Il permesso di costruire (PdC) è il titolo edilizio richiesto per gli interventi di maggiore trasformazione urbanistica ed edilizia. Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica a Roma e provincia, dalla verifica di fattibilità urbanistica al deposito allo Sportello Unico per l'Edilizia.
Di seguito trovi una guida pratica con iter, documenti, costi e tempi, aggiornata al 2026.
Cos'è il permesso di costruire e a cosa serve
È il titolo abilitativo rilasciato dal Comune per gli interventi che incidono in modo significativo sul territorio. Secondo l'art. 10 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) sono subordinati a permesso di costruire:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia "pesante" (art. 10, comma 1, lettera c), cioè quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente nei casi indicati dalla norma: modifiche della volumetria complessiva; mutamenti della destinazione d'uso negli immobili delle zone omogenee A (centri storici); modifiche di sagoma, volumetria o prospetti di immobili tutelati. Sono comprese anche le specifiche demolizioni e ricostruzioni, o i ripristini di edifici crollati o demoliti, in aree tutelate dagli artt. 136, comma 1, lettere c e d, e 142 del D.Lgs. 42/2004, quando ricorrono le modifiche (di sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche planivolumetriche e tipologiche) o gli incrementi di volumetria previsti dall'articolo. La classificazione si verifica sul progetto e sui vincoli effettivi.
Le Regioni possono stabilire quali ulteriori interventi e quali mutamenti d'uso siano soggetti a permesso di costruire anziché a SCIA edilizia. Per gli interventi più leggeri si utilizzano invece titoli diversi, come edilizia libera, CILA o SCIA.
Se hai un dubbio su quale titolo serva al tuo intervento, possiamo verificarlo prima di avviare la pratica.
Il permesso di costruire ha alcune caratteristiche tipiche:
- è trasferibile insieme all'immobile o al fondo cui si riferisce (sia per atto tra vivi sia per successione);
- è irrevocabile, ma può essere annullato dal Comune in autotutela;
- è normalmente oneroso (vedi sezione "Costi");
- non pregiudica i diritti dei terzi.
Chi lo richiede e chi lo rilascia
Può richiederlo il proprietario o chiunque abbia titolo per farlo, in particolare:
- i titolari di diritti reali di godimento (per esempio usufrutto o superficie);
- il titolare di una servitù, limitatamente alle relative opere;
- il conduttore con un contratto che consente interventi edilizi.
La domanda va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune, corredata dal titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali e dalla documentazione necessaria. A Roma, dal 1° aprile 2022, le nuove domande si redigono e si trasmettono tramite SUET, con le sottoscrizioni richieste dalla procedura (fanno eccezione le domande per i Piani di Zona ex L. 167/1962, che si inviano via PEC al Dipartimento). Il rilascio compete al dirigente o al responsabile dello sportello unico.
Il progettista abilitato che firma il progetto assevera la conformità dell'intervento agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore.
Quando è obbligatorio il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è obbligatorio per tre tipi di intervento, elencati dall'art. 10 del D.P.R. 380/2001. Sono la nuova costruzione, compreso l'ampliamento di un edificio fuori dalla sua sagoma, la ristrutturazione urbanistica e la ristrutturazione edilizia "pesante" descritta sopra. Per gli altri lavori bastano, secondo il caso, edilizia libera, CILA o SCIA.
A Roma, prima di scegliere la pratica, verifichiamo la zona del PRG di Roma e gli eventuali vincoli. Nelle zone omogenee A (centri storici) e sugli immobili tutelati, infatti, la legge chiede il permesso anche per interventi che altrove non lo richiedono.
Per alcuni di questi interventi la legge ammette, in alternativa, la SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 D.P.R. 380/2001). Vale per la ristrutturazione "pesante". Per le nuove costruzioni e la ristrutturazione urbanistica vale quando un piano attuativo ne fissa già volumi, sagome e caratteristiche costruttive; per le sole nuove costruzioni anche quando lo fa direttamente il PRG. Va depositata almeno 30 giorni prima dell'inizio dei lavori.
Salva Casa e permesso di costruire. Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha cambiato regole che contano anche per chi chiede un permesso: lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis), le tolleranze costruttive (art. 34-bis) e il cambio di destinazione d'uso (art. 23-ter). Ha introdotto anche la sanatoria delle parziali difformità (art. 36-bis): con questa procedura, sulla domanda di permesso di costruire in sanatoria il Comune ha 45 giorni per pronunciarsi, trascorsi i quali la domanda si intende accolta. Il termine si interrompe o si sospende nei casi previsti dal comma 6. Restano necessari i requisiti di legge e il pagamento dell'oblazione. Le novità sono riassunte nella guida al decreto Salva Casa.
Documenti necessari
La documentazione varia in base al tipo di intervento, ma in linea generale per una pratica di permesso di costruire a Roma servono:
- modulo unificato nazionale di richiesta del permesso di costruire (modello standardizzato in vigore dal 2017);
- titolo di legittimazione sull'immobile (atto di proprietà, contratto, ecc.);
- elaborati progettuali firmati da tecnico abilitato (stato di fatto, progetto, comparativo);
- relazione tecnica con asseverazione di conformità urbanistica ed edilizia;
- documentazione catastale: visura e planimetria catastale aggiornate;
- eventuali pareri e nulla osta di altri enti (paesaggistico, Soprintendenza, ASL, Vigili del Fuoco, Genio Civile) quando l'immobile è soggetto a vincoli;
- documentazione energetica e impiantistica ove prevista, ad esempio la relazione tecnica legge 10.
Quando l'immobile non è perfettamente regolare, prima del permesso può rendersi necessaria una verifica di conformità: in questi casi possiamo intervenire con un certificato di conformità urbanistica o, in caso di difformità, valutare un accertamento di conformità.
Iter e tempi di rilascio
Il procedimento è disciplinato dall'art. 20 del D.P.R. 380/2001:
- lo Sportello Unico comunica entro 10 giorni il nominativo del responsabile del procedimento;
- entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile cura l'istruttoria e formula una proposta di provvedimento (il termine è raddoppiato per progetti particolarmente complessi);
- il termine di 60 giorni può essere interrotto una sola volta, entro i primi 30 giorni, per una motivata richiesta di integrazione documentale;
- il provvedimento finale è adottato dal dirigente entro 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento.
Decorsi inutilmente i termini, sulla domanda si forma il silenzio-assenso (art. 20, comma 8). Fa eccezione l'immobile soggetto a vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali: in questi casi si applica la disciplina della conferenza di servizi (legge 241/1990). Se però per lo stesso intervento le autorizzazioni e i nulla osta necessari sono già stati acquisiti e sono ancora validi, il silenzio-assenso si forma comunque.
Per gli interventi richiesti in alternativa alla SCIA (art. 22, comma 7), il termine per il rilascio è di 75 giorni dalla presentazione della domanda.
Inizio e fine lavori, proroghe e decadenza
L'art. 15 del D.P.R. 380/2001 fissa i termini di efficacia del permesso:
| Termine | Durata massima |
|---|---|
| Inizio lavori | entro 1 anno dal rilascio del permesso |
| Fine lavori | entro 3 anni dall'inizio dei lavori |
Prima della scadenza si può chiedere una proroga, motivata da una delle seguenti circostanze:
- fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare;
- la particolare entità o complessità dell'opera;
- difficoltà tecnico-esecutive emerse dopo l'inizio dei lavori.
La proroga è comunque concessa se i lavori non sono potuti iniziare o proseguire per iniziative della Pubblica Amministrazione o dell'Autorità giudiziaria poi rivelatesi infondate.
Scaduti i termini, il permesso decade per la parte non eseguita: per completare le opere occorre un nuovo titolo (un nuovo permesso o, se l'intervento lo consente, una SCIA).
C'è una proroga per il permesso di costruire nel 2026?
Proroga straordinaria 2026. Per i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, l'art. 9, comma 2-bis del D.L. 200/2025 (convertito dalla legge 27 febbraio 2026, n. 26) ha esteso a 48 mesi complessivi la proroga straordinaria dei termini di inizio e fine lavori — introdotta nel 2022 per l'emergenza caro-materiali e più volte prorogata. È una misura distinta da quella "per motivi oggettivi" vista sopra: si applica ope legis ai titoli con quella scadenza, ma non è automatica — va comunicata al Comune prima della scadenza dei termini originari — e resta esclusa se il titolo è incompatibile con nuovi strumenti urbanistici o vincoli paesaggistici/culturali sopravvenuti.
Quanto costa il permesso di costruire a Roma nel 2026?
A Roma il permesso di costruire costa la somma di tre voci principali, più eventuali costi accessori come le marche da bollo. La prima sono i diritti di istruttoria del SUET, da 465,24 a 1.161,24 € secondo la superficie. La seconda è il contributo di costruzione, che dipende da superficie, destinazione, zona e tipo di intervento. La terza è l'onorario dei tecnici, da concordare con un preventivo.
I diritti di istruttoria li fissa Roma Capitale (DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026) e si pagano con pagoPA sul SUET. Gli importi della tabella comprendono già il rimborso S.S.N. di 1,24 €.
| Superficie lorda dell'intervento | Diritti di istruttoria SUET |
|---|---|
| fino a 200 mq | 465,24 € |
| oltre 200 e fino a 500 mq | 697,24 € |
| oltre 500 e fino a 1.000 mq | 929,24 € |
| oltre 1.000 mq | 1.161,24 € |
Il contributo di costruzione si versa al Comune ed è formato da due quote (art. 16 D.P.R. 380/2001). Gli oneri di urbanizzazione si pagano al rilascio del permesso e, su richiesta, si possono rateizzare. La quota sul costo di costruzione si paga in corso d'opera, entro 60 giorni dalla fine dei lavori. Non esiste una cifra valida per tutti: l'importo si calcola sul progetto. Per una prima stima puoi usare Facilitus; come si calcolano gli oneri lo spieghiamo nella guida agli oneri di urbanizzazione a Roma.
Costi e tempi
Il permesso di costruire è oneroso: oltre alle spese tecniche, prevede il contributo di costruzione (art. 16 D.P.R. 380/2001), articolato in due voci.
| Voce | Cosa comprende | Come si determina |
|---|---|---|
| Oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) | compartecipazione alle opere pubbliche connesse all'intervento (strade, fognature, scuole, verde, ecc.) | tabelle parametriche regionali, recepite dal Consiglio comunale e aggiornate periodicamente |
| Costo di costruzione | quota commisurata al costo dell'opera | quota dal 5% al 20% del costo, stabilita dalle Regioni in base a tipologia, destinazione e ubicazione |
Sono previsti casi di riduzione o esonero dal contributo (art. 17), ad esempio per:
- l'edilizia abitativa convenzionata;
- gli interventi in zona agricola;
- le opere pubbliche o di interesse generale;
- gli impianti relativi a fonti rinnovabili e al risparmio energetico.
Per diversi interventi, tra cui rigenerazione urbana, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica, ristrutturazione e recupero di immobili dismessi, il contributo è inoltre ridotto di almeno il 20% rispetto alle tabelle regionali; il Comune può deliberare riduzioni maggiori, fino all'esenzione (art. 17, comma 4-bis).
Oltre al contributo, vanno considerati:
- i diritti di istruttoria e di segreteria comunali, generalmente commisurati alla superficie interessata dall'intervento;
- gli eventuali costi accessori (deposito della pratica strutturale al Genio Civile, aggiornamento catastale, marche da bollo);
- il costo dei professionisti (geometra, architetto, ingegnere), che varia in base alla complessità del progetto e all'eventuale obbligo di direzione lavori e coordinamento della sicurezza in cantiere;
- il costo dell'impresa (materiali e manodopera) per l'esecuzione delle opere.
Gli importi di diritti, oneri e tariffe sono fissati da delibere e tabelle comunali e regionali soggette ad aggiornamento periodico, e dipendono dalla superficie, dalla zona e dal tipo di intervento. I diritti SUET in vigore sono nella tabella qui sopra; il contributo di costruzione si calcola invece sul singolo progetto. Contattaci per un preventivo gratuito con la stima puntuale di costi e tempi del tuo progetto.
È possibile un permesso di costruire gratuito?
Sì, ma solo nei casi in cui l'art. 17 del D.P.R. 380/2001 esclude il contributo di costruzione. Per chi ha una casa, il caso da conoscere è la ristrutturazione, o l'ampliamento fino al 20%, di un edificio unifamiliare. L'esonero riguarda solo il contributo: diritti di istruttoria e onorario dei tecnici restano a parte.
Gli altri casi di esonero sono quelli dell'elenco qui sopra (zona agricola, opere pubbliche o di interesse generale, fonti rinnovabili e risparmio energetico), a cui si aggiungono gli interventi realizzati in attuazione di norme o provvedimenti emanati dopo pubbliche calamità. Per l'edilizia convenzionata, invece, il contributo non si azzera: si riduce ai soli oneri di urbanizzazione.
Bonus edilizi 2026
Gli interventi che richiedono il permesso di costruire possono, a determinate condizioni, accedere alle detrazioni fiscali per il recupero edilizio. Nel 2026 la detrazione "bonus ristrutturazioni" è pari al 50% sull'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e al 36% negli altri casi, da recuperare in 10 rate annuali in dichiarazione dei redditi (limite di spesa 96.000 € per unità immobiliare).
Lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati aboliti per la generalità degli interventi dal D.L. 11/2023: la via ordinaria è oggi la detrazione in dichiarazione. Per gli adempimenti energetici resta la pratica ENEA.
La materia fiscale è soggetta a continui aggiornamenti normativi: verifichiamo caso per caso la spettanza e le condizioni.
Permesso di costruire in deroga
L'art. 14 disciplina il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, rilasciato per edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del Consiglio Comunale e nel rispetto del Codice dei Beni Culturali e delle altre normative di settore.
La deroga può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche in aree industriali dismesse, è ammessa inoltre la deroga alle destinazioni d'uso, purché non aumenti la superficie coperta.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio di geometra a Roma segue la pratica di permesso di costruire dall'inizio alla fine:
- verifica preliminare di fattibilità urbanistica e catastale dell'immobile;
- progettazione e redazione degli elaborati (vedi anche progettazione);
- calcolo del contributo di costruzione e dei diritti dovuti;
- deposito allo Sportello Unico del Comune di Roma e gestione dei rapporti con gli uffici;
- acquisizione di pareri e nulla osta degli enti coinvolti;
- assistenza per direzione lavori, sicurezza e adempimenti fino al certificato di agibilità.
Per i lavori veri e propri coordiniamo computo, capitolato e direzione lavori affidando l'esecuzione a imprese partner selezionate: vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma. La modulistica ufficiale e le informazioni sul procedimento sono consultabili anche sul sito istituzionale di Roma Capitale e su Normattiva per il testo del D.P.R. 380/2001.
Per una prima stima del contributo di costruzione (a Roma il costo di costruzione è 529,73 €/mq) e degli oneri puoi usare gratis il calcolatore urbanistico Facilitus, che mostra i passaggi e le fonti del calcolo.
Domande frequenti
Quando serve il permesso di costruire e non la SCIA o la CILA?
Serve per gli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia "pesante" (art. 10 D.P.R. 380/2001). Per gli interventi minori si usano CILA, SCIA o edilizia libera. La verifica del titolo corretto va fatta caso per caso sull'immobile e sullo strumento urbanistico.
Quanto costa il permesso di costruire a Roma?
Il costo dipende dal contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione + quota dal 5% al 20% del costo di costruzione), dai diritti comunali, dalle spese accessorie e dalla parcella dei professionisti. Tutti questi importi variano in base a superficie, zona e tipo di intervento. Per una cifra precisa contattaci per un preventivo gratuito.
Quanto tempo occorre per ottenerlo?
L'iter ordinario prevede 60 giorni per l'istruttoria (raddoppiabili per opere complesse) più 30 giorni per il provvedimento finale; in caso di interventi in alternativa alla SCIA il termine è di 75 giorni. I tempi effettivi dipendono dalla completezza della pratica e dagli eventuali pareri di altri enti.
Quanto dura il permesso di costruire?
I lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio e concludersi entro 3 anni dall'inizio. Prima della scadenza è possibile chiedere una proroga per motivi oggettivi (art. 15 D.P.R. 380/2001); diversamente il permesso decade per la parte non eseguita. Per i titoli rilasciati entro il 31/12/2025 vale inoltre la proroga straordinaria a 48 mesi introdotta dalla legge 26/2026 (Milleproroghe), da richiedere con comunicazione al Comune prima della scadenza.
Posso usufruire dei bonus edilizi?
Sì, a determinate condizioni. Nel 2026 il bonus ristrutturazioni è al 50% per l'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e al 36% negli altri casi, fruibile come detrazione in dichiarazione; sconto in fattura e cessione del credito sono aboliti per la generalità degli interventi. La spettanza va valutata sul singolo progetto.
Contattaci per un preventivo gratuito
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