CILA in sanatoria a Roma: costi, sanzione e procedura SUET 2026
Quanto costa la CILA in sanatoria a Roma? In totale, di norma, tra circa 1.700 e 2.500 € a lavori finiti. Le voci sono: i diritti di segreteria versati a Roma Capitale (291,24 € per gli interventi fino a 200 mq, secondo il tariffario della Deliberazione G.C. 524/2024), gli eventuali diritti catastali se serve l'aggiornamento della planimetria, la sanzione (oblazione) di 1.000 € per la mancata comunicazione — ridotta di due terzi, a circa 333 €, se la CILA è presentata spontaneamente con i lavori ancora in corso — e la parcella del tecnico che ricostruisce lo stato legittimo e assevera la pratica. La CILA in sanatoria non è un condono: sana l'omessa comunicazione, non un abuso edilizio vero e proprio.
La CILA in sanatoria (o CILA tardiva) è la comunicazione che si presenta dopo aver iniziato o concluso lavori che andavano comunicati con una CILA ordinaria e non lo sono stati. A Roma si trasmette esclusivamente in via telematica tramite il portale SUET di Roma Capitale.
In questa guida spieghiamo quando serve, quanto costa davvero (diritti, oblazione, catasto, parcella), la differenza tra CILA ordinaria e CILA in sanatoria, la procedura passo-passo su SUET, cosa si può e cosa non si può sanare con una semplice CILA e le domande frequenti. Il nostro studio tecnico segue queste pratiche a Roma e provincia: contattaci per un preventivo gratuito.
Risposte rapide
- Costo totale indicativo: 1.700-2.500 € a lavori finiti (diritti + oblazione 1.000 € + parcella); circa 1.000-1.800 € se la sanzione è ridotta.
- Sanzione (oblazione): 1.000 € piena; circa 333 € (oblazione ridotta di due terzi) se la CILA è presentata spontaneamente con lavori ancora in corso.
- Si può fare a lavori già finiti? Sì, purché l'intervento fosse assentibile con CILA e conforme alle norme di settore. In tal caso la sanzione è quella piena da 1.000 €.
- È un condono? No. Regolarizza solo la mancata comunicazione formale, non un abuso urbanistico.
- Dove si presenta: portale telematico SUET di Roma Capitale, con SPID/CIE/CNS, tramite un tecnico abilitato.
Cos'è la CILA in sanatoria e quando serve
La CILA è disciplinata dall'articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) ed è il titolo tipico della manutenzione straordinaria "leggera": interventi che non toccano le parti strutturali e non modificano volumetria, sagoma e prospetti.
La CILA in sanatoria serve quando quei lavori sono stati avviati o eseguiti senza la comunicazione preventiva. Le situazioni tipiche:
- hai rifatto il bagno, spostato tramezzi o rinnovato gli impianti senza presentare la CILA prima di iniziare;
- stai vendendo casa (o l'hai ereditata) e dalla verifica dello stato legittimo emergono modifiche interne mai comunicate;
- il notaio o l'acquirente chiedono di regolarizzare difformità minori prima del rogito.
In tutti questi casi la CILA tardiva "chiude" formalmente l'omissione, a condizione che l'opera fosse — e sia tuttora — realizzabile con una semplice CILA.
La CILA in sanatoria NON è un condono
È il punto più frainteso. Gli interventi soggetti a CILA non hanno rilevanza penale e non costituiscono abuso urbanistico "sostanziale". Ciò che si paga con l'oblazione sanziona la mancata comunicazione formale, non l'esecuzione delle opere. Per questo la CILA tardiva:
- non è una sanatoria straordinaria a scadenza come il condono edilizio;
- non è l'accertamento di conformità previsto per gli abusi veri (opere che richiedevano SCIA o permesso di costruire);
- non "condona" nulla: se l'intervento richiedeva un titolo superiore (SCIA o permesso), la CILA non basta e occorre la procedura corretta.
Differenza tra CILA ordinaria e CILA in sanatoria (tardiva)
| CILA ordinaria | CILA in sanatoria (tardiva) | |
|---|---|---|
| Quando si presenta | Prima di iniziare i lavori | Dopo l'inizio o la fine dei lavori |
| Sanzione | Nessuna | Oblazione 1.000 € (o ~333 € se ante fine lavori) |
| Effetto | Consente di iniziare subito | Regolarizza l'omessa comunicazione |
| Riferimento | Art. 6-bis DPR 380/2001 | Art. 6-bis, comma 5, DPR 380/2001 |
| Cosa sana | — | Solo interventi che erano assentibili con CILA |
Verifica prima: l'intervento è davvero sanabile con CILA?
Prima di procedere, il tecnico verifica che l'opera rientrasse effettivamente nel campo della CILA e che sia conforme alle norme di settore (urbanistiche, edilizie, sismiche, igienico-sanitarie, sicurezza, rendimento energetico). Solo così la CILA tardiva è ammissibile.
Opere tipiche sanabili con CILA
- Spostamento di tramezzi e nuova distribuzione interna, senza toccare le strutture
- Rifacimento o nuova realizzazione di bagni e impianti (idraulico, elettrico, termico)
- Sostituzione di infissi con modifiche rispetto all'esistente
- Frazionamento o accorpamento di unità senza opere strutturali
Quando la CILA non basta
Se l'intervento riguarda le parti strutturali, modifica volumetria, sagoma o prospetti, o realizza volumi non assentibili, non si tratta più di CILA:
- serve la SCIA in sanatoria o l'accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001) per gli abusi minori conformi;
- per le difformità che incidono sulle strutture o per gli interventi soggetti a titolo maggiore si valuta il permesso di costruire in sanatoria o la sanatoria strutturale nel quadro del Salva Casa;
- il decreto Salva Casa del 2024 ha ridisegnato proprio i confini tra difformità sanabili e non sanabili: una qualificazione errata è la prima causa di rigetto.
⚠️ Attenzione al catasto. La conformità catastale (planimetria aggiornata) non prova la legittimità urbanistica dell'immobile: il catasto ha valore fiscale, non probatorio. Aggiornare la planimetria non equivale a sanare l'omessa CILA, e viceversa. Sono due adempimenti distinti che spesso vanno fatti entrambi.
Quanto costa la CILA in sanatoria a Roma
Il costo si compone di voci certe (diritti e oblazione, fissati da norme e tariffari) e di una voce variabile (la parcella del tecnico, che dipende dalla complessità della ricostruzione documentale).
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Diritti di segreteria/istruttoria — fino a 200 mq | 291,24 € | Roma Capitale, pagoPA — Del. G.C. 524/2024 |
| Diritti di segreteria — fasce superiori | 349,24 € (fino 500 mq) · 697,24 € (fino 1.000 mq) · 1.045,24 € (oltre) | crescono per scaglione di superficie |
| Diritti catastali (se serve l'aggiornamento planimetrico) | da verificare sull'importo vigente | solo se l'intervento ha modificato la planimetria |
| Oblazione piena — lavori già finiti | 1.000,00 € | importo fisso di legge (art. 6-bis) |
| Oblazione ridotta — CILA spontanea, lavori in corso | ≈ 333,00 € | riduzione di due terzi |
| Parcella del tecnico | preventivo sul caso concreto | ricostruzione stato legittimo + asseverazione |
| TOTALE indicativo (lavori finiti) | ≈ 1.700-2.500 € | diritti + oblazione 1.000 € + parcella |
La sanzione: 1.000 € piena, circa 333 € ridotta di due terzi
L'articolo 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001 stabilisce che la mancata comunicazione asseverata comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 €. La stessa norma prevede che l'importo sia ridotto di due terzi — cioè a circa 333 € — quando la comunicazione è presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso di esecuzione.
È una sanzione fissa: non cresce con la superficie né con il valore dei lavori. La differenza tra 1.000 € e 333 € dipende esclusivamente dal momento in cui si presenta la CILA tardiva.
Quando scatta la riduzione di due terzi (ante fine lavori)
La riduzione si applica solo se i lavori non sono ancora conclusi al momento della comunicazione spontanea. Se i lavori sono già terminati, la sanzione resta quella piena da 1.000 €. Per questo, se stai ancora eseguendo l'intervento, conviene regolarizzare subito, prima del fine lavori.
Nota anti-cannibalizzazione: qui trattiamo solo diritti, oblazioni e parcella tecnica, gli unici "costi" della pratica. Non trattiamo il costo al mq delle opere edili: per i lavori di ristrutturazione veri e propri a Roma affidati a ristru.com.
Documenti e allegati per la CILA in sanatoria
Rispetto alla CILA ordinaria, la sanatoria richiede uno sforzo maggiore di ricostruzione documentale, perché occorre dimostrare qual era lo stato legittimo di partenza e quale intervento è stato eseguito. In genere servono:
- Comunicazione firmata dal proprietario o dall'avente titolo
- Relazione tecnica di asseverazione con ricostruzione dello stato legittimo e dello stato attuale
- Elaborati grafici (stato legittimo, stato attuale, comparativo)
- Documentazione fotografica delle opere realizzate
- Documenti di identità dei firmatari e dati dell'impresa esecutrice (se ancora in corso)
- Ricevuta del versamento dei diritti e dell'oblazione via pagoPA
L'elenco completo, comune anche alla CILA preventiva, è nella pagina documenti per la CILA a Roma.
Procedura passo-passo su SUET: come si fa
A Roma la CILA in sanatoria si presenta esclusivamente in via telematica tramite il portale SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico) di Roma Capitale, come descritto nella guida al portale SUET per le pratiche edilizie. La procedura, in sintesi:
- Incarico e sopralluogo. Il proprietario conferisce l'incarico a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che effettua il sopralluogo e rileva lo stato attuale.
- Ricostruzione dello stato legittimo. Si recuperano titoli, planimetrie e documenti storici per stabilire da quale configurazione legittima si è partiti.
- Elaborati e relazione asseverata. Il tecnico redige tavole e relazione, asseverando che l'intervento era assentibile con CILA e conforme alle norme.
- Pagamenti pagoPA. Sul portale si generano le reversali per i diritti di segreteria e per l'oblazione; il pagamento va effettuato prima dell'invio definitivo.
- Protocollo. Con l'invio, la comunicazione è protocollata e la posizione risulta regolarizzata. Il Comune conserva i propri poteri di controllo successivo.
Riferimenti normativi
- Art. 6-bis, D.P.R. 380/2001 — disciplina la CILA e, al comma 5, la sanzione per l'omessa comunicazione (1.000 €, ridotta di due terzi se spontanea con lavori in corso).
- Artt. 36 e 36-bis, D.P.R. 380/2001 — accertamento di conformità: è la procedura per gli abusi (opere che richiedevano SCIA o permesso), diversa dalla CILA tardiva.
- D.L. 69/2024 (decreto Salva Casa) — ha ridefinito i confini di ciò che è sanabile e ha introdotto l'art. 36-bis.
- Deliberazione G.C. 524/2024 — tariffario dei diritti di segreteria di Roma Capitale.
Distinguere questi istituti è essenziale: la CILA in sanatoria vale solo per ciò che era assentibile con CILA. Tutto il resto passa per l'accertamento di conformità o per gli altri titoli in sanatoria.
CILA in sanatoria e compravendita: sanare prima di vendere
Chi vende o ha ereditato un immobile scopre spesso, in fase di rogito, che alcune modifiche interne (tramezzi spostati, bagno rifatto) non risultano da alcuna pratica. Il notaio e l'acquirente chiedono che la situazione sia regolare e coerente tra stato dei luoghi, urbanistica e catasto.
Presentare la CILA in sanatoria prima del rogito consente di:
- allineare lo stato legittimo urbanistico a quanto realizzato;
- evitare che l'acquirente contesti difformità dopo l'acquisto;
- procedere, se necessario, all'aggiornamento catastale coerente.
Ricorda: aggiornare il catasto non sana da solo l'omessa CILA (il catasto non è probatorio della legittimità urbanistica). Servono entrambi gli adempimenti quando l'intervento ha modificato sia i luoghi sia la planimetria.
Dopo la sanatoria: catasto e conformità
Se l'intervento ha modificato la distribuzione interna, dopo la CILA in sanatoria di norma occorre aggiornare la planimetria catastale con una variazione (DOCFA), così che catasto e stato dei luoghi coincidano. È un adempimento distinto dalla CILA: la CILA regolarizza il profilo urbanistico-edilizio, il DOCFA quello catastale.
Per gli aspetti fiscali collegati (es. imposte e adempimenti dopo la regolarizzazione) può essere utile il supporto di un commercialista a Roma.
Errori comuni che fanno perdere tempo e soldi
- Scambiare la CILA tardiva per un condono. Non lo è: se l'opera richiedeva SCIA o permesso, la CILA non è ammissibile.
- Presentare la CILA a lavori finiti pensando di pagare 333 €. La riduzione di due terzi vale solo con lavori in corso; a lavori finiti la sanzione è 1.000 €.
- Fidarsi solo della planimetria catastale. Il catasto non prova la legittimità urbanistica: va ricostruito lo stato legittimo dai titoli edilizi.
- Dimenticare l'aggiornamento catastale. Regolarizzare in Comune senza allineare il catasto lascia l'immobile "disallineato" in vista della vendita.
- Contare su cessione del credito o sconto in fattura. Per i bonus edilizi queste opzioni sono state abolite in via generale: la detrazione oggi si recupera in dichiarazione, salvo le poche eccezioni residuali di legge.
Domande frequenti
Quanto costa la CILA in sanatoria nel Comune di Roma?
Le voci sono: diritti di segreteria 291,24 € (fino a 200 mq, tariffario Del. G.C. 524/2024), l'oblazione di 1.000 € per la mancata comunicazione (ridotta a circa 333 € se la CILA è presentata spontaneamente con lavori in corso), gli eventuali diritti catastali e la parcella del tecnico. In totale, di norma, tra circa 1.700 e 2.500 € a lavori finiti. Contattaci per un preventivo gratuito.
Come si fa la CILA in sanatoria a Roma?
Si presenta in via telematica sul portale SUET di Roma Capitale tramite un tecnico abilitato: incarico e sopralluogo, ricostruzione dello stato legittimo, elaborati e relazione asseverata, pagamento di diritti e oblazione via pagoPA, protocollo. Con l'invio la posizione risulta regolarizzata.
La sanzione della CILA in sanatoria è sempre 1.000 euro?
No. La sanzione fissa dell'art. 6-bis è di 1.000 €, ma è ridotta di due terzi (a circa 333 €) se la comunicazione è presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. A lavori già finiti si applica l'importo pieno di 1.000 €.
Se i lavori sono già finiti posso ancora fare la CILA in sanatoria?
Sì, purché l'intervento fosse assentibile con CILA e conforme alle norme di settore. In questo caso, però, non spetta la riduzione: la sanzione è quella piena da 1.000 €.
Qual è la differenza tra CILA e CILA in sanatoria?
La CILA ordinaria si presenta prima di iniziare i lavori e consente di partire subito, senza sanzioni. La CILA in sanatoria (tardiva) si presenta dopo, per regolarizzare lavori già eseguiti o in corso, e comporta il pagamento dell'oblazione.
La CILA in sanatoria è un condono?
No. Regolarizza solo la mancata comunicazione formale di un intervento che era comunque assentibile con CILA; non "condona" un abuso urbanistico. Per gli abusi veri serve l'accertamento di conformità o un altro titolo in sanatoria.
Dopo la CILA in sanatoria sono a posto anche al catasto?
Non automaticamente. Se l'intervento ha modificato la planimetria occorre un aggiornamento catastale (DOCFA) distinto. Il catasto ha valore fiscale, non probatorio della legittimità urbanistica: sono due adempimenti separati, spesso entrambi necessari.
Posso presentare la CILA in sanatoria da solo, senza tecnico?
No. La CILA è asseverata: richiede la firma di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che ricostruisce lo stato legittimo e attesta la conformità dell'intervento.
Serve la CILA in sanatoria prima di vendere casa?
Spesso sì. Se emergono modifiche interne mai comunicate, notaio e acquirente chiedono di regolarizzare prima del rogito, allineando stato dei luoghi, urbanistica e catasto. Presentare la CILA tardiva prima della vendita evita contestazioni successive.
Quali documenti servono per la CILA tardiva?
Comunicazione firmata dall'avente titolo, relazione asseverata con ricostruzione dello stato legittimo, elaborati grafici (stato legittimo/attuale/comparativo), documentazione fotografica, documenti d'identità e ricevute dei pagamenti pagoPA. Il dettaglio è nella pagina documenti per la CILA a Roma.
Richiedi la CILA in sanatoria a Roma
Il nostro studio tecnico segue la CILA in sanatoria a Roma e provincia: verifica dello stato legittimo, ricostruzione documentale, elaborati, asseverazione e invio su SUET, fino all'eventuale aggiornamento catastale. Contattaci per un preventivo gratuito: valutiamo il tuo caso e ti indichiamo tempi, sanzione applicabile e documenti necessari.