Frazionamento Terreno a Roma: Procedura e Costi 2026

Frazionamento Terreno a Roma: Procedura e Costi 2026

Il frazionamento di un terreno è l'operazione catastale con cui una particella viene divisa in due o più particelle distinte, ciascuna con un proprio identificativo. A Roma si esegue redigendo un tipo di frazionamento con la procedura Pregeo, che viene approvato dall'Agenzia delle Entrate; dal 1° luglio 2025 il deposito al Comune avviene in automatico, telematicamente, senza più la vecchia attestazione cartacea. In questa guida trovi l'iter aggiornato al 2026, quando serve l'atto notarile, cosa cambia per i terreni agricoli e i costi indicativi a Roma.

Risposta rapida: come si fraziona un terreno a Roma?

Un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, agronomo) redige il tipo di frazionamento con Pregeo, lo trasmette per via telematica all'Agenzia delle Entrate, che lo approva e lo aggiorna in mappa. Dal 1° luglio 2025 è l'Agenzia stessa a depositare l'atto al Comune, via PEC, sull'apposito Portale (art. 30, comma 5-bis, DPR 380/2001). Per vendere o dividere le nuove particelle serve poi un atto notarile, con allegato il certificato di destinazione urbanistica.

Questa pagina riguarda il frazionamento catastale dei terreni. Se invece devi dividere un fabbricato (un appartamento, un capannone, un'unità immobiliare) l'operazione è diversa e passa per il DOCFA: la trovi nella guida al frazionamento immobile.

Cos'è il frazionamento di un terreno e a cosa serve

Frazionare un terreno significa suddividere una particella censita al Catasto Terreni in più particelle autonome, così che ciascuna abbia un proprio numero identificativo, una propria superficie e un proprio confine. Non si costruisce nulla: si aggiorna la mappa catastale per fotografare la nuova divisione. Le esigenze più frequenti a Roma e provincia sono:

• Vendere solo una porzione di un terreno più grande;
• Dividere un'eredità tra più eredi, assegnando a ciascuno una particella distinta ;
• Separare la parte edificabile da quella agricola, o scorporare l'area di sedime di un futuro fabbricato;
• Cedere una striscia per servitù, accessi o allargamenti stradali;
• Regolarizzare confini a seguito di permute tra confinanti.

Prima di dividere è essenziale sapere cosa il terreno consente: la sua qualità catastale non dice nulla sull'edificabilità. Per capire se un lotto è edificabile o agricolo serve leggere lo strumento urbanistico del Comune; a Roma questo si fa con il certificato di destinazione urbanistica. È il primo controllo che facciamo, perché condiziona sia la fattibilità sia la necessità del notaio.

Il tipo di frazionamento in Pregeo: come si redige

Il documento tecnico che materializza il frazionamento è il tipo di frazionamento (atto di aggiornamento del Catasto Terreni), redatto con la procedura ministeriale Pregeo 10 dell'Agenzia delle Entrate. In sintesi il tecnico:

1. Recupera i dati di partenza: visura ed estratto di mappa catastale della particella da dividere. L'estratto autentico si richiede telematicamente all'Agenzia (procedura "estratto di mappa per aggiornamento");
2. Esegue il rilievo dei nuovi confini con strumentazione topografica (GPS/stazione totale), inquadrato nella rete dei punti fiduciali;
3. Elabora il tipo in Pregeo, disegnando le nuove particelle e assegnando le superfici; il software genera la proposta di aggiornamento;
4. Fa firmare l'atto al proprietario (o agli aventi diritto), che deve dichiarare la titolarità;
5. Trasmette telematicamente il tipo all'Agenzia delle Entrate, che verifica e approva l'aggiornamento inserendo in mappa le nuove particelle.

Quando l'operazione combina più modifiche (per esempio dividere una particella e contestualmente inserire un fabbricato o una corte), si usano varianti dell'atto: il tipo mappale e gli atti misti. L'operazione inversa, cioè unire più particelle contigue in una sola, è invece l'accorpamento di particelle .

Le tipologie di atto di aggiornamento

Deposito e approvazione: cosa cambia dal 2025

Fino a metà 2025 il tecnico, dopo l'approvazione del tipo, doveva depositare copia dell'atto al Comune e riportare l'attestazione di avvenuto deposito, adempimento richiesto dall'art. 30, comma 5, del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia): senza quella prova il frazionamento non poteva essere approvato.

Con l'attuazione dell'art. 30, comma 5-bis e il provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2024, dal 1° luglio 2025 questo passaggio è automatizzato:

• il tecnico trasmette il tipo (FR, FM o SC) solo all'Agenzia delle Entrate;
• l'Agenzia, verificate le condizioni, pubblica l'atto nell'area dedicata del Portale per i Comuni e ne dà comunicazione al Comune competente via PEC;
• la ricevuta di consegna della PEC sostituisce l'attestazione di deposito che prima produceva il tecnico.

Per il cittadino il vantaggio è concreto: un adempimento in meno e tempi più lineari. Resta invariato che il frazionamento produce solo le nuove particelle in Catasto; la titolarità e gli effetti civilistici (chi possiede cosa) si trasferiscono soltanto con l'eventuale atto notarile.

Quando serve l'atto notarile (e il certificato di destinazione urbanistica)

Il frazionamento catastale in sé non richiede il notaio: è un aggiornamento tecnico della mappa. Se ti limiti a dividere una particella che resta di tua proprietà (per esempio in vista di una futura vendita), il tipo di frazionamento è sufficiente.

Il notaio diventa obbligatorio quando il frazionamento è finalizzato a un trasferimento o a uno scioglimento della comunione: vendita di una porzione, donazione, divisione ereditaria, permuta. Qui interviene l'art. 30, comma 2, del DPR 380/2001, secondo cui gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono diritti reali su terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti se non vi è allegato il certificato di destinazione urbanistica (CDU).

Elementi chiave da conoscere:

• Il CDU deve essere rilasciato dal Comune entro il termine perentorio di 30 giorni dalla domanda (art. 30, comma 3);
• Ha validità un anno dalla data di rilascio, salvo che l'alienante dichiari nell'atto che non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici (dichiarazione di invarianza);
• I pubblici ufficiali che ricevono o autenticano atti di trasferimento di terreni di superficie inferiore a 10.000 mq devono trasmetterne copia al Comune entro 30 giorni (art. 30, comma 6), a presidio contro la lottizzazione abusiva.

A Roma il CDU si richiede a Roma Capitale (Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica / Municipio competente). Il rilascio è di competenza comunale ed è distinto dal frazionamento catastale, che è di competenza dell'Agenzia delle Entrate: sono due binari che vanno coordinati, ed è una parte del lavoro che seguiamo direttamente.

Terreni agricoli: attenzione alle soglie

Sui terreni agricoli il frazionamento è pienamente lecito, ma va calato nel contesto urbanistico e nelle norme di settore, per evitare due errori frequenti:

• Lottizzazione abusiva: l'art. 30, comma 1, del DPR 380/2001 configura la lottizzazione abusiva anche quando la trasformazione a scopo edificatorio del suolo si predispone dividendo e vendendo terreni in lotti che, per dimensione, numero, ubicazione o opere di urbanizzazione, rivelino in modo non equivoco una destinazione edificatoria. Frazionare un agricolo in tanti piccoli lotti "a misura di villetta" può quindi essere contestato: la divisione deve avere una ragione reale (agraria, successoria, di confine);
• Superficie minima: molte norme regionali e i regolamenti urbanistici fissano una unità colturale minima o un lotto minimo al di sotto del quale non si può frazionare o non si può edificare. Non esiste un unico valore nazionale valido ovunque: dipende dallo strumento urbanistico e dalle norme agricole della Regione Lazio applicabili all'area. Per questo indichiamo il criterio, non una cifra fissa, e lo verifichiamo caso per caso sul PRG e sul CDU.

Se l'obiettivo finale è invece cambiare la destinazione del suolo, il percorso è tutt'altro (variante urbanistica), e per gli sviluppi di scala maggiore si entra nel campo dei piani attuativi .

Vincoli, edificabilità e verifiche preliminari

Prima di frazionare conviene sempre fare tre controlli, perché incidono su valore, fattibilità e prezzo dell'operazione:

1. Destinazione urbanistica: agricolo, edificabile, standard, verde? Si legge nel certificato di destinazione urbanistica e determina anche l'obbligo di CDU in atto;
2. Vincoli sovraordinati: paesaggistico, idrogeologico, archeologico, fasce di rispetto. In presenza di vincolo paesaggistico anche opere collegate possono richiedere l'autorizzazione paesaggistica;
3. Capacità edificatoria: indici, cubatura disponibile ed eventuali diritti edificatori . Sapere quanto si può costruire su ciascuna nuova particella cambia radicalmente il senso del frazionamento; se poi si prevede di costruire, si entra nel campo del permesso di costruire.

Se il frazionamento nasce da una successione, ricorda che l'aggiornamento del Catasto va coordinato con la voltura catastale di successione: prima si aggiornano gli intestatari, poi si procede con divisione e assegnazione delle particelle.

Costi e tempi a Roma

I costi del frazionamento di un terreno dipendono da fattori concreti: numero di particelle da creare, estensione e morfologia del terreno, difficoltà del rilievo (accessibilità, vegetazione, presenza di punti fiduciali affidabili) ed eventuali pratiche collegate. Le voci principali sono:

Trattandosi di importi che variano molto per zona, estensione e numero di particelle, non pubblichiamo cifre fisse: sarebbe fuorviante. Sui tempi, un frazionamento tecnicamente semplice si redige e si fa approvare in genere in poche settimane dalla disponibilità dell'estratto di mappa; i tempi si allungano se serve il CDU, se vi sono vincoli o se l'atto notarile richiede documentazione aggiuntiva.

Il valore fiscale delle nuove particelle (utile per imposte e trattative) si stima a partire da rendita e reddito dominicale: il metodo è spiegato in valore catastale e rendita catastale. Se al frazionamento segue l'inserimento in mappa di un fabbricato, entrano in gioco l'accatastamento dell'immobile e, per gli aggiornamenti planimetrici, la modifica della planimetria catastale, che si redige con la procedura DOCFA.

Come ti seguono i nostri tecnici a Roma

Lo Studio segue il frazionamento del terreno dall'inizio alla fine, a Roma e provincia:

• verifica preliminare di destinazione urbanistica, vincoli e soglie agricole, con lettura del CDU;
• rilievo topografico e redazione del tipo di frazionamento in Pregeo, con firma degli aventi diritto;
• trasmissione e approvazione presso l'Agenzia delle Entrate e monitoraggio del deposito telematico al Comune;
• coordinamento con il notaio quando il frazionamento serve a vendere, donare o dividere, curando CDU e allegati;
• assistenza sulle pratiche collegate (voltura, accatastamento, permesso di costruire) quando servono.

Se hai un terreno da dividere a Roma o in provincia, richiedi un preventivo gratuito: i nostri tecnici, geometri iscritti all'Albo, valutano la fattibilità, ti dicono subito se serve il notaio e curano l'intera procedura catastale. Contattaci per una prima valutazione senza impegno.