La conformità urbanistica è la corrispondenza tra un immobile e i titoli edilizi con cui è stato costruito e successivamente modificato: in altre parole, la prova che il fabbricato si trovi nel suo stato legittimo. Verificarla significa confrontare i progetti approvati e depositati in Comune con lo stato di fatto reale dell'immobile e attestare, in una relazione asseverata, che i due coincidano.
È un passaggio fondamentale prima di una compravendita, di un mutuo o di una ristrutturazione. Il nostro studio tecnico a Roma se ne occupa con sopralluogo, accesso agli atti e relazione di regolarità firmata da un tecnico abilitato.
Cos'è la conformità urbanistica (e perché non è un "certificato")
In Italia non esiste un "certificato di conformità urbanistica" rilasciato dal Comune come documento standard con quel nome. Chi cerca online "certificato di conformità urbanistica" intende, nella pratica professionale, la verifica e l'attestazione della regolarità urbanistico-edilizia di un immobile. Ciò che il professionista produce è quindi una relazione di regolarità urbanistico-edilizia (detta anche relazione tecnica integrata o relazione di conformità), che attesta lo stato legittimo dell'immobile.
Lo stato legittimo è definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia): è lo stato dell'immobile stabilito dal titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione, integrato con i titoli successivi che hanno disciplinato gli interventi sull'unità immobiliare.
In concreto il tecnico confronta i disegni e i permessi depositati in Comune — Licenza, Concessione, Permesso di Costruire, SCIA, CILA, eventuali condoni — con lo stato di fatto rilevato in sopralluogo, verificando che coincidano. Se coincidono, l'immobile è conforme; se emergono differenze, si valuta come regolarizzarle. Trovi un approfondimento operativo nella pagina verifica dello stato legittimo dell'immobile.
Da non confondere con il certificato di destinazione urbanistica (CDU): quello sì è un documento ufficiale rilasciato dal Comune, ai sensi dell'art. 30 del D.P.R. 380/2001, e riguarda la destinazione urbanistica dei terreni (zona di PRG, vincoli), non la regolarità di un fabbricato.
Conformità urbanistica e conformità catastale: la differenza
È la confusione più frequente. Sono due verifiche distinte, che rispondono a due leggi diverse e a due uffici diversi, ma che in fase di vendita vanno entrambe soddisfatte (si parla infatti di "doppia conformità" nel senso pratico del rogito):
| Aspetto | Conformità urbanistico-edilizia | Conformità catastale |
|---|---|---|
| Cosa attesta | Corrispondenza tra immobile e titoli edilizi (stato legittimo) | Corrispondenza tra stato reale e planimetria catastale depositata |
| Legge di riferimento | Art. 9-bis e art. 46 D.P.R. 380/2001 | Art. 19, comma 14, D.L. 78/2010 |
| Ufficio | Comune (Sportello Unico Edilizia) | Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali |
| Documento tipico | Relazione asseverata del tecnico | Visura e planimetria, eventuale DOCFA |
| Se non conforme | Sanatoria edilizia / accertamento di conformità | Aggiornamento catastale (modifica planimetria) |
In sintesi: la conformità urbanistica guarda a cosa è stato autorizzato dal Comune; la conformità catastale guarda a come l'immobile è rappresentato negli archivi dell'Agenzia delle Entrate. Un immobile può essere urbanisticamente regolare ma avere una planimetria catastale non aggiornata (o viceversa): sono due controlli da fare entrambi. Il dettaglio del profilo notarile è nella nostra pagina conformità edilizia e catastale per comprare o vendere casa a Roma.
Capita spesso che la planimetria catastale risulti diversa da quella comunale: in quel caso il tecnico individua quale dei due documenti va allineato e con quale procedura.
Quando serve la conformità urbanistica
La verifica dello stato legittimo diventa necessaria — o di fatto indispensabile — in diverse situazioni:
- Compravendita immobiliare: per dimostrare all'acquirente e al notaio che l'immobile è regolare. Gli atti di trasferimento di fabbricati (o loro porzioni) costruiti dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non riportano gli estremi del titolo edilizio (art. 46 D.P.R. 380/2001, che ha ripreso l'art. 40 della L. 47/1985).
- Mutuo ipotecario: le banche e i loro periti richiedono la regolarità urbanistica e catastale prima di erogare il finanziamento; una difformità può bloccare la delibera.
- Ristrutturazioni e nuovi interventi: senza uno stato legittimo accertato non si può presentare correttamente CILA, SCIA o permesso di costruire.
- Accesso alle detrazioni edilizie: per fruire dei bonus casa l'immobile deve essere in regola; una difformità non sanata può far decadere il beneficio.
- Donazioni, successioni e divisioni: per trasferire o dividere l'immobile in modo valido e senza contenziosi futuri.
In tutti questi casi il committente non "compra un certificato": commissiona a un tecnico la verifica e, se l'esito è positivo, la relazione asseverata che la formalizza.
Documenti necessari
Per redigere la relazione di conformità urbanistica serve raccogliere:
- Titolo di provenienza dell'immobile (rogito, successione, donazione).
- Titoli edilizi storici: Licenza/Concessione edilizia, Permesso di Costruire, SCIA, CILA, eventuali condoni e le relative pratiche, spesso recuperabili solo tramite accesso agli atti in Comune.
- Visura catastale e planimetria catastale aggiornate.
- Certificato/dichiarazione di agibilità, ove presente.
- Rilievo dello stato di fatto eseguito durante il sopralluogo.
Se manca qualche tassello ce ne occupiamo noi, dall'accesso agli atti in Comune al recupero della planimetria comunale storica (planimetria d'impianto).
Come si verifica la conformità: le fasi
- Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto dell'immobile.
- Accesso agli atti in Comune per recuperare titoli e grafici depositati.
- Confronto tra stato di fatto e progetti approvati per individuare eventuali difformità.
- Esito: se tutto coincide redigiamo la relazione asseverata di conformità; altrimenti valutiamo la regolarizzazione più adatta.
Quando emergono irregolarità, la strada dipende dalla loro entità. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni nella Legge 105/2024) ha riformato l'accertamento di conformità del D.P.R. 380/2001:
- Art. 36 – per opere realizzate in assenza o in totale difformità dal titolo (o senza SCIA alternativa al permesso): resta richiesta la doppia conformità piena, cioè la conformità urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
- Art. 36-bis (introdotto dal Salva Casa) – per parziali difformità e variazioni essenziali: prevede una doppia conformità "attenuata" (conformità alla disciplina urbanistica al momento della domanda e a quella edilizia al momento della realizzazione), con regolarizzazione tramite SCIA in sanatoria o permesso in sanatoria.
Sono aspetti tecnici delicati: gli approfondimenti sono nelle pagine accertamento di conformità, decreto Salva Casa, tolleranze costruttive e stato legittimo e SCIA in sanatoria: la sanzione.
Tempi
I tempi non dipendono solo dalla redazione della relazione, ma soprattutto dai passaggi presso gli uffici pubblici:
| Fase | Tempistica indicativa |
|---|---|
| Sopralluogo e rilievo | 1 giornata |
| Accesso agli atti in Comune (Roma) | da alcune settimane a qualche mese, secondo il carico dell'ufficio e la vetustà delle pratiche |
| Recupero visura e planimetria catastale | pochi giorni |
| Redazione della relazione asseverata | pochi giorni, una volta raccolti i documenti |
| Eventuale sanatoria | variabile secondo il tipo di difformità e i tempi del Comune |
La variabile principale è quindi il tempo di rilascio dei documenti da parte del Comune in caso di accesso agli atti, che a Roma può richiedere diverse settimane. Per questo conviene avviare la verifica con largo anticipo rispetto al rogito o all'inizio dei lavori.
Costi
Il costo della relazione di conformità urbanistica varia in base a superficie e complessità dell'immobile, numero di titoli da reperire, necessità di accesso agli atti e presenza di difformità da sanare. Per questo non pubblichiamo una tariffa fissa: ogni immobile fa storia a sé. Quello che possiamo indicare in modo trasparente sono le voci di spesa e i tributi di legge collegati agli adempimenti.
| Voce | Da cosa dipende |
|---|---|
| Onorario tecnico per la relazione | Superficie, anni di stratificazione dei titoli, urgenza |
| Diritti e accesso agli atti in Comune | Numero di pratiche da recuperare presso il Comune di Roma |
| Bolli e diritti di segreteria | Tariffe comunali e imposta di bollo vigenti al momento della richiesta |
| Eventuale sanatoria | Tipo di difformità (oblazione e sanzioni di legge, indicate sotto) |
Se è necessaria una sanatoria vanno considerati gli importi fissati dalla legge, che sono tributi/sanzioni (non il costo dei lavori):
- SCIA in sanatoria (art. 36-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001): l'oblazione è pari al doppio dell'aumento di valore venale dell'immobile, con un minimo e un massimo che cambiano in base al grado di conformità. È compresa tra 1.032 € e 10.328 € se l'intervento non risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda; è invece dimezzata, tra 516 € e 5.164 €, quando l'intervento è pienamente conforme in entrambi i momenti ("doppia conformità"). Per le parziali difformità dal permesso di costruire e le variazioni essenziali (comma 5, lett. a), l'oblazione segue un criterio diverso: è pari al doppio del contributo di costruzione (o al valore determinato ai sensi dell'art. 16 se l'intervento originario era a titolo gratuito), maggiorato del 20%, salvo il caso di piena conformità in cui la maggiorazione non si applica.
- Omessa CILA (art. 6-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001): si regolarizza con una sanzione di 1.000 €, ridotta di due terzi (a circa 333,33 €) se la comunicazione è presentata spontaneamente mentre l'intervento è ancora in corso di esecuzione.
Gli importi esatti dipendono dal caso concreto e alcune tariffe (bolli, diritti comunali) sono soggette a revisione: verifichiamo sempre i valori vigenti prima di procedere. Contattaci per un preventivo gratuito con stima di tempi e costi sul tuo immobile.
Conformità urbanistica e bonus edilizi 2026
La regolarità urbanistica è il presupposto per accedere alle detrazioni edilizie: senza stato legittimo, il bonus è a rischio. Nel 2026 il quadro è cambiato rispetto agli anni del Superbonus:
- Bonus ristrutturazioni: detrazione del 50% per l'abitazione principale (prima casa) e del 36% per gli altri immobili, su una spesa massima di 96.000 € per unità immobiliare, ripartita in 10 quote annuali. Dettaglio nella pagina bonus ristrutturazioni 2026.
- Cessione del credito e sconto in fattura: aboliti in via generale dal D.L. 11/2023. La via ordinaria oggi è la detrazione in dichiarazione dei redditi.
- Superbonus: non più operativo al 2026 in via generale su tutto il territorio nazionale (la scadenza per la detrazione diretta è rimasta fissata al 31 dicembre 2025), salvo il regime speciale ancora attivo nei Comuni dei crateri sismici del 6 aprile 2009 (Abruzzo, L'Aquila) e del 24 agosto 2016 (Centro Italia). Il quadro aggiornato è nella pagina Superbonus 2026.
Per l'efficientamento energetico ricordiamo gli adempimenti collegati: pratica ENEA, APE e relazione tecnica Legge 10.
Rischi della mancata conformità
Procedere senza aver verificato lo stato legittimo espone a conseguenze serie:
- l'atto di compravendita può essere nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001);
- l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno;
- in caso di abuso edilizio scattano sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, profili penali;
- l'immobile non regolare difficilmente ottiene il mutuo e non accede ai bonus fiscali.
Far verificare la conformità prima di firmare è la scelta più prudente: intervenire dopo il rogito è quasi sempre più costoso e complicato.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico di geometra opera su tutta Roma e provincia. Ti seguiamo dal sopralluogo fino alla relazione asseverata, occupandoci di:
- sopralluogo e rilievo dell'immobile;
- accesso agli atti presso il Comune di Roma e recupero dei titoli storici;
- verifica della conformità urbanistica e catastale;
- redazione della relazione asseverata per notaio e banca;
- eventuale regolarizzazione tramite accertamento di conformità, sanatoria o aggiornamento catastale.
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Riferimenti normativi
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico dell'Edilizia (artt. 6-bis, 9-bis, 30, 36, 36-bis, 46)
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69 "Salva Casa", convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105
- Testo aggiornato su Normattiva
- Comune di Roma – Sportello Unico Edilizia
Domande frequenti
Cos'è la conformità urbanistica di un immobile?
È la corrispondenza tra un immobile e i titoli edilizi con cui è stato costruito e modificato, cioè il suo "stato legittimo" ai sensi dell'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001. Si attesta con una relazione asseverata redatta da un tecnico: non è un documento standard rilasciato dal Comune con il nome di "certificato di conformità urbanistica".
Che differenza c'è tra conformità urbanistica e conformità catastale?
La conformità urbanistica verifica che l'immobile corrisponda a ciò che è stato autorizzato dal Comune (titoli edilizi). La conformità catastale verifica che lo stato reale corrisponda alla planimetria depositata all'Agenzia delle Entrate. Sono due controlli distinti, con leggi e uffici diversi, ma in fase di vendita vanno soddisfatti entrambi. Il dettaglio è nella pagina conformità edilizia e catastale per la compravendita.
È diversa dal certificato di destinazione urbanistica (CDU)?
Sì. Il CDU (art. 30 D.P.R. 380/2001) è rilasciato dal Comune e riguarda la destinazione urbanistica dei terreni (zona di PRG, vincoli). La conformità urbanistica di un fabbricato è invece accertata dal tecnico tramite relazione asseverata. Trovi i dettagli sul CDU nella nostra pagina dedicata.
Quando è obbligatoria la verifica di conformità urbanistica?
È di fatto indispensabile prima di una compravendita o di un mutuo e prima di avviare lavori edilizi. Per i fabbricati costruiti dopo il 17 marzo 1985 l'atto di vendita è nullo se non riporta gli estremi del titolo edilizio.
Quanto costa la relazione di conformità urbanistica?
Il costo varia in base alla superficie, alla complessità e all'eventuale accesso agli atti o sanatoria: per questo si definisce su preventivo. Le sanzioni di sanatoria, quando servono, sono invece fissate dalla legge (ad esempio da 1.032 € a 10.328 € per la SCIA in sanatoria ex art. 36-bis, o 1.000 € per l'omessa CILA). Contattaci per un preventivo gratuito.
Quanto tempo serve per ottenere la conformità?
La relazione, raccolti i documenti, si redige in pochi giorni. La variabile principale è il tempo del Comune di Roma per il rilascio dei titoli in caso di accesso agli atti, che può richiedere diverse settimane. Conviene quindi partire con anticipo rispetto al rogito.
Cosa succede se l'immobile non è conforme?
Si valuta una regolarizzazione: per le difformità parziali è oggi disponibile l'accertamento di conformità "semplificato" dell'art. 36-bis (Salva Casa) con SCIA in sanatoria; per i casi più gravi resta l'art. 36 con doppia conformità piena. La strada corretta si individua dopo la verifica dello stato legittimo.
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