SCIA apertura attività extralberghiera a Roma
Vuoi aprire una casa vacanze, un B&B, un affittacamere o una guest house a Roma? Il nostro studio tecnico ti accompagna nella presentazione della SCIA al SUAR di Roma Capitale e in tutti gli adempimenti regionali e nazionali (CIR del Lazio e CIN). In questa guida trovi cos'è la SCIA, i documenti necessari, i costi e i tempi indicativi e come ti aiutiamo a Roma.
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Cos'è la SCIA e a cosa serve
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è la comunicazione con cui dichiari l'avvio di un'attività ricettiva extralberghiera nel rispetto delle norme vigenti. A differenza di un'autorizzazione, ti permette di iniziare l'attività dal momento della presentazione, ferma restando la verifica successiva da parte del Comune.
A Roma la SCIA per le strutture extralberghiere si presenta in forma telematica al SUAR – Sportello Unico Attività Ricettive di Roma Capitale (accesso con SPID, CIE o CNS).
La SCIA, da sola, non basta: per operare in regola servono anche il CIR della Regione Lazio e il CIN nazionale (vedi sotto).
Le principali tipologie di strutture extralberghiere previste nel Lazio sono:
- Bed & Breakfast (B&B)
- Case e appartamenti per vacanze
- Affittacamere e guest house
- Case per ferie
- Ostelli per la gioventù
- Country house o residenze di campagna
- Rifugi montani ed escursionistici
La gestione può essere imprenditoriale (con partita IVA e iscrizione al Registro Imprese) oppure non imprenditoriale (occasionale e amatoriale): la modulistica di classificazione e gli adempimenti cambiano a seconda della forma scelta.
Il quadro normativo regionale è la L.R. Lazio n. 13/2007 (modificata dalla L.R. 8/2022), con i relativi regolamenti attuativi (R.R. 8/2015 e successivi).
CIR, CIN e imposta di soggiorno: i tre adempimenti da non dimenticare
Oltre alla SCIA, dal 2024-2025 sono in vigore obblighi specifici che molte guide datate non riportano. Per evitare sanzioni occorre rispettarli tutti.
| Adempimento | Ente / piattaforma | In sintesi |
|---|---|---|
| SCIA | SUAR – Roma Capitale | Segnalazione comunale che permette di avviare l'attività |
| CIR | Regione Lazio – Ross1000 | Codice regionale obbligatorio dal 1° settembre 2024 |
| CIN | Ministero del Turismo – BDSR | Codice nazionale da esporre e indicare negli annunci |
CIR – Codice Identificativo Regionale (Lazio)
Dal 1° settembre 2024 il CIR è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli alloggi per uso turistico del Lazio. Si richiede tramite la piattaforma regionale Ross1000 (lazioturismo.ross1000.it), che ha sostituito il precedente sistema.
Il CIR è disciplinato dalla L.R. 13/2007 (art. 23-bis) e va indicato in ogni annuncio e comunicazione promozionale; è inoltre presupposto per ottenere il CIN nazionale. La mancata indicazione del codice è punita con sanzione amministrativa (in genere da 500 a 5.000 euro).
CIN – Codice Identificativo Nazionale
Il CIN è il codice unico nazionale gestito dal Ministero del Turismo tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR). È disciplinato dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 (convertito dalla L. 191/2023) ed è obbligatorio per strutture ricettive, locazioni turistiche e locazioni brevi. Gli obblighi e le relative sanzioni si applicano a regime dall'inizio del 2025.
Il CIN va esposto all'esterno dell'immobile (nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici) e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato. Le sanzioni per chi non lo richiede o non lo espone sono significative.
Sempre per effetto dell'art. 13-ter, ogni unità destinata a locazione breve o turistica – anche se gestita in forma non imprenditoriale – deve essere dotata di estintori portatili e di dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio (salvo l'esenzione per gli immobili privi di impianti a gas e in cui il rischio è escluso con certezza).
Imposta (contributo) di soggiorno a Roma
A Roma le strutture extralberghiere applicano agli ospiti il contributo di soggiorno secondo le tariffe approvate da Roma Capitale (Deliberazione Giunta Capitolina n. 255/2023), differenziate per categoria di struttura.
Il contributo si applica per un massimo di 10 pernottamenti consecutivi e va versato a Roma Capitale entro il 16° giorno successivo alla fine di ciascun trimestre solare. Gli importi vengono aggiornati periodicamente: ti aiutiamo a verificare la tariffa corretta per la tua tipologia e categoria.
Documenti necessari per la SCIA extralberghiera
La documentazione esatta dipende dalla tipologia di struttura e dalla forma (imprenditoriale o meno). In linea generale servono:
- Dati anagrafici del titolare/gestore e documento d'identità
- Titolo di disponibilità dell'immobile (proprietà, affitto, comodato)
- Dati catastali e indirizzo completo dell'unità immobiliare
- Conformità urbanistica e destinazione d'uso compatibile con l'attività ricettiva (vedi certificato di conformità urbanistica ed eventuale cambio destinazione d'uso)
- Planimetria dell'immobile e indicazione di superfici e numero di camere/posti letto
- Dichiarazione del possesso dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
- Dotazione di estintori e rilevatori di gas/monossido di carbonio
- Scheda di classificazione della struttura
- Ricevuta di pagamento dei diritti di istruttoria
In presenza di servizi aggiuntivi (ad esempio somministrazione di alimenti e bevande oltre la colazione) possono servire ulteriori titoli, come le autorizzazioni sanitarie ASL. Se l'immobile non ha la destinazione d'uso adeguata o presenta difformità, è bene risolverle prima: possiamo seguire anche l'accertamento di conformità o la SCIA edilizia.
Costi e tempi
I costi variano in base alla tipologia di struttura, alla forma di gestione e allo stato dell'immobile. A titolo indicativo, i diritti di istruttoria del SUAR di Roma Capitale sono i seguenti:
| Pratica | Diritti di istruttoria (indicativi) |
|---|---|
| Nuova struttura extralberghiera | da circa 300 euro |
| Case e appartamenti per vacanze | circa 250 euro |
| Variazioni e cessazioni | importi inferiori |
A questi si aggiungono l'onorario professionale per la pratica e gli eventuali costi tecnici (planimetrie, adeguamenti, verifica urbanistica). L'onorario varia caso per caso, in base alla tipologia di struttura e alla complessità della pratica, ed è allineato al mercato: ti diamo un preventivo gratuito e dettagliato.
Sul fronte dei tempi, la SCIA consente di avviare l'attività dalla data di presentazione; il Comune dispone poi di un termine per i controlli di legge. Trattandosi di importi e tempistiche soggetti ad aggiornamento, ogni preventivo va calibrato sul caso concreto: contattaci per un preventivo gratuito con tempi e costi dettagliati per la tua struttura.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico geometra a Roma segue l'intera pratica, dall'inizio alla messa in regola:
- Verifica preliminare di destinazione d'uso, conformità urbanistica e catastale dell'immobile
- Predisposizione e invio telematico della SCIA al SUAR di Roma Capitale
- Richiesta del CIR sulla piattaforma Ross1000 della Regione Lazio
- Richiesta del CIN nella Banca Dati nazionale del Ministero del Turismo
- Supporto sugli adempimenti del contributo di soggiorno e sulla classificazione della struttura
- Consulenza sulle dotazioni di sicurezza obbligatorie (estintori, rilevatori di gas e monossido di carbonio)
- Eventuali pratiche edilizie collegate (vedi SCIA edilizia e accertamento di conformità)
Lavoriamo su tutta Roma e provincia e curiamo gli aspetti tecnici e amministrativi così che tu possa concentrarti sull'accoglienza degli ospiti.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra SCIA, CIR e CIN?
Sono tre adempimenti distinti e complementari. La SCIA è la segnalazione comunale (SUAR Roma) che ti permette di avviare l'attività. Il CIR è il codice della Regione Lazio (piattaforma Ross1000), obbligatorio dal 1° settembre 2024. Il CIN è il codice nazionale del Ministero del Turismo, da esporre e indicare negli annunci. Per operare in regola servono tutti e tre.
Devo per forza aprire la partita IVA?
Dipende dalla forma di gestione. L'attività ricettiva può essere svolta in forma imprenditoriale (con partita IVA e iscrizione al Registro Imprese) o, in alcuni casi, non imprenditoriale/occasionale, con modulistica e adempimenti diversi. Valutiamo insieme la soluzione corretta per la tua situazione, anche con il supporto del commercialista.
Servono estintori e rilevatori di gas anche in un piccolo appartamento?
Sì. L'art. 13-ter del D.L. 145/2023 richiede estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio per le unità destinate a locazione breve o turistica, anche non imprenditoriale. È prevista un'esenzione per gli immobili privi di impianti a gas e in cui il rischio è escluso con certezza.
Come funziona il contributo di soggiorno a Roma?
Lo applichi agli ospiti in base alla tariffa prevista da Roma Capitale per la tua categoria di struttura, per un massimo di 10 pernottamenti consecutivi, e lo versi al Comune entro il 16° giorno dopo la fine di ogni trimestre. Ti aiutiamo a individuare l'importo corretto e a gestire dichiarazioni e versamenti.
L'immobile deve avere una destinazione d'uso particolare?
L'immobile deve essere urbanisticamente compatibile con l'attività ricettiva. Se la destinazione d'uso non è adeguata, può essere necessario un cambio di destinazione d'uso o la regolarizzazione di eventuali difformità prima di presentare la SCIA.
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