Quando si parla di Bonus Casa, la domanda piu' frequente che riceviamo nel nostro studio tecnico a Roma e' sempre la stessa: "ho speso una certa cifra per i lavori, quanto mi torna davvero?". La risposta non e' un'unica percentuale magica, ma il risultato di tre passaggi: applicare l'aliquota giusta, rispettare il tetto di spesa e dividere il beneficio in quote annuali. In questa guida ti spieghiamo il metodo di calcolo della detrazione per il 2026, con esempi numerici concreti. Non troverai prezzi al metro quadro (per quello c'e' il nostro calcolatore costi): qui ragioniamo solo su come si trasforma la spesa in detrazione fiscale.
Nota di metodo. Aliquote e massimali sono aggiornati al 2026, ma il calcolo puntuale della detrazione, della capienza IRPEF e del tetto per i redditi alti spetta al commercialista. Lo studio tecnico cura la parte edilizia e documentale che da' titolo al beneficio.
I tre elementi del calcolo
Per capire quanto si recupera servono tre dati. Vale la pena fissarli prima di vedere gli esempi:
- L'aliquota, cioe' la percentuale della spesa che diventa detrazione. Per le spese sostenute nel 2026 il Bonus Casa (detrazione IRPEF dell'art. 16-bis del TUIR) prevede un "doppio binario": 50% se i lavori riguardano l'abitazione principale di chi sostiene la spesa, 36% per tutti gli altri immobili (seconde case, immobili locati, pertinenze non collegate alla casa principale).
- Il tetto di spesa, cioe' l'importo massimo di spesa su cui calcolare la detrazione: 96.000 euro per unita' immobiliare. La spesa che supera questo limite non genera detrazione.
- La ripartizione, perche' la detrazione non arriva tutta in una volta: si recupera in 10 quote annuali di pari importo, una per ciascuna dichiarazione dei redditi dei dieci anni successivi.
Passaggio 1: l'aliquota corretta
La prima scelta e' tra 50% e 36%. La maggiorazione al 50% spetta solo a chi destina ad abitazione principale l'unita' su cui si interviene: in pratica deve trattarsi della casa in cui il proprietario (o il titolare di un diritto reale) risiede abitualmente. Per le seconde case, gli immobili dati in affitto e le pertinenze non collegate all'abitazione principale, l'aliquota scende al 36%.
Attenzione a un'esclusione importante: per le spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027 la sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale con una caldaia alimentata a combustibili fossili e' esclusa dalla detrazione (non e' agevolabile ne' al 50% ne' al 36%), in coerenza con la Direttiva Case Green. Restano invece agevolati gli impianti a fonti rinnovabili o ibridi. Per gli interventi di efficienza energetica veri e propri il riferimento e' la guida ecobonus 2026.
Passaggio 2: applicare il tetto di spesa
Il tetto di 96.000 euro funziona come un "tappo": la detrazione si calcola sulla spesa effettiva, ma mai su un importo superiore al limite. Tre casi possibili:
- Spesa sotto il tetto (es. 40.000 euro): si applica l'aliquota all'intera spesa.
- Spesa pari al tetto (96.000 euro): si ottiene la detrazione massima possibile.
- Spesa oltre il tetto (es. 120.000 euro): la parte eccedente (24.000 euro) non e' agevolabile; la detrazione si calcola solo sui 96.000 euro.
Da qui si ricavano i due valori massimi teorici del 2026:
| Tipo di immobile | Aliquota | Spesa max agevolabile | Detrazione totale | Quota annua (x10) |
|---|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 96.000 € | 48.000 € | 4.800 € |
| Altri immobili | 36% | 96.000 € | 34.560 € | 3.456 € |
Il tetto e' riferito alla singola unita' immobiliare: se a Roma ristrutturi due appartamenti distinti, ciascuno ha il proprio plafond di 96.000 euro.
Passaggio 3: dividere in 10 quote annuali
La detrazione totale si spalma su dieci anni in quote uguali. Questo e' il punto che genera piu' sorprese: chi si aspetta di "ricevere" subito 48.000 euro scopre che il beneficio rientra al ritmo di 4.800 euro l'anno, sottratti dall'IRPEF dovuta in ciascuna delle dieci dichiarazioni.
Ne deriva un concetto fondamentale: la capienza IRPEF. La quota annuale puo' essere utilizzata solo fino a concorrenza dell'imposta dovuta in quell'anno. Se in un anno la tua IRPEF e' inferiore alla quota spettante, la parte di detrazione non utilizzata si perde: non si trasferisce all'anno successivo ne' si trasforma in rimborso. Verificare in anticipo la capienza con il commercialista e' quindi parte integrante della pianificazione.
Esempi numerici
Vediamo il metodo applicato a casi tipici di un proprietario romano.
- Esempio 1 - Abitazione principale, spesa sotto il tetto. Ristrutturazione della propria casa per 60.000 euro. Aliquota 50% sull'intera spesa: detrazione totale 30.000 euro, recuperabile in 10 quote da 3.000 euro l'anno.
- Esempio 2 - Abitazione principale, spesa oltre il tetto. Intervento da 120.000 euro sulla casa di residenza. La spesa agevolabile e' limitata a 96.000 euro; al 50% si ottiene la detrazione massima di 48.000 euro, ossia 4.800 euro l'anno per dieci anni. I 24.000 euro eccedenti non generano detrazione.
- Esempio 3 - Seconda casa. Lavori per 50.000 euro su un appartamento non adibito ad abitazione principale. Aliquota 36%: detrazione totale 18.000 euro, pari a 1.800 euro l'anno.
- Esempio 4 - Due unita' immobiliari distinte. Due appartamenti ristrutturati per 90.000 euro ciascuno. Essendo il tetto riferito alla singola unita', entrambe le spese rientrano nel proprio limite di 96.000 euro e generano ciascuna la relativa detrazione (l'aliquota dipende dalla destinazione di ogni unita').
Questi valori sono stime indicative, da verificare sul caso concreto: incidono la natura esatta dei lavori, la titolarita' dell'immobile e la corretta documentazione di spesa.
Il tetto generale alle detrazioni (redditi alti)
C'e' un ulteriore livello di calcolo che riguarda i redditi piu' elevati. Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, l'art. 16-ter del TUIR ha introdotto un tetto complessivo all'ammontare di spese su cui calcolare le detrazioni IRPEF (bonus edilizi inclusi). Il limite si ottiene moltiplicando un importo base, che decresce all'aumentare del reddito, per un coefficiente legato al numero di figli fiscalmente a carico. Tradotto: oltre una certa soglia di reddito, anche se la spesa rientra nei 96.000 euro, la detrazione effettivamente fruibile potrebbe essere ridotta. E' un calcolo strettamente fiscale che va affidato al commercialista.
Per il quadro completo delle aliquote, dei requisiti e degli adempimenti rimandiamo alla guida Bonus Ristrutturazioni 2026. Se invece devi ancora capire l'entita' della spesa dei lavori, parti dal nostro calcolatore costi; per l'esecuzione vera e propria della ristrutturazione il riferimento e' un'impresa edile specializzata (roma-ristruttura.it).
Come ti segue il nostro studio a Roma
Il calcolo della detrazione e' solo l'ultimo tassello: perche' il beneficio sia valido servono il titolo edilizio corretto (CILA, SCIA o permesso, secondo l'intervento), i pagamenti tracciati con il "bonifico parlante" e una documentazione di spesa ordinata. Il nostro studio tecnico a Roma cura la parte edilizia, progettuale e documentale, coordinandosi con il tuo commercialista per la parte fiscale, cosi' non rischi di perdere l'agevolazione per un vizio formale.
Vuoi sapere quale aliquota e quale tetto si applicano alla tua situazione e quali pratiche servono? Richiedi un preventivo gratuito: valutiamo insieme il tuo caso e ti diciamo subito come impostare i lavori per non lasciare detrazioni sul tavolo.