A Roma B&B, affittacamere e case vacanze si aprono con la SCIA al SUAR di Roma Capitale, che vale dal giorno dell'invio; annunci e ospiti aspettano però il CIR e il CIN. I diritti di istruttoria 2026 sono 250 € per la prima casa vacanze (100 € per ogni altra) e 300 € per le altre strutture fino a 250 m². SCIA, codice regionale CIR e codice nazionale CIN con il nostro studio: 400–700 €, IVA e cassa comprese, in 5 giorni lavorativi dal sopralluogo, se i documenti ci sono: in quei giorni prepariamo e inviamo la SCIA, poi chiediamo CIR e CIN, che arrivano nei tempi di Regione e Ministero.
- Comprende: verifica dell'immobile (stato legittimo, catasto, requisiti della tipologia scelta), SCIA al SUAR con la scheda di classificazione, richiesta del CIR su Ross1000 e del CIN nella banca dati del Ministero del Turismo.
- A parte, solo se servono: la regolarizzazione di difformità edilizie o catastali, le pratiche per eventuali lavori, i titoli sanitari se offri cibo e bevande oltre la colazione.
- Tempi: i 5 giorni valgono se planimetria, titolo di disponibilità e documenti dell'immobile sono pronti; se manca qualcosa te lo diciamo al sopralluogo. Sono il nostro lavoro fino all'invio della SCIA: il rilascio di CIR e CIN dipende dalle piattaforme di Regione e Ministero.
- Preventivo: gratuito e scritto: chiedilo qui.
Cos'è la SCIA e a cosa serve
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è la dichiarazione con cui avvii una struttura ricettiva extralberghiera attestando di avere i requisiti: non si aspetta un'autorizzazione, ma il Comune può controllare dopo. A Roma si presenta online al SUAR – Sportello Unico Attività Ricettive di Roma Capitale (accesso con SPID, CIE o CNS) e non al SUAP, che riceve invece le altre SCIA per attività commerciali.
Il quadro regionale è la L.R. Lazio n. 13/2007 (modificata dalla L.R. 8/2022) con il Regolamento regionale n. 8 del 7 agosto 2015, che definisce le tipologie extralberghiere. Fra quelle possibili a Roma ci sono:
- Bed & Breakfast (B&B)
- Case e appartamenti per vacanze
- Guest house o affittacamere
- Ostelli e case per ferie
Le country house, per il regolamento, stanno fuori dai centri urbani e fuori dal territorio di Roma Capitale. Chi affitta un appartamento ai turisti senza servizi aggiuntivi rientra invece negli alloggi per uso turistico, spiegati più sotto.
Requisiti dell'immobile per B&B, affittacamere e case vacanze
| Tipologia | Cosa chiede il Regolamento regionale 8/2015 |
|---|---|
| Guest house o affittacamere (art. 4) | al massimo 6 camere in non più di 2 appartamenti ammobiliati dello stesso stabile, accessibili dallo stesso ingresso su strada; un soggiorno e una cucina o un angolo cottura; requisiti minimi dell'Allegato 1 |
| Case e appartamenti per vacanze (art. 7) | niente servizi centralizzati né somministrazione di cibo e bevande; dentro non possono esserci persone residenti o domiciliate; requisiti dell'Allegato 4 |
| Bed & Breakfast (art. 9) | al massimo 4 camere per gli ospiti e 8 posti letto in tutto; un soggiorno con cucina o angolo cottura; il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e tenersi una camera; requisiti minimi dell'Allegato 6 |
Le superfici minime di camere e soggiorno sono negli allegati del regolamento: le misuriamo al sopralluogo, insieme allo stato legittimo dell'immobile e alla sua agibilità: una camera sotto il minimo o una difformità rispetto ai progetti approvati vanno risolte prima dell'invio, non dopo un controllo.
Locazione turistica o B&B: alloggi per uso turistico e SCIA imprenditoriale
Chi offre ospitalità in modo occasionale e non imprenditoriale, in al massimo due appartamenti nello stesso comune e senza servizi oltre a quelli già in uso nell'abitazione, non apre una struttura ricettiva: il regolamento regionale (art. 12-bis) li chiama alloggi per uso turistico. Per questi basta una comunicazione di inizio attività al Comune, con la modulistica di Roma Capitale, da trasmettere in copia anche alla Regione insieme ai dati su arrivi e presenze.
Dal gennaio 2025 Roma Capitale ha anche un procedimento per la locazione turistica o breve in forma imprenditoriale, nato dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023: in questo caso si presenta una SCIA.
La differenza con un B&B o un affittacamere sta quindi nella gestione e nei servizi: la struttura ricettiva ha una classificazione e può offrire servizi complementari; l'alloggio per uso turistico resta un'abitazione affittata ai turisti. In tutti e due i casi servono CIR e CIN.
CIR, CIN e imposta di soggiorno: i tre adempimenti da non dimenticare
| Adempimento | Ente / piattaforma | In sintesi |
|---|---|---|
| SCIA | SUAR – Roma Capitale | Segnalazione comunale che permette di avviare l'attività |
| CIR | Regione Lazio – Ross1000 | Codice regionale obbligatorio dal 1° settembre 2024 |
| CIN | Ministero del Turismo – BDSR | Codice nazionale da esporre e indicare negli annunci |
CIR – Codice Identificativo Regionale (Lazio)
Il CIR è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli alloggi per uso turistico del Lazio e si richiede sulla piattaforma regionale Ross1000 (lazioturismo.ross1000.it). È disciplinato dalla L.R. 13/2007 (art. 23-bis), va indicato in ogni annuncio ed è il presupposto per ottenere il CIN. La mancata indicazione è punita con sanzione amministrativa (in genere da 500 a 5.000 euro).
CIN – Codice Identificativo Nazionale
Il CIN è il codice del Ministero del Turismo, rilasciato dalla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e disciplinato dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 (convertito dalla L. 191/2023). Vale per strutture ricettive, locazioni turistiche e locazioni brevi; obblighi e sanzioni si applicano a regime dall'inizio del 2025. Va esposto all'esterno dell'immobile (nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici) e indicato in ogni annuncio.
Lo stesso articolo (comma 7) impone, in ogni unità abitativa data in locazione turistica o breve, anche in forma non imprenditoriale, rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili, almeno uno per piano e uno ogni 200 m² di pavimento, in posizione accessibile e visibile. Il testo di legge non prevede esenzioni. Il comma parla delle unità date in locazione: per B&B e affittacamere, che sono strutture ricettive, le dotazioni di sicurezza si verificano con le norme della struttura.
Imposta (contributo) di soggiorno a Roma
Il contributo di soggiorno lo pagano gli ospiti secondo le tariffe di Roma Capitale (Deliberazione della Giunta Capitolina n. 255/2023), diverse per categoria di struttura. Si applica per un massimo di 10 pernottamenti consecutivi e si versa a Roma Capitale entro il 16° giorno successivo alla fine di ciascun trimestre solare.
C'è poi un obbligo che riguarda ogni arrivo: le generalità degli ospiti vanno comunicate alla Questura con il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, nei termini indicati dal portale stesso.
Documenti necessari per la SCIA extralberghiera
La documentazione esatta dipende dalla tipologia di struttura e dalla forma di gestione. In linea generale servono:
- Dati anagrafici del titolare/gestore e documento d'identità
- Titolo di disponibilità dell'immobile (proprietà, affitto, comodato)
- Dati catastali e indirizzo completo dell'unità immobiliare
- Stato legittimo e conformità urbanistica dell'immobile (vedi certificato di conformità urbanistica)
- Planimetria dell'immobile con superfici e numero di camere e posti letto
- Dichiarazione del possesso dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
- Titoli e dotazioni di sicurezza e prevenzione incendi; per le locazioni turistiche, estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio
- Scheda di classificazione della struttura
- Comunicazione all'amministratore del condominio, se l'immobile è in un edificio con più unità (art. 14 del regolamento regionale)
- Assicurazione di responsabilità civile verso gli ospiti, obbligatoria per le strutture ricettive (art. 17 del regolamento regionale)
- Ricevuta di pagamento dei diritti di istruttoria
Se offri cibo e bevande oltre la colazione possono servire le autorizzazioni sanitarie ASL. Se l'immobile presenta difformità, vanno sanate prima dell'invio, per esempio con l'accertamento di conformità.
Quanto costa la SCIA per un B&B o una casa vacanze a Roma
I diritti di istruttoria del SUAR li fissa ogni anno la Giunta Capitolina. Per il 2026 sono nella Deliberazione della Giunta Capitolina n. 492 del 19 dicembre 2025, Allegato A, e per le strutture extralberghiere restano quelli del 2025; sale invece da 50 a 80 € la comunicazione per gli alloggi per uso turistico.
| Pratica | Diritti di istruttoria 2026 |
|---|---|
| Nuova struttura fino a 250 m² (escluse case vacanze) | 300 € |
| Nuova struttura da 251 a 500 m² | 720 € |
| Nuova struttura oltre 500 m² | 1.200 € |
| Case e appartamenti per vacanze | 250 € il primo immobile, più 100 € per ogni altro |
| SCIA di modifica (ristrutturazione, capacità ricettiva, somministrazione o centro benessere) | 100 € fino a 250 m², 210 € da 251 a 500 m², 420 € oltre |
| Case vacanze: aumento o diminuzione dei posti letto | 100 € per unità |
| Modifiche societarie, cambio di titolare o di gestore, classificazione, periodi di apertura | 50 € |
| Cessazione dell'attività | 21 € |
| Alloggi per uso turistico: comunicazione di inizio attività | 80 € |
| Locazione turistica o breve in forma imprenditoriale: SCIA | 100 € |
A questi si aggiunge l'onorario dello studio per verifica dell'immobile, SCIA, CIR e CIN: 400–700 €. Restano a parte, se servono, la regolarizzazione dell'immobile e i lavori.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica, dalla verifica dell'immobile alla messa in regola:
- Verifica preliminare di stato legittimo, conformità urbanistica e catastale e requisiti della tipologia
- Invio telematico della SCIA al SUAR di Roma Capitale, o della comunicazione per gli alloggi per uso turistico
- Richiesta del CIR sulla piattaforma Ross1000 e del CIN nella banca dati del Ministero del Turismo
- Supporto su classificazione, dotazioni di sicurezza e contributo di soggiorno
- Pratiche edilizie per eventuali lavori, dalla CILA alla SCIA edilizia
Lo studio coordina progetto e pratiche; se servono lavori, li eseguono imprese partner selezionate e seguite da noi. Lavoriamo su tutta Roma e provincia.
Domande frequenti
Quanto costano SCIA, CIR e CIN per un B&B o una casa vacanze?
Verifica dell'immobile, SCIA, codice regionale CIR e codice nazionale CIN con il nostro studio: 400–700 €, IVA e cassa comprese, in 5 giorni lavorativi dal sopralluogo, se i documenti ci sono: è il tempo per inviare la SCIA, CIR e CIN arrivano dopo. A parte si pagano i diritti di istruttoria 2026 del SUAR: 250 € per la prima casa vacanze più 100 € per ogni altra, 300 € per un B&B o un affittacamere fino a 250 m². Sono escluse, se servono, la regolarizzazione dell'immobile e le pratiche per i lavori.
Devo per forza aprire la partita IVA?
Dipende dalla tipologia. Guest house e affittacamere sono sempre gestite in forma imprenditoriale. Le case e gli appartamenti per vacanze possono essere gestiti anche in forma non imprenditoriale, ma da tre unità in su la gestione imprenditoriale è obbligatoria. Gli alloggi per uso turistico sono per definizione occasionali e non imprenditoriali. Per gli aspetti fiscali conviene sentire anche un commercialista.
L'immobile deve avere una destinazione d'uso particolare?
Per affittacamere, case vacanze, B&B e alloggi per uso turistico no: il regolamento regionale esclude il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici. L'appartamento deve però rispettare i requisiti delle abitazioni e le norme edilizie e igienico-sanitarie, ed essere in regola con i progetti approvati. Ostelli e hostel hanno invece destinazione turistico-ricettiva: se l'immobile ne ha un'altra, serve un cambio di destinazione d'uso.
Servono estintori e rilevatori di gas anche in un piccolo appartamento?
Sì, se l'appartamento è dato in locazione turistica o breve. L'art. 13-ter del D.L. 145/2023 impone, in ognuna di queste unità, anche in forma non imprenditoriale, rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili. Gli estintori vanno messi in posizione accessibile e visibile, almeno uno per piano e uno ogni 200 m² di pavimento. Il testo di legge non prevede esenzioni, quindi l'obbligo vale anche per un monolocale.
Come funziona il contributo di soggiorno a Roma?
Lo pagano gli ospiti, secondo le tariffe di Roma Capitale fissate dalla Deliberazione della Giunta Capitolina n. 255/2023, che cambiano a seconda della categoria di struttura. Si applica per un massimo di 10 pernottamenti consecutivi e si versa a Roma Capitale entro il 16° giorno successivo alla fine di ciascun trimestre solare.
Quali sono le novità 2026 per B&B e case vacanze a Roma?
Per le strutture extralberghiere i diritti del SUAR non cambiano rispetto al 2025; aumentano quelli della comunicazione per gli alloggi per uso turistico (vedi la tabella dei costi). Dal 2025 esiste la SCIA per la locazione turistica in forma imprenditoriale, e restano gli obblighi entrati a regime fra 2024 e 2025: CIR, CIN esposto e indicato negli annunci, estintori e rilevatori di gas nelle locazioni turistiche.
Serve una licenza per aprire un B&B a Roma?
No, non c'è una licenza da chiedere e aspettare: il B&B si apre con la SCIA al SUAR di Roma Capitale, che vale dal giorno dell'invio, e il Comune controlla dopo. Per il regolamento regionale il B&B ha al massimo 4 camere per gli ospiti e 8 posti letto, e il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e tenersi una camera. I diritti 2026 sono 300 € fino a 250 m²; annunci e ospiti aspettano il CIR e il CIN, che si chiedono dopo la SCIA.
Serve la SCIA anche per una casa vacanze non imprenditoriale?
Sì. La casa vacanze resta una struttura ricettiva, con nome e classificazione, anche quando è gestita in forma non imprenditoriale, ammessa fino a due unità nel Comune: da tre in su serve quella imprenditoriale. Si apre con la SCIA al SUAR, con 250 € di diritti per il primo immobile e 100 € per ogni altro. Per l'alloggio per uso turistico, occasionale e senza servizi aggiuntivi, basta invece la comunicazione di inizio attività, con 80 € di diritti. In tutti e due i casi servono CIR e CIN.
Contattaci
Vuoi aprire un B&B, una casa vacanze o un affittacamere a Roma in regola dal primo giorno? Verifichiamo l'immobile e ci occupiamo di SCIA, CIR e CIN. Chiedi un preventivo gratuito.