SCIA in Sanatoria a Roma: come regolarizzare un abuso edilizio minore
La SCIA in sanatoria è la pratica con cui si regolarizzano interventi edilizi eseguiti senza aver presentato in tempo la SCIA edilizia, oppure realizzati in difformità da quanto autorizzato.
Risposta rapida: quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?
A Roma la SCIA in sanatoria comporta tre voci: i diritti di segreteria (tariffario 2026: da 291,24 € in base alla superficie), la sanzione pecuniaria (di norma da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore venale dell'immobile) e l'onorario del tecnico. L'importo totale varia molto in base al caso: il nostro studio fornisce un preventivo gratuito con stima realistica di costi e tempi.
Dal 2024 la materia è stata profondamente rivista dal decreto "Salva Casa" (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024), che ha modificato l'art. 37 del D.P.R. 380/2001 e ha introdotto il nuovo art. 36-bis.
In questa guida spieghiamo cos'è, quando serve, quali sono i costi e le sanzioni aggiornati e come ti seguiamo passo per passo a Roma.
Questa guida riguarda la SCIA in sanatoria. Se le opere non toccavano parti strutturali, la pratica corretta — e più economica — è la CILA in sanatoria: oblazione fissa di 1.000 € (circa 333 € a lavori in corso) invece della sanzione proporzionale al valore.
Risposte rapide
- Cos'è: regolarizza interventi soggetti a SCIA edilizia eseguiti senza titolo o in difformità (art. 36-bis e 37 del D.P.R. 380/2001, post Salva Casa).
- Sanzione con sanatoria (art. 36-bis): da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore venale.
- Sanzione senza sanatoria (art. 37): il triplo dell'aumento di valore venale, comunque non meno di 1.032 €, senza tetto massimo.
- Dove si presenta: solo in via telematica, sul portale SUET di Roma Capitale, tramite un tecnico abilitato.
- Tempi di legge: il Comune si pronuncia entro 30 giorni; decorso il termine, la richiesta si intende accolta (art. 36-bis, comma 6).
Cos'è la SCIA in sanatoria e a cosa serve
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria è una procedura amministrativa che permette di rendere legittimi interventi già eseguiti, ad esempio piccole opere interne di manutenzione straordinaria, modifiche distributive o lavori realizzati senza il titolo richiesto dalla normativa.
Serve a:
- Regolarizzare opere realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA;
- Sanare parziali difformità dal permesso di costruire o variazioni essenziali sanabili;
- Evitare le conseguenze più gravi dell'abuso (ordine di demolizione, sanzioni penali), pagando una sanzione pecuniaria;
- Restituire commerciabilità all'immobile, requisito spesso indispensabile per vendere, donare o accedere a un mutuo.
La sanatoria si fonda sull'accertamento di conformità: l'opera deve risultare regolare rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia. Il Salva Casa ha attenuato il vecchio requisito della "doppia conformità" per le difformità minori (vedi sotto).
Quando è necessaria la SCIA in sanatoria
La SCIA in sanatoria è richiesta quando sono stati eseguiti, senza il titolo necessario, interventi che rientrano tra quelli soggetti a SCIA, in particolare:
- Manutenzione straordinaria su parti strutturali o con frazionamento/accorpamento di unità immobiliari;
- Restauro e risanamento conservativo che coinvolge parti strutturali;
- Ristrutturazione edilizia "leggera", senza aumento di volume né cambio di sagoma rilevante;
- Modifiche interne eseguite senza SCIA edilizia né CILA.
Se invece l'intervento rientrava nella edilizia libera, non è dovuta alcuna sanatoria.
La corretta qualificazione dell'opera è il primo passo: un sopralluogo del tecnico evita di pagare sanzioni non dovute o, al contrario, di sottovalutare un abuso più grave.
La doppia conformità dopo il Salva Casa
Prima del 2024 la sanatoria richiedeva la doppia conformità "piena": l'opera doveva essere regolare sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Il decreto Salva Casa ha introdotto, per le parziali difformità e le variazioni essenziali (nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001), una doppia conformità "asincrona":
- conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria;
- conformità ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.
Questo rende sanabili molti piccoli abusi che prima restavano bloccati. Restano esclusi gli abusi più gravi (assenza totale di titolo, totale difformità): per questi si applica l'accertamento di conformità ex art. 36, più rigoroso.
Art. 36-bis o art. 37? Le due strade spiegate semplici
I due articoli rispondono a domande diverse. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024), è la via della sanatoria: l'opera rispetta la doppia conformità "asincrona" vista sopra e ottieni un titolo che la legittima. L'art. 37 è la norma sanzionatoria per chi non chiede (o non può ottenere) la regolarizzazione.
- Art. 36-bis — accertamento di conformità semplificato. Dimostri la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca, versi l'oblazione da 1.032 € a 10.328 € (doppio dell'aumento di valore venale) e l'immobile torna commerciabile.
- Art. 37 — sanzione senza titolo. Sanzione pari al triplo dell'aumento di valore venale, minimo 1.032 €, senza tetto. Il pagamento definisce l'illecito ma, secondo l'orientamento prevalente, non produce un titolo: la difformità riemerge alla prima compravendita.
| Con sanatoria (art. 36-bis) | Senza sanatoria (art. 37) | |
|---|---|---|
| Quando si usa | Opere sanabili: parziali difformità, variazioni essenziali, assenza/difformità da SCIA | Abusi non regolarizzati o non sanabili |
| Importo | Da 1.032 € a 10.328 € (doppio dell'aumento di valore) | Triplo dell'aumento di valore, minimo 1.032 €, senza massimo |
Se serviva il permesso di costruire
Quando l'abuso supera il perimetro della SCIA — nuovi volumi, ampliamenti, modifiche rilevanti di sagoma o prospetti — la strada è il permesso di costruire in sanatoria (art. 36 o 36-bis, a seconda della gravità della difformità). Regole, oblazioni e tempi cambiano: li trovi nella guida dedicata.
E la CILA in sanatoria?
Se i lavori non toccavano le strutture e rientravano nella manutenzione straordinaria "leggera", basta la CILA tardiva: oblazione fissa di 1.000 € e costo complessivo tipico di 1.700-2.500 €. Pagare una sanzione proporzionale per un'opera da CILA è l'errore più costoso che intercettiamo.
Documenti necessari
Per presentare una SCIA in sanatoria a Roma servono di norma:
- Relazione tecnica asseverata del geometra o tecnico abilitato, con dichiarazione di conformità;
- Elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto;
- Planimetria catastale aggiornata e, se l'intervento ha modificato la consistenza, la successiva modifica della planimetria catastale tramite DOCFA;
- Documentazione fotografica dello stato dei luoghi;
- Titolo di proprietà o di legittimazione a presentare la pratica;
- Eventuali pareri/nulla osta (es. parere della Soprintendenza in zona vincolata, parere ASL per attività specifiche);
- Attestazione dei pagamenti dei diritti di segreteria e della sanzione.
La pratica si presenta in modalità telematica tramite il portale SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale: vedi la pagina ufficiale Roma Capitale – Procedure edilizie (SCIA).
Documenti aggiuntivi nei casi particolari
- Immobile vincolato (centro storico, aree tutelate): serve anche l'accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 167, D.Lgs. 42/2004): vedi come verificare i vincoli, l'autorizzazione paesaggistica a Roma o il nostro strumento gratuito Facilitus.
- Opere sulle parti strutturali: al fascicolo si aggiungono gli adempimenti antisismici; il percorso è quello della sanatoria strutturale nel quadro del Salva Casa.
- Storia dell'immobile lacunosa: prima di asseverare va ricostruito lo stato legittimo con l'accesso agli atti; alcune difformità minori rientrano nelle tolleranze costruttive e non richiedono alcuna sanatoria.
- Catasto da allineare: se la distribuzione è cambiata, dopo la sanatoria serve la variazione catastale DOCFA: urbanistica e catasto sono binari distinti.
La procedura passo-passo sul SUET di Roma Capitale
A Roma la SCIA in sanatoria si presenta esclusivamente online tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico (il portale è spiegato nella guida al SUET di Roma). I passaggi, come li seguiamo in studio:
- Incarico e sopralluogo. Il tecnico rileva lo stato di fatto e lo confronta con titoli edilizi e planimetria catastale: qui emerge l'esatta natura della difformità.
- Accesso agli atti. Si recuperano negli archivi capitolini i progetti depositati (licenze, concessioni, condoni): senza lo stato legittimo di partenza nessuna sanatoria è asseverabile.
- Qualificazione dell'intervento. La strada corretta: SCIA in sanatoria ex art. 36-bis, sanzione ex art. 37, CILA tardiva o permesso in sanatoria.
- Elaborati e relazione asseverata. Tavole di stato legittimo, stato di fatto e comparativa, più la relazione con cui il tecnico assevera la conformità.
- Compilazione sul SUET. Con SPID/CIE/CNS il tecnico compila il modello telematico, carica gli allegati e genera i bollettini pagoPA dei diritti di segreteria.
- Sanzione. L'oblazione è determinata in base all'aumento di valore venale — se necessario con la stima dell'Agenzia delle Entrate — e si versa secondo le indicazioni dell'ufficio.
- Protocollo e istruttoria. Dal deposito completo decorrono i termini di legge (30 giorni per la pronuncia, art. 36-bis, comma 6); le richieste di integrazione li sospendono. Chiusa la pratica, si aggiorna il catasto con il DOCFA.
Costi e tempi
I costi si compongono di tre voci:
- i diritti di segreteria del Comune;
- la sanzione pecuniaria prevista dalla legge;
- l'onorario del tecnico.
Diritti di segreteria – Comune di Roma (tariffario 2026)
Con la DGC 492/2025 (rettificata dalla DGC 43/2026) Roma Capitale ha aggiornato il tariffario dei diritti, ora articolato per fasce di superficie:
| Tipologia di pratica | Diritti di segreteria 2026 |
|---|---|
| SCIA edilizia (anche in sanatoria) — fino a 200 mq | 291,24 € |
| SCIA edilizia (anche in sanatoria) — superfici maggiori | fino a 1.045,24 € |
| SCIA in alternativa al permesso di costruire | da 465,24 € a 1.161,24 € |
| Variante in corso d'opera | 126,24 € |
L'importo puntuale lo calcola il SUET alla presentazione, per tipologia e superficie: fa fede il bollettino pagoPA del portale. Ai diritti si aggiungono la sanzione (tabella sotto) e l'onorario del tecnico, di norma tra 700 e 1.500 € per una SCIA.
Sanzioni pecuniarie (D.P.R. 380/2001, testo aggiornato dal Salva Casa)
Il decreto Salva Casa ha inasprito le sanzioni. Le ipotesi più frequenti:
| Caso | Sanzione (aggiornata 2024-2026) |
|---|---|
| Assenza/difformità da SCIA, senza sanatoria (sanzione ordinaria, art. 37 comma 1) | Triplo dell'aumento del valore venale dell'immobile, comunque non inferiore a 1.032 € (nessun tetto massimo) |
| Assenza/difformità da SCIA, con accertamento di conformità – doppia conformità "asincrona" (art. 36-bis, comma 5, lett. b) | da 1.032 € a 10.328 €, pari al doppio dell'aumento di valore venale |
| Stesso caso, ma con doppia conformità "piena" (conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia della domanda) | da 516 € a 5.164 € |
| SCIA tardiva presentata spontaneamente a lavori in corso (art. 37, comma 5) | sanzione fissa pari a 516 € |
L'art. 36-bis, comma 5, lett. b) prevede quindi due fasce di sanzione: quella generale, da 1.032 € a 10.328 €, si applica quando l'intervento rispetta la doppia conformità "asincrona" (urbanistica al momento della domanda, edilizia al momento della realizzazione); se invece l'intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica sia a quella edilizia in entrambi i momenti (doppia conformità "piena"), la sanzione scende alla fascia ridotta, da 516 € a 5.164 €. In entrambi i casi l'importo esatto entro la fascia è determinato dal Comune in proporzione all'aumento di valore venale dell'immobile, stimato dall'Agenzia delle Entrate.
L'art. 37, comma 1 resta invece la sanzione ordinaria per l'assenza o difformità da SCIA senza sanatoria: si applica a prescindere dalla sanabilità dell'intervento ed è più gravosa (triplo, senza tetto massimo) proprio perché non presuppone la regolarizzazione dell'abuso.
Tempi
Una volta presentata la documentazione completa, il Comune valuta la conformità dell'intervento. Per la sanatoria delle parziali difformità (art. 36-bis) il termine di riferimento è di circa 30 giorni (SCIA) o 45 giorni (permesso).
Eventuali richieste di integrazione possono prolungare l'istruttoria. Per la massima tutela è sempre opportuno attendere il provvedimento espresso del Comune.
I numeri sopra sono ordini di grandezza. La sanzione dipende dall'aumento di valore venale, dalla zona e dalla natura dell'abuso: contattaci per un preventivo gratuito con stima realistica di costi e tempi.
Tempi realistici: quanto dura davvero una SCIA in sanatoria a Roma
Il termine di 30 giorni dell'art. 36-bis decorre dal deposito di una pratica completa. Nell'esperienza romana, però, la durata complessiva la decide quasi sempre la fase preparatoria:
- Accesso agli atti. Recuperare i progetti storici dagli archivi capitolini è il vero collo di bottiglia: nei municipi più carichi possono servire mesi. Va attivato subito.
- Rilievo ed elaborati. Con i titoli in mano, rilievo e tavole richiedono in genere qualche settimana.
- Vincoli. In area tutelata il procedimento di compatibilità paesaggistica con la Soprintendenza si somma al resto: va messo in conto fin dall'inizio.
- Istruttoria. Valgono i termini di legge; le integrazioni sospendono il conteggio e sono frequenti con documentazione storica lacunosa.
Se c'è un rogito già fissato, muoviti con largo anticipo: la data dell'atto non accelera l'istruttoria. La leva vera è arrivare al deposito con lo stato legittimo già ricostruito.
Casi tipici a Roma: quattro situazioni ricorrenti
Le situazioni più frequenti (senza importi: la sanzione dipende dall'aumento di valore venale del singolo caso).
1. La porta nel muro portante scoperta prima del rogito
Compromesso firmato in zona Prati; il tecnico della banca rileva un'apertura in una parete strutturale, eseguita anni prima senza pratiche. La struttura esclude la CILA: stato legittimo, verifica di conformità e SCIA in sanatoria ex art. 36-bis. Il rogito slitta di qualche mese, ma l'immobile arriva all'atto regolarizzato.
2. La ristrutturazione difforme dalla SCIA depositata
Appartamento a San Giovanni ristrutturato con regolare SCIA, ma il cantiere si è "allargato": la distribuzione finale non corrisponde alle tavole. Classica parziale difformità: si sana con una SCIA in sanatoria che fotografa lo stato realizzato, purché conforme. Lezione: le modifiche in corso d'opera si formalizzano con una variante prima della fine lavori.
3. L'eredità con lavori anni Novanta mai dichiarati
Casa ereditata a Monteverde: opere interne con interessamento strutturale eseguite decenni fa, nessun titolo in archivio. La doppia conformità "asincrona" qui è spesso decisiva, perché guarda alla disciplina edilizia dell'epoca di realizzazione: foto datate, atti notarili e planimetrie storiche valgono oro.
4. Il cantiere aperto che è "scivolato" oltre il titolo
Lavori in corso con CILA a Centocelle; in demolizione emerge che occorre toccare anche una trave. Fermarsi e presentare subito il titolo corretto conviene: per la SCIA spontanea a lavori in corso l'art. 37, comma 5 prevede la sanzione fissa ridotta vista in tabella, contro importi ben maggiori a opere concluse.
Detrazioni fiscali collegate (2026)
Se nell'ambito della regolarizzazione esegui anche lavori di ristrutturazione, ricorda che nel 2026 la detrazione "bonus ristrutturazioni" è al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili (limite di spesa 96.000 € per unità).
Sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti (D.L. 11/2023 e successivi): la via ordinaria è la detrazione in dichiarazione dei redditi. Per i dettagli aggiornati fa fede la Guida dell'Agenzia delle Entrate alle ristrutturazioni edilizie.
La sanzione per l'abuso, in ogni caso, non è agevolabile.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di SCIA in sanatoria a Roma e provincia:
- Sopralluogo e verifica documentale: confrontiamo lo stato di fatto con i titoli edilizi depositati e la planimetria catastale;
- Inquadramento dell'abuso: stabiliamo se è sanabile e con quale procedura (art. 36-bis o art. 37);
- Redazione e asseverazione degli elaborati e della relazione tecnica;
- Calcolo della sanzione e dei diritti, con preventivo trasparente;
- Presentazione telematica sul SUET di Roma Capitale e gestione dei rapporti con l'ufficio;
- Aggiornamento catastale finale (DOCFA) e, se necessario, certificato di agibilità.
Per ristrutturazioni complete puoi affidarti al nostro servizio di ristrutturazione chiavi in mano a Roma: lo studio segue progetto, pratiche e direzione lavori, mentre il cantiere è realizzato da imprese partner selezionate e supervisionate da noi.
Domande frequenti
Quando è necessaria la SCIA in sanatoria?
Quando sono stati eseguiti lavori soggetti a SCIA edilizia (manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro, ristrutturazione leggera) senza aver presentato il titolo, oppure in difformità da esso, e l'intervento è sanabile sul piano urbanistico ed edilizio.
Quanto costa la SCIA in sanatoria a Roma?
I diritti di segreteria seguono il tariffario 2026 della DGC 492/2025 (da 291,24 € in base alla superficie; fa fede il bollettino pagoPA del SUET), a cui si somma la sanzione pecuniaria (di norma da 1.032 € a 10.328 €, in proporzione all'aumento di valore venale dell'immobile; può salire oltre in assenza di sanatoria) e l'onorario del tecnico. L'importo varia molto in base al caso: contattaci per un preventivo gratuito.
È ancora richiesta la doppia conformità?
Per le parziali difformità e le variazioni essenziali il Salva Casa ha introdotto una doppia conformità "asincrona": urbanistica al momento della domanda ed edilizia al momento della realizzazione. Per gli abusi più gravi resta la doppia conformità "piena" dell'art. 36.
Quali sono i tempi per la SCIA in sanatoria?
Dopo la presentazione della documentazione completa, l'istruttoria comunale richiede orientativamente 30 giorni (SCIA) o 45 giorni (permesso). Eventuali integrazioni o verifiche possono allungare i tempi.
Posso presentare la SCIA in sanatoria per lavori interni?
Sì, purché si tratti di interventi soggetti a SCIA e sanabili. Per opere minori (es. spostamento di tramezzi senza incidenza strutturale) potrebbe invece bastare una CILA tardiva a Roma: è il tecnico a individuare il titolo corretto.
A quanto ammonta la sanzione minima per una SCIA in sanatoria?
Per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis del D.P.R. 380/2001) la sanzione va da un minimo di 1.032 € a un massimo di 10.328 €, pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile. La cifra di circa 1.000 euro spesso cercata online corrisponde proprio al minimo di legge, fissato in 1.032 €. In caso di doppia conformità "piena" la forbice si riduce a 516-5.164 €; l'importo esatto lo determina il Comune in proporzione all'aumento di valore.
Qual è la differenza tra la sanzione con e senza SCIA in sanatoria?
Con la SCIA in sanatoria (art. 36-bis) la sanzione va da 1.032 € a 10.328 €, pari al doppio dell'aumento di valore venale, e scende a 516-5.164 € in caso di doppia conformità "piena". Senza sanatoria, invece, l'art. 37 del D.P.R. 380/2001 applica una sanzione più pesante: il triplo dell'aumento di valore venale, comunque non inferiore a 1.032 € e senza tetto massimo. Per questo la regolarizzazione è quasi sempre la via meno onerosa.
C'è il silenzio assenso nella SCIA in sanatoria?
Sì. Sulla SCIA in sanatoria dell'art. 36-bis il Comune si pronuncia entro 30 giorni; decorso il termine senza provvedimento, la richiesta si intende accolta (art. 36-bis, comma 6, D.P.R. 380/2001). Le integrazioni sospendono però il conteggio: in vista di un rogito è preferibile un riscontro espresso.
Posso vendere casa mentre la sanatoria è in corso?
La vendita non è vietata per legge, ma nella prassi notaio, acquirente e banca chiedono la pratica definita prima dell'atto, o almeno accordi espliciti nel preliminare. Il quadro completo è nelle guide su vendere casa con abuso edilizio a Roma e sulla verifica dello stato legittimo.
Cosa succede se non regolarizzo?
In caso di controllo il municipio applica l'art. 37 (triplo dell'aumento di valore venale, minimo 1.032 €, senza tetto) e la difformità blocca di fatto vendita e mutuo, perché emerge a ogni verifica dello stato legittimo. E la sanzione pagata non produce un titolo: quando possibile, l'art. 36-bis resta la via più conveniente.
Dopo la sanatoria: vendere o ristrutturare?
Chiusa la pratica, il percorso dipende dal tuo obiettivo:
- Stai vendendo. Completa il fascicolo con la verifica dello stato legittimo e con l'APE, richiesto per annuncio e atto di vendita.
- Hai comprato e vuoi rifare casa. Stima la spesa con il calcolatore dei costi di ristrutturazione e valuta la formula chiavi in mano: lo studio coordina progetto, pratiche e direzione lavori, con imprese partner selezionate per l'esecuzione.
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Aggiornato a luglio 2026 su fonti ufficiali.