Tipo Mappale: Cos'e, Quando Serve e Quanto Costa
Il tipo mappale e l'atto di aggiornamento del Catasto Terreni, redatto con il software Pregeo, con cui un nuovo fabbricato (o un ampliamento) viene inserito nella mappa catastale e "traghettato" verso il Catasto Fabbricati. In pratica e il passaggio tecnico che disegna la sagoma dell'edificio sulla cartografia del Catasto Terreni, prima che l'unita venga censita con rendita tramite DOCFA. Va predisposto e firmato da un tecnico abilitato e trasmesso in via telematica all'Agenzia delle Entrate.
Risposta rapida: a cosa serve il tipo mappale?
Serve a inserire un fabbricato nuovo, un ampliamento o una demolizione nella mappa del Catasto Terreni e a spostare la particella dal Catasto Terreni al Catasto Fabbricati. E il presupposto del successivo accatastamento (DOCFA): prima il tipo mappale disegna l'edificio in mappa, poi il DOCFA gli attribuisce categoria e rendita.
Cos'e il tipo mappale e a cosa serve
Il tipo mappale e un atto tecnico di aggiornamento cartografico del Catasto Terreni. La sua funzione, come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, e l'inserimento in mappa di nuovi fabbricati, di ampliamenti di fabbricati gia esistenti e mappati, di demolizioni totali o parziali di fabbricati gia rappresentati in mappa, con l'eventuale individuazione dell'area di pertinenza (corte) del fabbricato.
Detto in modo semplice: quando su un terreno viene costruito un edificio, quel terreno smette di essere "solo terreno" e diventa il sedime di un fabbricato. Il tipo mappale e l'operazione con cui:
- si disegna la sagoma dell'edificio sulla mappa catastale, al posto (o all'interno) della particella di terreno preesistente;
- si definisce l'eventuale area di corte (giardino, cortile, resede) che resta pertinenza del fabbricato;
- si porta la particella dal Catasto Terreni al Catasto Fabbricati, generando gli identificativi su cui poi lavorera l'accatastamento.
Il tipo mappale, quindi, non attribuisce la rendita: e la fase cartografica. La rendita arriva dopo, con il DOCFA. Per capire il quadro d'insieme e utile leggere la guida dedicata all'accatastamento immobile a Roma, di cui questa pagina e il naturale complemento tecnico.
I casi tipici
Il tipo mappale e richiesto, in genere, nelle seguenti situazioni:
- Nuova costruzione ultimata su un terreno (villetta, palazzina, capannone, annesso);
- Ampliamento di un fabbricato gia rappresentato in mappa (sopraelevazione con nuova impronta a terra, nuovo corpo di fabbrica, ampliamento della sagoma);
- Demolizione totale o parziale di un fabbricato mappato (per aggiornare la mappa allo stato reale);
- Ultimazione di un edificio prima censito come area di corte o come unita "in corso di costruzione", che deve trovare la corretta rappresentazione cartografica.
Tipo mappale e Pregeo: come funziona l'atto di aggiornamento
Il tipo mappale si redige con Pregeo (PREtrattamento atti GEOmetrici), il software dell'Agenzia delle Entrate con cui i professionisti predispongono gli atti di aggiornamento del Catasto Terreni. Lo stesso strumento consente di redigere il tipo di frazionamento, il tipo mappale o un atto misto (frazionamento + mappale).
Sul piano tecnico l'atto richiede, di norma, un rilievo topografico (planimetrico e altimetrico) dell'oggetto, eseguito con stazione totale o ricevitore GPS/GNSS e "appoggiato" ai punti fiduciali della zona, secondo le regole della storica Circolare 2/1988 sugli elaborati tecnici di aggiornamento. Il rilievo viene poi elaborato in Pregeo per restituire la nuova geometria da inserire in mappa. Se hai bisogno di partire dalla situazione cartografica attuale, il primo documento e l'estratto di mappa catastale, che l'Agenzia rilascia (in versione "per atto di aggiornamento") proprio come base del tipo mappale.
Non tutti i tipi mappali richiedono lo stesso livello di rilievo. Esistono procedure semplificate per i casi di modesta entita, con soglie ben definite:
- i fabbricati isolati di superficie non superiore a 20 mq possono essere trattati con la procedura semplificata, senza l'appoggio completo ai punti fiduciali (ci si puo agganciare a punti del fabbricato gia rappresentati in mappa);
- gli ampliamenti la cui superficie e inferiore al 50% della parte gia accatastata seguono anch'essi un iter alleggerito;
- la demolizione e, di norma, l'ipotesi piu semplice, perche aggiorna la mappa senza aggiungere nuove misure.
L'inquadramento del caso concreto (mappale ordinario, di modesta entita, di sola conferma di mappa) va sempre valutato dal tecnico: e proprio qui che un professionista esperto evita respingimenti e rilavorazioni. Nel nostro studio verifichiamo la casistica corretta gia in fase di sopralluogo, insieme alla DOCFA con esatta rappresentazione grafica che seguira.
Chi puo redigere il tipo mappale e come si presenta
Il tipo mappale e a carico degli intestatari catastali dell'immobile, ma non puo essere predisposto dal privato: la redazione e riservata a un tecnico abilitato iscritto al proprio albo o collegio, ovvero:
- geometri
- architetti
- ingegneri
- periti edili e periti agrari, agrotecnici, dottori agronomi e forestali (per le rispettive competenze)
La presentazione avviene esclusivamente per via telematica attraverso la piattaforma Sister dell'Agenzia delle Entrate: la trasmissione telematica degli atti di aggiornamento del Catasto Terreni e infatti obbligatoria dal 1 giugno 2015. In caso di irregolarita del servizio telematico, l'atto puo essere depositato presso l'ufficio provinciale competente.
A Roma, quando il tipo mappale accompagna un frazionamento (ad esempio la divisione di un lotto con contestuale inserimento del nuovo fabbricato), va tenuto presente il deposito dell'atto al Comune previsto dall'art. 30 del DPR 380/2001 per i trasferimenti di terreni inferiori a 10.000 mq. Attenzione a un aggiornamento recente: dal 1 luglio 2025 questo deposito non e piu a carico del tecnico, ma viene effettuato automaticamente dall'Agenzia delle Entrate tramite il "Portale per i Comuni", prima dell'approvazione dell'atto (art. 30, comma 5-bis, introdotto dal D.Lgs. 1/2024). Per la parte edilizia del costruire su terreno, il riferimento resta il permesso di costruire e la disciplina del DPR 380/2001, Testo Unico Edilizia.
Tipo mappale o frazionamento? La differenza che conta
E l'equivoco piu frequente, perche entrambi si fanno con Pregeo e spesso convivono nella stessa pratica. La differenza e netta:
| Aspetto | Tipo mappale | Tipo di frazionamento |
|---|---|---|
| Cosa fa | Inserisce in mappa un fabbricato (o ampliamento/demolizione) | Divide una particella di terreno in due o piu particelle |
| Effetto catastale | Porta la particella dal Catasto Terreni al Catasto Fabbricati | Genera nuove particelle che restano al Catasto Terreni |
| Quando serve | Hai costruito un edificio su un terreno | Vuoi suddividere un terreno (vendita di una porzione, divisione ereditaria, confini) |
| Passo successivo | Accatastamento (DOCFA) per categoria e rendita | Eventuale atto notarile / voltura sulle nuove particelle |
| Rilievo | Appoggiato ai punti fiduciali (salvo modesta entita) | Appoggiato ai punti fiduciali |
In sintesi: il frazionamento lavora "in orizzontale" sul terreno (lo divide); il tipo mappale lavora "in verticale" (fa emergere il fabbricato dal terreno e lo consegna al Catasto Fabbricati). Se il tuo obiettivo e dividere un terreno, la pagina giusta e quella sul frazionamento immobile; se devi far entrare in catasto un edificio appena costruito, sei nel posto giusto. Nella pratica reale, per una nuova costruzione su un lotto ricavato da una divisione, i due atti si eseguono insieme (frazionamento + mappale) e poi si chiude con il DOCFA.
Dal tipo mappale all'accatastamento: la sequenza completa
Il tipo mappale non e un adempimento a se: e il primo anello di una catena che si chiude con l'iscrizione del fabbricato al Catasto Fabbricati e l'attribuzione della rendita. La sequenza tipica di una nuova costruzione e:
| Fase | Cosa succede | Catasto interessato |
|---|---|---|
| 1. Rilievo topografico | Misura del fabbricato e dei punti fiduciali (stazione totale / GPS) | — |
| 2. Tipo mappale (Pregeo) | La sagoma dell'edificio entra in mappa; la particella passa all'urbano | Catasto Terreni |
| 3. Accatastamento (DOCFA) | L'unita ottiene identificativi, categoria, classe e rendita | Catasto Fabbricati |
| 4. Verifica dati e planimetria | Controllo di coerenza tra stato reale, titolo edilizio e catasto | Catasto Fabbricati |
Un punto pratico da non trascurare: la denuncia al Catasto Fabbricati va presentata entro 30 giorni dal momento in cui il fabbricato e divenuto abitabile o servibile all'uso cui e destinato (termine di legge per l'accatastamento, art. 28 del RDL 652/1939). Il tipo mappale e propedeutico e va quindi programmato per tempo, cosi da arrivare al DOCFA senza sforare. Se in futuro l'unita cambiera stato o consistenza, si entra invece nel campo della modifica della planimetria catastale o della variazione, che sono operazioni diverse.
Quanto costa un tipo mappale
Il costo di un tipo mappale si compone di due voci distinte, che conviene tenere separate:
- Tributi dovuti all'Agenzia per la presentazione telematica: i tributi speciali catastali e l'imposta di bollo. Sono importi tabellari, che possono variare nel tempo e che in alcuni casi godono di esenzione (ad esempio determinate fattispecie previste dalla legge); l'esenzione, quando spetta, va indicata correttamente nell'atto. Per gli importi puntuali aggiornati il riferimento e sempre l'Agenzia delle Entrate.
- Onorario del tecnico per rilievo topografico, elaborazione Pregeo, redazione e trasmissione dell'atto. Dipende dalla complessita del rilievo (dimensione del fabbricato, presenza e distanza dei punti fiduciali, morfologia del terreno, eventuale contestuale frazionamento) e non e riducibile a una cifra fissa valida per tutti.
Proprio perche l'onorario varia con il caso concreto, non indichiamo un prezzo forfettario: un mappale di modesta entita per un piccolo annesso e un'operazione ben diversa dal rilievo di una palazzina con corte su un lotto frazionato. Il criterio corretto e preventivare sul rilievo effettivo, non su una tariffa "a occhio". Se stai valutando anche l'edificabilita o i vincoli del terreno, sono verifiche a monte che incidono sui costi complessivi: vedi il certificato di destinazione urbanistica, documento che riporta anche gli eventuali vincoli gravanti sul lotto.
Errori da evitare (e perche serve un tecnico)
Il tipo mappale e un atto tecnico "di precisione": gli errori piu comuni sono la rappresentazione della sagoma non conforme allo stato reale, l'appoggio errato ai punti fiduciali, l'inquadramento sbagliato del caso (mappale ordinario vs modesta entita), e la mancata coerenza tra ampliamento in mappa e titolo edilizio. Sono proprio queste incoerenze a generare respingimenti in Sister o problemi successivi in fase di compravendita, quando la rappresentazione catastale non coincide con quanto realizzato. Un edificio disegnato "storto" in mappa, o un ampliamento non riportato, si trascina fino all'atto notarile.
Per questo il tipo mappale, come l'accatastamento, non e un adempimento burocratico da improvvisare: e un lavoro topografico che poggia su un rilievo corretto e sulla conoscenza delle regole cartografiche. Un mappale fatto bene la prima volta evita rilavorazioni, sanzioni sul termine dei 30 giorni e contestazioni future.
Se hai costruito o ampliato un fabbricato su un terreno a Roma e provincia, i nostri tecnici seguono l'intera filiera: rilievo topografico, tipo mappale in Pregeo, trasmissione telematica e successivo accatastamento DOCFA, fino all'attribuzione della rendita. Ti consegniamo un immobile correttamente rappresentato in mappa e censito, coerente con il titolo edilizio e con lo stato reale dei luoghi. Richiedi un preventivo gratuito: valutiamo il tuo caso, ti diciamo con chiarezza quali atti servono e a che prezzo, senza sorprese.