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CAMBIO DESTINAZIONE D’USO: TEMPISTICHE, COSTI E DOCUMENTI

Il cambio destinazione d’uso è un processo che interessa sia gli aspetti urbanistici che catastali di un immobile, e riguarda la modifica delle finalità di utilizzo dell’unità immobiliare, come ad esempio il passaggio da ufficio ad abitazione o viceversa. In questo articolo, esamineremo le tempistiche, i costi e la documentazione necessaria per effettuare un cambio di destinazione d’uso, sia con opere edilizie che senza.

COS’è IL cambio di destinazione d’uso

Contesto urbanistico e catastale

Il termine “cambio destinazione d’uso” viene utilizzato per indicare una modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Questa trasformazione può riguardare, ad esempio, il passaggio da ufficio ad abitazione e viceversa, e coinvolge sia gli aspetti urbanistici che catastali dell’immobile.

Autorizzazioni e normative

La procedura di cambio destinazione d’uso è regolata da normative precise e richiede l’ottenimento delle autorizzazioni necessarie da parte degli uffici competenti, come il Comune e il Catasto. Inoltre, qualsiasi intervento effettuato al di fuori delle regole stabilite si configura come un abuso edilizio e come tale è punito con pesanti sanzioni amministrative.

Di seguito si trasmette in PDF la Circolare esplicativa sul Mutamento di Destinazione d’Uso pubblicata dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) di Roma.

Cambio Destinazione Duso
Cambio Destinazione D'uso: Tempistiche, Costi E Documenti 1

Procedura per il cambio destinazione d’uso

Intervento a livello urbanistico

Per effettuare un cambio destinazione d’uso, è necessario intervenire a livello urbanistico, chiedendo eventuali permessi a costruire al Comune di competenza territoriale. Questo passo è fondamentale per assicurarsi che il cambio di destinazione sia conforme alle normative vigenti e che non vi siano restrizioni o vincoli imposti dal Piano Regolatore Generale (PRG) o dal Regolamento Urbanistico del Comune.

Intervento a livello catastale

Una volta ottenute le autorizzazioni urbanistiche, è necessario effettuare il cambio di destinazione d’uso anche a livello catastale. Questo passo comporta l’aggiornamento della documentazione fiscale e la registrazione della modifica dello stato dell’immobile attraverso una variazione catastale, con conseguente modifica dei valori catastali e delle imposte (IMU, TARI, etc.) da pagare.

Quando è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso?

Cambio di destinazione d’uso rilevante

È necessario richiedere l’autorizzazione al Comune solo in caso di cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ovvero, quando si vanno a modificare le finalità di utilizzo iniziali con il passaggio ad una diversa categoria funzionale. Ad esempio, nel caso di cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione.

Ecco una tabella delle categorie funzionali per i cambi di destinazione d’uso a Roma:

Categoria FunzionaleDescrizione
A1 – ResidenzaEdifici destinati ad abitazione, inclusi quelli adibiti a residence, case famiglia, alloggi protetti, ecc.
A2 – DirezionaleEdifici per uffici e servizi amministrativi, ad esempio sedi di società, studi professionali, enti pubblici, ecc.
A3 – CommercialeEdifici per attività commerciali, come negozi, supermercati, centri commerciali, mercati coperti, ecc.
A4 – RicreativaEdifici per attività ricreative, come sale da ballo, discoteche, teatri, cinema, auditorium, centri culturali, centri sportivi coperti, ecc.
A5 – AlberghieroEdifici per attività alberghiere, come hotel, alberghi, pensioni, bed & breakfast, agriturismi, ecc.
B1 – IndustrialeEdifici per attività industriali, come fabbriche, stabilimenti, capannoni, depositi, officine, ecc.
B2 – ArtigianaleEdifici per attività artigianali, come laboratori, botteghe, officine artigiane, ecc.
B3 – TerziarioEdifici per attività di servizi, come banche, assicurazioni, agenzie immobiliari, studi medici, ambulatori, ecc.
B4 – CultoEdifici per attività di culto, come chiese, moschee, sinagoghe, ecc.
B5 – IstruzioneEdifici per attività educative, come scuole, università, istituti di formazione, ecc.
B6 – SanitàEdifici per attività sanitarie, come ospedali, cliniche, case di cura, ambulatori, laboratori di analisi, ecc.
C1 – Sport e Tempo LiberoEdifici per attività sportive e di tempo libero, come palestre, piscine, campi da tennis, campi da calcetto, centri benessere, centri termali, ecc.
C2 – Stazione di ServizioEdifici per attività di distribuzione di carburante e servizi per autoveicoli, come stazioni di servizio, autolavaggi, officine autorizzate, ecc.
C3 – ParcheggiEdifici per parcheggi, come parcheggi multipiano, autosilos, ecc.
D1 – DepositiEdifici per deposito di merci, materiali e beni, come magazzini, depositi, ecc.
D2 – Ricettività TuristicaEdifici per attività turistiche di breve durata, come case vacanza, affittacamere, ostelli, camping, ecc.
D3 – Servizi alla PersonaEdifici per servizi alla persona, come asili nido, centri diurni, centri di aggregazione giovanile, centri anziani, centri di riabilitazione, ecc.
D4 – Sociale e AssistenzialeEdifici per servizi sociali e assistenziali, come case di riposo, centri di accoglienza, comunità alloggio, comunità terapeutiche, ecc.
D5 – CulturaleEdifici per attività culturali, come biblioteche, musei, archivi, sale espositive, gallerie d’arte, ecc.
D6 – Polizia e SicurezzaEdifici per attività di polizia, sicurezza e difesa civile, come caserme dei vigili del fuoco, caserme dei carabinieri, caserme della polizia, centri di controllo del traffico, ecc.
E1 – AgricolturaEdifici per attività agricole, come stalle, fienili, depositi attrezzi agricoli, ecc.
E2 – ZootecniaEdifici per attività di allevamento, come stalle, ovili, pollai, ecc.
E3 – FlorovivaismoEdifici per attività di coltivazione e vendita di piante e fiori, come serre, vivai, giardini botanici, ecc.
E4 – SilvicolturaEdifici per attività forestali, come foresterie, uffici forestali, centri di educazione ambientale, ecc.
E5 – PescaEdifici per attività di pesca e acquacoltura, come magazzini attrezzature per la pesca, laboratori di lavorazione del pesce, acquari, ecc.
E6 – Energia e RisorseEdifici per attività di produzione e distribuzione di energia e risorse, come centrali elettriche, impianti di depurazione, impianti di trattamento rifiuti, ecc.
F1 – Viabilità e TrasportiEdifici per attività di viabilità e trasporti, come caselli autostradali, stazioni ferroviarie, terminal bus, parcheggi scambiatori, ecc.
F2 – Urbanistica e AmbienteEdifici per attività di urbanistica e ambiente, come uffici tecnici comunali, sedi enti di tutela ambientale, centri di educazione ambientale, ecc.
F3 – Comunicazione e MediaEdifici per attività di comunicazione e media, come stazioni radio, studi televisivi, redazioni giornalistiche, ecc.
F4 – TelecomunicazioniEdifici per attività di telecomunicazioni, come centrali telefoniche, ripetitori, centri di controllo telecomunicazioni, ecc.
G1 – Difesa del SuoloEdifici per attività di difesa del suolo e gestione delle risorse idriche, come uffici del genio civile, uffici idrografici, stazioni di monitoraggio, ecc.
G2 – Protezione CivileEdifici per attività di protezione civile, come centri operativi, depositi emergenze, punti di raccolta, ecc.
G3 – Ricerca e SviluppoEdifici per attività di ricerca e sviluppo, come laboratori scientifici, centri di ricerca, incubatori di imprese, ecc.
G4 – AltroEdifici per attività non comprese nelle categorie precedenti o con funzionalità multiple, come edifici pubblici, complessi multifunzionali, ecc.

Cambio di destinazione d’uso non rilevante

Se si resta all’interno della stessa categoria funzionale, il cambio di destinazione d’uso è considerato non rilevante e non è necessaria l’autorizzazione comunale. In questo caso, è sufficiente effettuare il cambio al Catasto in caso di modifica della disposizione dei locali, delle dimensioni, o altre caratteristiche dell’immobile.

Cambio di destinazione d’uso con opere

Se per effettuare il cambio di destinazione d’uso sono necessari interventi edilizi, si parla di cambio destinazione d’uso con opere. In questo caso, è necessario richiedere i permessi urbanistici al Comune di competenza e presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a seconda della tipologia e dell’entità degli interventi previsti.

Cambio destinazione d’uso senza opere

Cambio di destinazione d’uso con modifiche non strutturali

In alcuni casi, il cambio di destinazione d’uso può essere effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, ma con semplici modifiche non strutturali all’immobile. In questa situazione, è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a seconda della tipologia e dell’entità delle modifiche previste.

Cambio di destinazione d’uso senza modifiche all’immobile

Se non sono previste modifiche all’immobile, ma si desidera solamente cambiare la destinazione d’uso, è possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso senza opere e senza la necessità di richiedere autorizzazioni comunali. In questo caso, è sufficiente effettuare il cambio al Catasto e procedere con eventuali aggiornamenti fiscali e catastali.

Tempistiche per il cambio di destinazione d’uso

Le tempistiche per effettuare un cambio di destinazione d’uso possono variare in base all’entità degli interventi previsti, alla complessità delle pratiche burocratiche e alle specifiche normative locali. In generale, i tempi possono oscillare tra i 15 giorni e i 60 giorni, con possibili ulteriori dilazioni in caso di richieste di documentazione aggiuntiva o accertamenti da parte degli uffici competenti.

Costi del cambio di destinazione d’uso

I costi legati al cambio di destinazione d’uso sono variabili e dipendono da diversi fattori, tra cui:

Interventi edilizi

Se sono previsti interventi edilizi per effettuare il cambio di destinazione d’uso, sarà necessario considerare i costi relativi alla realizzazione delle opere, come ad esempio la ristrutturazione, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di nuovi ambienti, ecc.

Onorari dei professionisti

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso, è necessario rivolgersi a professionisti esperti che si occuperanno della redazione delle pratiche urbanistiche, catastali, energetiche e di eventuali altri adempimenti. Gli onorari dei professionisti possono variare in base all’entità degli interventi e alla complessità delle pratiche.

Una pratica per cambio di destinazione d’uso nel comune di Roma viene elaborata mediamente ad un costo di € 1000,00 inclusa la variazione catastale. Ci teniamo come sempre a ricordare, che ogni pratica fa storia a sè quindi il prezzo della scia per cambio d’uso può variare.

Oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria

Il cambio destinazione d’uso comporta anche la necessità di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, che variano in base alle specifiche normative locali e alle caratteristiche dell’immobile.

Documentazione necessaria

Per effettuare un cambio di destinazione d’uso, è necessario produrre e presentare una serie di documenti, tra cui:

Consigli per affrontare il cambio destinazione d’uso

Rivolgersi a un professionista esperto

Per affrontare al meglio il processo di cambio destinazione d’uso, è consigliabile rivolgersi a un professionista esperto nel settore, come un geometra, un ingegnere o un architetto, che conosca le specifiche normative locali e sappia come muoversi tra le pratiche burocratiche e gli adempimenti necessari.

Verificare la compatibilità dell’immobile

Prima di procedere con il cambio destinazione d’uso, è importante verificare che l’immobile sia effettivamente compatibile con la nuova destinazione prevista e che sia possibile rispettare i requisiti normativi e urbanistici vigenti.

Tenere conto dei costi e delle tempistiche

Infine, è importante tenere conto dei costi legati al cambio destinazione d’uso e delle tempistiche necessarie per completare l’intera procedura. In questo modo, sarà possibile pianificare al meglio gli interventi e gli adempimenti e evitare spiacevoli sorprese.

ConclusionE

Il cambio destinazione d’uso è un processo complesso che richiede una conoscenza approfondita delle normative urbanistiche e catastali, nonché delle pratiche burocratiche e degli adempimenti necessari. Rivolgendosi a un professionista esperto e seguendo i consigli presentati in questo articolo, è possibile affrontare al meglio questo processo e ottenere il cambio di destinazione d’uso desiderato, sia con opere edilizie che senza.

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