Decreto Salva Casa a Roma: Cosa Sanare e Come (L. 105/2024)

Il Salva Casa è la riforma che ha semplificato la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie e urbanistiche delle abitazioni. È nato come Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 ed è poi stato convertito, con modifiche, nella Legge 24 luglio 2024, n. 105 (Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024). Il testo a cui fare riferimento oggi è quindi la legge di conversione, e non più il solo decreto.

La riforma agisce modificando il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e si affianca alle norme regionali di recepimento, che nel Lazio sono confluite nella L.R. 30 luglio 2025, n. 12 (in vigore dal 1° agosto 2025).

In questa pagina, da geometra che opera ogni giorno sulle pratiche edilizie a Roma, ti spiego in modo chiaro cosa puoi sanare, quanto costa e come ti seguiamo dall'analisi dei documenti fino al deposito allo Sportello Unico per l'Edilizia.

Cos'è il Salva Casa e a cosa serve

Il Salva Casa non è un condono e non legittima nuove costruzioni abusive: serve a regolarizzare le piccole irregolarità che, nel tempo, si sono accumulate su immobili regolarmente realizzati. È utile soprattutto quando devi vendere, donare o ipotecare casa e il notaio o la banca richiedono la conformità urbanistica e catastale.

Le principali novità introdotte sono:

• Stato legittimo più facile da dimostrare: non serve sempre risalire al primo titolo edilizio storico se gli interventi successivi sono stati correttamente assentiti.
• Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis D.P.R. 380/2001) per gli scostamenti minimi rispetto al progetto.
• Nuovo accertamento di conformità per parziali difformità (art. 36-bis D.P.R. 380/2001), con doppia conformità "attenuata": si chiude con un permesso di costruire in sanatoria o con una SCIA in sanatoria.
• Cambio di destinazione d'uso semplificato all'interno delle categorie funzionali compatibili (art. 23-ter).
• Requisiti di agibilità rivisti per altezze e superfici minime, utili a recuperare locali oggi non abitabili.

Le tolleranze costruttive (art. 34-bis)

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri non costituisce violazione edilizia se contenuto entro queste percentuali, calcolate sulla superficie utile assentita dal titolo che ha abilitato l'intervento, al netto dei frazionamenti successivi (art. 34-bis, c. 1-ter):

Restano inoltre tolleranze esecutive le piccole irregolarità di muri interni ed esterni, la difforme ubicazione delle aperture interne, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione grafica.

Quali difformità si possono sanare

• Difformità interne: spostamento o rimozione di tramezzi non portanti, diversa distribuzione dei vani. Sono tolleranze esecutive se eseguite durante i lavori autorizzati, in un immobile non vincolato e senza violare la disciplina urbanistica ed edilizia né pregiudicare l'agibilità (art. 34-bis, commi 2 e 2-bis); altrimenti, di norma, si regolarizzano con la CILA tardiva.
• Parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA, regolarizzabili con il nuovo accertamento di conformità dell'art. 36-bis.
• Cambi di destinazione d'uso senza opere tra categorie funzionali compatibili: vedi la pagina dedicata al cambio di destinazione d'uso.
• Strutture leggere di protezione dal sole (tende, tende a pergola, pergole con telo retrattile), oggi ricondotte all'edilizia libera se non creano volumi o spazi stabilmente chiusi.

Le opere strutturali, le costruzioni interamente abusive e gli immobili in aree vincolate richiedono valutazioni specifiche: per questo è indispensabile una verifica tecnica preliminare prima di muoversi.

Agibilità: altezze e superfici minime

Il Salva Casa consente al tecnico di asseverare l'agibilità in casi prima esclusi:

• Altezza interna inferiore a 2,70 m, fino a un minimo di 2,40 m.
• Alloggi mono-stanza con superficie ridotta rispetto al D.M. 5 luglio 1975: 20 mq per una persona e 28 mq per due persone (contro i precedenti 28 e 38 mq).

L'asseverazione è però possibile solo se è garantita l'adattabilità del locale e sono assicurate idonee condizioni igienico-sanitarie. Questo apre la strada al recupero di spazi che prima non potevano essere dichiarati abitabili.

Documenti necessari

Per impostare una pratica Salva Casa servono in genere:

• Documenti dell'immobile: visura catastale e planimetria catastale aggiornate, atto di provenienza.
• Titoli edilizi storici: licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA o CILA dell'ultimo intervento; il recupero del progetto presso il Comune quando i documenti non sono reperibili.
• Rilievo dello stato di fatto e confronto con lo stato legittimo, per misurare con precisione le difformità.
• Relazione tecnica e asseverazione del professionista abilitato.
• Documentazione fotografica ed eventuali pareri per immobili in aree vincolate.

Il documento da presentare cambia in base al tipo di difformità:

• una CILA tardiva;
• una SCIA in sanatoria;
• un permesso in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis.

Individuare il titolo corretto è proprio il valore aggiunto della consulenza tecnica.

Costi e tempi

I costi si compongono di due parti: gli oneri di legge (sanzione, diritti di segreteria comunali, marche da bollo) e l'onorario tecnico per rilievo, pratica e asseverazione.

Oblazione per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis, comma 5). È pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile conseguente all'intervento, in misura compresa tra 1.032 e 10.328 euro (da 516 a 5.164 euro se l'opera è conforme sia all'epoca sia alla domanda). L'aumento di valore è valutato dagli uffici dell'Agenzia delle Entrate e l'importo, entro la forbice di legge, è determinato dal responsabile del procedimento. Per il permesso in sanatoria si paga invece il doppio del contributo di costruzione (o, se l'intervento è gratuito per legge, un importo pari al contributo dell'art. 16), aumentato del 20% salvo doppia conformità piena, come spiegato più sotto. Per le tolleranze dell'art. 34-bis non è dovuta alcuna sanzione perché non costituiscono violazione edilizia.

I diritti comunali e gli onorari variano caso per caso: per questo non indichiamo cifre fisse ma forniamo un preventivo gratuito e dettagliato dopo aver esaminato i tuoi documenti. A titolo puramente indicativo e variabile caso per caso, l'onorario tecnico per una pratica in sanatoria/Salva Casa si colloca in genere tra 500 e 1.800 euro (esclusi sanzioni e oneri comunali).

Tempi. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il responsabile dell'ufficio comunale si pronuncia, con provvedimento motivato, entro 45 giorni: decorso il termine senza risposta, la richiesta si intende accolta (silenzio-assenso). Per la SCIA in sanatoria il termine di controllo è di 30 giorni. In entrambi i casi il termine si interrompe se l'ufficio formula, entro il termine stesso, esigenze istruttorie motivate e puntuali, e ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti.

Se le opere sono state eseguite senza autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, o contrastano con un vincolo apposto dopo i lavori (art. 36-bis, comma 4), i termini restano sospesi fino alla definizione della compatibilità paesaggistica: l'autorità competente decide entro 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro 90 giorni.

A questi tempi va aggiunto il periodo necessario per il rilievo, la raccolta dei titoli e la redazione della pratica.

Il Salva Casa a Roma e nel Lazio

Roma è la città con il maggior patrimonio edilizio storico e con moltissime aree sottoposte a vincolo paesaggistico e culturale: per questo le verifiche preliminari e il rapporto con la soprintendenza hanno un peso particolare. Le pratiche si depositano allo Sportello Unico per l'Edilizia di Roma Capitale.

Sul piano regionale, il Lazio ha recepito il Salva Casa con la L.R. 12/2025, che tra l'altro:

• ha innalzato fino al 15% del volume o della superficie la soglia oltre la quale uno scostamento diventa "variazione essenziale" (entro tale limite resta una parziale difformità sanabile);
• ha adottato una modulistica regionale unificata che i Comuni, Roma compresa, utilizzano per SCIA, CILA e permesso di costruire;
• ha riscritto l'art. 22 della L.R. 15/2008 sull'accertamento di conformità, allineandolo agli artt. 36 e 36-bis: stesse conformità, stesse oblazioni, stessi tempi. I dettagli sono nella pagina sul permesso in sanatoria a Roma.

Se la difformità tocca le strutture, in zona sismica la pratica passa anche dall'ufficio tecnico regionale (il Genio Civile): vedi la sanatoria strutturale con il Salva Casa.

Per gli interventi che incidono su sottotetti e seminterrati è utile leggere anche la pagina sulla Legge 171 Lazio per la rigenerazione urbana.

Bonus fiscali e Salva Casa

La regolarizzazione di una difformità è cosa diversa dagli incentivi fiscali sui lavori. Va ricordato che, dalle modifiche introdotte dal D.L. 11/2023, sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti come regola generale: oggi la via ordinaria per i bonus edilizi è la detrazione in dichiarazione dei redditi.

Le aliquote variano di anno in anno: per un quadro aggiornato e per la pratica di trasmissione dei dati ti rimandiamo alla pratica ENEA e ai certificati energetici APE.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica Salva Casa:

1. Verifica preliminare gratuita dei documenti, per capire se e come la difformità è sanabile.
2. Recupero dei titoli edilizi e accesso agli atti presso il Comune quando i progetti storici non sono reperibili.
3. Rilievo e confronto tra stato di fatto e stato legittimo, con misurazione delle difformità.
4. Scelta del titolo corretto (tolleranza, CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria o permesso ex art. 36-bis) e redazione di relazione e asseverazione.
5. Deposito allo Sportello Unico e gestione dell'eventuale procedimento paesaggistico.
6. Allineamento catastale finale: modifica della planimetria catastale e, se necessario, voltura.

Per gli interventi di ristrutturazione e cantiere puoi rivolgerti al nostro servizio di ristrutturazione chiavi in mano a Roma: lo studio coordina progetto, pratiche e direzione lavori, mentre le opere sono eseguite da imprese partner selezionate e supervisionate da noi.

Iter passo-passo allo Sportello Unico (SUET) di Roma Capitale

A Roma le pratiche edilizie, comprese quelle in sanatoria con il Salva Casa, si presentano esclusivamente in via telematica tramite il Sportello Unico per l'Edilizia Territoriale (SUET) di Roma Capitale: dal 1° aprile 2022 SCIA e permesso di costruire si trasmettono solo da questo portale, e dal 27 ottobre 2025 il canale telematico è obbligatorio anche per la SCIA alternativa al permesso. Il deposito non è quindi un "passaggio allo sportello" fisico, ma una trasmissione digitale firmata dal tecnico accreditato.

Ecco la sequenza operativa tipica di una pratica Salva Casa:

1. Accreditamento del tecnico ai servizi telematici di Roma Capitale: la richiesta di accreditamento va presentata e firmata personalmente dal professionista, non può essere delegata a terzi.
2. Inquadramento della difformità: si verifica se rientra nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis (nessun titolo) oppure nella parziale difformità sanabile con l'accertamento di conformità ex art. 36-bis.
3. Ricostruzione dello stato legittimo: raccolta dei titoli storici e, se mancanti, accesso agli atti, fino al certificato di conformità urbanistica o allo stato legittimo.
4. Predisposizione degli elaborati: rilievo, tavole di confronto stato legittimo/stato di fatto, relazione tecnica e asseverazione, modulistica regionale unificata del Lazio.
5. Pagamento di bolli, diritti e oblazione e compilazione del modello SUET corretto (CILA tardiva, SCIA in sanatoria o permesso ex art. 36-bis).
6. Trasmissione telematica della pratica firmata digitalmente e protocollazione automatica.
7. Istruttoria comunale ed eventuale procedimento paesaggistico, fino al titolo in sanatoria.
8. Allineamento catastale finale con DOCFA e modifica della planimetria, così che visura e planimetria rispecchino lo stato reale dei luoghi.

Oneri e importi fissi di legge (cosa è certo e cosa varia)

Nel preventivo di una pratica Salva Casa è utile distinguere gli importi fissi stabiliti dalla legge dalle voci che variano caso per caso. Gli importi fissi e certi sono i seguenti:

Per il permesso in sanatoria relativo a interventi in parziale difformità dal permesso di costruire, l'art. 36-bis non prevede una forbice in euro ma una somma pari al doppio del contributo di costruzione (o, se l'intervento è gratuito per legge, un importo pari al contributo dell'art. 16), con incremento del 20% (incremento che non si applica se l'opera è conforme sia all'epoca dei lavori sia al momento della domanda): l'importo dipende quindi dal contributo di costruzione del singolo intervento.

Per le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis non è dovuta alcuna oblazione, perché non costituiscono violazione edilizia e non richiedono un titolo in sanatoria.

Restano invece variabili e non quantificabili a priori: i diritti di segreteria comunali (secondo le tariffe di Roma Capitale), l'eventuale aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate (base di calcolo dell'oblazione) e l'onorario tecnico. Per queste voci forniamo un preventivo gratuito dopo aver esaminato i documenti.

Errori comuni che bloccano la pratica

Nella nostra esperienza sulle pratiche romane, gli errori che fanno respingere o sospendere una sanatoria sono quasi sempre gli stessi:

• Confondere tolleranza e parziale difformità. Una difformità che supera le percentuali dell'art. 34-bis non è "tollerata": serve il vero accertamento di conformità con oblazione. Trattarla come tolleranza espone a sanzioni successive.
• Saltare la verifica dello stato legittimo. Senza ricostruire il titolo originario e gli interventi assentiti non si può dimostrare che la difformità è solo "parziale": è il presupposto del certificato di conformità urbanistica.
• Dimenticare il vincolo paesaggistico. A Roma ampie zone sono vincolate: avviare la pratica senza il parere dell'autorità preposta al vincolo significa vedersi sospendere i termini e, nei casi peggiori, respingere l'istanza.
• Sanare in edilizia ma non in catasto. Ottenuto il titolo, molti dimenticano l'allineamento catastale: la planimetria difforme continua a creare problemi in rogito.
• Pensare che il Salva Casa "copra" gli abusi maggiori. Le opere senza permesso o in totale difformità, come i volumi interamente abusivi, restano fuori dall'art. 36-bis (che invece comprende le variazioni essenziali): per loro resta l'accertamento di conformità dell'art. 36, con la doppia conformità piena. Una vecchia domanda di condono già presentata va invece portata a definizione. Il quadro di tutte le strade è nella guida alla sanatoria edilizia a Roma.

Due mini-casi tipici a Roma

I casi seguenti sono esempi illustrativi e semplificati, utili a capire la logica di scelta del titolo; non sostituiscono la verifica del caso concreto.

Caso 1 - Tramezzo spostato in un appartamento al Tuscolano. In un bilocale di circa 55 mq, una parete divisoria non portante non si trova dove la mette il progetto approvato: la distribuzione interna è cambiata, superfici e volumi esterni no. Le percentuali delle tolleranze riguardano le misure del titolo, non la posizione delle pareti. La diversa collocazione di un'opera interna è una tolleranza esecutiva solo se è avvenuta durante i lavori autorizzati, in un immobile non vincolato (art. 34-bis, commi 2 e 2-bis): in quel caso serve la dichiarazione del tecnico (nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, anche sul rispetto delle norme tecniche vigenti all'epoca), con l'allineamento della planimetria catastale, senza oblazione. Se invece la parete è stata spostata dopo, è un lavoro da CILA mai comunicato: si regolarizza con la CILA tardiva (sanzione di 1.000 €, art. 6-bis, c. 5, D.P.R. 380/2001) e poi si allinea il catasto.

Caso 2 - Veranda chiusa sul balcone in zona semicentrale. Un balcone era stato chiuso creando un piccolo volume aggiuntivo, in parziale difformità dal titolo. Qui non si applicano le tolleranze: serve l'accertamento di conformità ex art. 36-bis con SCIA in sanatoria, oblazione di legge e, trattandosi di zona soggetta a vincolo, il passaggio paesaggistico. Per questo tipo di manufatti la pagina dedicata a come sanare verande e tettoie entra nel dettaglio.

Checklist operativa prima del deposito

Una pratica Salva Casa è pronta per il deposito al SUET quando hai verificato tutti questi punti:

• Stato legittimo ricostruito e documentato (titoli storici o accesso agli atti completato)
• Difformità misurata e classificata: tolleranza art. 34-bis oppure parziale difformità art. 36-bis
• Data di realizzazione dell'intervento accertata (per le tolleranze ampliate conta il termine del 24 maggio 2024)
• Titolo corretto individuato: CILA tardiva, SCIA in sanatoria o permesso ex art. 36-bis
• Verifica di eventuali vincoli paesaggistici/culturali e parere dell'autorità competente, se dovuto
• Elaborati pronti: rilievo, tavole di confronto, relazione tecnica e asseverazione
• Bolli, diritti di segreteria e oblazione calcolati e versati
• Visura e planimetria catastale verificate, con allineamento già programmato dopo il titolo
• Tecnico accreditato ai servizi telematici di Roma Capitale

Disclaimer. Contenuto aggiornato a ottobre 2026 sulla base del D.P.R. 380/2001, del D.L. 69/2024 convertito nella L. 105/2024 e della L.R. Lazio 12/2025. Normativa, importi e tempi possono cambiare e vanno sempre verificati per il caso specifico; le percentuali, gli importi e i procedimenti citati non sostituiscono una valutazione tecnica. Per un'analisi della tua situazione richiedi un preventivo gratuito.

Fonti ufficiali: Art. 34-bis D.P.R. 380/2001 (Normattiva), Art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (Normattiva), SUET - Procedure edilizie, Roma Capitale, Imposta di bollo sulle istanze alla PA - Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

Devo andare di persona allo Sportello Unico per depositare la sanatoria a Roma?

No. A Roma le pratiche si depositano esclusivamente in via telematica tramite il SUET (Sportello Unico per l'Edilizia) di Roma Capitale: dal 1° aprile 2022 SCIA e permesso di costruire si trasmettono solo online e dal 27 ottobre 2025 il canale digitale è obbligatorio anche per la SCIA alternativa al permesso. La pratica va firmata digitalmente da un tecnico accreditato ai servizi telematici del Comune.

Qual è l'importo dell'oblazione per la SCIA in sanatoria con il Salva Casa?

Per gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità da essa, l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 prevede un'oblazione pari al doppio dell'aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate, in misura compresa tra 1.032 e 10.328 euro. L'importo si riduce alla fascia tra 516 e 5.164 euro quando l'opera è conforme sia all'epoca della realizzazione sia al momento della domanda. Per il permesso in sanatoria, invece, la somma è pari al doppio del contributo di costruzione (o, se l'intervento è gratuito per legge, un importo pari al contributo dell'art. 16), con incremento del 20% salvo che l'opera sia conforme sia all'epoca della realizzazione sia al momento della domanda.

Quale documento devo presentare: CILA, SCIA o permesso in sanatoria?

Dipende dalla difformità. Le difformità interne lievi si regolarizzano spesso con una CILA tardiva; le parziali difformità soggette a SCIA con una SCIA in sanatoria; le parziali difformità dal permesso di costruire con un permesso in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis. Le difformità che rientrano nelle tolleranze dell'art. 34-bis non richiedono alcun titolo. Individuare il titolo corretto è il primo passo della consulenza tecnica.

Il Salva Casa è un condono edilizio?

No, non è un nuovo condono: non riapre i termini per sanare costruzioni interamente abusive. Disciplina le tolleranze costruttive, lo stato legittimo e, con il nuovo art. 36-bis, la sanatoria di parziali difformità e variazioni essenziali, anche quando hanno creato superfici o volumi, purché ci siano i requisiti di conformità previsti. Per gli abusi totali restano, se ne ricorrono i presupposti, le procedure ordinarie di accertamento di conformità o di sanatoria.

Quanto costa sanare con il Salva Casa?

Dipende dal tipo di difformità. Per la SCIA in sanatoria l'oblazione dell'art. 36-bis va da 1.032 a 10.328 euro (da 516 a 5.164 con la doppia conformità piena) ed è pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile; per il permesso in sanatoria è il doppio del contributo di costruzione (o, se l'intervento è gratuito per legge, un importo pari al contributo dell'art. 16), aumentato del 20% salvo doppia conformità piena. A queste somme si aggiungono diritti comunali, bolli e l'onorario tecnico. Per una stima precisa contattaci per un preventivo gratuito.

Come faccio a sapere se la mia difformità è sanabile?

Serve una verifica tecnica che confronti lo stato di fatto con i titoli edilizi e catastali. In generale rientrano nel Salva Casa le parziali difformità e le variazioni essenziali sanabili con l'art. 36-bis, fino all'irrogazione delle sanzioni, e gli scostamenti contenuti nelle tolleranze dell'art. 34-bis, con soglie più ampie per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Quanto tempo serve per ottenere la sanatoria?

Nelle ipotesi dell'art. 36-bis il termine è di 45 giorni per la domanda di permesso in sanatoria e di 30 giorni per i controlli sulla SCIA in sanatoria. La formazione del titolo segue il comma 6, con i requisiti e i pagamenti dovuti e le relative interruzioni e sospensioni. Se serve l'accertamento della compatibilità paesaggistica (comma 4), l'autorità competente si pronuncia entro 180 giorni. Va aggiunto il tempo per predisporre la pratica.

Il Salva Casa vale anche per gli immobili vincolati a Roma?

Sì, ma con un passaggio in più: occorre il parere dell'autorità preposta al vincolo e, per il paesaggistico, della soprintendenza. È uno dei casi in cui l'assistenza di un tecnico esperto del territorio romano fa davvero la differenza.

Regolarizzato con il Salva Casa: e ora?

• Vendi: con le difformità sanate, verifica lo stato legittimo e arrivi al rogito senza sorprese.
• Ristrutturi: approfittane per fare anche i lavori veri: calcola i costi e guarda come funziona il chiavi in mano con imprese partner.

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