Il certificato di agibilità è il documento che attesta che un immobile è sicuro, salubre e conforme alle norme e che, quindi, può essere abitato, venduto o affittato. Dal 2016 non è più un certificato rilasciato dal Comune, ma una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA o SCAg), presentata da un tecnico abilitato.
Risposta rapida: come si ottiene l'agibilità a Roma e quanto costa?
A Roma l'agibilità si ottiene presentando una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg) sul portale SUET di Roma Capitale, di norma entro 15 giorni dalla fine dei lavori. L'immobile è utilizzabile dal momento stesso della presentazione, senza attendere un rilascio del Comune. L'onorario del tecnico che verifica e assevera la pratica è indicativamente 450-800 € per un'unità residenziale, oltre marca da bollo e diritti. La disciplina è l'art. 24 del D.P.R. 380/2001.
Come studio tecnico a Roma seguiamo l'intera pratica: dalla verifica documentale al deposito sullo Sportello Unico per l'Edilizia.
Cos'è il certificato di agibilità e a cosa serve
L'agibilità è disciplinata dall'art. 24 del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001). Con la Segnalazione Certificata di Agibilità un professionista attesta, sotto la propria responsabilità, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e dei suoi impianti, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.
Dal D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA 2) il vecchio "certificato di agibilità" rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla segnalazione: l'immobile è utilizzabile dal momento stesso della presentazione della pratica, ferma restando la facoltà di controllo dell'amministrazione.
L'agibilità è indispensabile per:
- abitare legittimamente l'immobile;
- vendere o affittare (gli atti notarili richiedono di norma di indicarne gli estremi);
- accedere a finanziamenti e mutui;
- attestare la conformità dell'unità dopo nuove costruzioni o interventi rilevanti.
Quando va richiesta
La SCA va presentata, ai sensi dell'art. 24, quando si:
- costruisce una nuova edificazione;
- ricostruisce o sopraeleva, anche parzialmente, un edificio esistente;
- effettuano interventi che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (ad esempio rifacimento degli impianti o cambio di destinazione d'uso rilevante).
L'agibilità può riguardare l'intero edificio (totale) oppure singole unità immobiliari o porzioni funzionalmente autonome (parziale). In entrambi i casi l'immobile deve essere conforme ai titoli edilizi e alle norme di sicurezza e salubrità.
Novità Salva Casa 2024 sui requisiti di agibilità
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha inserito nell'art. 24 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, introducendo deroghe ai requisiti minimi del D.M. 5 luglio 1975, a determinate condizioni e con asseverazione del tecnico:
- altezza interna minima abbassabile fino a 2,40 m (sotto i 2,70 m ordinari);
- monolocale per una persona fino a 20 mq (anziché 28) e per due persone fino a 28 mq (anziché 38), servizi compresi.
Restano fermi gli altri requisiti igienico-sanitari. Verifichiamo caso per caso se l'immobile può rientrare in queste deroghe.
Documenti necessari
La SCA si presenta corredata dalla documentazione tecnica che attesta la conformità dell'immobile. In genere occorrono:
- richiesta di accatastamento (DOCFA) o estremi dell'avvenuto accatastamento dell'unità;
- dichiarazione di conformità dell'opera realizzata al progetto approvato e ai titoli edilizi;
- collaudo statico (per le nuove costruzioni e gli interventi strutturali);
- dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi del D.M. 37/2008, rilasciate dalle imprese installatrici;
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) depositato nel catasto energetico regionale, ai sensi del D.Lgs. 192/2005;
- dichiarazione di prosciugatura dei muri e di salubrità degli ambienti;
- dichiarazione sul rispetto delle norme in materia di superamento delle barriere architettoniche.
Possiamo occuparci anche delle pratiche collegate: dalla planimetria catastale all'APE, fino alla modifica della planimetria catastale quando lo stato dei luoghi non corrisponde all'accatastato.
Quanto costa il certificato di agibilità a Roma?
Il costo del certificato di agibilità (SCA) a Roma si compone di tre voci: l'imposta di bollo da 16 €, i diritti di segreteria di Roma Capitale (174 € se l'intervento non incide su volume e superficie dell'immobile, altrimenti calcolati sulla cubatura) e l'onorario del tecnico per verifiche, asseverazioni e deposito, indicativamente 450-800 €. Bollo e diritti li fissano legge e tariffario comunale; la parcella varia caso per caso.
| Voce di costo | Importo indicativo | Chi la stabilisce |
|---|---|---|
| Imposta di bollo | 16 € (può occorrere più di un bollo, a seconda degli atti) | Legge (importo fisso nazionale) |
| Diritti di segreteria SUET | 174 € se l'intervento non incide su volume e superficie; altrimenti a scaglioni di cubatura (0,23 €/mc per i primi 1.000 mc, poi a scalare) | Roma Capitale, tariffario 2026 (DGC 492/2025), liquidati via PagoPA |
| Onorario del tecnico | 450-800 € (indicativo) | Studio tecnico, secondo complessità |
Gli importi di legge (bollo) sono fissi; i diritti di segreteria sono calcolati automaticamente dalla piattaforma SUET al momento del deposito e l'onorario dipende dallo stato della documentazione. Per un preventivo preciso e gratuito è sufficiente contattarci indicando le caratteristiche dell'immobile.
Costi e tempi
Tempi di presentazione. La SCA va presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura dell'intervento (art. 24, comma 2, D.P.R. 380/2001). La pratica produce effetti immediati: l'immobile è utilizzabile dalla data di presentazione.
Sanzioni per il ritardo. In caso di presentazione oltre il termine, l'art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001 prevede una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 € a 464 €. La legge fissa solo questa forbice (minimo e massimo): non sono i singoli importi a essere stabiliti per legge in base ai giorni di ritardo. Roma Capitale gradua l'importo entro la forbice con il proprio tariffario (DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026), che conta i giorni dalla fine dei lavori:
| SCA presentata (giorni dalla fine dei lavori) | Sanzione (tariffario di Roma Capitale) |
|---|---|
| Dal 16° al 30° giorno | 77 € |
| Dal 31° al 60° giorno | 232 € |
| Dal 61° giorno in poi | 464 € |
Sono gli importi del tariffario 2026 di Roma Capitale, entro i limiti fissati dalla legge.
Costi della pratica a Roma. I costi si compongono di:
- imposta di bollo da 16 € (può occorrere più di un bollo, a seconda degli atti);
- diritti di segreteria del Comune di Roma, calcolati in base alla delibera tariffaria vigente al momento della presentazione;
- onorario del tecnico per verifiche, asseverazioni e redazione/deposito della pratica (indicativo, varia caso per caso: 450-800 €, di più se occorre recuperare documentazione pregressa).
I diritti di segreteria variano in base al tipo di intervento e all'eventuale procedura in sanatoria. Dal 2 marzo 2026 la SCA a Roma si presenta esclusivamente sulla piattaforma telematica SUET, che genera in automatico gli importi dovuti (pagamento via PagoPA).
Poiché le tariffe sono aggiornate periodicamente, per un importo preciso e un preventivo gratuito è consigliabile contattarci indicando le caratteristiche dell'immobile.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio segue la pratica di agibilità su tutta Roma e provincia. In concreto:
- verifichiamo la documentazione (titoli edilizi, accatastamento, impianti, APE) e la conformità dello stato di fatto;
- segnaliamo e risolviamo eventuali difformità prima del deposito, anche tramite accertamento di conformità o pratiche di sanatoria;
- redigiamo asseverazioni e dichiarazioni e curiamo l'eventuale applicazione delle deroghe Salva Casa;
- presentiamo la SCA sullo Sportello Unico per l'Edilizia (SUET) e gestiamo i rapporti con gli uffici.
Per le ristrutturazioni che precedono la richiesta di agibilità puoi vedere il servizio di ristrutturazione chiavi in mano a Roma, coordinato dallo studio e realizzato da imprese partner selezionate.
Iter SUET passo-passo a Roma (dal 2 marzo 2026)
Dal 2 marzo 2026 la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg) a Roma si presenta esclusivamente sulla piattaforma telematica SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico) di Roma Capitale e viene trasmessa al Dipartimento Attuazione Urbanistica (DAU): non si usa più la PEC. La pratica deve essere predisposta e inviata da un tecnico abilitato accreditato come "Professionista" sui sistemi telematici di Roma Capitale. In pratica l'iter si svolge così:
- Accreditamento del tecnico sulla piattaforma SUET e abilitazione al ruolo di Professionista incaricato dal titolare.
- Apertura della pratica di agibilità e compilazione dei quadri informativi (dati dell'immobile, titoli edilizi, estremi catastali).
- Caricamento degli allegati (asseverazioni, dichiarazioni di conformità impianti, APE, collaudo statico ove dovuto, ecc.).
- Generazione e pagamento dei diritti di segreteria nella sezione "Invio" della pratica, tramite avviso PagoPA prodotto dal sistema.
- Trasmissione della pratica con i comandi "Invia" e "Conferma".
- Ricezione automatica della "Ricevuta protocollo richiesta invio" e del modulo SCAg generato in PDF dal sistema e protocollato: da quel momento l'immobile è utilizzabile, salvi i controlli successivi dell'amministrazione.
La conformità dello stato di fatto ai titoli edilizi e all'accatastato va verificata prima del deposito: se emergono difformità conviene risolverle con un accertamento di conformità o, dove applicabile, con la sanatoria strutturale Salva Casa, evitando di asseverare il falso.
Oneri e diritti istituzionali
La SCAg comporta alcuni oneri fissi di legge, distinti dall'onorario professionale (che varia caso per caso e per il quale offriamo un preventivo gratuito):
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Imposta di bollo | 16 € | In genere assolta in modalità digitale; può occorrere più di un bollo a seconda degli atti |
| Diritti di segreteria SUET | 174 € se l'intervento non incide su volume e superficie; altrimenti a scaglioni di cubatura: 0,23 €/mc per i primi 1.000 mc, 0,17 €/mc da 1.000 a 2.000 mc, 0,14 €/mc da 2.000 a 5.000 mc, 0,12 €/mc da 5.000 a 20.000 mc e 0,09 €/mc oltre | Tariffario di Roma Capitale (DGC 492/2025); il SUET li calcola e genera l'avviso PagoPA all'invio |
| Sanzione per mancata/tardiva presentazione (art. 24, c. 3, D.P.R. 380/2001) | Da 77 € a 464 € | Forbice di legge; a Roma il tariffario la gradua in base ai giorni dalla fine dei lavori: 77 € dal 16° al 30°, 232 € dal 31° al 60°, 464 € dal 61° |
I diritti di segreteria dipendono dal tipo di intervento e dall'eventuale procedura in sanatoria; essendo aggiornati periodicamente dal Comune, l'importo definitivo è quello generato dalla piattaforma SUET al momento del deposito.
Errori comuni che bloccano l'agibilità
Nella nostra esperienza a Roma, le pratiche di agibilità si arenano quasi sempre per le stesse ragioni:
- Stato di fatto non conforme alla planimetria catastale. Tramezzi spostati, bagni aggiunti o locali diversamente distribuiti rispetto all'accatastato impediscono di asseverare la conformità. In questi casi serve prima una modifica della planimetria catastale e la verifica dello stato legittimo.
- Difformità edilizie non sanate. Opere realizzate senza titolo o difformi dal progetto vanno regolarizzate prima della SCAg: presentare l'agibilità su un immobile irregolare espone a responsabilità e all'inefficacia della segnalazione.
- Documentazione impianti incompleta. Mancano le dichiarazioni di conformità (D.M. 37/2008) di una o più imprese installatrici, oppure non sono reperibili per impianti datati.
- APE assente o non depositato nel catasto energetico regionale.
- Confusione tra agibilità e conformità urbanistica. Sono attestazioni distinte: l'agibilità riguarda sicurezza e salubrità, mentre lo stato urbanistico/edilizio si documenta con il certificato di conformità urbanistica. In compravendita servono entrambe le verifiche.
- Termine dei 15 giorni superato senza valutare l'esposizione alla sanzione.
Due mini-casi reali plausibili
Caso 1 - Appartamento ristrutturato con bagno spostato. In un intervento di manutenzione straordinaria il proprietario aveva spostato un bagno e ricavato un ripostiglio, senza aggiornare il catasto. Prima della SCAg abbiamo presentato la variazione catastale (DOCFA) per riallineare la planimetria allo stato dei luoghi e raccolto le dichiarazioni di conformità degli impianti; solo dopo aver verificato lo stato legittimo abbiamo depositato l'agibilità su SUET.
Caso 2 - Monolocale sotto i requisiti del 1975. Un piccolo alloggio in centro misurava circa 22 mq con altezza interna di 2,45 m, valori inferiori ai minimi del D.M. 5 luglio 1975. Grazie alle deroghe introdotte dal decreto Salva Casa nei commi 5-bis e seguenti dell'art. 24 (altezza fino a 2,40 m e monolocale per una persona fino a 20 mq), abbiamo verificato il rispetto dei requisiti di adattabilità e delle condizioni igienico-sanitarie residue e asseverato l'agibilità nei limiti consentiti.
Checklist documenti per la SCAg
Prima di depositare la segnalazione su SUET conviene avere pronto:
- Estremi dei titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA o CILA) e dell'eventuale fine lavori
- Accatastamento dell'unità (DOCFA) e visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi
- Dichiarazione di conformità dell'opera al progetto approvato
- Collaudo statico per nuove costruzioni e interventi strutturali
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (D.M. 37/2008) delle imprese installatrici
- APE depositato nel catasto energetico regionale
- Dichiarazioni di salubrità/prosciugatura muri e sul superamento delle barriere architettoniche
- Verifica dello stato legittimo e, se necessario, pratica di accertamento di conformità
- Imposta di bollo e diritti di segreteria pronti per il pagamento PagoPA
Fonti ufficiali
- Art. 24 D.P.R. 380/2001 - Testo Unico Edilizia (Normattiva)
- Roma Capitale - Avviso: SCAG su SUET dal 2 marzo 2026
- Roma Capitale - SUE: Procedure edilizie SUET
- Roma Capitale - Deliberazione G.C. 492/2025, tariffe 2026 (PDF, Allegato A: diritti e sanzioni dell'agibilità)
Disclaimer: informazioni aggiornate a giugno 2026 e fornite a scopo divulgativo. Normativa, requisiti e diritti di segreteria possono variare; ogni situazione va verificata per il caso specifico. Per una valutazione puntuale richiedi un preventivo gratuito.
Domande frequenti
Devo presentare io la SCAg o la presenta il tecnico?
Dal 2 marzo 2026 a Roma la SCAg si trasmette esclusivamente tramite la piattaforma SUET e deve essere predisposta e inviata da un tecnico abilitato accreditato come Professionista sui sistemi di Roma Capitale. Il proprietario fornisce i dati e la documentazione, ma il deposito telematico spetta al tecnico incaricato.
La sanzione per il ritardo è davvero a scaglioni fissi?
L'art. 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001 prevede una sanzione amministrativa in un'unica forbice, da 77 a 464 euro, per la mancata o tardiva presentazione. La graduazione non sta nella legge ma nel tariffario di Roma Capitale (DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026), che conta i giorni dalla fine dei lavori: 77 € dal 16° al 30° giorno, 232 € dal 31° al 60°, 464 € dal 61° giorno in poi.
Cosa rilascia il sistema SUET dopo l'invio della SCAg?
Al termine dell'invio il sistema restituisce automaticamente la Ricevuta del protocollo della richiesta di invio e il modulo della Segnalazione Certificata di Agibilità in formato PDF, generato e protocollato dalla piattaforma. Da quel momento l'immobile è utilizzabile, salvo i controlli successivi dell'amministrazione.
Come si pagano i diritti di segreteria della SCAg a Roma?
I diritti di segreteria vengono calcolati dal sistema SUET e si pagano tramite avviso PagoPA generato nella sezione di invio della pratica. L'imposta di bollo da 16 euro è dovuta a parte. L'importo dei diritti dipende dal tipo di intervento ed è quello prodotto dalla piattaforma al momento del deposito.
Da quando è valida la Segnalazione Certificata di Agibilità?
La SCA produce effetti dal momento della presentazione allo Sportello Unico per l'Edilizia. La ricevuta di trasmissione attesta l'avvenuto deposito e consente da subito l'utilizzo dell'immobile, salvo i controlli successivi dell'amministrazione.
Cosa succede se non presento la SCA?
Oltre alla sanzione pecuniaria (da 77 € fino a 464 € a seconda del ritardo), la mancanza dell'agibilità può complicare la vendita o la locazione dell'immobile e incidere sul suo valore. È sempre preferibile regolarizzare.
Il certificato di agibilità ha una scadenza?
No, l'agibilità non scade. Tuttavia, in caso di ristrutturazioni o interventi rilevanti che incidono sui requisiti dell'immobile, occorre presentare una nuova segnalazione aggiornata.
Si può vendere casa senza agibilità?
È giuridicamente possibile, ma sconsigliato: l'acquirente va informato e il prezzo può risentirne. È quindi opportuno verificare e, se serve, regolarizzare l'agibilità prima del rogito.
Quanto costa presentare la SCA?
Il costo dipende dall'intervento: imposta di bollo da 16 €, diritti di segreteria del Comune (calcolati dal sistema SUET secondo la tariffa vigente) e onorario del tecnico. Se la documentazione tecnica è già completa, i costi sono contenuti. Contattaci per un preventivo gratuito su misura.
Quanto costa il certificato di agibilità a Roma nel 2026?
A Roma le voci di costo sono l'imposta di bollo da 16 €, i diritti di segreteria (174 € se l'intervento non incide su volume e superficie, altrimenti calcolati sulla cubatura), generati dalla piattaforma SUET e liquidati via PagoPA, e la parcella del tecnico per verifiche e asseverazioni, indicativamente tra 450 e 800 €. Non esiste un importo unico fisso: dipende dallo stato della documentazione e dall'eventuale procedura in sanatoria. Per una cifra precisa richiedi un preventivo gratuito.
I diritti di segreteria a Roma hanno un importo fisso?
Dipende dall'intervento. Il tariffario di Roma Capitale (DGC 492/2025) fissa 174 € per la SCA quando l'intervento non incide su volume e superficie dell'immobile; negli altri casi i diritti si calcolano sulla cubatura, a scaglioni progressivi (0,23 €/mc per i primi 1.000 mc, poi a scalare fino a 0,09 €/mc oltre i 20.000 mc). L'importo e l'avviso PagoPA li genera la piattaforma SUET all'invio della pratica.
L'agibilità a Roma la rilascia ancora il Comune?
No. Dal D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA 2) il vecchio certificato di agibilità rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg), presentata da un tecnico abilitato. Il Comune di Roma non emette più un certificato: l'immobile è utilizzabile dal momento stesso della presentazione della pratica, ferma restando la facoltà di controllo dell'amministrazione. La disciplina è l'art. 24 del D.P.R. 380/2001.
Come si richiede l'agibilità al Comune di Roma?
Dal 2 marzo 2026 la SCAg a Roma si presenta esclusivamente sulla piattaforma telematica SUET di Roma Capitale e viene trasmessa al Dipartimento Attuazione Urbanistica (DAU): non si usa più la PEC. La pratica deve essere predisposta e inviata da un tecnico abilitato accreditato come Professionista, che carica asseverazioni, dichiarazioni di conformità degli impianti e APE, paga i diritti via PagoPA e trasmette la segnalazione.
Vuoi sapere quanto costa il certificato di agibilità del tuo immobile a Roma? Il nostro studio tecnico ti segue dalla verifica della documentazione al deposito della SCA su SUET e ti fornisce un preventivo chiaro, senza sorprese. Richiedi ora il tuo preventivo gratuito — ti rispondiamo in giornata.