Scoprire un abuso edilizio mentre si sta per vendere casa è una delle situazioni più frequenti — e più sottovalutate — che capitano a chi mette in vendita un immobile a Roma. Una veranda chiusa anni fa, un soppalco mai dichiarato, una parete spostata rispetto alla planimetria catastale: difformità che per decenni non hanno dato problemi, ma che al momento del rogito possono bloccare la vendita o, peggio, rendere l'atto nullo. La buona notizia è che nella stragrande maggioranza dei casi l'immobile resta vendibile: serve però capire che tipo di irregolarità si ha davanti e regolarizzarla con lo strumento giusto, prima di firmare dal notaio.
In questa guida spieghiamo cosa prevede la normativa 2026 — aggiornata al decreto Salva Casa (DL 69/2024 convertito in L. 105/2024) — quale iter seguire a Roma tramite il SUET, quali documenti servono, quali sono i costi fissi e le sanzioni stabilite per legge, e gli errori che vediamo commettere più spesso.
Cos'è e quando serve intervenire
Per "abuso edilizio" si intende qualsiasi opera realizzata in difformità dal titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, CILA) oppure del tutto priva di titolo. Non tutti gli abusi hanno lo stesso peso: la legge distingue tra difformità lievi (tolleranze), parziali difformità e variazioni essenziali, e abusi sostanziali privi di titolo.
Il punto che molti ignorano è perché un abuso blocca la vendita. Non è l'irregolarità in sé a rendere l'atto nullo, ma l'assenza nel rogito delle dichiarazioni obbligatorie previste dalla legge. Due norme, in particolare, governano la materia:
- Art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia): gli atti di trasferimento di immobili devono contenere, a pena di nullità, gli estremi del titolo edilizio (permesso, SCIA, sanatoria o condono). La mancanza di questa menzione rende l'atto nullo.
- Art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985: l'atto deve contenere, a pena di nullità, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto (oppure un'attestazione di un tecnico abilitato).
In altre parole: serve intervenire prima del rogito ogni volta che lo stato di fatto dell'immobile non coincide con i titoli depositati e/o con la planimetria catastale. È qui che si gioca tutta la differenza tra una vendita serena e un atto impugnabile.
Per capire a quale categoria appartiene la propria situazione, il punto di partenza è sempre la ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile: confrontare ciò che esiste con ciò che è stato autorizzato. Da quel confronto emerge la strada da seguire.
L'iter a Roma: SUET ed eventuale Genio Civile
A Roma tutte le pratiche edilizie si presentano in via telematica tramite il SUET — Sportello Unico per l'Edilizia Telematico di Roma Capitale. Dal 16 maggio 2016 CIL e CILA viaggiano esclusivamente online; dal 1° aprile 2022 anche SCIA e permesso di costruire si presentano solo via SUET. L'accesso e la firma delle pratiche sono riservati a un tecnico abilitato accreditato (geometra, architetto, ingegnere).
A seconda della difformità riscontrata, il percorso cambia.
1. Tolleranza costruttiva (art. 34-bis DPR 380/2001). Se lo scostamento rientra nelle soglie di tolleranza, non c'è abuso: basta un'asseverazione del tecnico che attesti la tolleranza, da allegare allo stato legittimo. Non serve una pratica di sanatoria vera e propria. Le tolleranze costruttive nello stato legittimo sono spesso la soluzione più rapida per micro-differenze dimensionali.
2. Parziale difformità o variazione essenziale (art. 36-bis — sanatoria semplificata). Introdotto dal Salva Casa, l'art. 36-bis consente di sanare parziali difformità e variazioni essenziali con una "doppia conformità attenuata": conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda ed edilizia al momento della realizzazione. È la novità più rilevante per chi vende. A seconda del caso si presenta una SCIA in sanatoria o un permesso in sanatoria. Approfondiamo regole e calcolo nella guida alla sanzione SCIA in sanatoria.
3. Abuso senza titolo, totalmente difforme (art. 36 — accertamento di conformità). Quando l'opera è priva di titolo ma conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, si procede con l'accertamento di conformità ordinario (doppia conformità piena).
4. CILA tardiva. Per interventi che sarebbero stati assoggettabili a CILA (tipicamente manutenzione straordinaria senza opere strutturali) ma non comunicati a suo tempo, si presenta una CILA tardiva: non è una vera sanatoria, ma regolarizza l'omessa comunicazione.
Quando entra in gioco il Genio Civile / Regione Lazio. Se l'abuso ha interessato parti strutturali (nuovi solai, ampliamenti, modifiche portanti), oltre alla pratica edilizia al SUET serve la regolarizzazione del profilo sismico-strutturale presso il Genio Civile regionale (Regione Lazio), con deposito o autorizzazione sismica e documentazione tecnica. È il caso più delicato: la sanatoria strutturale con il Salva Casa richiede sempre la verifica di un tecnico strutturista, perché senza il via libera sismico la pratica edilizia non si chiude. Lo stesso vale per casi tipici come sanare una veranda o una tettoia.
Una volta sanata l'opera e aggiornata la planimetria, il fascicolo si completa allineando il catasto e, dove dovuto, il certificato di agibilità.
I documenti
La predisposizione documentale è la fase in cui si previene il 90% dei problemi al rogito. Tipicamente servono:
| Documento | A cosa serve |
|---|---|
| Visura catastale e planimetria catastale | Verificare intestatari, dati e rappresentazione grafica depositata |
| Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso, SCIA, CILA, condono) | Ricostruire lo stato legittimo dell'immobile |
| Accesso agli atti al SUET | Recuperare i titoli mancanti dall'archivio comunale |
| Rilievo dello stato di fatto | Confronto fra realtà, titoli e planimetria |
| Asseverazione/relazione tecnica | Inquadrare la difformità (tolleranza, parziale difformità, abuso) |
| Documentazione strutturale/sismica | Solo se l'abuso tocca le strutture (Genio Civile) |
| Certificato di destinazione urbanistica | Per terreni e verifiche urbanistiche, dove richiesto |
Per la vendita, il notaio richiederà inoltre gli estremi del titolo originario più quelli dell'eventuale titolo in sanatoria, e la dichiarazione di conformità catastale. Un fascicolo ordinato come un certificato di conformità urbanistica rende il rogito molto più rapido.
Costi fissi e sanzioni (importi istituzionali)
Qui riportiamo solo gli importi fissi stabiliti per legge o tariffa pubblica. L'onorario del tecnico e gli eventuali oneri concessori variano caso per caso: per quelli rimandiamo al preventivo gratuito.
Sanzioni e oblazioni di legge (DPR 380/2001):
| Procedura | Importo di legge |
|---|---|
| CILA tardiva / omessa comunicazione (art. 6-bis) | Sanzione 1.000 €, ridotta di due terzi (333,33 €) se la comunicazione è spontanea con lavori ancora in corso |
| Accertamento di conformità (art. 36) — permesso in sanatoria | Oblazione pari al doppio del contributo di costruzione (per opere a titolo gratuito, importo ex art. 16) |
| Sanatoria semplificata (art. 36-bis) — SCIA in sanatoria, opere conformi alla disciplina sia alla realizzazione sia alla domanda | Sanzione pari al doppio dell'incremento di valore venale, comunque da 516 € a 5.164 € |
| Sanatoria semplificata (art. 36-bis) — SCIA in sanatoria, opere eseguite in assenza/difformità dalla SCIA | Sanzione pari al doppio dell'incremento di valore venale, comunque da 1.032 € a 10.328 € |
| Sanatoria semplificata (art. 36-bis) — permesso in sanatoria | Oblazione pari al doppio del contributo di costruzione (o, per opere a titolo gratuito, importo ex art. 16 aumentato del 20%) |
L'incremento di valore venale, dove previsto, è determinato dal responsabile del procedimento sulla base della valutazione dell'Agenzia delle Entrate. Per l'art. 36-bis, sul permesso in sanatoria il dirigente comunale si pronuncia entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta per silenzio-assenso (nelle casistiche previste).
Tolleranze costruttive (art. 34-bis), per opere realizzate entro il 24 maggio 2024 — soglie di scostamento rispetto al titolo, in funzione della superficie utile dell'unità:
| Superficie utile | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Inferiore a 100 m² | 5% |
| Inferiore a 60 m² | 6% |
Per le opere realizzate dopo il 24 maggio 2024 resta la soglia unica del 2%.
Costi accessori fissi al rogito/catasto: imposta di bollo, tributi e diritti di segreteria/istruttoria del SUET e dell'Agenzia delle Entrate variano per tipologia di pratica e si quantificano in sede di pratica. Eventuali aggiornamenti catastali si presentano con procedura DOCFA — vedi la guida alla DOCFA e all'esatta rappresentazione grafica.
Errori comuni
- Pensare che "tanto nessuno controlla". Al rogito il notaio è tenuto a verificare titoli e conformità catastale: la difformità emerge lì, nel momento peggiore, con il rischio di saltare la vendita.
- Confondere difformità catastale e abuso edilizio. Aggiornare solo la planimetria catastale non sana un abuso edilizio; viceversa, una sanatoria edilizia non sostituisce l'allineamento catastale. Spesso servono entrambi.
- Dichiarare in atto una conformità inesistente. Una dichiarazione mendace di conformità catastale o urbanistica espone a nullità e responsabilità: meglio sanare prima.
- Sottovalutare il profilo strutturale. Un ampliamento o un nuovo solaio non dichiarati richiedono il passaggio al Genio Civile: ignorarlo blocca la chiusura della pratica.
- Affidarsi alla tolleranza senza verifica. L'art. 34-bis si applica solo se esiste un titolo da cui "tollerare" lo scostamento e se le soglie sono rispettate: non è una scorciatoia universale.
- Comprare o ereditare senza istruttoria. Chi acquista (o ha ricevuto) un immobile irregolare eredita il problema: vale anche per un abuso edilizio ereditato.
- Trascurare il cambio d'uso. Se l'abuso comporta un cambio di destinazione d'uso, la regolarizzazione segue regole proprie e va inquadrata correttamente.
Come ti aiutiamo
Il nostro studio tecnico a Roma segue l'intero percorso, dalla diagnosi alla firma dal notaio:
- Accesso agli atti al SUET e ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile.
- Rilievo e confronto fra stato di fatto, titoli e planimetria catastale.
- Inquadramento della difformità: tolleranza, parziale difformità (art. 36-bis), abuso (art. 36) o CILA tardiva.
- Predisposizione e invio della pratica al SUET di Roma e, se necessario, della pratica sismica al Genio Civile.
- Allineamento catastale (DOCFA) e dichiarazioni di conformità per il rogito.
- Affiancamento al notaio con il fascicolo completo, così la vendita si chiude senza sorprese.
Quando occorre stimare l'incidenza economica della difformità, ci coordiniamo anche con la perizia immobiliare. L'onorario professionale dipende dalla complessità del caso: ti diamo un quadro chiaro fin dal primo incontro con un preventivo gratuito.
FAQ
Posso vendere casa con un abuso edilizio senza sanarlo?
Dipende dal tipo di irregolarità. Se si tratta di una tolleranza costruttiva (art. 34-bis) l'immobile è di norma vendibile previa asseverazione del tecnico. Se invece c'è un abuso sostanziale o una parziale difformità, l'atto rischia la nullità se nel rogito mancano le dichiarazioni obbligatorie su titoli edilizi (art. 46 DPR 380/2001) e conformità catastale (art. 29 c.1-bis L. 52/1985): in pratica conviene regolarizzare prima.
La compravendita di un immobile con abuso è automaticamente nulla?
No. La giurisprudenza (anche Sezioni Unite) ha chiarito che a determinare la nullità è l'assenza nell'atto delle dichiarazioni urbanistiche e catastali obbligatorie, non l'abuso in sé. Un immobile irregolare non è automaticamente incommerciabile, ma l'atto privo delle menzioni di legge è nullo.
Quanto costa la sanatoria di un abuso edilizio a Roma?
Gli importi fissi di legge sono noti: ad esempio la sanzione della sanatoria semplificata (art. 36-bis) per la SCIA in sanatoria va da 1.032 € a 10.328 € (oppure da 516 € a 5.164 € se l'opera è conforme sia alla realizzazione sia alla domanda), la CILA tardiva 1.000 €, mentre l'accertamento di conformità (art. 36) prevede un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione. L'onorario del tecnico e gli eventuali oneri variano caso per caso: forniamo un preventivo gratuito dopo la verifica dei titoli.
Che differenza c'è tra art. 36 e art. 36-bis?
L'art. 36 (accertamento di conformità ordinario) richiede la "doppia conformità piena": l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, prevede una "doppia conformità attenuata" per parziali difformità e variazioni essenziali, rendendo la sanatoria più accessibile.
Devo aggiornare anche la planimetria catastale?
Quasi sempre sì. Sanare l'abuso sul piano edilizio non basta: per il rogito serve anche la dichiarazione di conformità catastale, e se lo stato di fatto non coincide con la planimetria depositata occorre aggiornarla con una procedura DOCFA. Sono due adempimenti distinti ma complementari.
Quando serve il Genio Civile?
Quando l'abuso ha riguardato elementi strutturali (solai, ampliamenti, modifiche portanti). In quel caso, oltre alla pratica edilizia al SUET, va regolarizzato il profilo sismico-strutturale presso il Genio Civile della Regione Lazio. Senza il via libera sismico la sanatoria edilizia non può concludersi.
Contenuto a scopo informativo, aggiornato a giugno 2026 sulla base del DPR 380/2001, del decreto Salva Casa (DL 69/2024 conv. L. 105/2024) e della normativa catastale vigente. La normativa edilizia è in continua evoluzione e ogni immobile fa storia a sé: le indicazioni qui riportate vanno sempre verificate per il caso specifico. Per una valutazione puntuale richiedi un preventivo gratuito.
Fonti ufficiali: