La ripartizione delle spese condominiali è il criterio con cui i costi delle parti comuni dell'edificio vengono divisi tra i condomini. La regola di base, fissata dall'art. 1123 del Codice Civile, lega la quota di ciascuno al valore della sua proprietà espresso in millesimi, salvo che il bene serva i condomini in misura diversa.
I tre criteri di ripartizione dell'art. 1123 c.c.
L'art. 1123 del Codice Civile contiene tre regole distinte, ed è da qui che parte ogni corretta ripartizione delle spese in un condominio romano.
Il primo comma stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Il secondo comma introduce un'eccezione: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Il terzo comma riguarda i gruppi di condomini: quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le relative spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
| Criterio | Quando si applica | Riferimento |
|---|---|---|
| Proporzionale ai millesimi | Spese generali e servizi nell'interesse comune | Art. 1123, comma 1 |
| In base all'uso | Beni che servono i condomini in misura diversa | Art. 1123, comma 2 |
| A carico del gruppo | Parti che servono solo una porzione dell'edificio | Art. 1123, comma 3 |
Spese in proporzione ai millesimi: la regola generale
Quando una spesa interessa tutti i condomini allo stesso modo, vale la regola del primo comma: ognuno paga in proporzione ai propri millesimi di proprietà. Rientrano qui, ad esempio, le spese di conservazione e di pulizia delle parti comuni e, in genere, i servizi nell'interesse comune.
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, espresso in millesimi, è riportato in apposita tabella allegata al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.). Avere tabelle millesimali corrette è quindi la premessa di ogni ripartizione: se i millesimi sono sbagliati, lo sono anche i conteggi.
Spese ripartite in base all'uso
Non tutto si divide a millesimi. Per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, il secondo comma dell'art. 1123 impone la ripartizione in proporzione all'uso che ciascuno può farne. È il caso tipico di impianti e servizi di cui i diversi alloggi beneficiano in modo non omogeneo. Qui il lavoro tecnico consiste nel tradurre l'uso potenziale in coefficienti, spesso con apposite tabelle d'uso accanto a quella generale di proprietà.
Spese a carico di chi se ne avvale (gruppi di condomini)
Negli edifici complessi capita che una scala, un cortile o un impianto serva soltanto una parte del fabbricato. In questi casi il terzo comma dell'art. 1123 c.c. pone la spesa a carico del solo gruppo di condomini che ne trae utilità, escludendo gli altri. È una previsione di equità che evita di far pagare un servizio a chi non lo riceve.
Scale e ascensore: il criterio dell'art. 1124 c.c.
Scale e ascensore seguono una regola propria. L'art. 1124 c.c. prevede che le spese per la manutenzione e la ricostruzione di scale e ascensori siano ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. In questo modo chi abita ai piani alti contribuisce di più sulla quota legata all'uso.
| Quota | Misura | Effetto |
|---|---|---|
| 1/2 | Valore (millesimi) delle unità | Pesa il valore dell'immobile |
| 1/2 | Altezza del piano dal suolo | Pesano di più i piani alti |
Soffitti, volte e solai tra piani: l'art. 1125 c.c.
Per i solai posti tra due piani l'art. 1125 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani. Resta poi a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. È una norma che spesso emerge in occasione di interventi di manutenzione straordinaria che toccano gli orizzontamenti tra alloggi.
Lastrico solare e terrazza a livello: l'art. 1126 c.c.
Quando il lastrico solare (o parte di esso) è in uso esclusivo di un solo condomino, l'art. 1126 c.c. detta un criterio specifico: chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo nelle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini dell'edificio o della parte a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore del piano o porzione di piano di ciascuno. La ratio è chiara: chi gode in esclusiva paga una quota, ma il lastrico protegge anche gli altri, che concorrono per la parte maggiore.
Spese ordinarie e straordinarie: chi decide e chi paga
Una distinzione utile, soprattutto nei rapporti tra proprietario e inquilino, è quella tra spese ordinarie e straordinarie. In linea di massima le spese di natura conservativa e straordinaria restano a carico del proprietario, mentre quelle ordinarie legate all'uso quotidiano gravano sull'inquilino. Va però precisato che il Codice Civile non fissa in modo rigido questa ripartizione: dipende da norme specifiche e dagli accordi del contratto di locazione, per cui il caso concreto va valutato caso per caso, verificando il contratto con il proprio tecnico o amministratore.
Il ruolo delle tabelle millesimali nella ripartizione
Tutti i criteri visti poggiano sui millesimi. Il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso in millesimi nella tabella allegata al regolamento, ai fini degli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. (art. 68 disp. att. c.c.). Una tabella errata si ripercuote su ogni rendiconto e su ogni delibera di spesa. Il nostro studio a Roma si occupa proprio della redazione e revisione delle tabelle millesimali, anche quando la consistenza dell'edificio è cambiata, ad esempio dopo un frazionamento dell'immobile che modifica la distribuzione delle quote.
Contestazioni sulla ripartizione: cosa fare a Roma
Se sospetti che il riparto sia errato, il primo passo è confrontare il consuntivo con le tabelle e con i criteri di legge. Spesso il problema nasce da millesimi superati o dall'applicazione del criterio sbagliato a una voce di spesa. È utile coinvolgere l'amministratore di condominio e, dove serve, far verificare le tabelle da un tecnico indipendente prima di arrivare a un contenzioso. Una perizia chiara sui millesimi risolve la gran parte delle controversie senza ricorrere al giudice.
Riferimenti normativi
- Art. 1123, comma 1, Codice Civile — spese sostenute in proporzione al valore della proprietà
- Art. 1123, comma 2, Codice Civile — ripartizione in base all'uso per cose che servono in misura diversa
- Art. 1123, comma 3, Codice Civile — spese a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
- Art. 1124, Codice Civile — scale e ascensori (metà valore, metà altezza del piano)
- Art. 1125, Codice Civile — soffitti, volte e solai tra due piani
- Art. 1126, Codice Civile — lastrico solare e terrazza a livello in uso esclusivo (un terzo / due terzi)
- Art. 68 disp. att. Codice Civile — valore delle unità espresso in millesimi nella tabella allegata al regolamento
Il testo letterale delle frazioni degli artt. 1124, 1125 e 1126 va sempre verificato sulla versione vigente della norma per il caso specifico.
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