Per ristrutturare un intero fabbricato a Roma serve quasi sempre una SCIA o un permesso di costruire e, se si toccano le strutture, il deposito o l'autorizzazione sismica alla Regione Lazio. I diritti del Comune vanno da 291,24 a 1.045,24 € per CILA e SCIA e arrivano a 1.161,24 € per permesso di costruire e SCIA alternativa. Lo studio coordina progetto, pratiche, sicurezza e direzione lavori; eseguono imprese partner.
- Comprende: rilievo e ricostruzione dello stato legittimo, progetto architettonico e, dove serve, strutturale, titolo edilizio sul portale SUET, computo metrico, capitolato, coordinamento della sicurezza e direzione dei lavori.
- A parte: il contributo di costruzione, nei casi previsti (di regola quando aumenta il carico urbanistico); l'autorizzazione paesaggistica, in area tutelata; l'aggiornamento catastale delle unità (DOCFA: 70 € di tributi per ogni unità).
- Tempi: dipendono dal titolo, dal passaggio sismico e dai vincoli; i tempi del progetto li fissiamo con il preventivo, dopo il sopralluogo. I termini di legge sono nella pagina sui tempi delle pratiche edilizie a Roma.
- Costi e preventivo: le fasce di spesa dei lavori sono nella guida su quanto costa ristrutturare una palazzina a Roma. Per un fabbricato intero progettazione, direzione lavori e sicurezza sono su preventivo gratuito dopo il sopralluogo; come riferimento, per un appartamento la direzione lavori costa 1.000–2.500 € e il coordinamento della sicurezza (CSP e CSE) 1.500–3.000 €, IVA e cassa comprese. Chiedi un sopralluogo.
Che cosa intendiamo per "intero fabbricato"
Ristrutturare un intero fabbricato non è la stessa cosa di un appartamento moltiplicata per il numero delle unità. Cambia l'oggetto dell'intervento, cioè l'organismo edilizio nel suo insieme, strutture, copertura e involucro compresi, e con esso cambiano la classificazione dell'opera, il titolo edilizio, gli adempimenti sismici e la gestione della sicurezza in cantiere. Se invece l'edificio è un condominio e l'intervento riguarda soltanto le parti comuni (facciata, tetto, androne, impianti condivisi), il percorso è un altro ed è descritto nella pagina ristrutturazione condominio.
Parliamo di un intervento che ha per oggetto l'edificio nel suo complesso, non una singola unità immobiliare. Nella pratica romana ricorrono cinque situazioni:
- Palazzina di proprietà unica, da rimettere a reddito o da rivendere frazionata;
- Edificio cielo-terra acquistato per intero, spesso con negozi o magazzini al piano terra;
- Casale, rustico o villino in stato di abbandono, dentro o fuori il Grande Raccordo Anulare;
- Edificio dismesso da rigenerare, dove l'intervento tocca insieme struttura, involucro e destinazioni d'uso;
- Edificio condominiale che decide un intervento esteso a tutto il fabbricato, e non alle sole parti comuni.
La differenza non è nominale. Su una singola unità l'intervento tipico resta dentro la manutenzione straordinaria; su un fabbricato intero si finisce quasi sempre nella ristrutturazione edilizia vera e propria, con un titolo più pesante e un progetto strutturale. I lavori li eseguono imprese partner selezionate, che supervisioniamo nel tuo interesse: non vendiamo il cantiere, quindi non abbiamo alcun motivo per gonfiarlo.
Come si classifica l'intervento: quattro strade, non una
La classificazione la fissa l'articolo 3 del DPR 380/2001, ed è il passaggio che decide tutto il resto: titolo, costi di istruttoria, tempi e detrazioni applicabili.
| Intervento | Che cosa comprende | Titolo tipico a Roma |
|---|---|---|
| Manutenzione straordinaria (art. 3 lett. b) | Rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali, senza alterare volumetria complessiva e destinazioni d'uso | CILA, o SCIA se si toccano le parti strutturali o i prospetti |
| Restauro e risanamento conservativo (art. 3 lett. c) | Conserva l'organismo edilizio nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali | CILA, o SCIA se si toccano le parti strutturali |
| Ristrutturazione edilizia (art. 3 lett. d) | Trasformazione dell'organismo edilizio, anche con demolizione e ricostruzione | SCIA o permesso di costruire secondo i casi |
| Ristrutturazione "pesante" (art. 10, comma 1, lett. c) | Organismo in tutto o in parte diverso dal precedente con modifica della volumetria complessiva, su qualunque edificio; sugli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio bastano modifiche di sagoma, volumetria o prospetti; nelle zone omogenee A, il cambio d'uso; nelle aree tutelate, la demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o volumi | Permesso di costruire, oppure SCIA alternativa (art. 23) |
Due avvertenze che valgono quanto la tabella. La prima: su un edificio intero l'intervento è quasi sempre misto, cioè la stessa pratica contiene opere di categorie diverse, e si presenta con il titolo più pesante fra quelli richiesti. La seconda: la scelta non si fa a tavolino, ma dopo il rilievo e la ricostruzione dello stato legittimo, cioè dopo aver confrontato l'edificio reale con i titoli depositati in archivio. Su fabbricati costruiti prima degli anni Settanta è il passaggio che riserva più sorprese, e va fatto prima di impegnarsi con chiunque.
Quale titolo serve, e quanto costa presentarlo
I diritti di istruttoria di Roma Capitale sono graduati per superficie: su un fabbricato intero non si paga la tariffa dell'appartamento.
| Titolo | Diritti di istruttoria | Fonte |
|---|---|---|
| CILA e SCIA | 291,24 € fino a 200 mq · 349,24 € fino a 500 mq · 697,24 € fino a 1.000 mq · 1.045,24 € oltre | Tariffario Roma Capitale, DGC 492/2025 rettificata dalla DGC 43/2026, incluso rimborso S.S.N. di 1,24 €; stesse cifre nella scheda dei costi del Comune, che come riferimento cita ancora la DGC 524/2024; pagamento con pagoPA sul SUET |
| Permesso di costruire e SCIA alternativa | da 465,24 a 1.161,24 € secondo la superficie | Stesso tariffario |
Ai diritti si aggiunge, nei casi previsti, il contributo di costruzione: oneri di urbanizzazione secondo la Del. A.C. 28/2022 e una quota sul costo di costruzione, calcolata su un costo base che Roma Capitale ha aggiornato ad agosto 2026 a 549,86 €/mq (non è la cifra da pagare per ogni metro quadro). Il contributo si paga di regola quando l'intervento aumenta il carico urbanistico — nuova superficie utile, nuove unità, cambio di destinazione d'uso verso una categoria più pesante — con le riduzioni ed esenzioni di legge: nella manutenzione straordinaria che aumenta il carico urbanistico, come un frazionamento, si pagano solo gli oneri di urbanizzazione e solo se aumenta la superficie calpestabile (art. 17 DPR 380/2001). Su un fabbricato intero può diventare una voce importante: va quantificato prima di chiudere il quadro economico, non a pratica depositata.
Se il fabbricato ricade in area tutelata serve inoltre l'autorizzazione paesaggistica, che corre su un binario separato e ha tempi propri.
Strutture e sismica: il passaggio che allunga i tempi
Roma non ha un'unica zona sismica: la classificazione della Regione Lazio (DGR 387/2009) divide il suo territorio in sottozone 2B, 3A e 3B, da verificare per l'indirizzo dell'edificio. Quando l'intervento tocca le parti strutturali — solai, pilastri, murature portanti, copertura, ampliamenti, sopraelevazioni — non basta la pratica comunale: serve l'autorizzazione o il deposito sismico presso l'Area Genio Civile della Regione Lazio, ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento regionale n. 26/2020, con presentazione telematica sul portale OpenGenio.
Su un intero fabbricato la probabilità di rientrarci è alta, e l'errore più costoso è trattarla come una formalità di fine percorso: il progetto strutturale nasce insieme a quello architettonico, non dopo. Se emergono opere strutturali realizzate in passato senza titolo, il percorso corretto è la sanatoria strutturale, che si affianca alla pratica edilizia comunale e non la sostituisce.
Un solo proprietario o un condominio: due percorsi diversi
Il proprietario unico decide da solo: un titolo, un progetto, un capitolato, un'unica catena di responsabilità. È il caso più lineare, ed è anche quello in cui il coordinamento tecnico rende di più, perché tutte le scelte sono confrontabili fra loro.
In un condominio la stessa opera passa dall'assemblea: servono la convocazione regolare, le maggioranze previste per il tipo di intervento e il riparto per millesimi. Cambia il percorso decisionale, non la tecnica. Per quella parte fanno testo le pagine dedicate: pratiche edilizie sulle parti comuni, rifacimento della facciata e tabelle millesimali.
Frazionare, accorpare, cambiare destinazione d'uso
Su un fabbricato intero la ristrutturazione è spesso il momento in cui si ridisegna anche l'assetto delle unità. Tre operazioni ricorrenti, ognuna con la sua pratica:
- Frazionamento: da un'unità se ne ricavano due o più. Incide sul carico urbanistico e quindi, di norma, sul contributo di costruzione.
- Fusione o accorpamento: il percorso inverso, tipico quando si recuperano tagli troppo piccoli.
- Cambio di destinazione d'uso: per esempio da magazzino o ufficio a residenza, con le limitazioni previste dalle norme urbanistiche di zona.
A lavori finiti ogni unità va allineata al catasto con la variazione catastale o, per le unità di nuova formazione, con l'accatastamento. Nei sottotetti e nei seminterrati può entrare in gioco la legge regionale sulla rigenerazione urbana, che a certe condizioni consente recuperi altrimenti esclusi: è materia da verificare caso per caso sul PRG.
Sicurezza: con più imprese in cantiere servono CSP e CSE
Su un edificio intero lavorano quasi sempre più imprese — opere edili, impianti, serramenti, copertura. In quel caso l'articolo 90 del D.Lgs. 81/2008 obbliga il committente, o il responsabile dei lavori, a designare il coordinatore della sicurezza per la progettazione insieme all'incarico di progettazione (comma 3) e quello per l'esecuzione prima di affidare i lavori (comma 4), qualunque sia la durata del cantiere. L'unica deroga riguarda il CSP: per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore a 100.000 € non va nominato, e le sue funzioni le svolge il CSE (comma 11). Su un fabbricato intero, con un permesso di costruire o lavori oltre quella soglia, servono entrambi. Si aggiungono il Piano di Sicurezza e Coordinamento e la notifica preliminare prevista dall'articolo 99.
Non è un adempimento formale: su un cantiere esteso a tutto il fabbricato la sicurezza si gioca soprattutto sui rischi da interferenza fra imprese diverse che lavorano negli stessi spazi, e il PSC è il documento che li governa. Il nostro studio assume gli incarichi di CSP e CSE.
Quanto costa ristrutturare un fabbricato intero
Le fasce di spesa, voce per voce e con un esempio numerico completo, stanno nella guida costo di ristrutturazione di una palazzina a Roma. Per una stima immediata sul tuo caso puoi partire dal calcolatore dei costi di ristrutturazione: ragiona per lavorazioni e superfici, dichiara la propria banda di incertezza e ti dà un ordine di grandezza in pochi minuti. Il numero definitivo nasce comunque dopo il sopralluogo e dal computo metrico voce per voce, che è anche il documento con cui confronterai le offerte delle imprese su basi oggettive.
Sul fronte fiscale, la detrazione per le ristrutturazioni e il sismabonus si applicano per unità immobiliare: su un edificio con più unità il conto va impostato unità per unità, non sull'importo complessivo del cantiere. Le regole aggiornate sono nelle pagine bonus ristrutturazioni ed ecobonus.
Come lavoriamo, in ordine
- Sopralluogo e rilievo dell'edificio, con verifica dello stato dei luoghi piano per piano.
- Ricostruzione dello stato legittimo: ricerca dei titoli in archivio, confronto con il rilievo, elenco delle difformità e di come si chiudono.
- Progetto architettonico e, dove serve, strutturale ed energetico (relazione Legge 10).
- Titolo edilizio sul SUET e, se l'intervento tocca le strutture, deposito o autorizzazione sismica su OpenGenio.
- Computo metrico e capitolato: le imprese partner quotano le stesse voci, e le offerte diventano confrontabili.
- Cantiere: direzione dei lavori, coordinamento della sicurezza, contabilità e verifiche in corso d'opera.
- Chiusura: fine lavori, agibilità dove prevista, aggiornamento catastale e APE delle unità.
Il nostro ruolo, detto in modo onesto
Siamo lo studio tecnico, non l'impresa che monta il cantiere. Coordiniamo progetto, pratiche, computo, capitolato, sicurezza e direzione dei lavori; l'esecuzione materiale è affidata a imprese partner selezionate, che lavorano sotto la nostra supervisione. È la stessa formula della ristrutturazione chiavi in mano a Roma, applicata alla scala dell'edificio: un solo interlocutore tecnico, costi messi nero su bianco prima di firmare, controllo indipendente su chi esegue.
Domande frequenti
Che titolo edilizio serve per ristrutturare un intero fabbricato a Roma?
Dipende da come si classifica l'intervento secondo l'art. 3 del DPR 380/2001. Sulla manutenzione straordinaria basta la CILA (o la SCIA se si toccano le strutture o i prospetti); il restauro e risanamento conservativo richiede la CILA, o la SCIA se tocca le strutture; la ristrutturazione edilizia richiede SCIA o permesso di costruire; la ristrutturazione "pesante" dell'art. 10 richiede il permesso di costruire o la SCIA alternativa. Su un edificio intero l'intervento è quasi sempre misto e si presenta con il titolo più pesante fra quelli necessari.
Quanto costano i diritti di istruttoria su un edificio intero?
Sono graduati per superficie, non per unità: per CILA e SCIA si va da 291,24 € fino a 200 mq a 1.045,24 € oltre i 1.000 mq; per il permesso di costruire e la SCIA alternativa da 465,24 a 1.161,24 € (tariffario di Roma Capitale, DGC 492/2025 rettificata dalla DGC 43/2026). A parte vanno valutati gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione, dovuti nei casi previsti, di regola quando aumenta il carico urbanistico.
Serve sempre il deposito sismico?
No: serve quando l'intervento riguarda le parti strutturali. A Roma la sottozona sismica (2B, 3A o 3B) va verificata per l'indirizzo dell'edificio, e in quei casi la Regione Lazio, tramite l'Area Genio Civile, richiede l'autorizzazione o il deposito ai sensi degli artt. 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e del Regolamento regionale 26/2020, tramite il portale OpenGenio. Su un fabbricato intero è l'ipotesi più frequente, perché copertura e solai sono quasi sempre coinvolti.
Posso ristrutturare un fabbricato con difformità ereditate?
Sì, ma prima vanno chiuse. La ricostruzione dello stato legittimo è il primo passo: alcune difformità rientrano nelle tolleranze costruttive, altre si regolarizzano con le procedure del decreto Salva Casa o con l'accertamento di conformità, quelle strutturali con la sanatoria strutturale. Presentare una pratica nuova su uno stato di fatto non legittimo è il modo più rapido per bloccare il cantiere a metà.
Serve il coordinatore della sicurezza?
Sì, tutte le volte che in cantiere è prevista la presenza, anche non contemporanea, di più imprese esecutrici, qualunque sia la durata dei lavori: il coordinatore per l'esecuzione serve sempre (art. 90, comma 4, D.Lgs. 81/2008). Quello per la progettazione si può non nominare solo per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire e sotto i 100.000 €, e allora le sue funzioni le svolge il CSE (comma 11). Su un edificio intero servono di regola il PSC, il coordinatore in progettazione ed esecuzione e la notifica preliminare.
Quanto dura una pratica di questo tipo?
Non c'è una risposta unica: incidono il titolo scelto, l'eventuale passaggio sismico, i vincoli e la completezza della documentazione di partenza. I termini di legge dei singoli titoli e i tempi medi rilevati sulle pratiche romane sono raccolti nella pagina tempi delle pratiche edilizie a Roma. Quello che si può governare davvero è la qualità del progetto iniziale: è ciò che riduce integrazioni e sospensioni.
Hai un fabbricato da ristrutturare a Roma? Contattaci per un sopralluogo: ricostruiamo lo stato legittimo, ti diciamo quale titolo serve e prepariamo computo e capitolato con cui mettere le imprese a confronto. Per un ordine di grandezza immediato, parti dal calcolatore.