Le infiltrazioni da tetto o lastrico solare in condominio sono danni da acqua (macchie, muffa, distacco di intonaco) che partono dalla copertura dell'edificio e raggiungono gli appartamenti sottostanti. Stabilire chi paga dipende dall'origine del problema e dal regime d'uso del lastrico: la legge fissa criteri precisi, ma serve una perizia tecnica per applicarli al caso concreto.
Il tetto e il lastrico solare sono parti comuni
Il punto di partenza è l'articolo 1117 del Codice Civile: tetti e lastrici solari sono espressamente elencati tra le parti comuni dell'edificio. Significa che, salvo titolo contrario, appartengono a tutti i condomini e che la loro manutenzione è, in linea di principio, una spesa collettiva. La copertura, infatti, protegge l'intero stabile e non solo l'ultimo piano.
Quando l'infiltrazione proviene da un tetto a falde o da una copertura di uso comune, le spese di riparazione e gli eventuali danni sono a carico del condominio e si ripartiscono tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. È utile, in questi casi, verificare le tabelle millesimali per impostare correttamente la suddivisione in assemblea.
Come si dividono le spese del lastrico di uso esclusivo?
La situazione cambia quando il lastrico solare (o la terrazza a livello) è di uso esclusivo di un solo condomino. Qui interviene l'articolo 1126 del Codice Civile, che detta una regola di ripartizione molto particolare:
- un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione è a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico;
- due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano o porzione di piano di ciascuno.
La logica è chiara: chi usa il terrazzo ne trae un vantaggio diretto e contribuisce per una quota; ma poiché quel piano svolge comunque la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti, la parte maggiore della spesa resta collettiva.
| Origine dell'infiltrazione | Chi paga riparazioni e danni | Criterio di riparto |
|---|---|---|
| Tetto / copertura di uso comune | Condominio (tutti i condomini) | Millesimi di proprietà |
| Lastrico solare di uso comune | Condominio (tutti i condomini) | Millesimi di proprietà |
| Lastrico o terrazza a livello di uso esclusivo | Usuario esclusivo + condominio | 1/3 all'usuario, 2/3 ai condomini sottostanti (art. 1126 c.c.) |
| Balcone/impianto del singolo appartamento | Proprietario dell'unità | A carico esclusivo del proprietario |
L'assemblea può cambiare la regola dell'art. 1126?
No, non con una semplice delibera. Il criterio di riparto dell'art. 1126 c.c. ha natura inderogabile: secondo la giurisprudenza della Cassazione è nulla, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifica il criterio legale di ripartizione delle spese del lastrico solare in assenza di un'espressa volontà negoziale che disponga dei diritti dei condomini. In pratica, per derogare serve un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti gli interessati, non una semplice votazione assembleare.
Chi risarcisce i danni nell'appartamento sottostante?
Una cosa è ripartire le spese per riparare la copertura, un'altra è risarcire i danni già prodotti nell'appartamento sottostante (mobili rovinati, tinteggiatura da rifare, umidità). Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9449 del 2016.
Nel caso di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, rispondono in concorso sia il proprietario o usuario esclusivo, in qualità di custode ai sensi dell'articolo 2051 c.c., sia il condominio. Di norma il concorso si risolve secondo i criteri dell'art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi), salvo che si provi la specifica imputabilità soggettiva del danno a una determinata condotta (ad esempio, danni causati da un intervento maldestro del solo usuario).
Ecco perché stabilire da dove parte l'acqua è decisivo: senza accertamento tecnico dell'origine, è difficile sia ripartire la spesa sia impostare correttamente una richiesta di risarcimento.
Il ruolo dell'amministratore di condominio
Il condominio, tramite l'amministratore, risponde dei danni cagionati dalle cose in custodia, comprese le parti comuni, ai sensi dell'art. 2051 c.c. L'amministratore, inoltre, ha tra i suoi compiti quello di curare la conservazione delle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.). Di fronte a un'infiltrazione segnalata, dovrebbe quindi attivarsi tempestivamente per far accertare la causa e disporre gli interventi necessari, evitando che il danno si aggravi.
Come si accerta la causa: la perizia del geometra
La responsabilità e la ripartizione dipendono dall'origine effettiva dell'infiltrazione: tetto comune, lastrico esclusivo, impianti, oppure un balcone del singolo. Una perizia tecnica del geometra serve proprio a individuare la causa, documentare il danno e quantificare i lavori.
Il nostro studio, su immobili a Roma e provincia, procede così:
- sopralluogo e ispezione della copertura e degli appartamenti interessati;
- individuazione del punto di ingresso dell'acqua e della parte responsabile;
- relazione di eliminazione di umidità e infiltrazioni con le cause accertate;
- computo metrico dei lavori di impermeabilizzazione o rifacimento.
Questa documentazione è la base su cui l'assemblea delibera la spesa e su cui si può eventualmente fondare la richiesta di risarcimento.
Pratiche e maggioranze per il rifacimento della copertura
Il rifacimento o l'impermeabilizzazione del tetto rientra di regola tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Le maggioranze assembleari e gli eventuali titoli edilizi necessari vanno valutati caso per caso, in base all'entità e alla tipologia dell'intervento: per opere significative è prudente farsi assistere da un tecnico già in fase di convocazione, così da presentare in assemblea un quadro tecnico ed economico completo.
Si possono detrarre i lavori sul tetto?
Gli interventi di rifacimento della copertura e di impermeabilizzazione rientrano in genere nella manutenzione straordinaria e possono accedere al bonus ristrutturazioni; gli interventi che migliorano l'isolamento termico, come un tetto coibentato, possono rientrare nell'ecobonus. Le aliquote e i requisiti in vigore nel 2026 vanno però verificati sul portale dell'Agenzia delle Entrate caso per caso, perché variano in base all'intervento e al soggetto che sostiene la spesa.
Come ti aiutiamo a Roma
Davanti a un'infiltrazione il primo passo non è litigare in assemblea, ma capire da dove arriva l'acqua. Il nostro studio tecnico di geometri a Roma effettua il sopralluogo, redige la perizia con l'indicazione della causa e della parte responsabile, prepara il computo dei lavori e può seguire la direzione lavori fino alla risoluzione del problema.
Se hai macchie sul soffitto, muffa o un contenzioso in corso col condominio, contattaci per un preventivo gratuito: valutiamo il tuo caso e ti diciamo chi paga, quanto e come intervenire.
Riferimenti normativi
- Art. 1117, n. 1, Codice Civile — tetti e lastrici solari tra le parti comuni dell'edificio.
- Art. 1126 Codice Civile — ripartizione delle spese del lastrico solare di uso esclusivo (1/3 all'usuario, 2/3 ai condomini sottostanti); criterio di natura inderogabile.
- Art. 2051 Codice Civile — responsabilità per danni cagionati dalle cose in custodia.
- Art. 1130 Codice Civile — obbligo dell'amministratore di curare la conservazione delle parti comuni.
- Cass. civ., Sezioni Unite, n. 9449/2016 — concorso di responsabilità tra usuario esclusivo (custode ex art. 2051 c.c.) e condominio per i danni da infiltrazione del lastrico a uso esclusivo.