Sanatoria edilizia a Roma: quale pratica serve e come regolarizzare (2026)

"Sanatoria edilizia" a Roma non è una pratica sola: è una famiglia di procedure diverse. Se l'opera era realizzabile con CILA e non è mai stata comunicata, presenti una CILA in sanatoria con oblazione di 1.000 €; se richiedeva una SCIA, la strada è la SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis D.P.R. 380/2001, con oblazione da 1.032 a 10.328 €; per le difformità più pesanti serve l'accertamento di conformità; per gli abusi storici con domanda di condono (leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003) non si presenta nulla di nuovo: si porta a definizione la pratica giacente presso l'ufficio condono di Roma Capitale. La scelta dipende dal titolo che mancava al momento dei lavori, e si individua partendo dallo stato legittimo dell'immobile.

Questa è la pagina-guida del nostro studio tecnico su tutte le regolarizzazioni edilizie a Roma: ti aiuta a capire quale pratica ti serve, cosa è cambiato con il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) e cosa puoi fare oggi su una vecchia domanda di condono mai definita. Per ogni procedura trovi il rimando alla guida dedicata; per una verifica diretta del tuo caso, contattaci.

Risposte rapide

• Le sanatorie "a regime" non dipendono da finestre di legge: CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria e accertamento di conformità si possono attivare senza aspettare un condono, se l'opera è conforme alle regole; SCIA in sanatoria e accertamento di conformità vanno però chiesti prima che scadano i termini di un eventuale ordine di demolizione e che siano irrogate le sanzioni.
• Il condono è chiuso: era una misura straordinaria (1985, 1994, 2003). Oggi si possono solo definire le domande già presentate, non farne di nuove.
• Opere interne non strutturali soggette a CILA e mai comunicate → CILA in sanatoria: sanzione 1.000 € (circa 333 € se la presenti spontaneamente con i lavori ancora in corso), totale indicativo 1.700-2.500 €.
• Opere da SCIA senza titolo o difformi → SCIA in sanatoria: oblazione da 1.032 a 10.328 € (art. 36-bis D.P.R. 380/2001).
• Difformità da permesso di costruire → accertamento di conformità con permesso in sanatoria.
• Domanda di condono ferma da anni → si può sbloccare: accesso agli atti, integrazioni, saldi e istanza di definizione (vedi la sezione sul condono).

Sanatoria a regime o condono? La differenza che orienta tutto

Le sanatorie a regime — CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria, accertamento di conformità — sono previste dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e non hanno scadenza: puoi attivarle oggi come tra dieci anni. In cambio pretendono la conformità: l'opera deve rispettare le regole urbanistiche ed edilizie (nella versione "attenuata" introdotta dal Salva Casa per i casi dell'art. 36-bis). Non sanano ciò che le norme non avrebbero mai permesso.

Il condono edilizio è l'opposto: una misura straordinaria e a termine, aperta per legge in tre sole occasioni (1985, 1994, 2003), capace di sanare entro certi limiti anche opere non conformi, dietro oblazioni proprie. I termini sono chiusi da oltre vent'anni: oggi il lavoro sul condono è la definizione delle domande giacenti, un tema enorme a Roma di cui parliamo più sotto. La prima domanda da farti, quindi: che titolo serviva per l'opera da regolarizzare — e c'è di mezzo una domanda di condono? Per l'inquadramento generale del tema vedi anche la guida all'abuso edilizio e a come sanarlo.

Che pratica ti serve? La tabella decisionale

Tre precisazioni:

• la qualificazione dell'opera non è a scelta: si deduce dall'intervento e dallo stato legittimo di partenza. Sbagliare titolo è la prima causa di rigetto;
• le pratiche nuove (anche in sanatoria) si presentano sul portale SUET di Roma Capitale; le domande di condono viaggiano su canali propri;
• per un primo orientamento su vincoli e pratiche puoi usare gratis il nostro strumento Facilitus; per i casi reali serve comunque un tecnico abilitato.

CILA in sanatoria: i lavori leggeri mai comunicati

La CILA tardiva può riguardare opere non strutturali effettivamente soggette a CILA e mai comunicate, come modifiche della distribuzione interna. Il solo rinnovo di finiture, sanitari o impianti non richiede automaticamente questa pratica: si verifica il lavoro concreto e la sua conformità. La CILA tardiva comporta una sanzione di 1.000 € (circa 333 € se la presenti spontaneamente con i lavori ancora in corso, art. 6-bis, c. 5, D.P.R. 380/2001), più diritti e parcella del tecnico: totale indicativo 1.700-2.500 €. Non è un condono: regolarizza solo l'omessa comunicazione. Procedura passo-passo e documenti nella guida alla CILA in sanatoria a Roma.

SCIA in sanatoria: opere su strutture e prospetti senza titolo

Se l'intervento toccava parti strutturali o prospetti — un'apertura in un muro portante, una modifica di facciata — serviva una SCIA: la regolarizzazione passa dalla SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa. L'oblazione, graduata sull'aumento di valore dell'immobile, va da 1.032 a 10.328 €; l'onorario tecnico indicativo da 700 a 1.500 €. Per la SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis il termine di controllo è di 30 giorni (quello dell'art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990). Decorso il termine nelle condizioni previste dal comma 6 dell'art. 36-bis, si forma il titolo; il solo passaggio del tempo non sana la mancanza dei requisiti o del pagamento dell'oblazione. Procedura e sanzioni nella guida alla SCIA in sanatoria; per i casi strutturali rilevanti vedi la sanatoria strutturale nel quadro del Salva Casa.

Accertamento di conformità: le difformità da permesso di costruire

Per le opere in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, la via è l'accertamento di conformità dell'art. 36 D.P.R. 380/2001: richiede la doppia conformità piena (regole rispettate sia ieri sia oggi) e sconta il silenzio rigetto se il Comune non risponde entro 60 giorni. Le parziali difformità rientrano invece nel più favorevole art. 36-bis. L'oblazione è commisurata al contributo di costruzione, che a Roma si calcola con il costo di costruzione di 529,73 €/mq e gli oneri di urbanizzazione della Del. A.C. 28/2022. Le guide dedicate: permesso di costruire in sanatoria a Roma e accertamento di conformità.

Condono edilizio a Roma: le tre leggi e le pratiche ancora aperte

Se cercando "sanatoria edilizia Roma" pensavi al condono, sei nel posto giusto: a Roma la parola evoca quasi sempre le tre stagioni del condono e le tantissime domande mai arrivate al provvedimento finale. Ecco il quadro.

Le tre leggi del condono edilizio

Il terzo condono era anche il più ristretto: ampliamenti entro il 30% della volumetria originaria o entro 750 metri cubi, nuove costruzioni residenziali entro 750 metri cubi per singola richiesta (art. 32, c. 25, D.L. 269/2003). Nel Lazio è stato attuato, con ulteriori limiti, dalla legge regionale 12/2004.

Niente nuove domande: i termini sono chiusi

Chi non presentò domanda entro le finestre di legge non può "fare il condono" oggi: nessuna norma li ha riaperti, nemmeno il Salva Casa. Per un abuso mai condonato le strade sono tre: verificare se rientra nelle tolleranze costruttive; tentare le sanatorie a regime (artt. 36 e 36-bis) se c'è conformità; altrimenti l'opera resta abusiva, da gestire con consapevolezza in caso di vendita — guida su vendere casa con abuso edilizio a Roma.

Il condono a Roma oggi: pratiche giacenti e sistema SICER

Roma ha uno degli arretrati di condono più grandi d'Italia: moltissime domande dei tre condoni giacciono presso l'Ufficio Condono Edilizio di Roma Capitale, e il fascicolo resta "aperto" finché non viene rilasciato il titolo in sanatoria. Lo stato della pratica si consulta tramite il sistema informativo del condono (SICER), il canale con cui l'amministrazione gestisce domande, versamenti e integrazioni. La procedura semplificata di definizione, coi passaggi operativi, è descritta nella guida dedicata al condono edilizio a Roma.

Una pratica di condono, in genere, è ferma per:

• pagamenti incompleti o non documentati: oblazione e oneri concessori non saldati, oppure versati ma con ricevute assenti dal fascicolo;
• documenti mancanti: elaborati grafici, documentazione fotografica, prova della data di ultimazione delle opere, perizie;
• immobile in area vincolata: serve il parere dell'autorità preposta (art. 32 L. 47/1985) — vedi autorizzazione paesaggistica e verifica dei vincoli;
• semplice coda istruttoria: la domanda è completa ma non è mai stata lavorata.

La legge prevede anche un silenzio assenso: decorsi 24 mesi con oblazione interamente versata e documenti completi, la domanda si intende accolta (art. 35 L. 47/1985), salvo vincoli. In pratica, però, per rogito e mutuo serve quasi sempre un provvedimento espresso o un'attestazione formale: è il lavoro di sblocco che si fa sul fascicolo.

Definirla oggi conviene per motivi concreti: rogito senza riserve, istruttoria del mutuo dell'acquirente, possibilità di presentare nuove pratiche edilizie sull'immobile, successioni e donazioni serene.

Cosa possiamo fare sulla tua domanda di condono

Il nostro studio tecnico segue le pratiche di condono a Roma come referente tecnico unico. In concreto:

• accesso agli atti e verifica dello stato della domanda, con ricostruzione del fascicolo;
• ricostruzione dei versamenti (oblazione, oneri concessori, eventuali conguagli richiesti dall'ufficio);
• integrazioni documentali: elaborati, foto, prova della data di ultimazione, perizie;
• gestione del parere sui vincoli per gli immobili in aree tutelate;
• istanza di sollecito e definizione fino al ritiro del titolo in sanatoria;
• dopo il rilascio, allineamento catastale (variazione e voltura) e aggiornamento dello stato legittimo.

Salva Casa in 5 punti: cosa cambia per le sanatorie

Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha riscritto le regole delle regolarizzazioni. I cinque punti che contano davvero:

1. Sanatoria semplificata (art. 36-bis). Per le parziali difformità e per le opere da SCIA basta la doppia conformità "attenuata": conformità urbanistica di oggi e conformità edilizia dell'epoca di realizzazione. I termini sono di 45 giorni per la domanda di permesso in sanatoria e di 30 giorni per i controlli sulla SCIA in sanatoria, con gli effetti e le eccezioni previsti dal comma 6.
2. Tolleranze costruttive (art. 34-bis). Gli scostamenti che rientrano nei limiti e nelle condizioni dell'articolo non costituiscono violazione edilizia. Il limite generale è il 2%; per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono previste soglie graduate (3% tra 300 e 500 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 5% sotto i 100 mq), fino al 6% per le unità con superficie utile inferiore a 60 mq. Si considera la superficie utile assentita dal titolo, al netto dei successivi frazionamenti; restano gli adempimenti previsti dalla norma, compresi quelli sismici quando richiesti. Dettagli nella guida alle tolleranze costruttive.
3. Stato legittimo ridefinito (art. 9-bis, c. 1-bis). Può essere dimostrato anche dall'ultimo titolo che ha disciplinato l'intero immobile, integrato dai titoli successivi e dalle regolarizzazioni.
4. Cambi di destinazione d'uso agevolati (art. 23-ter). Più facile mutare l'uso all'interno della stessa categoria funzionale e, a certe condizioni, tra categorie: vedi la guida al cambio di destinazione d'uso.
5. Più edilizia libera. Vetrate panoramiche amovibili (VEPA), tende e protezioni solari rientrano tra le opere libere: meno difformità da sanare.

Una cosa il Salva Casa non è: un condono. Non riapre termini, non sana ciò che resta non conforme; rende però molto più praticabili le sanatorie a regime. La lettura completa è nella guida al decreto Salva Casa.

Novità 2026 su sanatoria e condono a Roma e nel Lazio

Per chi regolarizza nel 2026 contano due novità. Nel Lazio l'art. 22 della L.R. 15/2008, riscritto dalla L.R. 12/2025, ha allineato la sanatoria regionale al Salva Casa: conformità, oblazioni e tempi sono quelli degli artt. 36 e 36-bis D.P.R. 380/2001. A Roma è cambiata la procedura semplificata del condono, con controlli più rapidi sulle vecchie domande.

Lazio: il nuovo art. 22 della L.R. 15/2008. La L.R. Lazio n. 12 del 30 luglio 2025 ha sostituito l'articolo sull'accertamento di conformità. Il testo vigente prevede:

• doppia conformità piena (i casi del comma 1, come per l'art. 36: regole urbanistiche ed edilizie rispettate sia all'epoca dei lavori sia oggi): l'oblazione è due volte il contributo di costruzione; se il Comune non risponde entro 60 giorni, la domanda si intende respinta;
• parziali difformità e variazioni essenziali (comma 2): basta la conformità edilizia dell'epoca e quella urbanistica di oggi. L'oblazione è due volte il contributo di costruzione, aumentato del 20%, senza aumento se l'opera era conforme in entrambi i momenti. I tempi sono quelli dell'art. 36-bis visti sopra: 45 giorni sulla domanda di permesso in sanatoria, 30 giorni di controllo sulla SCIA in sanatoria;
• oblazione sul valore venale (comma 3, lettera c): il doppio dell'aumento di valore dell'immobile, da 1.032 a 10.328 € (da 516 a 5.164 € con la doppia conformità piena), la stessa forbice che l'art. 36-bis prevede per la SCIA in sanatoria;
• zona sismica: per i casi del comma 2 (parziali difformità, variazioni essenziali, opere da SCIA) il tecnico attesta il rispetto delle norme antisismiche dell'epoca, e l'attestazione passa dallo sportello unico all'ufficio tecnico regionale (il Genio Civile). Vedi la sanatoria strutturale.

Il testo è sul sito del Consiglio regionale: L.R. Lazio 15/2008, testo vigente. La tabella dei casi, con un esempio di calcolo dell'oblazione, è nella guida al permesso in sanatoria a Roma.

Roma: la procedura semplificata del condono. Ad aprile 2026 l'Assemblea Capitolina ha modificato il regolamento per lo snellimento delle procedure di condono. Le novità valgono solo per le pratiche semplificate, cioè quelle inviate dal tecnico incaricato con una relazione asseverata, di cui risponde:

• i controlli approfonditi scattano solo per gli abusi in aree con vincoli archeologici o paesaggistici, o se nell'istruttoria emergono dubbi concreti; non più a sorteggio;
• la fase sostanziale scende da 180 a 120 giorni;
• secondo Roma Capitale circa il 55% delle pratiche si chiuderà con il solo controllo formale, in 60 giorni;
• è prevista la certificazione del silenzio assenso: un'attestazione ufficiale di Roma Capitale che conferma il via libera alla pratica.

Fonte: Roma Capitale, notizia del 17 aprile 2026. Riguarda solo le domande di condono già presentate: come si porta avanti la pratica lo spieghiamo nella guida al condono edilizio a Roma.

SUET: diritti 2026 invariati. Per le pratiche nuove valgono i diritti della DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026, con gli stessi importi del 2024: li trovi nella sezione sui costi qui sotto.

Prima di ogni sanatoria: lo stato legittimo dell'immobile

Ogni regolarizzazione parte dalla stessa domanda: qual era la configurazione legittima dell'immobile? Si ricostruisce confrontando i titoli edilizi storici (licenze, concessioni, permessi, pratiche successive) con lo stato dei luoghi, e verificando la conformità urbanistica sugli strumenti del PRG di Roma. Attenzione a un equivoco frequente: la planimetria catastale non prova la legittimità urbanistica — catasto e Comune sono due binari diversi, spesso da allineare entrambi. L'indagine, documento per documento, è nella guida alla verifica dello stato legittimo; i termini tecnici nel glossario di edilizia e catasto.

Come sanare un abuso di 30 anni fa a Roma?

Un abuso di trent'anni fa non si regolarizza con il tempo né con un nuovo condono: i termini sono chiusi. Si parte dallo stato legittimo, ricostruito con l'accesso agli atti. Poi si verifica, nell'ordine: tolleranze costruttive, eventuale domanda di condono da definire e, infine, la sanatoria a regime adatta all'opera.

1. Ricostruisci lo stato legittimo. Con la richiesta di accesso agli atti si recuperano il titolo originario e le pratiche successive, da confrontare con lo stato di fatto. Se l'immobile è stato costruito quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dai dati catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come foto, estratti cartografici e documenti d'archivio (art. 9-bis, c. 1-bis, D.P.R. 380/2001). Lo stesso vale se c'è un principio di prova del titolo, ma non se ne trovano la copia o gli estremi.
2. Controlla le tolleranze. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 gli scostamenti dalle misure del titolo sono tollerati dal 2% al 6%, secondo la superficie utile assentita dal titolo: entro quei limiti, e alle condizioni dell'art. 34-bis, non serve una sanatoria. Il tecnico li dichiara, con gli adempimenti sismici quando richiesti (tolleranze costruttive).
3. Cerca una vecchia domanda di condono. Se l'abuso è stato denunciato con uno dei tre condoni, si porta a definizione quella pratica: vedi la sezione sul condono qui sopra.
4. Valuta la sanatoria a regime. Per parziali difformità, variazioni essenziali e opere da SCIA l'art. 36-bis chiede la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca: per un'opera di trent'anni fa contano quindi le regole edilizie di allora. Per le opere senza permesso o in totale difformità serve invece la doppia conformità piena dell'art. 36.

Quali abusi non sono sanabili?

Non sono sanabili le opere che non superano la verifica di conformità. Per l'art. 36 devono rispettare le regole urbanistiche ed edilizie sia all'epoca dei lavori sia oggi; per l'art. 36-bis le regole urbanistiche di oggi e quelle edilizie dell'epoca. Non si sana nemmeno un'opera in area vincolata se l'ente che tutela il vincolo dà parere contrario.

In concreto restano fuori, di norma:

• le opere che il piano di oggi non ammette, come un ampliamento o un nuovo volume vietato dal PRG di Roma: sia l'art. 36 sia l'art. 36-bis chiedono la conformità urbanistica attuale;
• le opere irregolari già quando sono state fatte, perché violavano le regole edilizie dell'epoca;
• le opere in area vincolata su cui l'autorità che gestisce il vincolo dà parere contrario (per il paesaggio, art. 36-bis, c. 4: se il parere non arriva nei termini, si forma il silenzio-assenso).

Per le opere non sanabili la regola è la demolizione. Per le parziali difformità, se abbattere danneggerebbe la parte regolare dell'edificio, il Comune applica invece una sanzione pecuniaria (art. 34 D.P.R. 380/2001): i dettagli nella guida all'abuso edilizio e a come sanarlo. Prima di arrivarci conviene una verifica: molte difformità rientrano nelle tolleranze o nell'accertamento di conformità semplificato introdotto dal decreto Salva Casa.

Sanatoria e rogito: regolarizzare per vendere (o comprare)

Le difformità emergono quasi sempre alla vendita: il notaio richiede le menzioni urbanistiche, l'acquirente e la sua banca verificano lo stato legittimo, e ciò che per anni "non era un problema" diventa un ostacolo al rogito o un'arma per rinegoziare il prezzo. Regolarizzare prima del notaio evita trattative al ribasso e contestazioni successive. Se pende una domanda di condono non definita o un abuso non sanabile, servono cautele specifiche: guida su vendere casa con abuso edilizio a Roma.

Quanto costa una sanatoria edilizia a Roma

Ogni procedura ha la sua struttura di costi: qui il quadro di orientamento, con il dettaglio nelle guide dedicate.

• CILA in sanatoria: sanzione 1.000 € (circa 333 € se presentata spontaneamente con i lavori in corso), diritti di segreteria 291,24 € fino a 200 mq (tariffario DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026), più la parcella del tecnico: totale indicativo 1.700-2.500 €.
• SCIA in sanatoria: oblazione da 1.032 a 10.328 € (art. 36-bis), diritti da 291,24 a 1.045,24 € secondo la superficie, onorario tecnico indicativo 700-1.500 €.
• Permesso di costruire in sanatoria: diritti da 465,24 a 1.161,24 €; oblazione commisurata al contributo di costruzione (a Roma: costo di costruzione 529,73 €/mq e oneri di urbanizzazione secondo la Del. A.C. 28/2022).
• Condono: oblazione e oneri dipendono dalla legge applicabile e dal fascicolo concreto — nessuna cifra "standard" è attendibile: si ricostruiscono con l'accesso agli atti.

Come ti seguiamo: il metodo del nostro studio

1. Analisi documentale. Titoli storici, pratiche e visure: ricostruiamo lo stato legittimo.
2. Qualificazione dell'opera. Individuiamo il titolo che serviva, quindi la sanatoria corretta (o le tolleranze).
3. Pratica e invio. Elaborati, relazioni e asseverazioni, trasmessi su SUET — o sui canali del condono.
4. Chiusura. Titolo ottenuto, catasto allineato, fascicolo consegnato: pronto per rogito, mutuo o nuovi lavori.

Il nostro studio è il referente tecnico unico che coordina progetto, pratiche e direzione lavori; al cantiere l'esecuzione è di imprese partner selezionate. Tutti i servizi nella pagina dedicata.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 380/2001 — artt. 6-bis (CILA e sanzione), 9-bis (stato legittimo), 23-ter (destinazioni d'uso), 34-bis (tolleranze costruttive), 36 e 36-bis (accertamento di conformità e sanatoria semplificata), 37 (interventi in assenza o difformità dalla SCIA).
• L. 47/1985 (primo condono, artt. 31 e ss.); L. 724/1994, art. 39 (secondo condono); D.L. 269/2003, art. 32, convertito in L. 326/2003 (terzo condono); nel Lazio, L.R. 12/2004.
• D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024 — decreto Salva Casa.
• L.R. Lazio 15/2008, art. 22 (accertamento di conformità), come sostituito dalla L.R. Lazio 12/2025; regolamento di Roma Capitale per lo snellimento delle procedure di condono, modificato dall'Assemblea Capitolina ad aprile 2026.
• DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026 — diritti di segreteria di Roma Capitale; Del. A.C. 28/2022 — oneri di urbanizzazione, vigente dall'1/1/2022.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio?

La sanatoria "a regime" (CILA tardiva, artt. 36 e 36-bis D.P.R. 380/2001) è sempre disponibile ma esige la conformità dell'opera alle regole; il condono è stato una misura straordinaria a termine (1985, 1994, 2003) capace di sanare anche opere non conformi. Oggi puoi attivare solo le sanatorie a regime; sul condono si lavora esclusivamente sulle domande già presentate.

Posso ancora presentare una domanda di condono a Roma nel 2026?

No. L'ultima finestra è stata il terzo condono (D.L. 269/2003, convertito in L. 326/2003), per opere ultimate entro il 31 marzo 2003: da allora i termini sono chiusi e nemmeno il Salva Casa li ha riaperti. Le domande presentate all'epoca e mai definite, invece, conviene portarle a definizione.

Come faccio a sapere a che punto è la mia pratica di condono?

Roma Capitale gestisce le domande tramite l'Ufficio Condono Edilizio e il sistema informativo dedicato (SICER). Con un incarico e una delega facciamo accesso agli atti, ricostruiamo versamenti e documenti e presentiamo istanza di definizione. Contattaci anche solo con l'indirizzo dell'immobile.

Quanto costa sanare un abuso edilizio a Roma?

Dipende dalla pratica: la CILA in sanatoria costa in totale circa 1.700-2.500 €; la SCIA in sanatoria ha un'oblazione da 1.032 a 10.328 € oltre a diritti e onorario tecnico (indicativamente 700-1.500 €); per il permesso in sanatoria l'oblazione è commisurata al contributo di costruzione. Ogni guida dedicata riporta il dettaglio aggiornato.

Il Salva Casa ha riaperto il condono?

No. Il D.L. 69/2024 (convertito in L. 105/2024) non è un condono: non riapre i termini e non sana ciò che resta non conforme. Ha però reso più praticabili le sanatorie a regime: doppia conformità attenuata (art. 36-bis), tolleranze costruttive più ampie, stato legittimo ridefinito e cambi d'uso agevolati.

Serve sempre la sanatoria per vendere casa?

Non sempre, ma le difformità vanno gestite prima del rogito: il notaio inserisce le menzioni urbanistiche e l'acquirente (con la sua banca) verifica lo stato legittimo. Gli scostamenti minimi possono rientrare nelle tolleranze costruttive; il resto va regolarizzato o dichiarato con cautele specifiche, come spiegato nella guida su vendere casa con abuso edilizio.

Quanto tempo ci vuole per una sanatoria edilizia a Roma?

La CILA in sanatoria è efficace già al protocollo su SUET. Per la SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis D.P.R. 380/2001 il termine di controllo è di 30 giorni, mentre per il permesso in sanatoria dello stesso articolo il termine è di 45 giorni, trascorsi i quali la domanda si intende accolta. Restano necessari i presupposti di legge e i pagamenti dovuti, con le interruzioni e sospensioni previste dal comma 6; per l'accertamento dell'art. 36 vale invece il silenzio rigetto dopo 60 giorni. Le pratiche di condono non hanno un tempo standard: dipende dallo stato del fascicolo e dalle integrazioni necessarie.

Cosa rischio se non regolarizzo?

Le difformità restano "attaccate" all'immobile: sanzioni amministrative in caso di controlli (per le opere da SCIA la sanzione minima è 1.032 €, art. 37 D.P.R. 380/2001), problemi al rogito e con la banca, ostacoli alle nuove pratiche edilizie e ai bonus fiscali. Prima qualifichi la situazione con una verifica dello stato legittimo, meno costa rimediare.

Vendi o hai comprato? I due percorsi dopo la sanatoria

• Stai vendendo casa. Regolarizza prima di andare dal notaio: parti dalla verifica dello stato legittimo, chiudi le difformità con la pratica giusta e prepara l'APE e i documenti per il rogito. Se c'è un abuso o un condono aperto, leggi vendere casa con abuso edilizio a Roma.
• Hai comprato (o stai comprando) un immobile con difformità. Fatti affiancare già in trattativa: la sanatoria si può negoziare nel prezzo. Poi, per ristrutturare, stima i costi con il calcolatore, leggi quanto costa ristrutturare casa a Roma e scopri la formula chiavi in mano: coordiniamo progetto, pratiche e imprese partner selezionate.

Richiedi una verifica della tua situazione

Il nostro studio tecnico segue a Roma e provincia tutte le pratiche di questa guida: verifica dello stato legittimo, CILA e SCIA in sanatoria, accertamento di conformità e sblocco delle domande di condono. Contattaci per un preventivo gratuito: analizziamo il tuo caso e ti diciamo quale pratica serve, quanto costa e in che tempi si chiude.

Aggiornato a ottobre 2026 su fonti ufficiali.