Accertamento di Conformità Roma: Costi, Tempi e Guida

Cos'è l'accertamento di conformità. È la sanatoria ordinaria, disciplinata dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, che regolarizza un'opera edilizia eseguita senza titolo o in difformità, a condizione che sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie nella misura richiesta: piena per l'art. 36, attenuata per l'art. 36-bis. Si può chiedere finché non scadono i termini di un eventuale ordine di demolizione e comunque prima che siano irrogate le sanzioni.

L'accertamento di conformità è la procedura ordinaria con cui si regolarizza un'opera edilizia realizzata senza titolo o in modo difforme da quello rilasciato. È disciplinato dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) e, dopo la riforma del decreto "Salva Casa" del 2024, distingue gli abusi gravi da quelli minori.

Il nostro studio tecnico segue queste pratiche a Roma e provincia. In questa guida trovi:

• cos'è e a cosa serve l'accertamento di conformità;
• quali documenti servono per avviare la pratica;
• costi e tempi indicativi;
• come ti aiutiamo, passo dopo passo.

Cos'è l'accertamento di conformità e a cosa serve

L'accertamento di conformità (chiamato anche "sanatoria ordinaria") permette di sanare gli abusi edilizi formali: opere che si sarebbero potute realizzare legittimamente con il giusto titolo, ma che sono state eseguite senza richiederlo o in difformità da quanto autorizzato. A differenza del condono edilizio, che è straordinario e con scadenze fisse, la sanatoria ordinaria non dipende da finestre di legge (va chiesta prima che scadano i termini di un eventuale ordine di demolizione e che siano irrogate le sanzioni) ma richiede che l'opera sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie.

È bene distinguere due tipi di abuso:

• Abusi formali: interventi astrattamente assentibili, eseguiti senza titolo o in difformità (sono questi i casi sanabili).
• Abusi sostanziali: opere che non sarebbero mai state autorizzate (costruzioni su aree non edificabili, volumetria eccedente, destinazioni d'uso vietate). Per questi la sanatoria ordinaria non è praticabile, salvo i casi dell'art. 36-bis in cui l'opera è oggi conforme alle norme urbanistiche e rispettava i requisiti edilizi dell'epoca.

Le due procedure dopo il decreto Salva Casa (2024)

La riforma introdotta dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge 105/2024) ha rivisto il quadro. Oggi esistono due binari distinti:

In pratica, la novità più importante è l'art. 36-bis: per gli abusi minori (parziali difformità e variazioni essenziali) non serve più la "doppia conformità piena". È sufficiente che l'opera rispetti la disciplina urbanistica vigente oggi e la disciplina edilizia in vigore quando fu realizzata. Questo allarga sensibilmente la platea degli immobili regolarizzabili.

Per gli interventi che richiedono il permesso di costruire, approfondisci il permesso di costruire in sanatoria; per le opere da SCIA vedi la SCIA in sanatoria a Roma.

La doppia conformità: cosa significa

Per l'art. 36 (abusi gravi) resta richiesta la doppia conformità piena: l'opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento in cui fu realizzata, sia al momento in cui si presenta la domanda. Se nel frattempo il piano urbanistico è cambiato rendendo l'intervento non più ammissibile, la strada dell'art. 36 si chiude.

Per l'art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali) la verifica è più flessibile (cosiddetta doppia conformità "asimmetrica" o attenuata): conta la conformità urbanistica attuale unita a quella edilizia dell'epoca della realizzazione. È proprio questa semplificazione a rendere sanabili molti piccoli difformi che prima restavano bloccati.

Capire in quale dei due binari ricade il tuo immobile è il primo nodo tecnico: lo verifichiamo noi confrontando lo stato di fatto con la pratica edilizia originaria e con il certificato di conformità urbanistica.

Documenti necessari

Per avviare la pratica al Comune serve una documentazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Tipicamente occorrono:

• Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile.
• Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso di costruire, eventuali SCIA/DIA pregresse) per ricostruire lo stato legittimo.
• Rilievo dello stato di fatto ed elaborati grafici con il confronto "ante e post" intervento.
• Relazione tecnica asseverata che dimostra la conformità richiesta dall'art. 36 o 36-bis.
• Documentazione fotografica e, dove rilevante, prova dell'epoca di realizzazione dell'opera.
• Eventuale aggiornamento catastale (DOCFA) se la difformità incide sulla rappresentazione grafica.
• In zone vincolate, l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza, quando dovuti.

Se la difformità ha modificato la consistenza dell'immobile, spesso è necessario allineare anche la modifica della planimetria catastale.

Costi e tempi

I costi della pratica si compongono di tre voci: l'onorario tecnico, le spese amministrative (oneri, bolli e diritti comunali) e l'oblazione/sanzione prevista dalla legge. Quest'ultima dipende dal tipo di abuso e dal contributo di costruzione, quindi va calcolata caso per caso.

Quadro normativo delle somme dovute (DPR 380/2001 dopo il Salva Casa):

A queste somme si aggiungono:

• le marche da bollo (16 € sull'istanza, oltre ai bolli sugli elaborati);
• i diritti di segreteria e di istruttoria del Comune di Roma, il cui importo è aggiornato periodicamente dall'Amministrazione.

L'onorario professionale varia in base alla complessità del rilievo, alla quantità di difformità e alla necessità di aggiornamenti catastali o pareri. A titolo puramente indicativo, e variabile caso per caso, la parcella tecnica per un accertamento di conformità a Roma si colloca di norma tra i 500 e i 1.800 € (esclusi sanzioni e oneri comunali). Per questo forniamo un preventivo gratuito e personalizzato prima di iniziare.

Tempi. I termini di legge cambiano a seconda del binario in cui ricade la pratica:

• Art. 36: il Comune si pronuncia entro 60 giorni; decorso questo termine senza risposta, la domanda si intende respinta per silenzio-diniego, un provvedimento tacito equiparato per legge a un rigetto espresso e privo di motivazione (non è quindi un vizio da far valere in giudizio): un eventuale ricorso al TAR va motivato nel merito, dimostrando la doppia conformità dell'opera.
• Art. 36-bis: sulla domanda di permesso in sanatoria il Comune ha 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio-assenso). Per la SCIA in sanatoria vale invece il termine di controllo di 30 giorni (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990). In entrambi i casi il termine si interrompe per esigenze istruttorie motivate e puntuali, formulate entro il termine, e ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti; nei casi del comma 4 resta sospeso fino alla definizione della compatibilità paesaggistica. Il solo passare del tempo non supplisce ai requisiti di legge né al pagamento dell'oblazione.

A questi termini va aggiunto il tempo di preparazione tecnica della pratica, che dipende dalla disponibilità dei titoli storici e dall'esito dell'accesso agli atti.

In caso di diniego dell'art. 36 è possibile presentare ricorso al T.A.R. del Lazio entro i termini di legge. Il pagamento dell'oblazione, oltre a perfezionare la sanatoria, estingue il reato edilizio connesso.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di accertamento di conformità per immobili a Roma e in provincia:

• Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto, con verifica delle difformità rispetto allo stato legittimo.
• Accesso agli atti presso il Comune di Roma per recuperare i titoli edilizi storici necessari a dimostrare la conformità.
• Inquadramento corretto della pratica nel binario giusto (art. 36 o art. 36-bis) per non incorrere in dinieghi evitabili.
• Redazione e deposito telematico dell'istanza, della relazione asseverata e degli elaborati grafici.
• Aggiornamento catastale ed eventuale allineamento di planimetria e dati al Catasto dell'Agenzia delle Entrate.
• Gestione di pareri e vincoli (paesaggistici, Soprintendenza) quando l'immobile ricade in zona tutelata.

Se non sai ancora quale pratica ti serve (accertamento di conformità, CILA tardiva o definizione di un vecchio condono), parti dalla guida su quale sanatoria serve a Roma.

Se devi vendere, ristrutturare o accedere a detrazioni, una situazione urbanistico-catastale regolare è il presupposto indispensabile. Per interventi di ristrutturazione collegati alla regolarizzazione, lo Studio coordina progetto, pratiche e direzione lavori, mentre l'esecuzione è affidata a imprese partner selezionate e supervisionate: vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma.

L'iter SUET passo dopo passo a Roma

A Roma la pratica di accertamento di conformità si gestisce sul SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale, la piattaforma online attraverso cui transitano permessi di costruire, SCIA e relative sanatorie. Ecco le fasi tipiche.

1. Accesso agli atti e verifica dello stato legittimo. Prima di tutto recuperiamo i titoli edilizi storici dell'immobile per confrontare lo stato di fatto con quello legittimo e capire se la difformità ricade nell'art. 36 (assenza di titolo o totale difformità) o nell'art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali). Questa verifica è il presupposto del certificato di conformità urbanistica e dello stato legittimo.
2. Rilievo e progetto di sanatoria. Il tecnico esegue il rilievo, redige gli elaborati grafici con il confronto "ante/post" e prepara la relazione tecnica asseverata che dimostra la conformità richiesta.
3. Accreditamento del professionista al SUET. Il geometra incaricato deve essere accreditato sui servizi telematici di Roma Capitale tramite la funzione "Accreditamento tecnico"; la richiesta va presentata personalmente dal professionista e non può essere firmata da terzi.
4. Compilazione e firma digitale dell'istanza. L'istanza, la relazione asseverata e gli allegati si compilano e si firmano digitalmente (formato PDF/p7m) sulla piattaforma.
5. Pagamento di bolli, diritti e oblazione/sanzione di legge. Si assolvono la marca da bollo, i diritti di segreteria/istruttoria comunali e la somma dovuta a titolo di oblazione (vedi la sezione sugli importi fissi).
6. Deposito telematico e istruttoria. Il sistema instrada automaticamente la pratica all'ufficio competente (Municipio o struttura sovramunicipale) in base alla tipologia e alla localizzazione.
7. Esito. Per l'art. 36 il dirigente si pronuncia entro 60 giorni (oltre i quali la domanda si intende respinta). Per l'art. 36-bis il termine è di 45 giorni per la domanda di permesso in sanatoria e di 30 giorni per i controlli sulla SCIA, con le interruzioni e le sospensioni del comma 6 viste sopra, nella sezione sui tempi. Restano necessari i presupposti di legge e il pagamento dell'oblazione.

Fonte: Roma Capitale – SUE: Procedure edilizie / SUET.

Importi fissi istituzionali: cosa si paga (oltre alla parcella)

L'onorario del professionista varia caso per caso (per questo offriamo un preventivo gratuito). Esistono però alcune somme fisse di legge o di natura tributaria, indipendenti dalla parcella, fissate dal DPR 380/2001 e dalle norme fiscali. Le riepiloghiamo qui (importi minimi/massimi previsti dalla norma; il valore puntuale dipende dal caso e, per oblazioni "a forbice", dalla quantificazione tecnica).

Per le difformità da permesso di costruire l'oblazione è invece pari al doppio del contributo di costruzione (o, se l'intervento è gratuito per legge, un importo pari al contributo dell'art. 16), con incremento del 20% nei casi di parziale difformità e di variazione essenziale (non dovuto se l'opera è conforme sia all'epoca sia alla domanda): si tratta di un valore variabile, non di un importo fisso, e va calcolato sul singolo intervento. Ai bolli e all'oblazione si aggiungono i diritti di segreteria e istruttoria del Comune di Roma, aggiornati periodicamente dall'Amministrazione (importo variabile per tariffario comunale).

Il pagamento dell'oblazione, oltre a perfezionare la sanatoria, estingue il reato edilizio connesso. Attenzione: la presentazione dell'istanza ex art. 36-bis non dà diritto alla restituzione di somme già versate a titolo di oblazione o sanzione prima dell'entrata in vigore del Salva Casa (30 maggio 2024).

Fonti: Normattiva – DPR 380/2001; Gazzetta Ufficiale – Legge 105/2024 (conversione DL 69/2024 "Salva Casa").

Pareri e vincoli: quando l'iter si allunga

Due adempimenti, spesso sottovalutati, possono allungare i tempi e vanno preparati già prima del deposito.

• Aree vincolate (paesaggio, Soprintendenza). Se le opere sono state eseguite senza autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, o contrastano con un vincolo apposto dopo i lavori, la sanatoria ex art. 36-bis richiede l'accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 36-bis, comma 4): la Soprintendenza rende il parere vincolante entro 90 giorni, l'autorità competente si pronuncia entro 180 giorni e intanto i termini della sanatoria restano sospesi.
• Vincolo sismico/strutturale. Per gli interventi che hanno interessato le parti strutturali è necessario il rispetto della disciplina antisismica; la sanatoria delle difformità strutturali segue un binario tecnico dedicato, approfondito nella pagina sanatoria strutturale Salva Casa.

Errori comuni che fanno respingere la pratica

Dalla nostra esperienza, ecco gli errori che più spesso portano a dinieghi o lunghe richieste di integrazione.

• Sbagliare binario tra art. 36 e art. 36-bis. Inquadrare una totale difformità come "parziale" (o viceversa) fa decadere la domanda: la verifica della gravità dell'abuso va fatta sui titoli originari, non a occhio.
• Confondere sanatoria e tolleranza costruttiva. Le piccole difformità che rientrano nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis) non richiedono accertamento di conformità: presentare una sanatoria dove basta un'attestazione di tolleranza significa pagare oblazioni non dovute.
• Trascurare il vincolo paesaggistico o sismico. Depositare senza la compatibilità paesaggistica o senza il deposito strutturale, dove dovuti, blocca l'istruttoria.
• Disallineamento con il Catasto. Se la difformità incide sulla rappresentazione grafica e non si aggiorna il dato catastale (DOCFA e modifica della planimetria catastale), restano incongruenze che emergono in fase di vendita o di agibilità.
• Pensare che la sanatoria sani "tutto". L'accertamento di conformità regolarizza solo le opere che hanno i requisiti di conformità richiesti: quelle in contrasto con le norme urbanistiche di oggi (volumetria non ammessa, aree non edificabili) non sono sanabili con questa procedura.

Due casi tipici (esempi)

Esempi semplificati e ipotetici, utili a capire la logica; ogni situazione reale va valutata sul posto.

• Tramezzo interno spostato senza comunicazione (CILA tardiva, non accertamento). In un appartamento a Roma è stata spostata una parete divisoria interna non portante senza alcuna comunicazione, creando un disallineamento con la planimetria catastale. È un intervento di manutenzione straordinaria che non tocca le strutture, quindi da CILA: si regolarizza con la CILA in sanatoria, con la sanzione di 1.000 € (circa 333 € se presentata spontaneamente con i lavori ancora in corso, art. 6-bis, c. 5, DPR 380/2001), e si allinea il Catasto con DOCFA. L'accertamento di conformità dell'art. 36-bis servirebbe invece se lo spostamento avesse toccato muri portanti, cioè opere da SCIA.
• Veranda chiusa anni fa, immobile da vendere (verifica preliminare). Un proprietario vuole vendere un immobile con una veranda realizzata in passato. Prima di parlare di sanatoria occorre stabilire se l'opera è un abuso formale sanabile o un'opera non assentibile: la valutazione, illustrata nella pagina sanare veranda e tettoia, determina se si procede con accertamento di conformità e a quale articolo. È il presupposto per vendere casa senza problemi di abuso edilizio.

Checklist documenti per il deposito

Riepilogo operativo di ciò che prepariamo per il deposito al SUET (la composizione esatta dipende dal caso).

• Visura catastale e planimetria catastale aggiornate
• Titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso, SCIA/DIA pregresse) per lo stato legittimo
• Rilievo dello stato di fatto ed elaborati grafici con confronto "ante/post"
• Relazione tecnica asseverata di conformità (art. 36 o 36-bis)
• Documentazione fotografica e, dove rilevante, prova dell'epoca di realizzazione
• Eventuale aggiornamento catastale (DOCFA)
• Autorizzazione/compatibilità paesaggistica o parere Soprintendenza, in zona vincolata
• Documentazione strutturale/sismica, se interessate le parti strutturali
• Ricevute di bolli, diritti di segreteria e oblazione/sanzione di legge
• Accreditamento tecnico del professionista al SUET di Roma Capitale

Disclaimer: contenuto aggiornato a ottobre 2026 a scopo informativo (DPR 380/2001; DL 69/2024 conv. L. 105/2024 "Salva Casa"; circolare ministeriale 20/12/2024). Importi, termini e adempimenti possono variare e vanno verificati per il caso specifico e in base alle disposizioni di Roma Capitale. Per una valutazione puntuale richiedi un preventivo gratuito.

Domande frequenti

Devo presentare l'accertamento di conformità per una piccola difformità interna?

Non sempre. Le difformità minime che rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall'art. 34-bis del DPR 380/2001 si attestano con apposita dichiarazione e non richiedono l'accertamento di conformità. Solo le parziali difformità e variazioni essenziali che superano la soglia di tolleranza rientrano nell'art. 36-bis. Verifichiamo noi il confine prima di farti pagare oblazioni non dovute.

Vedi anche: CILA in sanatoria a Roma.

Come si presenta la pratica al Comune di Roma?

Esclusivamente per via telematica tramite il SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale. Il professionista incaricato deve essere accreditato sui servizi telematici del Comune con la funzione "Accreditamento tecnico", presentata personalmente. L'istanza, la relazione asseverata e gli allegati si firmano digitalmente e il sistema instrada la pratica all'ufficio competente.

Se l'immobile è in zona vincolata, cambia qualcosa?

Sì. Se le opere sono state eseguite senza autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, o contrastano con un vincolo apposto dopo i lavori, la sanatoria ex art. 36-bis richiede l'accertamento di compatibilità paesaggistica (comma 4): la Soprintendenza si pronuncia entro 90 giorni e l'autorità competente conclude entro 180 giorni. Se sono interessate le parti strutturali, va inoltre rispettata la disciplina antisismica. Questi passaggi vanno preparati già prima del deposito, perché allungano i tempi e condizionano l'esito.

Se ho già pagato una sanzione, mi viene restituita con la nuova sanatoria?

No. La presentazione dell'istanza di permesso o SCIA in sanatoria ex art. 36-bis non dà diritto alla restituzione delle somme già versate a titolo di oblazione o di sanzione prima dell'entrata in vigore del decreto Salva Casa (30 maggio 2024).

Che cos'è l'accertamento di conformità?

È la procedura ordinaria, prevista dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza titolo o in difformità, a condizione che siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia richiesta: con l'art. 36 sia all'epoca dei lavori sia alla domanda, con l'art. 36-bis alle norme urbanistiche di oggi e ai requisiti edilizi dell'epoca.

Cosa è cambiato con il decreto Salva Casa nel 2024?

Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis per le parziali difformità e le variazioni essenziali, attenuando la doppia conformità: per questi casi è sufficiente la conformità urbanistica attuale unita a quella edilizia dell'epoca della realizzazione. L'art. 36 resta per gli abusi più gravi, con la doppia conformità piena.

Che differenza c'è tra art. 36 e art. 36-bis del DPR 380/2001?

L'art. 36 disciplina la sanatoria ordinaria degli abusi più gravi (assenza totale di titolo o totale difformità) e richiede la doppia conformità piena, cioè la conformità urbanistica ed edilizia sia all'epoca della realizzazione sia al momento della domanda; il silenzio equivale a rigetto dopo 60 giorni. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, riguarda invece le parziali difformità e le variazioni essenziali (sanatoria semplificata): basta la conformità urbanistica attuale unita a quella edilizia dell'epoca; sulla domanda di permesso in sanatoria opera il silenzio-assenso dopo 45 giorni, mentre sulla SCIA in sanatoria il Comune ha 30 giorni di controllo.

Qual è la differenza tra accertamento di conformità e condono edilizio?

L'accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis) è una sanatoria ordinaria, disponibile senza aspettare un condono (purché prima che scadano i termini di un eventuale ordine di demolizione e che siano irrogate le sanzioni), ma richiede che l'opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia. Il condono edilizio è invece un provvedimento straordinario, aperto solo entro finestre temporali fissate per legge, che poteva sanare anche abusi sostanziali non altrimenti regolarizzabili. Oggi non esistono condoni attivi: per regolarizzare si usa l'accertamento di conformità.

Quanto costa la pratica di accertamento di conformità?

Il costo dipende da tre voci: onorario tecnico, spese amministrative (bolli e diritti comunali di Roma) e oblazione di legge. Quest'ultima è calcolata sul contributo di costruzione o, per le SCIA in sanatoria, entro le forbici fissate dalla norma. Poiché ogni situazione è diversa, prepariamo un preventivo gratuito dopo aver valutato il caso.

Quanto tempo serve per avere la sanatoria?

Per l'art. 36 il Comune ha 60 giorni (oltre i quali la domanda si intende respinta). Per l'art. 36-bis la domanda di permesso in sanatoria si intende accolta dopo 45 giorni, mentre per la SCIA in sanatoria il termine di controllo è di 30 giorni. Il termine si interrompe per esigenze istruttorie motivate e puntuali formulate entro il termine, e ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti; nei casi dell'art. 36-bis, comma 4, resta sospeso fino alla definizione della compatibilità paesaggistica. Restano necessari i requisiti di legge e il pagamento dell'oblazione. Va aggiunto il tempo di preparazione della pratica.

Posso sanare qualsiasi abuso?

No. Si sanano solo le opere che hanno i requisiti di conformità richiesti: con l'art. 36 la conformità alle norme urbanistiche ed edilizie sia all'epoca dei lavori sia alla domanda; con l'art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali) la conformità urbanistica alla data della domanda e i requisiti edilizi dell'epoca. Le opere in contrasto con le norme urbanistiche di oggi (per esempio volumi non ammessi o costruzioni in aree non edificabili) non sono sanabili con questa procedura. Verifichiamo noi la sanabilità prima di avviare l'iter.

A chi spetta presentare la domanda?

Possono presentarla il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile, tramite un professionista abilitato che redige e assevera la documentazione tecnica.

Sanatoria ottenuta: cosa viene dopo

L'accertamento di conformità di solito prepara una vendita o una ristrutturazione. Per il rogito: stato legittimo e conformità catastale allineati. Per i lavori: stima dei costi col calcolatore e coordinamento chiavi in mano con le imprese partner.

Richiedi un preventivo gratuito

Hai una difformità da sanare o un immobile non in regola da vendere? Contattaci per una prima valutazione: analizziamo la tua situazione, ti diciamo se la pratica rientra nell'art. 36 o nell'art. 36-bis e ti forniamo un preventivo gratuito con tempi e costi stimati.

Fonti normative: artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001; D.L. 69/2024 convertito dalla L. 105/2024 ("Salva Casa").