (se richiesti) | Verifica sicurezza statica e sismica |
| Eventuale richiesta di compatibilità paesaggistica | Aree vincolate |
| Ricevute di pagamento (oblazione, bolli, diritti) | Procedibilità della domanda |
In molti casi serve anche la verifica del certificato di conformità urbanistica e, in fase di compravendita, il certificato di destinazione urbanistica. La perizia immobiliare è utile per stimare l'aumento di valore venale su cui si calcola, in alcuni casi, la sanzione.
Costi fissi e sanzioni (solo importi istituzionali)
I costi della sanatoria strutturale si dividono in importi fissi di legge/istituzionali (certi) e parcella professionale (variabile, da preventivare). Qui riportiamo solo i primi.
Oblazione dell'art. 36-bis (DPR 380/2001):
| Tipo di intervento | Oblazione di legge |
|---|---|
| Parziale difformità da permesso / variazione essenziale | Doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20% (senza aumento se l'opera è conforme sia all'epoca sia alla domanda) |
| Stessi casi, ma intervento gratuito per legge | Importo pari a quello previsto dall'art. 16 TUE, con lo stesso aumento del 20% |
| Opere senza o in difformità da SCIA | Doppio dell'aumento del valore venale, da 1.032 € a 10.328 € |
| Stessi casi, con l'opera conforme sia all'epoca della realizzazione sia alla data della domanda | Da 516 € a 5.164 € |
A questi si aggiungono i bolli (imposta di bollo, importo fisso di legge) e gli eventuali diritti di istruttoria/segreteria del SUET, determinati dalle tariffe di Roma Capitale (la pagina istituzionale del servizio rinvia alle voci "tempi e costi"). Per gli adempimenti sismici, il Genio Civile regionale applica i propri diritti previsti dal Regolamento Lazio n. 26/2020.
Importante: la parcella del tecnico (rilievo, elaborati, relazioni, calcoli, deposito) non è un importo fisso: varia caso per caso in funzione della complessità. Non pubblichiamo tariffe forfettarie; il preventivo è gratuito. Diffida di chi promette "sanatorie a prezzo fisso" senza aver visto l'immobile.
Per inquadrare le sanzioni nelle altre procedure di sanatoria, vedi anche la sanzione per SCIA in sanatoria.
Errori comuni
- Confondere art. 36 e art. 36-bis. Le difformità totali e gli abusi gravi restano sotto l'art. 36 con doppia conformità piena; solo le parziali difformità e le variazioni essenziali godono della doppia conformità asimmetrica dell'art. 36-bis. Scegliere la norma sbagliata porta al diniego.
- Ignorare il binario sismico. Pensare che basti la pratica SUET. Per le opere strutturali in zona sismica gli adempimenti verso il Genio Civile Lazio sono autonomi e obbligatori: dimenticarli lascia l'immobile non in regola anche dopo la sanatoria edilizia.
- Confondere attestazione del tecnico e conclusione del procedimento sismico. Per l'art. 22, comma 7, della L.R. 15/2008 occorre verificare se serva l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale oppure il controllo previsto per le opere di minore rilevanza o prive di rilevanza; una dichiarazione del tecnico non sostituisce automaticamente questi passaggi.
- Saltare la verifica dello stato legittimo. Sanare senza prima ricostruire titoli, catasto e stato legittimo è la causa più frequente di pratiche bocciate.
- Sottovalutare le tolleranze. Trattare come abuso ciò che rientra nelle tolleranze costruttive (o viceversa) genera sanzioni o sanatorie inutili.
- Scegliere il titolo sbagliato per opere nuove. CILA, SCIA e permesso di costruire hanno ambiti diversi; sanare con lo strumento errato è frequente quanto rifare la pratica.
- Non aggiornare il catasto a sanatoria chiusa. La regolarità edilizia senza l'allineamento catastale (DOCFA), quando dovuto, lascia l'immobile incoerente per la vendita.
Come ti aiutiamo
Il nostro studio tecnico di geometra a Roma segue la sanatoria strutturale dall'inizio alla fine, su entrambi i binari:
- Sopralluogo e verifica di fattibilità: ricostruzione dello stato legittimo, confronto con catasto e titoli, valutazione se l'opera rientra nell'art. 36-bis o richiede altro strumento.
- Rilievo e progetto: elaborati stato attuale/autorizzato/sovrapposto, relazioni e asseverazioni.
- Deposito telematico su SUET Roma Capitale (accreditamento e gestione della pratica fino alla definizione del procedimento o alla formazione del titolo nei casi previsti dall'art. 36-bis, tenendo conto di eventuali integrazioni e degli atti presupposti).
- Adempimenti sismici verso il Genio Civile della Regione Lazio: attestazioni, relazioni e — quando necessari — calcoli e collaudi.
- Aggiornamento catastale (DOCFA, planimetria) a sanatoria conclusa, se dovuto.
- Coordinamento con notaio e parti in caso di compravendita o successione.
Ogni intervento è seguito con l'obiettivo dell'accuratezza: niente promesse a scatola chiusa, niente importi inventati. Richiedi un preventivo gratuito e valutiamo insieme la strada corretta per il tuo immobile.
FAQ
Qual è la differenza tra art. 36 e art. 36-bis per la sanatoria?
L'art. 36 del DPR 380/2001 riguarda gli abusi più gravi (assenza di titolo, totale difformità, variazioni essenziali in casi specifici) e richiede la doppia conformità piena: l'opera deve essere conforme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, si applica alle parziali difformità e a determinate variazioni essenziali, con la doppia conformità asimmetrica: conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento della realizzazione. Approfondisci nell'accertamento di conformità.
Per una sanatoria strutturale a Roma serve sempre il Genio Civile?
Roma è suddivisa nelle sottozone sismiche 2B, 3A e 3B: i Municipi IV-IX sono in 2B; I-III e X-XV in 3A, salvo l'isola amministrativa del XV, in 3B (DGR Lazio 571/2019). Va verificata la zona dell'immobile. Gli adempimenti si verificano secondo l'art. 22, comma 7, della L.R. 15/2008, che distingue autorizzazione regionale e controlli sulle opere di minore rilevanza o prive di rilevanza, con l'eccezione prevista per le zone a bassa sismicità. Non basta presumere che una semplice attestazione del tecnico chiuda il procedimento.
Esiste l'autorizzazione sismica in sanatoria?
La pratica edilizia non sostituisce quella sismica. Per le sanatorie considerate dall'art. 22, comma 7, della L.R. 15/2008 si verifica se occorra l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale o il controllo per opere di minore rilevanza o prive di rilevanza, tenendo conto dell'eccezione per le zone a bassa sismicità e degli atti richiesti a conclusione del procedimento.
Quanto costa la sanatoria con l'art. 36-bis?
I criteri di legge sono certi: per il permesso in sanatoria (parziali difformità dal permesso e variazioni essenziali) l'oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione (o, se l'intervento è gratuito per legge, un importo pari al contributo dell'art. 16), aumentato del 20% salvo doppia conformità piena; per la SCIA in sanatoria è pari al doppio dell'aumento di valore venale delle opere eseguite senza SCIA o in difformità da essa (da 1.032 a 10.328 €, da 516 a 5.164 € se già conformi), più bolli e diritti SUET/Genio Civile. La parcella tecnica, invece, varia caso per caso: la determiniamo solo dopo aver visto l'immobile, con preventivo gratuito.
Quanto dura la procedura di accertamento di conformità sul SUET?
L'ufficio comunale competente si pronuncia entro 45 giorni sulla domanda di permesso in sanatoria dell'art. 36-bis; per la SCIA in sanatoria il termine di controllo è di 30 giorni, salve le interruzioni e sospensioni previste dal comma 6.
Posso sanare un soppalco o un solaio realizzati senza titolo?
Dipende dalla conformità. Se il soppalco/solaio rispetta la disciplina urbanistica attuale ed era conforme alla disciplina edilizia all'epoca della realizzazione, e si tratta di parziale difformità o variazione essenziale, può rientrare nell'art. 36-bis con i relativi adempimenti strutturali. Se invece configura un abuso totale o non è conforme, la strada è diversa (art. 36 o non sanabilità). La verifica dello stato legittimo è il primo passo indispensabile.
Il passo successivo
Una sanatoria strutturale chiusa bene sblocca due strade: il rogito (per chi vende: stato legittimo e APE pronti) e il cantiere (per chi resta: stima i costi della ristrutturazione in 2 minuti — all'esecuzione pensano le nostre imprese partner, noi coordiniamo tecnica e pratiche).
Contenuto aggiornato al 2026 sulla base del DPR 380/2001 come modificato dal DL 69/2024 (Salva Casa) convertito con L. 105/2024, della normativa della Regione Lazio e delle procedure del SUET di Roma Capitale. Le regole possono cambiare e ogni situazione va verificata per il caso specifico: questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una valutazione tecnica. Per un'analisi del tuo immobile richiedi un preventivo gratuito.
Fonti ufficiali: