SCIA in Sanatoria a Roma: Costi e Sanzioni

SCIA in Sanatoria a Roma: come regolarizzare un abuso edilizio minore

La SCIA in sanatoria è la pratica con cui si regolarizzano interventi edilizi eseguiti senza aver presentato in tempo la SCIA edilizia, oppure realizzati in difformità da quanto autorizzato.

Risposta rapida: quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?

A Roma la SCIA in sanatoria comporta tre voci: i diritti di segreteria (tariffario 2026: da 291,24 € in base alla superficie), la sanzione pecuniaria (di norma da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore venale dell'immobile) e l'onorario del tecnico. L'importo totale varia molto in base al caso: il nostro studio fornisce un preventivo gratuito con stima realistica di costi e tempi.

Dal 2024 la materia è stata profondamente rivista dal decreto "Salva Casa" (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024), che ha modificato l'art. 37 del D.P.R. 380/2001 e ha introdotto il nuovo art. 36-bis.

In questa guida spieghiamo cos'è, quando serve, quali sono i costi e le sanzioni aggiornati e come ti seguiamo passo per passo a Roma.

Questa guida riguarda la SCIA in sanatoria. Se le opere non toccavano parti strutturali, la pratica corretta — e più economica — è la CILA in sanatoria: sanzione fissa di 1.000 € (circa 333 € se presentata spontaneamente a lavori in corso) invece dell'oblazione proporzionale al valore.

Risposte rapide

• Cos'è: regolarizza interventi soggetti a SCIA edilizia eseguiti senza titolo o in difformità (art. 36-bis e 37 del D.P.R. 380/2001, post Salva Casa).
• Sanzione con sanatoria (art. 36-bis): da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore venale.
• Sanzione senza sanatoria (art. 37): il triplo dell'aumento di valore venale, comunque non meno di 1.032 €, senza tetto massimo.
• Dove si presenta: solo in via telematica, sul portale SUET di Roma Capitale, tramite un tecnico abilitato.
• Tempi di legge: per la SCIA in sanatoria il termine di controllo è di 30 giorni; per il permesso in sanatoria è di 45 giorni, trascorsi i quali la domanda si intende accolta (art. 36-bis, comma 6). Restano necessari i presupposti di legge e i pagamenti dovuti, con le interruzioni e le sospensioni previste dallo stesso comma.

Cos'è la SCIA in sanatoria e a cosa serve

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria è una procedura amministrativa che permette di rendere legittimi interventi già eseguiti, ad esempio opere di manutenzione straordinaria che hanno toccato parti strutturali o prospetti, o altri lavori realizzati senza il titolo richiesto dalla normativa.

Serve a:

• Regolarizzare opere realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA;
• Sanare parziali difformità dal permesso di costruire o variazioni essenziali sanabili;
• Evitare le conseguenze più gravi dell'abuso (ordine di demolizione, sanzioni penali), pagando una sanzione pecuniaria;
• Restituire commerciabilità all'immobile, requisito spesso indispensabile per vendere, donare o accedere a un mutuo.

La sanatoria si fonda sull'accertamento di conformità: l'opera deve risultare regolare rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia. Il Salva Casa ha attenuato il vecchio requisito della "doppia conformità" per le difformità minori (vedi sotto).

Quando è necessaria la SCIA in sanatoria

La SCIA in sanatoria è richiesta quando sono stati eseguiti, senza il titolo necessario, interventi che rientrano tra quelli soggetti a SCIA, in particolare:

• Manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali dell'edificio o i prospetti (art. 22, comma 1, lett. a, D.P.R. 380/2001), anche quando serve a frazionare o accorpare unità immobiliari;
• Restauro e risanamento conservativo che coinvolge parti strutturali;
• Ristrutturazione edilizia "leggera", senza aumento di volume né cambio di sagoma rilevante;
• Modifiche interne che hanno interessato parti strutturali, eseguite senza SCIA edilizia. Se non toccano le strutture, di norma erano da CILA e si sanano con la CILA tardiva (vedi sotto).

Se invece l'intervento rientrava nella edilizia libera, non è dovuta alcuna sanatoria.

La corretta qualificazione dell'opera è il primo passo: un sopralluogo del tecnico evita di pagare sanzioni non dovute o, al contrario, di sottovalutare un abuso più grave.

Se non sai ancora quale pratica fa al caso tuo, la guida alla sanatoria edilizia a Roma spiega quale serve nei diversi casi.

La doppia conformità dopo il Salva Casa

Prima del 2024 la sanatoria richiedeva la doppia conformità "piena": l'opera doveva essere regolare sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Il decreto Salva Casa ha introdotto, per le parziali difformità e le variazioni essenziali (nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001), una doppia conformità "asincrona":

• conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria;
• conformità ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.

Questo rende sanabili molti piccoli abusi che prima restavano bloccati. Restano esclusi gli abusi più gravi (assenza totale di titolo, totale difformità): per questi si applica l'accertamento di conformità ex art. 36, più rigoroso.

Art. 36-bis o art. 37? Le due strade spiegate semplici

I due articoli rispondono a domande diverse. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024), è la via della sanatoria: l'opera rispetta la doppia conformità "asincrona" vista sopra e ottieni un titolo che la legittima. L'art. 37 è la norma sanzionatoria per chi non chiede (o non può ottenere) la regolarizzazione.

• Art. 36-bis — accertamento di conformità semplificato. Dimostri la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca, versi l'oblazione da 1.032 € a 10.328 € (doppio dell'aumento di valore venale) e l'immobile torna commerciabile.
• Art. 37 — sanzione senza titolo. Sanzione pari al triplo dell'aumento di valore venale, minimo 1.032 €, senza tetto. Il pagamento definisce l'illecito ma, secondo l'orientamento prevalente, non produce un titolo: la difformità riemerge alla prima compravendita.

Se serviva il permesso di costruire

Quando l'abuso supera il perimetro della SCIA — nuovi volumi, ampliamenti, modifiche rilevanti di sagoma o prospetti — la strada è il permesso di costruire in sanatoria (art. 36 o 36-bis, a seconda della gravità della difformità). Regole, oblazioni e tempi cambiano: li trovi nella guida dedicata.

E la CILA in sanatoria?

Se i lavori non toccavano le strutture e rientravano nella manutenzione straordinaria "leggera", basta la CILA tardiva: oblazione fissa di 1.000 € e costo complessivo tipico di 1.700-2.500 €. Pagare una sanzione proporzionale per un'opera da CILA è l'errore più costoso che intercettiamo.

Cosa si può sanare con la SCIA in sanatoria: esempi a Roma

Con la SCIA in sanatoria si regolarizzano le opere che oggi richiederebbero una SCIA: interventi che toccano le parti strutturali, modifiche dei prospetti e ristrutturazioni «leggere», eseguiti senza titolo o in difformità. Le opere interne che non toccano le strutture di norma si sanano invece con la CILA tardiva. Tre casi che vediamo spesso:

• Un muro demolito o spostato. Se era un tramezzo non portante, di norma basta la CILA tardiva. Se il muro era portante, o se in un muro portante è stata aperta una porta, serve la SCIA in sanatoria con gli adempimenti antisismici (è il primo dei casi tipici descritti più sotto).
• Una finestra aperta, chiusa o allargata in facciata. Cambia il prospetto dell'edificio, quindi la CILA non basta: di norma serve la SCIA (art. 22, comma 1, lett. a, D.P.R. 380/2001). In zona vincolata si aggiunge il parere dell'autorità che gestisce il vincolo.
• Una tettoia o una veranda. Dipende da dimensioni, chiusure e zona. Alcune strutture leggere sono edilizia libera, altre si sanano con la SCIA; se si è creato volume o superficie chiusa può servire il permesso in sanatoria. I casi sono nella guida su come sanare veranda e tettoia a Roma.

Quando una difformità non si può sanare

La SCIA in sanatoria non è possibile, o non basta, in questi casi:

• L'opera non rispetta le regole urbanistiche di oggi, per esempio il PRG vigente, oppure non rispettava i requisiti edilizi dell'epoca in cui è stata fatta: manca la doppia conformità «asincrona».
• L'abuso è più grave di una difformità parziale. Le opere senza permesso o in totale difformità seguono l'art. 36: serve la doppia conformità piena e, se il Comune non risponde entro 60 giorni, la domanda si intende respinta.
• Le sanzioni sono già state irrogate. La sanatoria si può chiedere solo fino a quel momento (art. 36-bis, comma 1).
• In zona vincolata il parere sul vincolo è negativo. Si applica la demolizione prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (art. 36-bis, comma 5-bis).

Se la differenza è piccola, conviene verificare prima se rientra nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis: in quel caso non serve alcuna sanatoria. Altrimenti resta la rimessa in pristino, cioè riportare l'opera allo stato autorizzato.

Documenti necessari

Per presentare una SCIA in sanatoria a Roma servono di norma:

• Relazione tecnica asseverata del geometra o tecnico abilitato, con dichiarazione di conformità;
• Elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto;
• Planimetria catastale aggiornata e, se l'intervento ha modificato la consistenza, la successiva modifica della planimetria catastale tramite DOCFA;
• Documentazione fotografica dello stato dei luoghi;
• Titolo di proprietà o di legittimazione a presentare la pratica;
• Eventuali pareri/nulla osta (es. parere della Soprintendenza in zona vincolata, parere ASL per attività specifiche);
• Attestazione dei pagamenti dei diritti di segreteria e della sanzione.

La pratica si presenta in modalità telematica tramite il portale SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale: vedi la pagina ufficiale Roma Capitale – Procedure edilizie (SCIA).

Documenti aggiuntivi nei casi particolari

• Immobile vincolato (centro storico, aree tutelate): serve anche l'accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 167, D.Lgs. 42/2004): vedi come verificare i vincoli, l'autorizzazione paesaggistica a Roma o il nostro strumento gratuito Facilitus.
• Opere sulle parti strutturali: al fascicolo si aggiungono gli adempimenti antisismici; il percorso è quello della sanatoria strutturale nel quadro del Salva Casa.
• Storia dell'immobile lacunosa: prima di asseverare va ricostruito lo stato legittimo con l'accesso agli atti; alcune difformità minori rientrano nelle tolleranze costruttive e non richiedono alcuna sanatoria.
• Catasto da allineare: se la distribuzione è cambiata, dopo la sanatoria serve la variazione catastale DOCFA: urbanistica e catasto sono binari distinti.

La procedura passo-passo sul SUET di Roma Capitale

A Roma la SCIA in sanatoria si presenta esclusivamente online tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (il portale è spiegato nella guida al SUET di Roma). I passaggi, come li seguiamo in studio:

1. Incarico e sopralluogo. Il tecnico rileva lo stato di fatto e lo confronta con titoli edilizi e planimetria catastale: qui emerge l'esatta natura della difformità.
2. Accesso agli atti. Si recuperano negli archivi capitolini i progetti depositati (licenze, concessioni, condoni): senza lo stato legittimo di partenza nessuna sanatoria è asseverabile. La richiesta passa dal portale SIPRE: vedi la guida all'accesso agli atti dei progetti edilizi a Roma.
3. Qualificazione dell'intervento. La strada corretta: SCIA in sanatoria ex art. 36-bis, sanzione ex art. 37, CILA tardiva o permesso in sanatoria.
4. Elaborati e relazione asseverata. Tavole di stato legittimo, stato di fatto e comparativa, più la relazione con cui il tecnico assevera la conformità.
5. Compilazione sul SUET. Con SPID/CIE/CNS il tecnico compila il modello telematico, carica gli allegati e genera i bollettini pagoPA dei diritti di segreteria.
6. Sanzione. L'oblazione è determinata in base all'aumento di valore venale — se necessario con la stima dell'Agenzia delle Entrate — oppure sul contributo di costruzione, se la difformità riguarda un permesso di costruire (vedi più sotto). Si versa secondo le indicazioni dell'ufficio.
7. Protocollo e istruttoria. Dal deposito completo decorre il termine di controllo di 30 giorni (art. 36-bis, comma 6). Quando il termine si interrompe o resta sospeso lo spieghiamo più sotto, nella sezione sui tempi realistici. Chiusa la pratica, se la distribuzione è cambiata si aggiorna il catasto con il DOCFA.

Costi e tempi

I costi si compongono di tre voci:

• i diritti di segreteria del Comune;
• la sanzione pecuniaria prevista dalla legge;
• l'onorario del tecnico.

Diritti di segreteria – Comune di Roma (tariffario 2026)

Con la DGC 492/2025 (rettificata dalla DGC 43/2026) Roma Capitale ha confermato per il 2026 gli importi già in vigore, articolati per fasce di superficie lorda. Le cifre qui sotto comprendono il rimborso S.S.N. di 1,24 € che si aggiunge a ogni tariffa:

L'importo puntuale lo calcola il SUET alla presentazione, per tipologia e superficie: fa fede il bollettino pagoPA del portale. Ai diritti si aggiungono la sanzione (tabella sotto) e l'onorario del tecnico, di norma tra 700 e 1.500 € per una SCIA.

Sanzioni pecuniarie (D.P.R. 380/2001, testo aggiornato dal Salva Casa)

Il decreto Salva Casa ha inasprito le sanzioni. Le ipotesi più frequenti:

L'art. 36-bis, comma 5, lett. b) prevede quindi due fasce di sanzione: quella generale, da 1.032 € a 10.328 €, si applica quando l'intervento rispetta la doppia conformità "asincrona" (urbanistica al momento della domanda, edilizia al momento della realizzazione); se invece l'intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica sia a quella edilizia in entrambi i momenti (doppia conformità "piena"), la sanzione scende alla fascia ridotta, da 516 € a 5.164 €. In entrambi i casi l'importo esatto entro la fascia è determinato dal Comune in proporzione all'aumento di valore venale dell'immobile, stimato dall'Agenzia delle Entrate.

L'art. 37, comma 1 resta invece la sanzione ordinaria per l'assenza o difformità da SCIA senza sanatoria: si applica a prescindere dalla sanabilità dell'intervento ed è più gravosa (triplo, senza tetto massimo) proprio perché non presuppone la regolarizzazione dell'abuso.

Tempi

Una volta presentata la documentazione completa, il Comune valuta la conformità dell'intervento. Per la sanatoria delle parziali difformità (art. 36-bis) il termine di legge è di 30 giorni (SCIA) o 45 giorni (permesso).

Se serve una conferma scritta, per esempio in vista di un rogito, si può chiedere al Comune l'attestazione del decorso dei termini e della formazione del titolo prevista dall'art. 36-bis, comma 6.

I numeri sopra sono ordini di grandezza. La sanzione dipende dall'aumento di valore venale, dalla zona e dalla natura dell'abuso: contattaci per un preventivo gratuito con stima realistica di costi e tempi.

Quanto costa una SCIA in sanatoria?

Una SCIA in sanatoria a Roma costa la somma di tre voci. I diritti di segreteria del SUET vanno da 291,24 € (fino a 200 mq) a 1.045,24 € (oltre 1.000 mq). L'oblazione dell'art. 36-bis va da 1.032 a 10.328 €, oppure da 516 a 5.164 € con la doppia conformità «piena». Poi c'è l'onorario del tecnico.

Come si arriva alla cifra del tuo caso:

1. Diritti di segreteria. Dipendono dalla superficie lorda dell'intervento: le fasce sono nella tabella qui sopra. L'importo esatto lo calcola il SUET al deposito.
2. Oblazione. È il doppio dell'aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate, ma mai meno del minimo né più del massimo della fascia. Se la difformità riguarda un permesso di costruire, si calcola invece sul contributo di costruzione (vedi più sotto).
3. Onorario del tecnico. Dipende da rilievo, accesso agli atti ed elaborati: lo indichiamo nel preventivo, dopo aver visto le carte.

Per una prima stima puoi usare la procedura guidata di Facilitus, il nostro strumento gratuito: stima diritti di istruttoria, sanzioni e contributo di costruzione, ma i risultati sono bozze da verificare, non importi ufficiali. Se insieme alla sanatoria rifai casa, la spesa dei lavori la stimi con il calcolatore dei costi.

La sanzione della SCIA in sanatoria è sempre 1.000 euro?

No. I 1.000 € fissi sono la sanzione della CILA tardiva (art. 6-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001). Per le opere eseguite senza SCIA o in difformità da essa, l'art. 36-bis, comma 5, lett. b) prevede il doppio dell'aumento di valore venale, con un minimo di 1.032 € e un massimo di 10.328 €. Con la doppia conformità «piena» la forbice scende a 516-5.164 €. Per le parziali difformità da un permesso di costruire si paga invece sul contributo di costruzione (vedi più sotto).

Se invece presenti la SCIA spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso, l'art. 37, comma 5, prevede la sanzione fissa di 516 € vista in tabella.

Per capire se la tua opera era da CILA, e quindi da 1.000 €, c'è la guida alla CILA in sanatoria a Roma: se i lavori non toccavano strutture né prospetti, spesso è quella la pratica giusta.

SCIA in sanatoria nel Lazio: la L.R. 15/2008 dopo la L.R. 12/2025

Nel Lazio la sanatoria è regolata anche dall'art. 22 della L.R. 15/2008, riscritto dall'art. 11 della L.R. 30 luglio 2025, n. 12. Il nuovo testo riprende le regole dell'art. 36-bis: stessa doppia conformità «asincrona», stessi importi e stessi termini. Ecco i punti che contano per una SCIA in sanatoria a Roma.

• Per quali opere. Variazioni essenziali, parziali difformità dal titolo e opere eseguite senza SCIA o in difformità (artt. 17, 18 e 19 della legge regionale), fino all'irrogazione delle sanzioni (art. 22, comma 2).
• Quanto si paga. Per le opere senza SCIA o difformi, il doppio dell'aumento di valore venale: da 1.032 a 10.328 €, ridotto a 516-5.164 € con la doppia conformità «piena» (comma 3, lett. c). Per le parziali difformità dal titolo e le variazioni essenziali, due volte il contributo di costruzione aumentato del 20%, senza l'aumento se c'è la doppia conformità «piena» (comma 3, lett. b).
• In quanto tempo. Per la SCIA in sanatoria vale il termine dell'art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990, cioè 30 giorni; per il permesso in sanatoria il Comune ha 45 giorni (comma 6).
• Zone sismiche. Salvo le zone a bassa sismicità, il tecnico attesta che l'opera rispetta le norme tecniche per le costruzioni vigenti all'epoca. Alla pratica si allega l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale (art. 94 D.P.R. 380/2001) o l'attestazione che i suoi termini sono decorsi; per le difformità di minore rilevanza, una dichiarazione asseverata sull'esito dei controlli regionali (comma 7).
• Vincoli paesaggistici. Resta la procedura dell'art. 36-bis, comma 4 e seguenti, con il parere dell'autorità del vincolo (comma 9).

Il testo vigente è sul sito del Consiglio regionale: L.R. Lazio 11 agosto 2008, n. 15.

Quando l'oblazione si calcola sul contributo di costruzione

Se l'opera da sanare è una parziale difformità da un permesso di costruire (art. 34 del D.P.R. 380/2001) o una variazione essenziale (art. 32), l'oblazione non si calcola sul valore venale. L'art. 36-bis, comma 5, lett. a) la fissa nel doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20%. L'aumento non si applica se l'opera era conforme sia quando è stata realizzata sia alla data della domanda.

Anche quando l'intervento sarebbe esente dal contributo, l'importo si determina nella misura prevista dall'art. 16 del D.P.R. 380/2001.

Tempi realistici: quanto dura davvero una SCIA in sanatoria a Roma

Il termine di 30 giorni dell'art. 36-bis decorre dal deposito di una pratica completa. Nell'esperienza romana, però, la durata complessiva la decide quasi sempre la fase preparatoria:

• Accesso agli atti. Recuperare i progetti storici dagli archivi capitolini è il vero collo di bottiglia: nei municipi più carichi possono servire mesi. Va attivato subito.
• Rilievo ed elaborati. Con i titoli in mano, rilievo e tavole richiedono in genere qualche settimana.
• Vincoli. In area tutelata il procedimento di compatibilità paesaggistica con la Soprintendenza si somma al resto: va messo in conto fin dall'inizio.
• Istruttoria. Il termine si interrompe per esigenze istruttorie motivate e puntuali formulate dall'ufficio entro il termine stesso, e ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti. Nei casi dell'art. 36-bis, comma 4, è sospeso fino alla definizione della compatibilità paesaggistica.

Se c'è un rogito già fissato, muoviti con largo anticipo: la data dell'atto non accelera l'istruttoria. La leva vera è arrivare al deposito con lo stato legittimo già ricostruito.

Casi tipici a Roma: quattro situazioni ricorrenti

Le situazioni più frequenti (senza importi: la sanzione dipende dall'aumento di valore venale del singolo caso).

1. La porta nel muro portante scoperta prima del rogito

Compromesso firmato in zona Prati; il tecnico della banca rileva un'apertura in una parete strutturale, eseguita anni prima senza pratiche. La struttura esclude la CILA: stato legittimo, verifica di conformità e SCIA in sanatoria ex art. 36-bis. Il rogito slitta di qualche mese, ma l'immobile arriva all'atto regolarizzato.

2. La ristrutturazione difforme dalla SCIA depositata

Appartamento a San Giovanni ristrutturato con regolare SCIA, ma il cantiere si è "allargato": la distribuzione finale non corrisponde alle tavole. Classica parziale difformità: si sana con una SCIA in sanatoria che fotografa lo stato realizzato, purché conforme. Lezione: le modifiche in corso d'opera si formalizzano con una variante prima della fine lavori.

3. L'eredità con lavori anni Novanta mai dichiarati

Casa ereditata a Monteverde: opere interne con interessamento strutturale eseguite decenni fa, nessun titolo in archivio. La doppia conformità "asincrona" qui è spesso decisiva, perché guarda alla disciplina edilizia dell'epoca di realizzazione: foto datate, atti notarili e planimetrie storiche valgono oro.

4. Il cantiere aperto che è "scivolato" oltre il titolo

Lavori in corso con CILA a Centocelle; in demolizione emerge che occorre toccare anche una trave. Fermarsi e presentare subito il titolo corretto conviene: per la SCIA spontanea a lavori in corso l'art. 37, comma 5 prevede la sanzione fissa ridotta vista in tabella, contro importi ben maggiori a opere concluse.

Detrazioni fiscali collegate (2026)

Se nell'ambito della regolarizzazione esegui anche lavori di ristrutturazione, ricorda che nel 2026 la detrazione "bonus ristrutturazioni" è al 50% sull'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e al 36% negli altri casi (limite di spesa 96.000 € per unità).

Sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti (D.L. 11/2023 e successivi): la via ordinaria è la detrazione in dichiarazione dei redditi. Per i dettagli aggiornati fa fede la Guida dell'Agenzia delle Entrate alle ristrutturazioni edilizie.

La sanzione per l'abuso, in ogni caso, non è agevolabile.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di SCIA in sanatoria a Roma e provincia:

1. Sopralluogo e verifica documentale: confrontiamo lo stato di fatto con i titoli edilizi depositati e la planimetria catastale;
2. Inquadramento dell'abuso: stabiliamo se è sanabile e con quale procedura (art. 36-bis o art. 37);
3. Redazione e asseverazione degli elaborati e della relazione tecnica;
4. Calcolo della sanzione e dei diritti, con preventivo trasparente;
5. Presentazione telematica sul SUET di Roma Capitale e gestione dei rapporti con l'ufficio;
6. Aggiornamento catastale finale (DOCFA) e, se necessario, certificato di agibilità.

Per ristrutturazioni complete puoi affidarti al nostro servizio di ristrutturazione chiavi in mano a Roma: lo studio segue progetto, pratiche e direzione lavori, mentre il cantiere è realizzato da imprese partner selezionate e supervisionate da noi.

Domande frequenti

Quando è necessaria la SCIA in sanatoria?

Quando sono stati eseguiti lavori soggetti a SCIA edilizia (manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro, ristrutturazione leggera) senza aver presentato il titolo, oppure in difformità da esso, e l'intervento è sanabile sul piano urbanistico ed edilizio.

Quanto costa la SCIA in sanatoria a Roma?

I diritti di segreteria seguono il tariffario 2026 della DGC 492/2025 (da 291,24 € in base alla superficie; fa fede il bollettino pagoPA del SUET), a cui si somma la sanzione pecuniaria (di norma da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore venale dell'immobile; può salire oltre in assenza di sanatoria) e l'onorario del tecnico. L'importo varia molto in base al caso: contattaci per un preventivo gratuito.

È ancora richiesta la doppia conformità?

Per le parziali difformità e le variazioni essenziali il Salva Casa ha introdotto una doppia conformità "asincrona": urbanistica al momento della domanda ed edilizia al momento della realizzazione. Per gli abusi più gravi resta la doppia conformità "piena" dell'art. 36.

Quali sono i tempi per la SCIA in sanatoria?

Dopo la presentazione della documentazione completa, il termine è di 30 giorni per la SCIA in sanatoria e di 45 giorni per il permesso in sanatoria. Si interrompe se l'ufficio, entro il termine, chiede elementi istruttori con una richiesta motivata e puntuale, e nei casi dell'art. 36-bis, comma 4, resta sospeso fino alla definizione della compatibilità paesaggistica.

Posso presentare la SCIA in sanatoria per lavori interni?

Sì, purché si tratti di interventi soggetti a SCIA e sanabili. Per opere minori (es. spostamento di tramezzi senza incidenza strutturale) potrebbe invece bastare una CILA tardiva a Roma: è il tecnico a individuare il titolo corretto.

A quanto ammonta la sanzione minima per una SCIA in sanatoria?

Per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis del D.P.R. 380/2001) la sanzione va da un minimo di 1.032 € a un massimo di 10.328 €, pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile. La cifra di circa 1.000 euro spesso cercata online corrisponde proprio al minimo di legge, fissato in 1.032 €. In caso di doppia conformità "piena" la forbice si riduce a 516-5.164 €; l'importo esatto lo determina il Comune in proporzione all'aumento di valore.

Qual è la differenza tra la sanzione con e senza SCIA in sanatoria?

Con la SCIA in sanatoria (art. 36-bis) la sanzione va da 1.032 € a 10.328 €, pari al doppio dell'aumento di valore venale, e scende a 516-5.164 € in caso di doppia conformità "piena". Senza sanatoria, invece, l'art. 37 del D.P.R. 380/2001 applica una sanzione più pesante: il triplo dell'aumento di valore venale, comunque non inferiore a 1.032 € e senza tetto massimo. Per questo la regolarizzazione è quasi sempre la via meno onerosa.

C'è il silenzio assenso nella SCIA in sanatoria?

Non come per il permesso. La SCIA non è una domanda da accogliere: per la SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis il termine di controllo è di 30 giorni, mentre la formula «la richiesta si intende accolta» vale per il permesso in sanatoria, dopo 45 giorni (art. 36-bis, comma 6, D.P.R. 380/2001). La formazione del titolo presuppone i requisiti di legge e il pagamento dell'oblazione.

Il termine si interrompe per esigenze istruttorie motivate e puntuali formulate entro il termine stesso e ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti; nei casi del comma 4 è sospeso fino alla definizione della compatibilità paesaggistica. In vista di un rogito si può richiedere al Comune l'attestazione del decorso dei termini e della formazione del titolo prevista dall'art. 36-bis, comma 6.

Posso vendere casa mentre la sanatoria è in corso?

La vendita non è vietata per legge, ma nella prassi notaio, acquirente e banca chiedono la pratica definita prima dell'atto, o almeno accordi espliciti nel preliminare. Il quadro completo è nelle guide su vendere casa con abuso edilizio a Roma e sulla verifica dello stato legittimo.

Cosa succede se non regolarizzo?

In caso di controllo il municipio applica l'art. 37 (triplo dell'aumento di valore venale, minimo 1.032 €, senza tetto) e la difformità blocca di fatto vendita e mutuo, perché emerge a ogni verifica dello stato legittimo. E la sanzione pagata non produce un titolo: quando possibile, l'art. 36-bis resta la via più conveniente.

Dopo la sanatoria: vendere o ristrutturare?

Chiusa la pratica, il percorso dipende dal tuo obiettivo:

• Stai vendendo. Completa il fascicolo con la verifica dello stato legittimo e con l'APE, richiesto per annuncio e atto di vendita.
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Aggiornato a ottobre 2026 su fonti ufficiali.