Mappa urbanistica di Roma online: zona PRG e vincoli del tuo indirizzo
Facilitus ti dice, gratis e senza registrazione, in che zona del Piano Regolatore si trova un immobile, quali articoli delle Norme Tecniche si applicano e quali vincoli insistono sul punto: paesaggistici del PTPR Lazio (tavole A, B, C e D), beni culturali, rischi idrogeologici — più catasto e valori OMI, anche in provincia. Cerca un indirizzo o clicca sulla mappa.
Come funziona Facilitus
Digita un indirizzo (via e numero civico) oppure clicca un punto sulla mappa. Facilitus interroga in tempo reale i portali pubblici — il Geoportale di Roma Capitale per il PRG, la Regione Lazio per il PTPR, il Ministero della Cultura e ISPRA per tutele e rischi idrogeologici, l'Agenzia delle Entrate per catasto e OMI — e compone la scheda urbanistica del punto: la zona del Piano Regolatore Generale (elaborato «Sistemi e Regole») con gli articoli delle Norme Tecniche di Attuazione, un semaforo dei vincoli con il dettaglio voce per voce, gli elementi censiti nella Carta per la Qualità, gli identificativi catastali e le quotazioni OMI di zona. La zona PRG con le NTA riguarda il Comune di Roma; vincoli, catasto e OMI coprono tutta la Città Metropolitana.
Consultare il PRG di Roma online: l'alternativa semplice al geoportale
Se hai provato a consultare il PRG di Roma online sui portali istituzionali conosci la trafila: il geoportale di Roma Capitale e il SIT pubblicano le tavole ufficiali del piano regolatore, ma per leggerle devi orientarti tra elaborati, legenda del PRG e rimandi normativi. Facilitus è un WebGIS gratuito che fa da alternativa pratica: interroga in tempo reale gli stessi dati ufficiali del Geoportale, ma ti restituisce la risposta già tradotta. Cerchi l'indirizzo e ottieni la zona urbanistica (Città storica, Città consolidata, Città da ristrutturare…), il tessuto e soprattutto gli articoli delle Norme Tecniche di Attuazione che si applicano al punto, senza scaricare le tavole del PRG né decifrare la legenda a mano. È la differenza tra vedere la mappa e capirla. Per la guida completa al piano — cos'è, come è organizzato, come si legge — vedi il PRG di Roma spiegato; se ti interessa la parte vincolistica, la stessa scheda del punto mostra anche PTPR e tutele.
I vincoli paesaggistici sulla mappa: le tavole del PTPR Lazio
Il PTPR (Piano Territoriale Paesaggistico Regionale del Lazio, approvato con DCR 5/2021) è organizzato in quattro tavole, e Facilitus le mostra tutte e quattro: la Tavola A con i sistemi di paesaggio, la Tavola B — l'unica prescrittiva — con i beni paesaggistici veri e propri (dichiarazioni art. 136, aree tutelate per legge dell'art. 142 come fasce di fiumi e laghi, boschi e zone archeologiche, beni «tipizzati» del patrimonio identitario), la Tavola C con il patrimonio naturale e culturale (ville e parchi storici, geositi, punti di vista e percorsi panoramici) e la Tavola D con le proposte comunali di modifica recepite dal piano.
Le tavole C e D non sono pubblicate dalla Regione come mappa online: Facilitus le ha elaborate dagli shapefile ufficiali del piano e le rende consultabili con un clic (per la Tavola D il testo delle prescrizioni resta nelle schede regionali I1-I6). Se il punto ricade in area vincolata, per gli interventi esterni serve di norma l'autorizzazione paesaggistica: la scheda è un pre-screening informativo, la verifica puntuale spetta sempre a un tecnico abilitato.
La Carta per la Qualità e il parere della Sovrintendenza
Ai vincoli sovracomunali si aggiunge un controllo tutto romano che spesso viene trascurato: la Carta per la Qualità, l'elaborato prescrittivo del PRG che censisce edifici, spazi aperti, tracciati e morfologie degli impianti urbani di pregio. Se l'immobile è censito, molti interventi — non solo esterni — richiedono il parere preventivo della Sovrintendenza Capitolina (art. 16 delle NTA); per la giurisprudenza il parere non si forma per silenzio-assenso (Cons. Stato 5346/2021). Facilitus interroga il layer ufficiale del Geoportale capitolino, elenca gli elementi censiti al punto con la simbologia della tavola e lo segnala accanto al semaforo dei vincoli; per procedura e modulistica fa fede la Sovrintendenza Capitolina.
A cosa serve (e a cosa no)
È utile a cittadini che vogliono capire cosa dice il PRG per la propria casa, e a tecnici che vogliono una prima lettura rapida prima di andare in Comune. Non è un CDU e non ha valore legale: è un'anteprima informativa. Per un atto ufficiale o per presentare una pratica serve sempre un tecnico abilitato.
Calcoli per i tecnici: oneri, TUM, contributo di costruzione
Sotto la mappa trovi la procedura guidata dei calcoli per le pratiche di Roma: oneri di urbanizzazione(tabelle vigenti della DAC 28/2022 — la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 28/2022 — con i coefficienti C1), monetizzazione degli standard urbanistici con la T.U.M. (DCC 73/2010, tabella B.1 aggiornata dalla DGC 115/2011), contributo sul costo di costruzione (529,73 €/mq, aliquote R1+R2+R3 e percentuali su computo metrico), sanzioni e oblazioni post Salva Casa e diritti di istruttoria 2026. Ogni risultato mostra i passaggi aritmetici e la fonte normativa: una bozza pronta da verificare e riportare nella relazione tecnica, non un importo ufficiale.
Calcolo degli oneri di urbanizzazione online: il calcolatore al posto del foglio Excel
Chi deve fare il calcolo degli oneri di urbanizzazione a Roma di solito cerca un foglio Excel, con un rischio concreto: molti fogli che circolano sono fermi a tariffe superate. Il calcolatore online di Facilitus — gratuito, senza registrazione — applica le tabelle vigenti della DAC 28/2022 (approvata il 3 maggio 2022, con tariffe che valgono dal 1° gennaio 2022 per scelta della delibera stessa; coefficiente demografico 0,9) e ti mostra un esempio di calcolo completo, passaggio per passaggio, con la fonte normativa di ogni voce. La stessa procedura guidata copre il contributo sul costo di costruzione (529,73 €/mq a Roma), la monetizzazione degli standard urbanistici con la T.U.M. e i diritti di istruttoria 2026: per CILA e SCIA da 291,24 € a 1.045,24 € secondo la superficie. In altre parole, tutti gli oneri concessori in un'unica schermata. Il risultato è una bozza motivata da verificare col Municipio, non un importo ufficiale. Per capire cosa sono gli oneri e quando si pagano vedi la guida agli oneri di urbanizzazione a Roma; per il budget complessivo di un intervento c'è quanto costa ristrutturare casa a Roma.
Cos'è Facilitus: WebGIS urbanistico e calcolatore delle pratiche per Roma
Facilitus è un'applicazione web gratuita e senza registrazione del nostro studio tecnico: un WebGIS urbanistico che riunisce in un'unica schermata tre strumenti che di solito vivono su portali separati. Primo, la consultazione online del PRG di Roma: zona urbanistica e articoli NTA del punto. Secondo, la mappa dei vincoli online: vincoli paesaggistici del PTPR Lazio con tutte e quattro le tavole — a quanto ci risulta (agosto 2026), l'unico strumento online dove le tavole B, C e D si consultano insieme, affiancate anche dalla Tavola A — più beni culturali e rischi idrogeologici. Terzo, il calcolatore delle pratiche edilizie: oneri di urbanizzazione, T.U.M., contributo di costruzione, sanzioni e diritti di istruttoria 2026. I dati arrivano in tempo reale dalle fonti ufficiali (Roma Capitale, Regione Lazio, Ministero della Cultura, ISPRA, Agenzia delle Entrate). Ogni scheda resta un'anteprima informativa: per trasformarla in una pratica, in un CDU o in una relazione tecnica serve un tecnico abilitato — ed è il lavoro del nostro studio (vedi tutti i servizi o contattaci).
Dalla mappa alla pratica
Se dalla zona emerge che ti serve un titolo edilizio, il nostro studio a Roma ti segue: dalla CILA alla SCIA, fino al permesso di costruire e al CDU ufficiale. Se il punto ricade in area tutelata, leggi come funziona l'autorizzazione paesaggistica a Roma e la guida su come verificare i vincoli di un terreno. Puoi anche stimare i costi con il calcolatore.
Domande frequenti
Che zona urbanistica è il mio indirizzo a Roma?
Facilitus legge il Piano Regolatore Generale di Roma (elaborato «Sistemi e Regole»): cerchi l'indirizzo o clicchi il punto sulla mappa e vedi la classificazione (Città storica, consolidata, da ristrutturare…) e gli articoli delle Norme Tecniche di Attuazione applicabili.
Facilitus è un Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)?
No. È uno strumento informativo e orientativo. Il CDU è un atto ufficiale rilasciato dal Comune (art. 30 DPR 380/2001). La scheda di Facilitus non ha valore legale e non sostituisce la verifica di un tecnico abilitato o del Comune.
Come vedo i vincoli paesaggistici (PTPR) su un immobile a Roma?
Cerca l'indirizzo o clicca il punto sulla mappa: la scheda mostra un semaforo dei vincoli e l'elenco voce per voce — dichiarazioni art. 136, aree tutelate per legge art. 142 (fasce di fiumi e laghi, boschi, zone di interesse archeologico), beni tipizzati del PTPR, tutele del Ministero della Cultura, rischi idrogeologici ed elementi censiti nella Carta per la Qualità del PRG — con il dettaglio di ciò che risulta presente. In area vincolata gli interventi esterni richiedono di norma l'autorizzazione paesaggistica.
Facilitus mostra la Carta per la Qualità del PRG di Roma?
Sì. La scheda del punto elenca gli elementi censiti nella Carta per la Qualità — edifici, spazi aperti, tracciati e morfologie degli impianti urbani — con la simbologia della tavola ufficiale, letta dal Geoportale di Roma Capitale. Il dato conta più di quanto sembri: se l'immobile è censito, molti interventi (non solo esterni) richiedono il parere preventivo della Sovrintendenza Capitolina ai sensi dell'art. 16 delle NTA del PRG; per la giurisprudenza il parere non si forma per silenzio-assenso (Cons. Stato 5346/2021). Facilitus lo segnala accanto al semaforo dei vincoli; la verifica puntuale resta compito del tecnico.
Cosa sono le tavole A, B, C e D del PTPR del Lazio?
Sono i quattro elaborati cartografici del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale: la Tavola A classifica i sistemi di paesaggio, la Tavola B è quella prescrittiva con i beni paesaggistici (art. 134 del Codice), la Tavola C descrive il patrimonio naturale e culturale e la Tavola D riporta le proposte comunali di modifica recepite. Su Facilitus si accendono dal pannello «Livelli» e compaiono nella scheda del punto; le tavole C e D — che la Regione non pubblica come mappa online — sono state elaborate dagli shapefile ufficiali del piano approvato (DCR 5/2021).
Facilitus copre solo Roma o anche la provincia?
La zona PRG con gli articoli NTA esiste solo per il Comune di Roma (ogni comune ha il proprio piano regolatore). Vincoli, catasto, valori OMI e il mosaico dei PRG comunali (fotografia PTPG 2020) coprono invece tutta la Città Metropolitana di Roma, 121 comuni.
Posso vedere foglio e particella catastale di un punto?
Sì: la scheda mostra comune, foglio e particella (dati pubblici dell'Agenzia delle Entrate, CC BY 4.0) e la mappa può disegnare le particelle con i numeri. Se il punto cade su una strada, Facilitus indica la particella più vicina segnalandola come approssimata. Intestatari e rendita non sono pubblici: si ottengono con la visura.
I dati sono ufficiali e aggiornati?
Provengono in tempo reale dai portali pubblici: Geoportale di Roma Capitale per il PRG, Regione Lazio per il PTPR (con le tavole C e D elaborate dagli shapefile ufficiali del piano approvato, DCR 5/2021), Ministero della Cultura per i beni tutelati, ISPRA per frane e alluvioni, Agenzia delle Entrate per catasto e OMI. Sono dati ufficiali, ma la lettura automatica va sempre confermata: confini di zona e norme in salvaguardia possono cambiare.
Devo registrarmi o pagare?
No: Facilitus è gratuito e senza registrazione. È offerto dallo Studio Tecnico Edilizia Privata Roma come servizio informativo per cittadini e tecnici.
Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione a Roma?
Con le tabelle A/B/I e i coefficienti C1 della DAC 28/2022 (Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 28: approvata il 3 maggio 2022, con tariffe aggiornate che valgono dal 1° gennaio 2022 per scelta della delibera stessa): onere = volume × tariffa €/mc (per densità di zona D.T.Z.) × coefficiente C1 (per zona omogenea e tipo di intervento) × 0,9 (coefficiente demografico di Roma). La procedura guidata di Facilitus fa il calcolo con passaggi e fonti, da verificare col Municipio.
Cos'è la T.U.M. (tariffa unitaria di monetizzazione)?
È la tariffa €/mq con cui Roma monetizza gli standard urbanistici non reperiti (parcheggi pubblici, verde, servizi): TUM = V × K × 0,2 × 0,75, dove V è il valore OMI massimo della destinazione di progetto e K l'incidenza dell'area dalla tabella B.1 (DCC 73/2010, con la tabella B.1 aggiornata dalla DGC 115/2011). Facilitus calcola dotazioni ante/post, superfici da monetizzare e importo.
Quanto costano i diritti di istruttoria delle pratiche nel 2026?
Con le tariffe 2026 (DGC 492/2025): CILA e SCIA da 291,24 € a 1.045,24 € secondo la superficie; SCIA alternativa e Permesso di Costruire da 465,24 € a 1.161,24 €; agibilità a scaglioni di cubatura. Facilitus indica l'importo esatto per ogni pratica.
Esiste un calcolatore online del PRG di Roma?
Sì: si chiama Facilitus, è gratuito e senza registrazione. Su questa pagina cerchi un indirizzo (o clicchi la mappa) e ottieni zona PRG, articoli NTA e vincoli; la procedura guidata calcola oneri di urbanizzazione (DAC 28/2022), contributo di costruzione (529,73 €/mq), T.U.M., sanzioni e diritti di istruttoria 2026. È uno strumento informativo dello Studio Tecnico Edilizia Privata Roma: i risultati sono bozze da verificare, non atti ufficiali.
Facilitus è il geoportale ufficiale di Roma Capitale?
No. Il geoportale di Roma Capitale è il portale cartografico istituzionale; Facilitus è un WebGIS indipendente e gratuito che interroga in tempo reale gli stessi servizi pubblici (più Regione Lazio, Ministero della Cultura, ISPRA e Agenzia delle Entrate) e li traduce in una scheda unica: zona PRG, articoli NTA, vincoli, catasto e calcoli delle pratiche. Per gli atti ufficiali fa sempre fede il Comune.
Posso calcolare gli oneri di urbanizzazione online senza foglio Excel?
Sì: il calcolatore di Facilitus applica online le tabelle vigenti della DAC 28/2022 con il coefficiente demografico 0,9 e mostra ogni passaggio aritmetico con la sua fonte normativa, cosa che un foglio Excel trovato in rete non garantisce (spesso usa tariffe superate). Il risultato è una bozza motivata da verificare col Municipio.
Cosa posso costruire sul mio terreno a Roma?
Dipende dalla zona del PRG in cui ricade e dai vincoli che vi insistono: la stessa superficie può risultare edificabile, agricola o inedificabile. Facilitus ti dà il primo screening gratuito — componente urbanistica, articoli NTA e semaforo dei vincoli — ma l'edificabilità reale va confermata da un tecnico abilitato con CDU e verifica puntuale delle norme.