Quando si compra, si vende o si ristruttura un immobile a Roma, il primo nodo tecnico è quasi sempre lo stesso: lo stato di fatto coincide con i progetti depositati in Comune? Spesso ci sono piccoli scostamenti rispetto al titolo edilizio: un muro pochi centimetri fuori posto, un'altezza interna leggermente diversa, una finestra spostata. Non tutte queste differenze sono abusi. Il DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), all'art. 34-bis, riconosce infatti le cosiddette tolleranze costruttive ed esecutive: difformità minori che, entro precise soglie, non costituiscono violazione edilizia e non richiedono sanatoria.
Capire se una difformità rientra nelle tolleranze o se invece va regolarizzata è decisivo per definire lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis DPR 380/2001), cioè la sua "carta d'identità urbanistica". È il documento di partenza per qualsiasi compravendita, mutuo o pratica edilizia. Il nostro studio tecnico geometra segue queste verifiche a Roma e provincia. In questa guida, aggiornata alle regole del decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito dalla Legge 105/2024), trovi:
- cosa sono le tolleranze costruttive e quando servono;
- l'iter pratico a Roma tramite il SUET e l'eventuale passaggio al Genio Civile in zona sismica;
- i documenti necessari;
- i costi fissi istituzionali e le sanzioni di legge;
- gli errori più comuni e come ti aiutiamo.
Cosa sono e quando servono le tolleranze costruttive
Le tolleranze sono scostamenti marginali tra ciò che è stato costruito e ciò che era previsto nel titolo edilizio. L'art. 34-bis del DPR 380/2001 ne distingue due tipologie.
Tolleranze costruttive (comma 1). Riguardano il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Non costituiscono violazione edilizia se contenute entro una percentuale di scostamento rispetto alle misure del progetto. La soglia base è il 2%.
Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 (la data fissata dal decreto come termine per accedere al regime di maggior favore), il Salva Casa ha introdotto soglie crescenti al diminuire della superficie utile dell'unità immobiliare:
| Superficie utile dell'unità | Soglia di tolleranza |
|---|---|
| oltre 500 mq | 2% |
| da 300 a 500 mq | 3% |
| da 100 a 300 mq | 4% |
| inferiore a 100 mq | 5% |
| inferiore a 60 mq | 6% |
La logica è chiara: su un appartamento piccolo, anche uno scostamento di pochi centimetri incide in percentuale molto più che su un grande edificio, perciò la legge concede un margine maggiore. La percentuale va calcolata sulla singola unità immobiliare che beneficia dell'intervento, non sull'intero fabbricato, e con riferimento alla superficie autorizzata dal titolo.
Tolleranze esecutive (comma 2). Sono irregolarità geometriche, modifiche alle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne, intervenute durante l'esecuzione dei lavori, che non incidono su parametri urbanistici sostanziali. A differenza delle costruttive, non hanno una soglia percentuale: rientrano qui, ad esempio, il diverso posizionamento di una porta interna, una tramezzatura spostata o lievi differenze nei prospetti, purché non aumentino la volumetria né violino le norme. Anche queste tolleranze, dopo il Salva Casa, sono ammesse per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024.
Attenzione al limite cruciale. Le tolleranze dell'art. 34-bis si applicano solo a scostamenti dal progetto approvato, non a opere nuove o ad ampliamenti realizzati senza titolo. Una veranda aggiunta, una tettoia mai autorizzata o un volume in più non sono "tolleranze": sono difformità che, se sanabili, vanno trattate con altri strumenti, come l'accertamento di conformità o le procedure del decreto Salva Casa. Per casi tipici di addizioni come gazebo e coperture vedi sanare veranda e tettoia a Roma.
Il legame con lo stato legittimo
Le tolleranze contano perché concorrono a definire lo stato legittimo dell'immobile. Dopo il Salva Casa, l'art. 9-bis del DPR 380/2001 stabilisce che lo stato legittimo è quello risultante dal titolo che ha previsto la costruzione (o l'ha legittimata) e dal titolo dell'ultimo intervento che ha interessato l'intero immobile, integrati dai titoli successivi. A questa ricostruzione concorrono anche il pagamento delle sanzioni nelle procedure di fiscalizzazione e la dichiarazione sulle tolleranze costruttive ed esecutive redatta da un tecnico abilitato. In altre parole: piccole difformità rientranti nelle tolleranze non "sporcano" lo stato legittimo, ma vanno dichiarate e documentate da un professionista.
L'attestazione dello stato legittimo serve per vendere (vedi vendere casa con abuso edilizio a Roma), per accedere ai bonus fiscali, per nuove pratiche edilizie e ogni volta che occorra dimostrare la regolarità urbanistica. Si affianca o si integra con il certificato di conformità urbanistica.
Iter a Roma: dalla dichiarazione al SUET (ed eventuale Genio Civile)
A Roma il procedimento ruota intorno alla dichiarazione asseverata del tecnico e, quando l'immobile è in zona sismica, al passaggio presso il Genio Civile della Regione Lazio.
1. Verifica documentale e sopralluogo. Si recuperano i titoli edilizi storici (tramite accesso agli atti al Comune di Roma) e si confrontano con un rilievo metrico dello stato di fatto. È questo confronto che dice se gli scostamenti rientrano nelle soglie dell'art. 34-bis.
2. Redazione della dichiarazione. Il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere o perito) predispone una dichiarazione asseverata che descrive nel dettaglio le difformità, le misura e attesta che rientrano nelle tolleranze costruttive o esecutive. Questa dichiarazione è il documento che integra lo stato legittimo dell'immobile.
3. Inquadramento amministrativo. Le tolleranze "pure" dell'art. 34-bis non richiedono un titolo edilizio nuovo, ma la loro attestazione viene di norma allegata alla pratica edilizia in corso (compravendita, SCIA, CILA per altri lavori) oppure conservata nel fascicolo dell'immobile. A Roma le pratiche edilizie si presentano esclusivamente in modalità telematica tramite il SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico) di Roma Capitale, portale attraverso cui transitano CILA, SCIA e Permessi di Costruire. Se invece la difformità eccede le tolleranze, si passa allo strumento corretto (accertamento di conformità o procedure Salva Casa), sempre via SUET.
4. Eventuale passaggio al Genio Civile (zone sismiche). Il territorio di Roma Capitale è classificato in zona sismica (sottozone 2B, 3A e 3B, secondo l'OPCM 3274/2003 e la classificazione regionale del Lazio). Per questo, quando la difformità ha rilevanza strutturale, oltre alla dichiarazione urbanistica il tecnico deve attestare anche il rispetto delle prescrizioni tecniche per le costruzioni vigenti all'epoca di realizzazione dell'opera, ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento Regionale Lazio n. 26/2020.
La Regione Lazio, con la circolare n. 2 del 4 aprile 2025, ha fornito le indicazioni operative post Salva Casa per le procedure sismiche: nelle sottozone a maggiore pericolosità le istanze si presentano tramite la piattaforma regionale OpenGenio, con la documentazione strutturata secondo il Regolamento. Per gli aspetti strutturali della regolarizzazione può rendersi necessaria la sanatoria strutturale Salva Casa.
Documenti necessari
Per attestare tolleranze e stato legittimo serve una documentazione tecnica completa. Tipicamente occorrono:
- Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile (vedi visura catastale a Roma).
- Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA/DIA pregresse, eventuali condoni) per ricostruire lo stato legittimo.
- Rilievo metrico dello stato di fatto con elaborati grafici di confronto rispetto al progetto autorizzato.
- Dichiarazione asseverata sulle tolleranze (art. 34-bis), con misura puntuale degli scostamenti e indicazione delle percentuali rispetto alla superficie utile.
- Documentazione fotografica e, dove utile, prova dell'epoca di realizzazione (rilevante per la soglia applicabile e per il regime delle opere realizzate entro il 24 maggio 2024).
- In zona sismica con rilievo strutturale: attestazione di conformità alle norme tecniche vigenti all'epoca, da trasmettere al Genio Civile tramite OpenGenio.
- Eventuale aggiornamento catastale (DOCFA) se la difformità incide sulla rappresentazione grafica.
Se gli scostamenti hanno modificato la consistenza dell'immobile, spesso va allineata anche la modifica della planimetria catastale.
Costi fissi e sanzioni (importi istituzionali)
Per le tolleranze costruttive ed esecutive vere e proprie l'art. 34-bis non prevede oblazioni né sanzioni: la difformità, se rientra nelle soglie, è regolare per legge e va solo attestata. I costi fissi istituzionali sono quindi limitati alle spese amministrative della pratica in cui la dichiarazione viene inserita:
| Voce | Importo fisso istituzionale |
|---|---|
| Marca da bollo sull'istanza | 16 € |
| Bolli sugli elaborati e diritti di segreteria/istruttoria del Comune di Roma | secondo le tariffe vigenti aggiornate da Roma Capitale |
| Diritti istruttori Genio Civile (solo zona sismica, via OpenGenio) | secondo il Regolamento Regionale Lazio n. 26/2020 |
Quando invece lo scostamento supera le tolleranze, non si è più nel campo dell'art. 34-bis: la regolarizzazione passa per altri istituti, ciascuno con i propri importi di legge previsti dal DPR 380/2001. È il caso, ad esempio, dell'accertamento di conformità o della sanzione per SCIA in sanatoria, dove la sanzione pecuniaria di legge è determinata dal Comune in funzione del caso e dell'aumento di valore dell'immobile. Per il quadro completo delle vie di regolarizzazione vedi anche la procedura semplificata di condono.
L'onorario professionale per il rilievo, la redazione e l'asseverazione della dichiarazione varia caso per caso in funzione della complessità del rilievo, del numero di difformità e dell'eventuale componente strutturale in zona sismica. Per questo prepariamo sempre un preventivo gratuito e personalizzato prima di iniziare, senza importi standard.
Errori comuni
- Confondere una tolleranza con un abuso (e viceversa). Spostare un tramezzo è tolleranza esecutiva; aggiungere una veranda è opera nuova. Trattare la seconda come "tolleranza" espone a contestazioni in fase di vendita o rogito.
- Calcolare la percentuale sull'edificio intero. La soglia dell'art. 34-bis si misura sulla singola unità immobiliare e sulla superficie autorizzata dal titolo, non su aggregati più ampi.
- Applicare le soglie maggiorate a opere recenti. Le percentuali fino al 6% valgono solo per opere realizzate entro il 24 maggio 2024; per quelle successive la soglia resta il 2%.
- Pretendere di "sanare" ampliamenti come tolleranze. Le tolleranze coprono scostamenti dal progetto approvato, mai volumi o superfici mai autorizzati.
- Dimenticare la zona sismica. A Roma molte difformità con rilievo strutturale richiedono l'attestazione e il passaggio al Genio Civile: ometterlo rende incompleta la regolarizzazione.
- Non dichiarare le tolleranze. Anche se non costituiscono violazione, vanno documentate dal tecnico per integrare correttamente lo stato legittimo, soprattutto in vista di una compravendita o di un abuso edilizio ereditato a Roma.
Come ti aiutiamo
Il nostro studio tecnico geometra segue l'intero percorso per immobili a Roma e provincia:
- Sopralluogo e rilievo metrico dello stato di fatto, con confronto puntuale rispetto ai titoli edilizi originari.
- Accesso agli atti al Comune di Roma per recuperare licenze, concessioni e progetti storici.
- Verifica delle soglie dell'art. 34-bis sulla singola unità, per stabilire con certezza se gli scostamenti rientrano nelle tolleranze.
- Redazione e asseverazione della dichiarazione su tolleranze costruttive ed esecutive, integrata nello stato legittimo dell'immobile.
- Gestione delle pratiche SUET di Roma Capitale e, in zona sismica, della procedura presso il Genio Civile tramite OpenGenio.
- Allineamento catastale (DOCFA) quando necessario, e supporto in caso di compravendita o perizia (vedi perizia immobiliare).
Se dalla verifica emerge che la difformità eccede le tolleranze, ti indichiamo subito la via corretta (accertamento di conformità o procedure Salva Casa) e ne stimiamo costi e tempi.
FAQ
Le tolleranze costruttive sono un abuso da sanare?
No. Se lo scostamento rientra nelle soglie dell'art. 34-bis del DPR 380/2001, non costituisce violazione edilizia: non serve sanatoria né si paga un'oblazione. Va però dichiarato e documentato da un tecnico abilitato per integrare lo stato legittimo dell'immobile.
Qual è la percentuale di tolleranza ammessa?
La soglia base è il 2%. Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 le percentuali salgono in base alla superficie utile della singola unità: 3% da 300 a 500 mq, 4% da 100 a 300 mq, 5% sotto i 100 mq, 6% sotto i 60 mq. Per le opere successive resta il 2%.
Le tolleranze valgono anche per una veranda o una tettoia aggiunta?
No. Le tolleranze coprono solo gli scostamenti dal progetto approvato, non le opere nuove o gli ampliamenti realizzati senza titolo. Una veranda o una tettoia non autorizzate vanno valutate con altri strumenti, come l'accertamento di conformità o le procedure del decreto Salva Casa.
Cos'è lo stato legittimo dell'immobile?
È la condizione urbanistico-edilizia "legittima" dell'immobile, definita dall'art. 9-bis del DPR 380/2001: deriva dal titolo che ne ha previsto la costruzione e da quello dell'ultimo intervento sull'intero immobile, integrati dai titoli successivi, dal pagamento di eventuali sanzioni e dalla dichiarazione sulle tolleranze. È il presupposto per vendere, ottenere mutui e bonus, e avviare nuove pratiche.
A Roma serve passare dal Genio Civile?
Dipende. Roma è classificata in zona sismica (sottozone 2B, 3A e 3B). Quando la difformità ha rilevanza strutturale, oltre alla dichiarazione urbanistica il tecnico deve attestare la conformità alle norme tecniche vigenti all'epoca e, nelle aree a maggiore pericolosità, presentare l'istanza al Genio Civile della Regione Lazio tramite la piattaforma OpenGenio.
Chi può attestare le tolleranze e lo stato legittimo?
Un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere o perito. Redige una dichiarazione asseverata che misura gli scostamenti, ne attesta la riconducibilità alle tolleranze e ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile sulla base dei titoli edilizi.
Contenuto aggiornato al 2026 sulla base del DPR 380/2001 (artt. 9-bis e 34-bis) e del decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito dalla L. 105/2024). Le regole, le soglie e gli importi vanno verificati per il caso specifico: ogni immobile fa storia a sé. Per una valutazione del tuo caso e un preventivo gratuito, contatta il nostro studio.
Fonti normative ufficiali: Art. 34-bis e art. 9-bis DPR 380/2001 — Normattiva; Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 "Salva Casa" — Gazzetta Ufficiale; SUE/SUET — Roma Capitale; Autorizzazioni sismiche — Regione Lazio.