Il Superbonus, introdotto dall'art. 119 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio), chiude di fatto la sua storia per la generalità degli immobili. Dal 1° gennaio 2026 il regime ordinario è cessato: per le spese sostenute nel 2026 su immobili "normali" non è più applicabile alcuna aliquota Superbonus. Sopravvive una sola finestra, quella riservata alle zone colpite dai terremoti. In questa pagina lo studio spiega, con dati aggiornati al 2026, che cosa resta davvero della misura, quali aliquote valevano negli ultimi anni utili e quali adempimenti tecnici restano obbligatori per chi ha ancora pratiche in corso.
A chi conviene oggi (e a chi non si applica più)
Per la maggior parte dei proprietari a Roma il Superbonus non è più una strada percorribile sulle spese 2026: il regime ordinario è terminato. Chi vuole intervenire su efficienza energetica, struttura o ristrutturazione nel 2026 deve guardare agli altri strumenti ancora attivi:
- Ecobonus 2026 per gli interventi di efficientamento energetico (prorogato dalla L. 199/2025);
- Sismabonus 2026 per il rischio sismico;
- Bonus ristrutturazioni 2026 e la cornice generale del Bonus casa 2026.
Il Superbonus al 110% resta in vigore nel 2026 solo nei comuni del cratere sismico, per la ricostruzione privata degli immobili danneggiati dai terremoti del 6 aprile 2009 (L'Aquila e Abruzzo) e dal 24 agosto 2016 (Centro Italia: Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria). Questa proroga deriva principalmente dal Decreto Omnibus 2025 (DL 95/2025, convertito), con tetto di risorse di 400 milioni di euro (di cui 70 milioni riservati al sisma 2009 dell'Aquila) e condizione di procedure edilizie avviate dal 30 marzo 2024. Per Roma, salvo immobili in comuni del cratere, questa deroga in pratica non opera.
Nota: a differenza del Bonus ristrutturazioni e dell'Ecobonus (che dal 2025 distinguono 50% abitazione principale / 36% altri immobili), il Superbonus non si basa sulla distinzione prima casa / altri immobili: l'aliquota dipende dall'anno di spesa e dalle condizioni di accesso.
Aliquote e regime per anno di spesa
| Anno di spesa | Immobili ordinari | Note |
|---|---|---|
| 2024 | 70% | Aliquota in calo rispetto al 110% iniziale |
| 2025 | 65% | Ultimo anno utile, solo con requisiti stringenti (vedi sotto) |
| 2026 | nessuna aliquota | Regime ordinario cessato dal 1° gennaio 2026 |
| 2026 — zone sismiche 2009 e 2016 | 110% | Solo crateri sismici, ricostruzione privata, risorse 400 mln |
I massimali di spesa restano quelli specifici dell'art. 119 per ogni tipologia di intervento (cappotto termico, sostituzione impianti, fotovoltaico e accumulo, sismabonus), differenziati per numero di unità immobiliari dell'edificio. Non esiste un unico tetto "per unità" valido per tutti gli interventi: i limiti variano tra interventi trainanti e trainati e vanno verificati caso per caso sulla Guida Superbonus dell'Agenzia delle Entrate, in fase di computo metrico.
Requisiti e adempimenti
Per le spese 2025 al 65% l'agevolazione spettava solo se entro il 15 ottobre 2024 risultava già:
- presentata la CILA-S per gli interventi diversi da quelli condominiali; oppure
- adottata la delibera assembleare di approvazione lavori e presentata la CILA-S per i condomini; oppure
- presentata l'istanza per il titolo abilitativo nei casi di demolizione e ricostruzione.
Restano in ogni caso obbligatori gli adempimenti tecnici che lo studio cura direttamente:
- asseverazioni tecniche degli interventi;
- attestazione/asseverazione di congruità delle spese;
- APE ante e post per gli interventi di efficientamento;
- comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori;
- visto di conformità.
Quanto ai beneficiari delle spese 2025 al 65%, rimanevano ammessi essenzialmente: condomini; edifici da 2 a 4 unità posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche; ONLUS, OdV e APS. Le persone fisiche su unifamiliari erano già uscite negli anni precedenti.
Come si recupera la detrazione
Il punto da tenere a mente per il 2026: sconto in fattura e cessione del credito sono aboliti in via generale dal DL 11/2023 (in vigore dal 17 febbraio 2023). Il beneficio si recupera quindi in detrazione fiscale ripartita in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.
Le opzioni di sconto/cessione restano possibili solo nei casi residuali tutelati, in particolare per gli immobili danneggiati da eventi sismici e per le situazioni con titolo già presentato entro le date di salvaguardia. Per il 110% sismico 2026 (procedure dal 30 marzo 2024, entro il tetto di 400 milioni) la cessione/sconto resta praticabile. La verifica puntuale del recupero spetta al commercialista.
Pratiche tecniche collegate
Una pratica Superbonus, anche in chiusura o nei casi residuali, poggia su una serie di documenti tecnici che lo studio predispone:
- pratica ENEA e APE energetico ante/post intervento;
- asseverazione di congruità dei prezzi e computo metrico;
- relazione tecnica Legge 10 per gli interventi di efficientamento;
- CILA (CILA-S per il Superbonus) come titolo edilizio;
- installazione dell'impianto fotovoltaico tra gli interventi trainati.
Come ti aiutiamo a Roma
Lo studio segue la parte tecnica e documentale: verifica della spettanza residua, predisposizione del titolo edilizio, asseverazioni, congruità delle spese, APE ante/post e comunicazione ENEA nei termini. Affianchiamo il tuo commercialista per la parte fiscale e ti diciamo con chiarezza se il Superbonus è ancora una strada percorribile per il tuo immobile o se conviene orientarsi su Ecobonus, Sismabonus o Bonus ristrutturazioni.
L'onorario professionale varia in base all'intervento e alla complessità della pratica: lo definiamo dopo un sopralluogo, con un preventivo gratuito e senza impegno.
Fonti ufficiali:
- ENEA — Superbonus
- Agenzia delle Entrate — Superbonus 110%
- Agenzia delle Entrate — Alternative alle detrazioni (cessione/sconto)
- Normattiva — Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026)
Disclaimer: aliquote, massimali e requisiti sono aggiornati al 2026 ma vanno verificati per il caso specifico, anche alla luce dell'evoluzione normativa. La consulenza fiscale puntuale (modalità di recupero, quote, compatibilità tra bonus) spetta al commercialista.
Domande frequenti
Il Superbonus 110% esiste ancora nel 2026?
No, non nel regime ordinario: per gli immobili "normali" il Superbonus è cessato dal 1° gennaio 2026. Il 110% sopravvive nel 2026 solo nei comuni del cratere sismico, per la ricostruzione privata degli immobili danneggiati dai terremoti del 6 aprile 2009 e dal 24 agosto 2016.
Avevo diritto al 65% sulle spese 2025: cosa serviva?
Il 65% sulle spese 2025 spettava solo se entro il 15 ottobre 2024 erano già state presentate la CILA-S (interventi non condominiali), oppure delibera assembleare più CILA-S (condomini), oppure l'istanza per il titolo nei casi di demolizione e ricostruzione. Restano obbligatori asseverazioni, congruità delle spese, APE ante/post, comunicazione ENEA entro 90 giorni e visto di conformità.
Posso ancora usare lo sconto in fattura o la cessione del credito?
In via generale no: sono aboliti dal DL 11/2023 dal 17 febbraio 2023. Il beneficio si recupera in detrazione in 10 quote annuali. Sconto e cessione restano possibili solo in casi residuali, in particolare per le zone sismiche con procedure dal 30 marzo 2024 entro il tetto di 400 milioni.
Il mio immobile è a Roma: rientra nella deroga sismica 110%?
In genere no. La deroga 2026 riguarda i comuni del cratere sismico (Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria colpiti dal sisma 2016 e l'area dell'Aquila per il sisma 2009). Roma città, salvo immobili situati in comuni del cratere, non rientra: in tal caso il Superbonus non è applicabile alle spese 2026 e conviene valutare Ecobonus, Sismabonus o Bonus ristrutturazioni.
Quali sono i massimali di spesa del Superbonus?
Restano quelli specifici dell'art. 119 per ogni intervento (cappotto, impianti, fotovoltaico e accumulo, sismabonus), differenziati per numero di unità immobiliari. Non esiste un unico tetto valido per tutti gli interventi: vanno verificati caso per caso sulla Guida dell'Agenzia delle Entrate, in fase di computo metrico.
Quanto costa la pratica tecnica?
L'onorario dipende dal tipo di intervento e dalla complessità della pratica: lo definiamo dopo un sopralluogo. Contattaci per un preventivo gratuito.
Vuoi sapere se il tuo immobile ha ancora margini sul Superbonus o quale bonus conviene oggi? Richiedi un preventivo gratuito.