Restaurare un portone in legno, condominiale o antico, vuol dire smontare ottoni e ferramenta, togliere la vernice vecchia, riparare il legno, proteggerlo e riverniciarlo, poi rimontare tutto e provare la chiusura. Il lavoro lo esegue un falegname o un restauratore partner; noi valutiamo il portone, prepariamo il preventivo e, se il portone è del condominio, i documenti che servono all'assemblea. Un riferimento pubblico di prezzo esiste: nella gara dell'Agenzia delle Entrate per quattro portoni della sua sede romana la voce di restauro valeva 499,91 € al metro quadro di superficie trattata, su prezzi del 2017. Per il preventivo partiamo da foto delle due facce, misure indicative e zona di Roma.
- Comprende: smontaggio di lamine, maniglie e ferramenta; sverniciatura o carteggiatura; riparazione e reintegro del legno; antitarlo se serve; impregnante e vernice per esterni; revisione di serratura, cerniere e chiudiporta; rimontaggio e prova.
- A parte: l'IVA, di norma al 10% sui lavori di recupero dei fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata; i pezzi da sostituire (una lamina d'ottone, una serratura, un chiudiporta), che si quotano dopo averli visti; la chiusura provvisoria dell'androne se le ante vanno in laboratorio. Nel preventivo trovi voce per voce chi fa cosa e quanto costa.
- Quando serve una pratica: restaurare senza cambiare colore, partizione o materiale è manutenzione ordinaria, cioè edilizia libera; se cambiano colore, disegno o materiale, gli uffici di Roma chiedono la CILA; in un palazzo vincolato serve l'autorizzazione del soprintendente anche per la sola riverniciatura.
- Preventivo: gratuito: chiedilo qui, mandandoci foto, misure indicative e zona di Roma; se serve un sopralluogo te lo diciamo prima.
Quanto costa restaurare un portone in legno?
Sui portoni i listini online dicono poco: quasi tutti parlano di finestre e porte interne. Il dato più solido che abbiamo trovato è un documento pubblico, il computo metrico estimativo con cui l'Agenzia delle Entrate ha messo a gara il «restauro conservativo di n. 4 portoni in legno» della sede di Largo Leopardi, a Roma. Il documento è del 20 maggio 2019 e usa i prezzi DEI del 2017.
| Voce del computo | Unità | Valore | Note |
|---|---|---|---|
| Restauro di portone in legno | €/mq di superficie trattata | 499,91 €/mq | prezzo unitario della voce |
| Superficie trattata, quattro portoni | mq | 36,954 mq | totale dei quattro portoni |
| Totale della voce | € | 18.473,67 € | prezzi «comprensivi di S.G. (17%) e U.I. (10%)»; l'IVA non è menzionata |
La voce comprende parecchio: smontaggio delle lamine in ottone, ripristino o sostituzione dei battenti, sverniciatura, reintegro delle parti mancanti, antitarlo, carteggiatura, impregnante per esterno, stuccatura, verniciatura all'acqua con almeno due mani di fondo e tre di finitura, ripristino di serrature, maniglie e ferramenta, una lamina d'ottone nuova e lo smaltimento. S.G. e U.I. sono le spese generali e l'utile d'impresa, già dentro il prezzo.
Leggilo per quello che è: un prezzo di gara pubblica del 2019 costruito su prezzi del 2017. Oggi i costi sono diversi, e non è il nostro preventivo. Non lo dividiamo «a portone»: la fonte quota il lavoro al metro quadro di superficie trattata, e una cifra a pezzo sarebbe inventata. Sul prezzo del tuo portone pesano soprattutto:
- misura e numero delle ante, e se ci sono sopraluce, cornici o intagli;
- quanto legno è marcio o mancante, di solito in basso, dove batte la pioggia;
- quante mani di vernice vecchia vanno tolte;
- ottoni e ferramenta: puliti e rimontati, oppure rifatti;
- lavoro in opera o in laboratorio, con la chiusura provvisoria dell'androne;
- un eventuale vincolo, che può richiedere un restauratore di beni culturali.
Restauro in loco o in laboratorio: e l'androne nel frattempo?
Si decide dopo aver visto il portone. Contano il degrado, il peso delle ante e com'è fatto l'ingresso.
In laboratorio le ante si smontano e si lavorano al coperto, con il tempo di asciugatura che il ciclo di vernice richiede e senza dipendere dal meteo. È la strada abituale quando ci sono parti da ricostruire o incastri da rincollare. Lo svantaggio è l'ingresso aperto: serve una chiusura provvisoria, un portone di cantiere o una tamponatura in pannelli con una porta che si chiude a chiave, e le chiavi vanno a tutti i condomini. Nel preventivo deve esserci scritto chi la monta, chi la toglie e come si gestiscono posta, corrieri e citofono.
In opera il portone resta al suo posto, e prima si concorda come tenere chiuso l'ingresso durante le lavorazioni. Si lavora per fasi, con il tempo asciutto, e durante le lavorazioni nell'androne ci saranno polvere e odore di vernice. Va bene quando il legno è sano e il degrado è soprattutto della vernice.
Come si restaura un portone in legno, passo per passo
- Diagnosi. Si controlla il legno (sano, marcio, tarlato), si guardano gli strati di vernice vecchia, la ferramenta e come chiude il portone.
- Smontaggio di ottoni e ferramenta. Lamine, maniglioni, battenti, serratura, chiudiporta ed eventuale elettroserratura del citofono si smontano, si fotografano e si numerano.
- Sverniciatura o carteggiatura. Una vernice che si sfoglia va tolta fino al legno; una vernice sana si carteggia per far aderire le mani nuove.
- Riparazione del legno. Le parti marce si asportano e si integrano con legno compatibile; gli incastri allentati si rincollano, le fessure si stuccano.
- Antitarlo, se ci sono tarli attivi: il metodo lo scegliamo con la ditta in base al pezzo (vedi il trattamento antitarlo a Roma).
- Ciclo per esterni. Impregnante, fondo e finitura, con il numero di mani e i tempi fra una mano e l'altra che indica la scheda tecnica del prodotto.
- Ottoni e meccanismi. Le lamine d'ottone, che proteggono la parte bassa dagli urti, si puliscono o si rifanno; serratura e cerniere si revisionano, il chiudiporta si regola.
- Rimontaggio e prova. Il portone deve chiudere da solo senza sbattere, lo scrocco deve entrare e l'apertura dal citofono deve funzionare.
Si può verniciare senza carteggiare? Di norma no. Anche sulla vernice sana serve almeno una carteggiatura leggera e una pulizia, altrimenti la mano nuova si stacca. L'ultima parola ce l'ha la scheda tecnica della vernice scelta.
Cosa succede se il portone condominiale si rompe?
Il portone d'ingresso è una parte comune: l'art. 1117 del codice civile, al n. 1, nomina proprio «i portoni di ingresso», salvo che il titolo dica il contrario. Il guasto quindi è del condominio e lo segue l'amministratore.
Una serratura che non scatta o un chiudiporta da regolare si riparano come manutenzione ordinaria. Per i lavori di manutenzione straordinaria decide l'assemblea: l'amministratore può ordinarli da solo solo se sono urgenti, e in quel caso ne riferisce alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.). Un portone che non chiude lascia il palazzo aperto, quindi l'urgenza va valutata subito. Può convenire separare le due cose: la messa in sicurezza adesso, il restauro vero quando l'assemblea l'ha votato.
Chi approva il restauro del portone e con quale maggioranza?
Le maggioranze sono quelle dell'art. 1136 c.c.:
- prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (comma 2);
- seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore (comma 3);
- riparazioni straordinarie di notevole entità: sempre la maggioranza del comma 2, anche in seconda convocazione (comma 4). Il codice non dice quando un lavoro è «di notevole entità»: si valuta sul caso;
- innovazioni (art. 1120, primo comma), per esempio un portone nuovo con una funzione diversa: la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore (comma 5).
In genere la riverniciatura passa con la maggioranza ordinaria, mentre le riparazioni straordinarie di notevole entità, come può esserlo una sostituzione o un restauro pesante, chiedono sempre quella del comma 2, anche in seconda convocazione. Per la manutenzione straordinaria l'assemblea costituisce anche un fondo speciale pari all'importo dei lavori, che con un contratto a stati di avanzamento può seguire i singoli pagamenti (art. 1135, primo comma, n. 4).
Il punto pratico è un altro: l'assemblea vota bene solo se ha davanti un lavoro descritto. Per questo prepariamo un computo metrico e un capitolato del restauro: i preventivi si confrontano a parità di lavorazioni, e nessuno vota un forfait dove non si capisce cosa è compreso. Quorum e convocazione sono spiegati nella guida su assemblea, quorum e maggioranze.
Il restauro del portone condominiale è detraibile?
Sì. Sulle parti comuni di un edificio residenziale la detrazione spetta anche per la manutenzione ordinaria (art. 16-bis, comma 1, lett. a, del TUIR). Nel 2026 l'aliquota è il 36%, che sale al 50% sulla quota del condomino proprietario o titolare di un diritto reale che nell'appartamento ha l'abitazione principale (art. 16 del DL 63/2013, come modificato dalla legge 199/2025). La spesa si ripartisce per millesimi, con un tetto di 96.000 € per unità immobiliare. Pagamenti e documenti per la detrazione vanno impostati con l'amministratore prima dei lavori.
La regola cambia dentro casa: il restauro del portoncino del tuo appartamento è manutenzione ordinaria e, da solo, nel singolo appartamento, non è detraibile. I dettagli per i condomìni sono nella pagina sui bonus per le parti comuni nel 2026.
Serve un permesso? Vincoli, Carta per la qualità e decoro
Restaurare o riverniciare il portone senza cambiarne colore, partizione o materiale è manutenzione ordinaria (art. 3, comma 1, lett. a, del DPR 380/2001): il Glossario dell'edilizia libera (DM 2 marzo 2018) mette «riparazione, sostituzione, rinnovamento» dei serramenti alla voce 6. Non serve alcun titolo edilizio; restano le regole dei vincoli, qui sotto. Non va chiamato «restauro e risanamento conservativo», che è un'altra categoria.
Se cambiano colore, disegno o materiale, la circolare con cui Roma Capitale indica ai propri uffici quale titolo serve per ogni intervento (31 dicembre 2025) lo mette fra gli interventi con CILA. È un indirizzo per gli uffici, non una legge, e lascia fermi vincoli e regole del condominio, a cominciare dal divieto di innovazioni che alterino il decoro architettonico (art. 1120 c.c.).
Poi ci sono i palazzi tutelati:
- bene culturale: per «opere e lavori di qualunque genere» serve l'autorizzazione del soprintendente (art. 21, comma 4, D.Lgs. 42/2004), quindi anche per la sola riverniciatura. A Roma è competente la Soprintendenza Speciale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio. Se il portone ha superfici decorate, il lavoro è riservato ai restauratori di beni culturali (art. 29, comma 6). Per il Comune, la circolare del 2025 mette i restauri sui beni culturali che non toccano le strutture fra gli interventi con CILA;
- Carta per la qualità: se l'edificio vi è segnalato ma non è tutelato per legge, l'art. 16 delle NTA del PRG chiede per i progetti il parere della Sovrintendenza Capitolina;
- vincolo paesaggistico: la manutenzione che non altera l'aspetto esteriore non richiede l'autorizzazione paesaggistica (art. 149 D.Lgs. 42/2004).
Se il palazzo è tutelato lo verifichiamo prima del preventivo, e se il lavoro va affidato a un restauratore di beni culturali te lo diciamo subito. Lo schema completo per infissi, persiane e portoni è nella guida ai permessi a Roma.
Come lavoriamo
Per un portone condominiale passare dallo studio significa arrivare in assemblea con un lavoro descritto e preventivi confrontabili, con il vincolo già verificato e la chiusura provvisoria già decisa con l'amministratore.
- Foto o sopralluogo. Dalle foto capiamo se il portone si può valutare a distanza o se serve vederlo.
- Preventivo scritto con l'artigiano partner. Lavorazioni, materiali, costi e chi fa cosa: lo leggi prima di decidere.
- Verifiche e pratiche. Vincoli, eventuale CILA, documenti per l'assemblea.
- Lavoro. In opera o in laboratorio, lo esegue il falegname o restauratore partner adatto a quel portone.
- Controllo e consegna. Verifichiamo chiusura, ferramenta e finitura prima di chiudere il lavoro.
Noi seguiamo valutazione, preventivo, pratiche e controllo; la lavorazione la esegue l'artigiano partner. Per gli altri lavori sulle parti comuni vedi la ristrutturazione del condominio a Roma.
Se sei l'amministratore o un condomino incaricato di raccogliere preventivi, scrivici qui con foto e indirizzo: prepariamo sopralluogo e preventivo da portare in assemblea.