Il permesso di costruire è un titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di riferimento e necessario per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia. Di seguito, la guida riepilogativa sul “Permesso di costruire”, imprescindibile per ogni professionista che abbia a che fare con i temi legati alla contrattualistica immobiliare.
1. Cos’è il permesso di costruire, chi lo richiede e chi lo rilascia
In base all’art.10 TUE, sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia “pesante” “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”
Le Regioni stabiliscono quali mutamenti d’uso, con o senza opere, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività, e possono anche stabilire quali ulteriori interventi sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.
Titolato a chiedere il P.d.c. (art.11) è il proprietario o chiunque abbia titolo per richiederlo.
Il permesso di costruire:
- è un atto trasferibile unitamente all’unità immobiliare o al fondo a cui è relato, sia per atto inter vivos che mortis causa,
- è irrevocabile (ma può essere annullato in via di autotutela),
- è normalmente oneroso.
La sua ulteriore caratteristica è di non comportare limitazione dei diritti dei terzi.
Competente al rilascio (art.13) è il dirigente o il responsabile dello sportello unico o, in caso di esercizio di poteri sostitutivi, l’organo individuato dall’amministrazione regionale.
2. Termini per inizio e fine lavori
Nel P.d.c. (art.15) sono indicati il termine entro il quale deve essere dato avvio ai lavori ed il termine entro
il quale questi devono concludersi, fermo rimanendo che il primo termine non può essere superiore ad un anno, il secondo, invece, a tre anni. L’interessato, prima della scadenza di detti termini, può richiedere, una
proroga per motivi oggettivi (o, se si tratta di lavori realizzandi da una P.A., anche per motivi di programmazione finanziaria). La proroga deve “comunque” essere accordata se lo stop ai lavori è intervenuto per iniziative della P.A. (in genere) o dell’a.g. rivelatesi infondate.
Scaduti detti termini, il P.d.c. decade e, per il completamento delle opere non realizzate, dovrà essere richiesto ed ottenuto un nuovo titolo o presentata una SCIA
3. Presupposti per il rilascio
I presupposti per il rilascio del P.d.c. sono codificati all’art. 12 del TUE e consistono nella conformità dell’intervento alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali e, comunque, alla normativa afferente al
territorio. Un elemento oggettivo presupposto del P.d.c. è l’esistenza (in atto o pianificata come realizzabile entro un triennio) di opere di urbanizzazione primaria, che possono essere eventualmente realizzate direttamente dal titolare del p.d.c., ove inesistenti.
L’art.14 disciplina il P.d.c. in deroga agli strumenti urbanistici, rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del Consiglio Comunale, nel rispetto comunque del Codice dei Beni Culturali e delle altre normative di settore.
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, a condizione che il mutamento di destinazione non comporti un aumento della superficie coperta. Dell’avvio del procedimento viene data comunicazione agli interessati, ai sensi dell’articolo 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241.
La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
La “Riforma Madia” ha comportato un pesante restyling del procedimento di rilascio del P.d.c., come definito dall’art. 20 del TUE, già precedentemente sostituito dall’art. 5, comma 2, lettera a), della legge n. 106/2011.
Nella formulazione attuale dell’art. 20, la domanda per il rilascio del p.d.c. va presentata allo Sportello Unico, corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali e dalla documentazione necessaria.
4. Legittimazione a chiedere il permesso di costruire
Quanto alla legittimazione, è riconoscibile in capo al proprietario, ma anche a soggetti portatori di diritti reali o obbligatori diversi. Ad esempio, il titolare della servitù di passaggio è titolato a domandare ed ottenere il P.d.c. per le sole opere afferenti alla servitù. Il conduttore, che abbia un contratto di durata dove non è escluso espressamente il compimento di opere urbanisticamente rilevanti è titolato ad ottenere il P.d.c.
Il progettista abilitato firmatario deve asseverare la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti ed alle altre normative di settore.
Lo Sportello Unico comunica, entro dieci giorni, il nominativo del Responsabile del Procedimento. Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il Responsabile del Procedimento cura l’istruttoria delle domande, secondo l’ordine cronologico di loro arrivo, e formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto, eventualmente procedendo alla acquisizione di ulteriori atti di assenso resi da amministrazioni diverse, ex artt. 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241.
Il Responsabile del Procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità, può richiedere tali modifiche all’interessato.
Il termine di 60 gg. può essere interrotto una sola volta, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente.
Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, entro trenta giorni dalla proposta del Responsabile del Procedimento. Se è indetta la Conferenza di Servizi, la determinazione assunta in base agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241 è il titolo per la realizzazione dell’intervento. Trova applicazione l’articolo 10-bis della legge n. 241/1990.
Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove non intervenga motivato diniego (o nel diverso caso di opere particolarmente complesse),sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio- assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241.
5. Termine di rilascio del permesso di costruire
Il termine per il rilascio del permesso di costruire per gli interventi “in alternativa a SCIA” (art. 22, comma 7 TUE), è di settantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda.
Fermo restando quanto previsto dalla vigente normativa in relazione agli adempimenti di competenza delle amministrazioni statali coinvolte, sono fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che prevedano misure di ulteriore semplificazione e ulteriori riduzioni di termini procedimentali. In base all’art. 21 TUE, infine, le Regioni dispongono in materia di attivazione ed esercizio dei poteri sostitutivi, in caso di mancato, illegittimo rilascio del P.d.c.
6. L’onerosità del permesso di costruire
Il contributo, previsto dall’art. 16 TUE, è articolato nelle due voci inerenti agli “oneri di urbanizzazione” ed al “costo di costruzione”. Tale contributo rappresenta una compartecipazione del privato alla spesa pubblica occorrente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione. La ragione della compartecipazione è da ricollegare sul piano eziologico al surplus di opere di urbanizzazione che l’amministrazione comunale è tenuta ad affrontare in relazione al nuovo intervento.
Il contributo ha natura di prestazione patrimoniale di carattere non tributario, prescinde delle singole opere di urbanizzazione che devono in concreto eseguirsi, essendo determinato indipendentemente sia dall’utilità che il concessionario ritrae dal titolo edificatorio sia dalle spese effettivamente occorrenti per realizzare dette opere. In sostanza, le opere di urbanizzazione hanno portata più ampia rispetto a quelle strettamente necessarie ad urbanizzare il nuovo insediamento ed hanno, quindi, natura indivisibile. In ragione di ciò, per l’esecuzione di dette opere, l’amministrazione attinge normalmente alla fiscalità generale, senza necessariamente attendere il pagamento del contributo del singolo P.d.c.
6.1 Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita dal Consiglio comunale, in base a tabelle parametriche regionali, in base all’ampiezza ed all’andamento demografico; alle caratteristiche geografiche dei comuni; alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; ai limiti ed ai rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall’articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150; agli interventi,al fine di incentivare quelli di ristrutturazione, anziché quelli di nuova costruzione; alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso.
Tale maggior valore, calcolato dal Comune, è suddiviso in misura non inferiore al 50% tra Comune e privato ed è erogato da quest’ultimo al Comune sotto forma di contributo straordinario, cessione di aree o di immobili. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria. Ogni cinque anni i Comuni aggiornano gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
La tabella che segue descrive i servizi che corrispondono a ciascuna categoria di oneri di urbanizzazione.
| ONERI DI URBANIZZAZIONE E RELATIVI SERVIZI | |
| Oneri di urbanizzazione primaria | a) Strade residenziali b) Spazi di sosta o di parcheggio c) Fognature d) Rete idrica e) Rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas f) Pubblica illuminazione g) Spazi di verde attrezzato h) infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative (art. 86, comma 3 del D.Lgs. 259/2003) i) cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni |
| Oneri di urbanizzazione secondaria | a) Asili nido e scuole materne b) Scuole dell’obbligo c) Strutture e complessi per l’istruzione superiore d) Mercati di quartiere e) Delegazioni comunali f) Chiese ed altri edifici religiosi g) Impianti sportivi di quartiere h) Aree verdi di quartiere i) Centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie j) Impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate |
6.2 Costo di costruzione
Il costo di costruzione è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata. Il costo di costruzione ha natura tributaria, prescindendo dallo stato delle urbanizzazioni e connettendosi al solo fatto dell’edificazione, con conseguente esclusione di qualsiasi rapporto sinallagmatico tra Comune e titolare del P.d.c.
Con lo stesso provvedimento le Regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l’edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50%. Prima dell’assunzione delle determinazioni regionali o in loro assenza, il costo di costruzione è adeguato annualmente in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’ISTAT. Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5% al 20%, che viene determinata dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.
Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal Comune. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera”, i Comuni hanno facoltà di deliberare che i costi di costruzione siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni. L’eventuale riduzione o esonero dal contributo di costruzione è disciplinata dall’art. 17 TUE, la quale norma, al comma 1, prevede che nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo per il rilascio del P.d.c. è ridotto degli oneri di urbanizzazione se il titolare del permesso si impegni, a mezzo di convenzione, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione calmierati. In particolare, norme di favore sono stabilite per le prime case, per gli interventi a servizio dell’agricoltura e di specifiche opere e per le opere statali o di interesse pubblico.
Per le prime case, il contributo è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica.
Il contributo di costruzione non è dovuto:
- per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, ai sensi dell’art. 1, comma 1 del d.lgs. n. 99/2004 e dell’articolo 2135 del codice civile, per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;
- per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti competenti, nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
- per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
- per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia.
Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lettera b) e all’art. 6-bis TUE, qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.
Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero ed il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto a quello per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria.
Sempre in merito alla commisurazione ridotta, l’art. 19 disciplina anche il caso del contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza, ma destinati ad attività industriali o artigianali, turistici, commerciali e direzionali. In tali casi, il contributo è pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione e di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti ed alla eventuale bonifica. L’incidenza di tali opere è stabilita con deliberazione del Consiglio comunale.
Il P.d.c. relativo a costruzioni o impianti turistici, commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione, nonché una quota non superiore al 10% del costo di costruzione.
Se la destinazione d’uso delle opere indicate negli artt. 19 e 17 viene modificata nei dieci anni successivi alla loro ultimazione, il contributo di costruzione è ricalcolato nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.
Permesso di Costruire: il modello PDF editabile
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 16 agosto 2017 è stato pubblicato il nuovo modulo unificato e semplificato del Permesso di Costruire a ROMA, a seguito dell’accordo siglato in Conferenza Unificata del 6 luglio 2017 tra Governo, Regioni ed enti locali.
Il modulo del Permesso di Costruire va ad integrare gli altri modelli unificati per edilizia e attività commerciali, pubblicati sulla Gazzetta ufficiale n. 128 del 5 giugno 2017 – Suppl. Ordinario n. 26.
In allegato proponiamo il modello PDF editabile del nuovo Permesso di Costruire.
Una caratteristica utilissima del nuovo modello è che offre la possibilità di compilare tutti i dati direttamente all’interno del PDF, salvare il file e continuare l’input anche successivamente. Tutto questo con il software gratuito Adobe Reader (comune programma per la lettura dei PDF, versione 10 o successiva), senza la necessità di utilizzare programmi di tipo writer (per la scrittura dei PDF).
COSTO PRATICA PERMESSO DI COSTRUIRE
Oltre agli oneri, dovrai considerare:
- il costo del professionista (geometra e/o architetto e ingegnere): variabile a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche l’obbligatorietà della Direzione lavori e il Coordinamento della sicurezza sul cantiere. Per questi costi ho scritto un articolo. In generale, la somma di tutte le parcelle di tutti i professionisti si aggira tra il 12% e il 15% del costo dell’appalto.
- il costo delle imprese edili e impiantistiche: in particolare, i materiali e la manodopera necessaria per realizzare l’opera;
- i diritti di istruttoria e di segreteria, per il deposito delle pratiche. Molto spesso, questi diritti variano sulla base della superficie utile interessata dall’intervento. Si parte da 300 € fino a raggiungere il migliaio di € per superfici superiori ai 300 mq. A questi, vanno aggiunti i 50 € per il deposito della Pratica strutturale al Genio civile, 50 € per l’aggiornamento catastale etc..
Quanto costa un permesso di costruire?
Riassumendo possiamo così indicare: Spese per burocrazia: 1300/3000 euro. Parcella del professionista: 8500/3000 euro. Oneri di urbanizzazione e di costruzione : da €250 a €750 ogni 10 mq.
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