Sanatoria edilizia a Roma: quale pratica serve e come regolarizzare (2026)
"Sanatoria edilizia" a Roma non è una pratica sola: è una famiglia di procedure diverse. Se l'opera era realizzabile con CILA e non è mai stata comunicata, presenti una CILA in sanatoria con oblazione di 1.000 €; se richiedeva una SCIA, la strada è la SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis D.P.R. 380/2001, con oblazione da 1.032 a 10.328 €; per le difformità più pesanti serve l'accertamento di conformità; per gli abusi storici con domanda di condono (leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003) non si presenta nulla di nuovo: si porta a definizione la pratica giacente presso l'ufficio condono di Roma Capitale. La scelta dipende dal titolo che mancava al momento dei lavori, e si individua partendo dallo stato legittimo dell'immobile.
Questa è la pagina-guida del nostro studio tecnico su tutte le regolarizzazioni edilizie a Roma: ti aiuta a capire quale pratica ti serve, cosa è cambiato con il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) e cosa puoi fare oggi su una vecchia domanda di condono mai definita. Per ogni procedura trovi il rimando alla guida dedicata; per una verifica diretta del tuo caso, contattaci.
Risposte rapide
- Le sanatorie "a regime" sono sempre aperte: CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria e accertamento di conformità si possono attivare in qualsiasi momento, se l'opera è conforme alle regole.
- Il condono è chiuso: era una misura straordinaria (1985, 1994, 2003). Oggi si possono solo definire le domande già presentate, non farne di nuove.
- Lavori interni leggeri mai comunicati → CILA in sanatoria: oblazione 1.000 € (circa 333 € se i lavori sono ancora in corso), totale indicativo 1.700-2.500 €.
- Opere da SCIA senza titolo o difformi → SCIA in sanatoria: oblazione da 1.032 a 10.328 € (art. 36-bis D.P.R. 380/2001).
- Difformità da permesso di costruire → accertamento di conformità con permesso in sanatoria.
- Domanda di condono ferma da anni → si può sbloccare: accesso agli atti, integrazioni, saldi e istanza di definizione (vedi la sezione sul condono).
Sanatoria a regime o condono? La differenza che orienta tutto
Le sanatorie a regime — CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria, accertamento di conformità — sono previste dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e non hanno scadenza: puoi attivarle oggi come tra dieci anni. In cambio pretendono la conformità: l'opera deve rispettare le regole urbanistiche ed edilizie (nella versione "attenuata" introdotta dal Salva Casa per i casi dell'art. 36-bis). Non sanano ciò che le norme non avrebbero mai permesso.
Il condono edilizio è l'opposto: una misura straordinaria e a termine, aperta per legge in tre sole occasioni (1985, 1994, 2003), capace di sanare entro certi limiti anche opere non conformi, dietro oblazioni proprie. I termini sono chiusi da oltre vent'anni: oggi il lavoro sul condono è la definizione delle domande giacenti, un tema enorme a Roma di cui parliamo più sotto. La prima domanda da farti, quindi: che titolo serviva per l'opera da regolarizzare — e c'è di mezzo una domanda di condono? Per l'inquadramento generale del tema vedi anche la guida all'abuso edilizio e a come sanarlo.
Che pratica ti serve? La tabella decisionale
| La tua situazione | La pratica giusta | Guida dedicata |
|---|---|---|
| Lavori leggeri (tramezzi, bagno, impianti) realizzabili con CILA ma mai comunicati | CILA in sanatoria (art. 6-bis, c. 5, D.P.R. 380/2001) | CILA in sanatoria a Roma |
| Opere che richiedevano una SCIA, eseguite senza titolo o in parziale difformità (strutture, prospetti) | SCIA in sanatoria (art. 36-bis) | SCIA in sanatoria: sanzioni e procedura |
| Difformità pesanti: opere che richiedevano il permesso di costruire (ampliamenti, nuovi volumi) | Accertamento di conformità con permesso in sanatoria (artt. 36 e 36-bis) | Permesso di costruire in sanatoria · Accertamento di conformità |
| Abuso realizzato entro il 31 marzo 2003 con domanda di condono presentata e mai definita | Definizione della pratica di condono (integrazioni, saldi, sollecito) | Sezione "Condono edilizio a Roma" qui sotto |
| Difformità minime rispetto al titolo (piccoli scostamenti di misure) | Spesso nessuna sanatoria: rientrano nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis) | Tolleranze costruttive e stato legittimo · Decreto Salva Casa |
Tre precisazioni:
- la qualificazione dell'opera non è a scelta: si deduce dall'intervento e dallo stato legittimo di partenza. Sbagliare titolo è la prima causa di rigetto;
- le pratiche nuove (anche in sanatoria) si presentano sul portale SUET di Roma Capitale; le domande di condono viaggiano su canali propri;
- per un primo orientamento su vincoli e pratiche puoi usare gratis il nostro strumento Facilitus; per i casi reali serve comunque un tecnico abilitato.
CILA in sanatoria: i lavori leggeri mai comunicati
È il caso più frequente: tramezzi spostati, bagno rifatto, impianti rinnovati senza presentare la CILA. Si regolarizza con la CILA tardiva: oblazione 1.000 € (circa 333 € se la presenti spontaneamente con i lavori ancora in corso, art. 6-bis, c. 5, D.P.R. 380/2001), più diritti e parcella del tecnico: totale indicativo 1.700-2.500 €. Non è un condono: sana l'omessa comunicazione, non un abuso. Procedura passo-passo e documenti nella guida alla CILA in sanatoria a Roma.
SCIA in sanatoria: opere su strutture e prospetti senza titolo
Se l'intervento toccava parti strutturali o prospetti — un'apertura in un muro portante, una modifica di facciata — serviva una SCIA: la regolarizzazione passa dalla SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa. L'oblazione, graduata sull'aumento di valore dell'immobile, va da 1.032 a 10.328 €; l'onorario tecnico indicativo da 700 a 1.500 €. Decorsi 45 giorni senza pronuncia, la richiesta si intende accolta (silenzio assenso, art. 36-bis). Procedura e sanzioni nella guida alla SCIA in sanatoria; per i casi strutturali rilevanti vedi la sanatoria strutturale nel quadro del Salva Casa.
Accertamento di conformità: le difformità da permesso di costruire
Per le opere in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, la via è l'accertamento di conformità dell'art. 36 D.P.R. 380/2001: richiede la doppia conformità piena (regole rispettate sia ieri sia oggi) e sconta il silenzio rigetto se il Comune non risponde entro 60 giorni. Le parziali difformità rientrano invece nel più favorevole art. 36-bis. L'oblazione è commisurata al contributo di costruzione, che a Roma si calcola con il costo di costruzione di 529,73 €/mq e gli oneri di urbanizzazione della Del. A.C. 28/2022. Le guide dedicate: permesso di costruire in sanatoria a Roma e accertamento di conformità.
Condono edilizio a Roma: le tre leggi e le pratiche ancora aperte
Se cercando "sanatoria edilizia Roma" pensavi al condono, sei nel posto giusto: a Roma la parola evoca quasi sempre le tre stagioni del condono e le tantissime domande mai arrivate al provvedimento finale. Ecco il quadro.
Le tre leggi del condono edilizio
| Condono | Legge | Opere ultimate entro |
|---|---|---|
| Primo condono | L. 47/1985 (artt. 31 e seguenti) | 1° ottobre 1983 |
| Secondo condono | L. 724/1994 (art. 39) | 31 dicembre 1993 |
| Terzo condono | D.L. 269/2003, art. 32, convertito in L. 326/2003 | 31 marzo 2003 |
Il terzo condono era anche il più ristretto: ampliamenti entro il 30% della volumetria originaria o entro 750 metri cubi, nuove costruzioni residenziali entro 750 metri cubi per singola richiesta (art. 32, c. 25, D.L. 269/2003). Nel Lazio è stato attuato, con ulteriori limiti, dalla legge regionale 12/2004.
Niente nuove domande: i termini sono chiusi
Chi non presentò domanda entro le finestre di legge non può "fare il condono" oggi: nessuna norma li ha riaperti, nemmeno il Salva Casa. Per un abuso mai condonato le strade sono tre: verificare se rientra nelle tolleranze costruttive; tentare le sanatorie a regime (artt. 36 e 36-bis) se c'è conformità; altrimenti l'opera resta abusiva, da gestire con consapevolezza in caso di vendita — guida su vendere casa con abuso edilizio a Roma.
Il condono a Roma oggi: pratiche giacenti e sistema SICER
Roma ha uno degli arretrati di condono più grandi d'Italia: moltissime domande dei tre condoni giacciono presso l'Ufficio Condono Edilizio di Roma Capitale, e il fascicolo resta "aperto" finché non viene rilasciato il titolo in sanatoria. Lo stato della pratica si consulta tramite il sistema informativo del condono (SICER), il canale con cui l'amministrazione gestisce domande, versamenti e integrazioni. La procedura semplificata di definizione, coi passaggi operativi, è descritta nella guida dedicata al condono edilizio a Roma.
Una pratica di condono, in genere, è ferma per:
- pagamenti incompleti o non documentati: oblazione e oneri concessori non saldati, oppure versati ma con ricevute assenti dal fascicolo;
- documenti mancanti: elaborati grafici, documentazione fotografica, prova della data di ultimazione delle opere, perizie;
- immobile in area vincolata: serve il parere dell'autorità preposta (art. 32 L. 47/1985) — vedi autorizzazione paesaggistica e verifica dei vincoli;
- semplice coda istruttoria: la domanda è completa ma non è mai stata lavorata.
La legge prevede anche un silenzio assenso: decorsi 24 mesi con oblazione interamente versata e documenti completi, la domanda si intende accolta (art. 35 L. 47/1985), salvo vincoli. In pratica, però, per rogito e mutuo serve quasi sempre un provvedimento espresso o un'attestazione formale: è il lavoro di sblocco che si fa sul fascicolo.
Definirla oggi conviene per motivi concreti: rogito senza riserve, istruttoria del mutuo dell'acquirente, possibilità di presentare nuove pratiche edilizie sull'immobile, successioni e donazioni serene.
Cosa possiamo fare sulla tua domanda di condono
Il nostro studio tecnico segue le pratiche di condono a Roma come referente tecnico unico. In concreto:
- accesso agli atti e verifica dello stato della domanda, con ricostruzione del fascicolo;
- ricostruzione dei versamenti (oblazione, oneri concessori, eventuali conguagli richiesti dall'ufficio);
- integrazioni documentali: elaborati, foto, prova della data di ultimazione, perizie;
- gestione del parere sui vincoli per gli immobili in aree tutelate;
- istanza di sollecito e definizione fino al ritiro del titolo in sanatoria;
- dopo il rilascio, allineamento catastale (variazione e voltura) e aggiornamento dello stato legittimo.
Salva Casa in 5 punti: cosa cambia per le sanatorie
Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha riscritto le regole delle regolarizzazioni. I cinque punti che contano davvero:
- Sanatoria semplificata (art. 36-bis). Per le parziali difformità e per le opere da SCIA basta la doppia conformità "attenuata": conformità urbanistica di oggi e conformità edilizia dell'epoca di realizzazione. Con silenzio assenso in 45 giorni.
- Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis). Gli scostamenti minori non sono più abusi: la soglia va dal 2% al 5% in base alla superficie dell'unità (art. 34-bis D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024). Dettagli nella guida alle tolleranze costruttive.
- Stato legittimo ridefinito (art. 9-bis, c. 1-bis). Può essere dimostrato anche dall'ultimo titolo che ha disciplinato l'intero immobile, integrato dai titoli successivi e dalle regolarizzazioni.
- Cambi di destinazione d'uso agevolati (art. 23-ter). Più facile mutare l'uso all'interno della stessa categoria funzionale e, a certe condizioni, tra categorie: vedi la guida al cambio di destinazione d'uso.
- Più edilizia libera. Vetrate panoramiche amovibili (VEPA), tende e protezioni solari rientrano tra le opere libere: meno difformità da sanare.
Una cosa il Salva Casa non è: un condono. Non riapre termini, non sana ciò che resta non conforme; rende però molto più praticabili le sanatorie a regime. La lettura completa è nella guida al decreto Salva Casa.
Prima di ogni sanatoria: lo stato legittimo dell'immobile
Ogni regolarizzazione parte dalla stessa domanda: qual era la configurazione legittima dell'immobile? Si ricostruisce confrontando i titoli edilizi storici (licenze, concessioni, permessi, pratiche successive) con lo stato dei luoghi, e verificando la conformità urbanistica sugli strumenti del PRG di Roma. Attenzione a un equivoco frequente: la planimetria catastale non prova la legittimità urbanistica — catasto e Comune sono due binari diversi, spesso da allineare entrambi. L'indagine, documento per documento, è nella guida alla verifica dello stato legittimo; i termini tecnici nel glossario di edilizia e catasto.
Sanatoria e rogito: regolarizzare per vendere (o comprare)
Le difformità emergono quasi sempre alla vendita: il notaio richiede le menzioni urbanistiche, l'acquirente e la sua banca verificano lo stato legittimo, e ciò che per anni "non era un problema" diventa un ostacolo al rogito o un'arma per rinegoziare il prezzo. Regolarizzare prima del notaio evita trattative al ribasso e contestazioni successive. Se pende una domanda di condono non definita o un abuso non sanabile, servono cautele specifiche: guida su vendere casa con abuso edilizio a Roma.
Quanto costa una sanatoria edilizia a Roma
Ogni procedura ha la sua struttura di costi: qui il quadro di orientamento, con il dettaglio nelle guide dedicate.
- CILA in sanatoria: oblazione 1.000 € (circa 333 € con lavori in corso), diritti di segreteria 291,24 € fino a 200 mq (tariffario DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026), più la parcella del tecnico: totale indicativo 1.700-2.500 €.
- SCIA in sanatoria: oblazione da 1.032 a 10.328 € (art. 36-bis), diritti da 291,24 a 1.045,24 € secondo la superficie, onorario tecnico indicativo 700-1.500 €.
- Permesso di costruire in sanatoria: diritti da 465,24 a 1.161,24 €; oblazione commisurata al contributo di costruzione (a Roma: costo di costruzione 529,73 €/mq e oneri di urbanizzazione secondo la Del. A.C. 28/2022).
- Condono: oblazione e oneri dipendono dalla legge applicabile e dal fascicolo concreto — nessuna cifra "standard" è attendibile: si ricostruiscono con l'accesso agli atti.
Come ti seguiamo: il metodo del nostro studio
- Analisi documentale. Titoli storici, pratiche e visure: ricostruiamo lo stato legittimo.
- Qualificazione dell'opera. Individuiamo il titolo che serviva, quindi la sanatoria corretta (o le tolleranze).
- Pratica e invio. Elaborati, relazioni e asseverazioni, trasmessi su SUET — o sui canali del condono.
- Chiusura. Titolo ottenuto, catasto allineato, fascicolo consegnato: pronto per rogito, mutuo o nuovi lavori.
Il nostro studio è il referente tecnico unico che coordina progetto, pratiche e direzione lavori; al cantiere l'esecuzione è di imprese partner selezionate. Tutti i servizi nella pagina dedicata.
Riferimenti normativi
- D.P.R. 380/2001 — artt. 6-bis (CILA e sanzione), 9-bis (stato legittimo), 23-ter (destinazioni d'uso), 34-bis (tolleranze costruttive), 36 e 36-bis (accertamento di conformità e sanatoria semplificata), 37 (interventi in assenza o difformità dalla SCIA).
- L. 47/1985 (primo condono, artt. 31 e ss.); L. 724/1994, art. 39 (secondo condono); D.L. 269/2003, art. 32, convertito in L. 326/2003 (terzo condono); nel Lazio, L.R. 12/2004.
- D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024 — decreto Salva Casa.
- DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026 — diritti di segreteria di Roma Capitale; Del. A.C. 28/2022 — oneri di urbanizzazione, vigente dall'1/1/2022.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio?
La sanatoria "a regime" (CILA tardiva, artt. 36 e 36-bis D.P.R. 380/2001) è sempre disponibile ma esige la conformità dell'opera alle regole; il condono è stato una misura straordinaria a termine (1985, 1994, 2003) capace di sanare anche opere non conformi. Oggi puoi attivare solo le sanatorie a regime; sul condono si lavora esclusivamente sulle domande già presentate.
Posso ancora presentare una domanda di condono a Roma nel 2026?
No. L'ultima finestra è stata il terzo condono (D.L. 269/2003, convertito in L. 326/2003), per opere ultimate entro il 31 marzo 2003: da allora i termini sono chiusi e nemmeno il Salva Casa li ha riaperti. Le domande presentate all'epoca e mai definite, invece, conviene portarle a definizione.
Come faccio a sapere a che punto è la mia pratica di condono?
Roma Capitale gestisce le domande tramite l'Ufficio Condono Edilizio e il sistema informativo dedicato (SICER). Con un incarico e una delega facciamo accesso agli atti, ricostruiamo versamenti e documenti e presentiamo istanza di definizione. Contattaci anche solo con l'indirizzo dell'immobile.
Quanto costa sanare un abuso edilizio a Roma?
Dipende dalla pratica: la CILA in sanatoria costa in totale circa 1.700-2.500 €; la SCIA in sanatoria ha un'oblazione da 1.032 a 10.328 € oltre a diritti e onorario tecnico (indicativamente 700-1.500 €); per il permesso in sanatoria l'oblazione è commisurata al contributo di costruzione. Ogni guida dedicata riporta il dettaglio aggiornato.
Il Salva Casa ha riaperto il condono?
No. Il D.L. 69/2024 (convertito in L. 105/2024) non è un condono: non riapre i termini e non sana ciò che resta non conforme. Ha però reso più praticabili le sanatorie a regime: doppia conformità attenuata (art. 36-bis), tolleranze costruttive più ampie, stato legittimo ridefinito e cambi d'uso agevolati.
Serve sempre la sanatoria per vendere casa?
Non sempre, ma le difformità vanno gestite prima del rogito: il notaio inserisce le menzioni urbanistiche e l'acquirente (con la sua banca) verifica lo stato legittimo. Gli scostamenti minimi possono rientrare nelle tolleranze costruttive; il resto va regolarizzato o dichiarato con cautele specifiche, come spiegato nella guida su vendere casa con abuso edilizio.
Quanto tempo ci vuole per una sanatoria edilizia a Roma?
La CILA in sanatoria è efficace già al protocollo su SUET. La SCIA in sanatoria si intende accolta decorsi 45 giorni senza pronuncia (silenzio assenso, art. 36-bis D.P.R. 380/2001); per l'accertamento dell'art. 36 vale invece il silenzio rigetto dopo 60 giorni. Le pratiche di condono non hanno un tempo standard: dipende dallo stato del fascicolo e dalle integrazioni necessarie.
Cosa rischio se non regolarizzo?
Le difformità restano "attaccate" all'immobile: sanzioni amministrative in caso di controlli (per le opere da SCIA la sanzione minima è 1.032 €, art. 37 D.P.R. 380/2001), problemi al rogito e con la banca, ostacoli alle nuove pratiche edilizie e ai bonus fiscali. Prima qualifichi la situazione con una verifica dello stato legittimo, meno costa rimediare.
Vendi o hai comprato? I due percorsi dopo la sanatoria
- Stai vendendo casa. Regolarizza prima di andare dal notaio: parti dalla verifica dello stato legittimo, chiudi le difformità con la pratica giusta e prepara l'APE e i documenti per il rogito. Se c'è un abuso o un condono aperto, leggi vendere casa con abuso edilizio a Roma.
- Hai comprato (o stai comprando) un immobile con difformità. Fatti affiancare già in trattativa: la sanatoria si può negoziare nel prezzo. Poi, per ristrutturare, stima i costi con il calcolatore, leggi quanto costa ristrutturare casa a Roma e scopri la formula chiavi in mano: coordiniamo progetto, pratiche e imprese partner selezionate.
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Il nostro studio tecnico segue a Roma e provincia tutte le pratiche di questa guida: verifica dello stato legittimo, CILA e SCIA in sanatoria, accertamento di conformità e sblocco delle domande di condono. Contattaci per un preventivo gratuito: analizziamo il tuo caso e ti diciamo quale pratica serve, quanto costa e in che tempi si chiude.
Aggiornato a luglio 2026 su fonti ufficiali.