Introduzione

L’abuso edilizio è un fenomeno molto diffuso in Italia, che causa problemi sia dal punto di vista ambientale che economico. Per risolvere queste situazioni, la legislazione prevede l’accertamento di conformità, una procedura di sanatoria per opere realizzate in maniera non conforme alle normative vigenti. In questo articolo, approfondiremo l’argomento, esaminando in dettaglio l’Art. 36 del DPR 380/2001, che disciplina l’accertamento di conformità.

Quando si parla di accertamento di conformità si fa riferimento a uno strumento utile per sanare opere edilizie abusive. Per rimediare, però, è necessario il requisito della doppia conformità. Vediamo di cosa si tratta e come è possibile effettuare le richiesta.

In questa guida completa, esploreremo nel dettaglio il funzionamento dell’accertamento di conformità, i relativi costi e i tempi di esecuzione.

Cos’è l’accertamento di conformità

Definizione e finalità

L’accertamento di conformità è una procedura che permette di sanare gli abusi edilizi formali, ovvero quelle situazioni in cui un intervento è stato realizzato senza le necessarie autorizzazioni o in modo difforme rispetto a quanto concesso. Si tratta di un istituto previsto dall’Art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), che stabilisce le condizioni e le modalità per ottenere la sanatoria delle opere abusive.

Art. 36 (L) – Accertamento di conformità

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Abusi edilizi formali e sostanziali

Gli abusi edilizi si dividono in due categorie:

• Abusi formali: interventi che sarebbe stato possibile realizzare legalmente con un titolo edilizio, ma che sono stati effettuati senza averlo richiesto, oppure in modo difforme da quanto concesso.
• Abusi sostanziali: interventi che non sarebbero mai stati approvati, come costruzioni su aree non edificabili, eccesso di volumetria rispetto a quanto consentito, o destinazioni d’uso non previste per una specifica zona urbanistica.

L’accertamento di conformità riguarda solo gli abusi formali, mentre per gli abusi sostanziali non è possibile ottenere la sanatoria attraverso questa procedura.

Requisito della doppia conformità

Per poter accedere all’accertamento di conformità, è necessario soddisfare il requisito della doppia conformità, ovvero dimostrare che l’intervento sia conforme sia alle norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione dell’opera, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di accertamento. In pratica, l’opera abusiva deve essere in linea con le disposizioni del Piano urbanistico del Comune in entrambi i momenti.

Esempio di doppia conformità

Supponiamo che un soggetto abbia ampliato il proprio appartamento nel 2010 senza chiedere i permessi necessari. Per poter richiedere la sanatoria attraverso l’accertamento di conformità, è necessario che il Piano urbanistico dell’epoca consentisse tale modifica e che attualmente non ci siano cambiamenti che rendano impossibile l’ampliamento. Se, invece, il Piano ha subito modifiche che non permettono più l’intervento, l’accertamento di conformità non sarà possibile.

Come funziona l’accertamento di conformità?

Per avviare la procedura di accertamento di conformità, è necessario presentare una specifica istanza al Comune, corredata da una documentazione tecnica elaborata da un professionista abilitato. L’obiettivo è dimostrare la sussistenza della doppia conformità, illustrando l’opera abusiva prima e dopo le modifiche realizzate.

Soggetti che possono richiedere l’accertamento

Possono presentare la domanda di accertamento di conformità:

• Il responsabile dell’abuso
• L’attuale proprietario dell’immobile

Tempi e risposta del Comune

Il Comune ha 60 giorni di tempo per pronunciarsi sull’istanza. In caso di mancata risposta, l’istanza si considera respinta. Tuttavia, alcune sentenze hanno stabilito che il silenzio del Comune è illegittimo, poiché l’ente è tenuto a motivare il diniego.

Risposta del Comune entro i primi sessanta giorni: Parere favorevole, e quindi avviene il rilascio del permesso di costruire in sanatoria; Diniego o rifiuto, pertanto la sanatoria edilizia è bocciata; di conseguenza avranno inizio o riprenderanno le azioni sanzionatorie e repressive, cioè l’ordine di rimessa in pristino o demolizione.

La sanatoria edilizia in caso di silenzio prolungato oltre 60 giorni equivale a rigetto della istanza come previsto dal comma 3 art. 36 DPR 380/2001

Nel caso di rigetto della domanda l’interessato può ricorrere al T.A.R. entro 60 gg.

COSTO Pagamento dell’oblazione ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ

Se l’accertamento di conformità viene approvato, il richiedente deve pagare un’oblazione pari al doppio del costo di costruzione. Se tale costo non è quantificabile, la sanzione parte da un minimo di 516 euro. Con il pagamento dell’oblazione, si estingue anche il reato penale.

Differenza tra accertamento di conformità e condono

In Italia, esistono due diversi strumenti di regolarizzazione degli abusi edilizi: il condono e l’accertamento di conformità (o sanatoria ordinaria). Questi due istituti presentano diverse caratteristiche e finalità.

Il condono

Il condono ha natura straordinaria e una efficacia limitata nel tempo. Si tratta di una “finestra aperta” per mettere in regola le opere abusive, anche se in contrasto con i piani urbanistici vigenti. In Italia, sono stati adottati tre provvedimenti di condono (legge n. 47/1985, legge n. 724/1994, legge n. 326/2003), con specifici requisiti e formalità. Al momento, non sono previsti ulteriori condoni.

L’accertamento di conformità (sanatoria ordinaria)

La sanatoria ordinaria, invece, riguarda la regolarizzazione delle opere abusive attraverso l’accertamento di conformità. Questa procedura non ha limiti temporali e si applica solo agli abusi formali, in presenza del requisito della doppia conformità.

Novità 2020: decreto semplificazioni

Con il decreto n° 76 del 16 Luglio 2020, noto come “decreto semplificazioni”, sono state introdotte alcune novità in materia edilizia, tra cui l’esame della possibilità di limitare la doppia conformità in alcuni casi specifici. Tuttavia, non è stata prevista l’eliminazione della doppia conformità nella sanatoria degli abusi edilizi. Inoltre, è stata eliminata la disposizione sull’irretroattività della sanatoria, che prevedeva che l’accertamento di conformità verificasse solo la conformità attuale dell’opera e non estinguesse i reati commessi in precedenza.

L’importanza della prevenzione e del rispetto delle norme

Nonostante la possibilità di sanare gli abusi edilizi attraverso l’accertamento di conformità, è fondamentale rispettare le norme fin dall’inizio e prevenire situazioni di abuso. La realizzazione di opere abusive comporta infatti rischi sia in termini di sicurezza che di sanzioni penali e amministrative, oltre a danneggiare l’ambiente e il territorio.

Il ruolo del professionista

Nella procedura di accertamento di conformità, il professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) riveste un ruolo cruciale. È infatti suo compito elaborare la documentazione tecnica necessaria per dimostrare la doppia conformità e presentare l’istanza al Comune. Affidarsi a un professionista esperto è quindi fondamentale per aumentare le possibilità di ottenere la sanatoria e risolvere la situazione nel modo più agevole possibile.

La responsabilità del proprietario

Il proprietario dell’immobile oggetto di abuso edilizio ha una responsabilità importante nella gestione e nella risoluzione della situazione. È suo dovere infatti informarsi sulle normative vigenti e sulle procedure di sanatoria, oltre a collaborare con il professionista incaricato e con l’amministrazione comunale.

Le conseguenze dell’abusivismo edilizio

L’abusivismo edilizio ha delle conseguenze negative su diversi aspetti: economico, ambientale, sociale e urbanistico. La realizzazione di opere abusive, infatti, comporta costi aggiuntivi per le amministrazioni pubbliche, danni al paesaggio e all’ambiente, oltre a creare situazioni di disagio e di ingiustizia per chi rispetta le regole.

Conclusioni

L’accertamento di conformità, previsto dall’Art. 36 del DPR 380/2001, rappresenta un importante strumento per sanare gli abusi edilizi formali e riportare in regola le situazioni non conformi alle normative vigenti. Tuttavia, è fondamentale prevenire questi fenomeni, rispettando le norme urbanistiche e edilizie e affidandosi a professionisti qualificati. In questo modo, si contribuisce a tutelare l’ambiente e il territorio, oltre a evitare possibili sanzioni e inconvenienti.

Fonti normative

• Art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia
• Decreto n°76 del 16 Luglio 2020