Permesso di costruire a Roma
Il permesso di costruire (PdC) è il titolo edilizio richiesto per gli interventi di maggiore trasformazione urbanistica ed edilizia. Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica a Roma e provincia, dalla verifica di fattibilità urbanistica al deposito allo Sportello Unico per l'Edilizia.
Di seguito trovi una guida pratica con iter, documenti, costi e tempi, aggiornata al 2026.
Cos'è il permesso di costruire e a cosa serve
È il titolo abilitativo rilasciato dal Comune per gli interventi che incidono in modo significativo sul territorio. Secondo l'art. 10 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) sono subordinati a permesso di costruire:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia "pesante", cioè quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifica di volumetria, prospetti o sagoma (per gli immobili vincolati), oppure, nelle zone omogenee A (centri storici), con mutamento della destinazione d'uso.
Le Regioni possono stabilire quali ulteriori interventi e quali mutamenti d'uso siano soggetti a permesso di costruire anziché a SCIA edilizia. Per gli interventi più leggeri si utilizzano invece titoli diversi, come edilizia libera, CILA o SCIA.
Se hai un dubbio su quale titolo serva al tuo intervento, possiamo verificarlo prima di avviare la pratica.
Il permesso di costruire ha alcune caratteristiche tipiche:
- è trasferibile insieme all'immobile o al fondo cui si riferisce (sia per atto tra vivi sia per successione);
- è irrevocabile, ma può essere annullato dal Comune in autotutela;
- è normalmente oneroso (vedi sezione "Costi");
- non pregiudica i diritti dei terzi.
Chi lo richiede e chi lo rilascia
Può richiederlo il proprietario o chiunque abbia titolo per farlo, in particolare:
- i titolari di diritti reali di godimento (per esempio usufrutto o superficie);
- il titolare di una servitù, limitatamente alle relative opere;
- il conduttore con un contratto che consente interventi edilizi.
La domanda va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune, corredata dal titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali e dalla documentazione necessaria. Il rilascio compete al dirigente o al responsabile dello sportello unico.
Il progettista abilitato che firma il progetto assevera la conformità dell'intervento agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore.
Documenti necessari
La documentazione varia in base al tipo di intervento, ma in linea generale per una pratica di permesso di costruire a Roma servono:
- modulo unificato nazionale di richiesta del permesso di costruire (modello standardizzato in vigore dal 2017);
- titolo di legittimazione sull'immobile (atto di proprietà, contratto, ecc.);
- elaborati progettuali firmati da tecnico abilitato (stato di fatto, progetto, comparativo);
- relazione tecnica con asseverazione di conformità urbanistica ed edilizia;
- documentazione catastale: visura e planimetria catastale aggiornate;
- eventuali pareri e nulla osta di altri enti (paesaggistico, Soprintendenza, ASL, Vigili del Fuoco, Genio Civile) quando l'immobile è soggetto a vincoli;
- documentazione energetica e impiantistica ove prevista, ad esempio la relazione tecnica legge 10.
Quando l'immobile non è perfettamente regolare, prima del permesso può rendersi necessaria una verifica di conformità: in questi casi possiamo intervenire con un certificato di conformità urbanistica o, in caso di difformità, valutare un accertamento di conformità.
Iter e tempi di rilascio
Il procedimento è disciplinato dall'art. 20 del D.P.R. 380/2001:
- lo Sportello Unico comunica entro 10 giorni il nominativo del responsabile del procedimento;
- entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile cura l'istruttoria e formula una proposta di provvedimento (il termine è raddoppiato per progetti particolarmente complessi);
- il termine di 60 giorni può essere interrotto una sola volta, entro i primi 30 giorni, per una motivata richiesta di integrazione documentale;
- il provvedimento finale è adottato dal dirigente entro 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento.
Decorsi inutilmente i termini, sulla domanda si forma il silenzio-assenso, salvo che l'immobile sia soggetto a vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali: in questi casi si applica la disciplina della conferenza di servizi (legge 241/1990).
Per gli interventi richiesti in alternativa alla SCIA (art. 22, comma 7), il termine per il rilascio è di 75 giorni dalla presentazione della domanda.
Inizio e fine lavori, proroghe e decadenza
L'art. 15 del D.P.R. 380/2001 fissa i termini di efficacia del permesso:
| Termine | Durata massima |
|---|---|
| Inizio lavori | entro 1 anno dal rilascio del permesso |
| Fine lavori | entro 3 anni dall'inizio dei lavori |
Prima della scadenza si può chiedere una proroga, motivata da una delle seguenti circostanze:
- fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare;
- la particolare entità o complessità dell'opera;
- difficoltà tecnico-esecutive emerse dopo l'inizio dei lavori.
La proroga è comunque concessa se i lavori non sono potuti iniziare o proseguire per iniziative della Pubblica Amministrazione o dell'Autorità giudiziaria poi rivelatesi infondate.
Scaduti i termini, il permesso decade per la parte non eseguita: per completare le opere occorre un nuovo titolo (un nuovo permesso o, se l'intervento lo consente, una SCIA).
Costi e tempi
Il permesso di costruire è oneroso: oltre alle spese tecniche, prevede il contributo di costruzione (art. 16 D.P.R. 380/2001), articolato in due voci.
| Voce | Cosa comprende | Come si determina |
|---|---|---|
| Oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) | compartecipazione alle opere pubbliche connesse all'intervento (strade, fognature, scuole, verde, ecc.) | tabelle parametriche regionali, recepite dal Consiglio comunale e aggiornate periodicamente |
| Costo di costruzione | quota commisurata al costo dell'opera | quota dal 5% al 20% del costo, stabilita dalle Regioni in base a tipologia, destinazione e ubicazione |
Sono previsti casi di riduzione o esonero dal contributo (art. 17), ad esempio per:
- l'edilizia abitativa convenzionata;
- gli interventi in zona agricola;
- le opere pubbliche o di interesse generale;
- gli impianti relativi a fonti rinnovabili e al risparmio energetico.
Per gli interventi di densificazione e riuso di immobili dismessi, inoltre, il contributo è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto alla nuova costruzione.
Oltre al contributo, vanno considerati:
- i diritti di istruttoria e di segreteria comunali, generalmente commisurati alla superficie interessata dall'intervento;
- gli eventuali costi accessori (deposito della pratica strutturale al Genio Civile, aggiornamento catastale, marche da bollo);
- il costo dei professionisti (geometra, architetto, ingegnere), che varia in base alla complessità del progetto e all'eventuale obbligo di direzione lavori e coordinamento della sicurezza in cantiere;
- il costo dell'impresa (materiali e manodopera) per l'esecuzione delle opere.
Gli importi di diritti, oneri e tariffe sono fissati da delibere e tabelle comunali e regionali soggette ad aggiornamento periodico, e dipendono dalla superficie, dalla zona e dal tipo di intervento. Per questo non indichiamo cifre fisse: ogni intervento è diverso. Contattaci per un preventivo gratuito con la stima puntuale di costi e tempi del tuo progetto.
Bonus edilizi 2026
Gli interventi che richiedono il permesso di costruire possono, a determinate condizioni, accedere alle detrazioni fiscali per il recupero edilizio. Nel 2026 la detrazione "bonus ristrutturazioni" è pari al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, da recuperare in 10 rate annuali in dichiarazione dei redditi (limite di spesa 96.000 € per unità immobiliare).
Lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati aboliti per la generalità degli interventi dal D.L. 11/2023: la via ordinaria è oggi la detrazione in dichiarazione. Per gli adempimenti energetici resta la pratica ENEA.
La materia fiscale è soggetta a continui aggiornamenti normativi: verifichiamo caso per caso la spettanza e le condizioni.
Permesso di costruire in deroga
L'art. 14 disciplina il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, rilasciato per edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del Consiglio Comunale e nel rispetto del Codice dei Beni Culturali e delle altre normative di settore.
La deroga può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche in aree industriali dismesse, è ammessa inoltre la deroga alle destinazioni d'uso, purché non aumenti la superficie coperta.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio di geometra a Roma segue la pratica di permesso di costruire dall'inizio alla fine:
- verifica preliminare di fattibilità urbanistica e catastale dell'immobile;
- progettazione e redazione degli elaborati (vedi anche progettazione);
- calcolo del contributo di costruzione e dei diritti dovuti;
- deposito allo Sportello Unico del Comune di Roma e gestione dei rapporti con gli uffici;
- acquisizione di pareri e nulla osta degli enti coinvolti;
- assistenza per direzione lavori, sicurezza e adempimenti fino al certificato di agibilità.
Per i lavori di ristrutturazione vera e propria collaboriamo con i partner di roma-ristruttura.it. La modulistica ufficiale e le informazioni sul procedimento sono consultabili anche sul sito istituzionale di Roma Capitale e su Normattiva per il testo del D.P.R. 380/2001.
Domande frequenti
Quando serve il permesso di costruire e non la SCIA o la CILA?
Serve per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia "pesante" (art. 10 D.P.R. 380/2001). Per gli interventi minori si usano CILA, SCIA o edilizia libera. La verifica del titolo corretto va fatta caso per caso sull'immobile e sullo strumento urbanistico.
Quanto costa il permesso di costruire a Roma?
Il costo dipende dal contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione + quota dal 5% al 20% del costo di costruzione), dai diritti comunali, dalle spese accessorie e dalla parcella dei professionisti. Tutti questi importi variano in base a superficie, zona e tipo di intervento. Per una cifra precisa contattaci per un preventivo gratuito.
Quanto tempo occorre per ottenerlo?
L'iter ordinario prevede 60 giorni per l'istruttoria (raddoppiabili per opere complesse) più 30 giorni per il provvedimento finale; in caso di interventi in alternativa alla SCIA il termine è di 75 giorni. I tempi effettivi dipendono dalla completezza della pratica e dagli eventuali pareri di altri enti.
Quanto dura il permesso di costruire?
I lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio e concludersi entro 3 anni dall'inizio. Prima della scadenza è possibile chiedere una proroga per motivi oggettivi; diversamente il permesso decade per la parte non eseguita.
Posso usufruire dei bonus edilizi?
Sì, a determinate condizioni. Nel 2026 il bonus ristrutturazioni è al 50% per l'abitazione principale e al 36% per gli altri immobili, fruibile come detrazione in dichiarazione; sconto in fattura e cessione del credito sono aboliti per la generalità degli interventi. La spettanza va valutata sul singolo progetto.
Contattaci per un preventivo gratuito
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