Tipo di Frazionamento in Pregeo: Guida e Differenze
Il "tipo di frazionamento" è l'atto di aggiornamento del Catasto Terreni, redatto con la procedura Pregeo 10, che divide una particella catastale in due o più particelle nuove. È solo una delle tipologie di atto gestite da Pregeo: accanto ad esso convivono il tipo mappale (per le nuove costruzioni) e il tipo particellare (per la dimostrazione di forma e superficie). Capire quale serve nel proprio caso è il primo passo per non sbagliare pratica e non allungare i tempi.
Risposta rapida: qual è la differenza tra tipo di frazionamento, tipo mappale e tipo particellare?
Il tipo di frazionamento (FR) divide una particella in più parti (es. per vendere una porzione o dividere un'eredità). Il tipo mappale (TM) aggiorna la mappa quando su un terreno sorge, si amplia o si demolisce un fabbricato, ed è propedeutico all'accatastamento. Il tipo particellare non modifica la mappa ma dimostra in modo analitico forma e superficie di una particella già esistente. Tutti si redigono in Pregeo 10 e si presentano telematicamente all'Agenzia delle Entrate tramite un tecnico abilitato.
Cosa sono gli atti di aggiornamento del Catasto Terreni
Il Catasto Terreni fotografa la situazione grafica (la mappa) e censuaria (superficie, qualità, classe, reddito) di ogni particella. Quando lo stato dei luoghi cambia — si divide un fondo, si costruisce una casa, si demolisce un rustico — quella fotografia va aggiornata. Lo strumento con cui il tecnico presenta l'aggiornamento è Pregeo 10, la procedura ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
L'atto di aggiornamento è a carico degli intestatari dell'immobile, ma può essere predisposto solo da un professionista tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, dottore agronomo, perito edile o agrario). Dal 1° giugno 2015 la trasmissione è esclusivamente telematica, tramite la piattaforma Sister (Provvedimento del Direttore dell'Agenzia dell'11 marzo 2015).
Le tipologie principali di atto gestite da Pregeo 10 sono quattro:
- tipo di frazionamento — divide una particella;
- tipo mappale — inserisce o aggiorna un fabbricato in mappa;
- atto misto (frazionamento + mappale) — combina le due operazioni in un unico atto;
- tipo particellare — dimostra forma e superficie di una particella già a mappa, senza dividerla.
Il tipo di frazionamento: quando serve
Il frazionamento è l'operazione con cui una particella viene suddivisa in porzioni distinte, ciascuna con un proprio identificativo catastale. Trova fondamento nella disciplina di semplificazione catastale della Legge 1° ottobre 1969, n. 679 e nel regolamento attuativo del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650, che governano l'aggiornamento della mappa e la formazione dei nuovi mappali.
Si ricorre al tipo di frazionamento, in genere, quando occorre:
- vendere solo una parte di un terreno più ampio;
- dividere un immobile tra più eredi in una successione;
- separare l'area su cui si costruirà da quella che resta agricola;
- adeguare i confini a un accordo tra confinanti o a un provvedimento.
Il frazionamento produce l'aggiornamento sia della mappa sia dell'archivio censuario, con la creazione delle nuove particelle. È bene ricordare che il frazionamento catastale non equivale automaticamente alla divisione giuridica dei diritti di proprietà: quest'ultima passa, secondo i casi, per l'atto notarile o per la divisione ereditaria. Il tema è approfondito nella guida al frazionamento di un immobile e, per i terreni, nella pagina sul frazionamento di un terreno a Roma.
Un punto delicato riguarda i terreni edificabili o suscettibili di edificazione: l'art. 30 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) prevede che agli atti tra vivi che comportano il frazionamento e il trasferimento di terreni sia allegato, a pena di nullità, il certificato di destinazione urbanistica (CDU), che riporta la disciplina urbanistica della zona. Prima di procedere è quindi opportuno richiedere il certificato di destinazione urbanistica.
Tipo mappale e tipo particellare: le altre facce di Pregeo
Il tipo mappale (TM) non divide la particella: la aggiorna perché su di essa è sorto (o è cambiato) un fabbricato. L'obbligo di denunciare la variazione dello stato dei terreni a seguito di nuove costruzioni risale all'art. 8 della Legge 679/1969. Con la presentazione del tipo mappale, l'area viene trasferita al "catasto urbano" e il fabbricato viene iscritto in mappa nella categoria fittizia F/6 — "fabbricato in attesa di dichiarazione". Il tipo mappale è quindi propedeutico all'accatastamento vero e proprio in Catasto Fabbricati, che si effettua poi con la procedura Docfa. Approfondisci in accatastamento di un immobile a Roma e nella guida al Docfa e all'esatta rappresentazione grafica.
Il tipo particellare è invece un atto più tecnico: non modifica la mappa, ma fornisce la dimostrazione analitica di forma e superficie di una particella già riportata in atti. Serve, ad esempio, quando occorre certificare con precisione la superficie reale di un fondo, oppure quando si vuole documentare un sospetto errore cartografico d'impianto (nei casi previsti, con la "doppia dimostrazione" secondo le regole tecniche del D.P.R. 650/1972).
| Tipo di atto | A cosa serve | Modifica la mappa? | Approvazione automatica (APAG) |
|---|---|---|---|
| Tipo di frazionamento (FR) | Dividere una particella in più parti | Sì (nuove particelle) | Sì, se rilievo su punti fiduciali corretto |
| Tipo mappale (TM) | Inserire/variare un fabbricato in mappa | Sì (nuovo fabbricato) | In genere sì (dipende dalla sottotipologia) |
| Atto misto (FR + TM) | Frazionare e mappale in un unico atto | Sì | In genere sì |
| Tipo particellare | Dimostrare forma e superficie di una particella esistente | No | No: verifica manuale dell'Ufficio |
Per capire meglio quando l'atto interviene sulla mappa, è utile la pagina sull'estratto di mappa catastale a Roma. Se invece la modifica riguarda un fabbricato già accatastato, si lavora sulla planimetria catastale.
Come funziona l'iter di approvazione in Pregeo 10
Dal 2016 l'Agenzia delle Entrate ha introdotto l'approvazione automatica degli atti di aggiornamento cartografici (procedura APAG, Circolare 44/E del 14 dicembre 2016; Risoluzione 1/E del 7 gennaio 2020). In pratica, gli atti "ordinari" correttamente redatti — con rilievo agganciato ai punti fiduciali e senza anomalie — vengono approvati e registrati in automatico al momento dell'invio telematico, con contestuale aggiornamento di mappa e archivio censuario. Gli Uffici effettuano poi controlli a posteriori, anche confrontando la proposta con le orto-immagini.
Non tutti gli atti seguono questa corsia: il tipo particellare e i casi "speciali" restano soggetti a istruttoria manuale dell'Ufficio. Ecco perché la corretta classificazione dell'atto, a monte, incide direttamente sui tempi.
Schematicamente, l'iter di un frazionamento è questo:
- Sopralluogo e rilievo topografico del tecnico, con individuazione dei punti fiduciali.
- Elaborazione in Pregeo 10 dei libretti delle misure e della proposta di aggiornamento (estratto di mappa aggiornato).
- Predisposizione degli atti e delle dichiarazioni sostitutive richieste.
- Invio telematico all'Agenzia delle Entrate tramite Sister e pagamento dei tributi speciali catastali.
- Approvazione (automatica via APAG, o d'ufficio) e aggiornamento della banca dati catastale.
Le novità dal 1° luglio 2025
Dal 1° luglio 2025 è obbligatorio l'utilizzo della versione "10.6.5 – APAG 2.15" della procedura Pregeo 10 (Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 40/E del 9 giugno 2025). La novità più rilevante riguarda il deposito presso i Comuni: fino al 30 giugno 2025 era il professionista a depositare direttamente il tipo di frazionamento allo sportello comunale; dal 1° luglio è l'Agenzia delle Entrate a effettuare il deposito su un'area dedicata del Portale per i Comuni.
Questo grazie all'art. 30, comma 5-bis, del D.P.R. 380/2001, introdotto dall'art. 25 del D.Lgs. 1/2024. Il tecnico redattore attesta nella dichiarazione sostitutiva che l'atto è oggetto di deposito presso il Comune competente; l'Agenzia comunica poi l'avvenuto deposito via PEC, in sostituzione della vecchia attestazione cartacea. Le tipologie interessate dal deposito telematico sono i Tipi di frazionamento (FR), gli atti misti (FM) e i Tipi mappali con stralcio di corte (SC).
Per l'utente finale il vantaggio è concreto: una procedura più lineare, con un unico interlocutore che gestisce sia l'aggiornamento catastale sia il deposito comunale.
Quanto costa un frazionamento e perché serve un tecnico
Non esiste una tariffa fissa: il costo dipende dall'estensione del terreno, dal numero di particelle da creare, dalla complessità del rilievo e dalla zona. Al costo dell'onorario tecnico si aggiungono i tributi speciali catastali dovuti all'Agenzia delle Entrate per la registrazione dell'atto. Per un'idea attendibile è sempre meglio richiedere un preventivo puntuale sul caso specifico, evitando stime generiche.
La scelta della tipologia di atto (frazionamento, mappale, particellare o misto) non è un dettaglio formale: un errore di impostazione può bloccare l'approvazione automatica, allungare i tempi o rendere l'atto inidoneo allo scopo (ad esempio a un successivo rogito). Per questo la redazione va affidata a un tecnico abilitato che conosca sia Pregeo sia la normativa edilizia collegata, a partire dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001).
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