La manutenzione straordinaria comprende le opere e le modifiche necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali di un edificio, a integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici e a frazionare o accorpare le unità immobiliari con opere, purché non aumenti la volumetria e non cambi la destinazione d'uso. È definita dall'art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia).
In pratica rientrano nella manutenzione straordinaria interventi come il rifacimento del tetto, il rinnovo degli impianti, il rifacimento completo del bagno con spostamento degli scarichi o il frazionamento di un appartamento. In questa guida il nostro studio tecnico spiega cosa comprende davvero questa categoria, la differenza con la manutenzione ordinaria, quando serve la CILA o la SCIA, quali documenti preparare e come funzionano le detrazioni fiscali nel 2026.
Cos'è la manutenzione straordinaria
La definizione normativa è fissata dall'art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001. Sono interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico".
La stessa norma include nella manutenzione straordinaria anche il frazionamento o l'accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, purché non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga la destinazione d'uso originaria.
I due limiti da tenere sempre a mente sono quindi: niente aumento di volumetria e niente cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante. Quando le opere superano questi confini — ad esempio trasformando l'organismo edilizio o aumentando il carico urbanistico — non si è più nella manutenzione straordinaria ma nella ristrutturazione edilizia, con titoli e procedure diverse.
Cosa comprende la manutenzione straordinaria: elenco dei lavori
Ecco un elenco ragionato di cosa comprende la manutenzione straordinaria, suddiviso per categoria di intervento. È un quadro indicativo: l'inquadramento definitivo di ogni opera va sempre verificato caso per caso da un tecnico abilitato.
| Categoria | Interventi tipici | Titolo edilizio abituale |
|---|---|---|
| Coperture e strutture | Rifacimento completo del tetto e del manto impermeabilizzante; consolidamento di solai, travi e murature portanti | CILA se senza opere strutturali, SCIA se si toccano le strutture |
| Facciate e balconi | Consolidamento e ripristino di balconi, frontalini e facciate; rifacimento di cornicioni | Da edilizia libera a CILA/SCIA secondo l'entità e i vincoli |
| Infissi e serramenti | Sostituzione di infissi, persiane, ringhiere e portoni con modifica di sagoma o materiali | Spesso edilizia libera; CILA se cambiano forma o prospetto |
| Impianti | Rifacimento o ammodernamento degli impianti idraulici ed elettrici; rifacimento della caldaia con opere murarie | CILA |
| Servizi igienici | Rifacimento completo del bagno con spostamento degli scarichi; realizzazione di un nuovo servizio igienico-sanitario | CILA |
| Distribuzione interna | Spostamento o eliminazione di tramezzi non portanti; nuova distribuzione degli ambienti | CILA |
| Frazionamento e accorpamento | Frazionamento di un'unità in due o accorpamento di due unità in una, con opere | CILA se senza opere strutturali, altrimenti SCIA |
| Risanamento | Interventi contro umidità e infiltrazioni dal tetto o dalle murature; deumidificazione delle pareti | Da edilizia libera a CILA secondo l'entità |
Rientrano quindi nella manutenzione straordinaria tutte le opere che vanno oltre la semplice riparazione o rinnovo delle finiture (che è manutenzione ordinaria), ma che restano al di sotto della trasformazione dell'edificio (che è ristrutturazione).
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria
La manutenzione ordinaria riguarda la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture e la messa a norma degli impianti esistenti. La manutenzione straordinaria interviene invece su elementi più rilevanti dell'edificio, comprese le parti strutturali, i nuovi servizi igienici e il frazionamento. La tabella seguente riassume le principali differenze.
| Aspetto | Manutenzione ordinaria | Manutenzione straordinaria |
|---|---|---|
| Norma di riferimento | Art. 3, c. 1, lett. a) DPR 380/2001 | Art. 3, c. 1, lett. b) DPR 380/2001 |
| Tipo di opere | Riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture; messa a norma degli impianti | Rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali; nuovi servizi; frazionamento |
| Esempi | Tinteggiatura, sostituzione di sanitari, piccole riparazioni, sostituzione di pavimenti | Rifacimento del tetto, rifacimento del bagno con spostamento scarichi, frazionamento |
| Parti strutturali | Non interessate | Possono essere interessate |
| Titolo edilizio | Di norma edilizia libera (nessun titolo) | CILA o SCIA secondo la presenza di opere strutturali |
| Detrazione fiscale | Ammessa solo su parti comuni condominiali | Ammessa sia sulla singola unità sia sulle parti comuni |
Il confine non è sempre netto: la stessa opera può ricadere nell'una o nell'altra categoria a seconda dell'entità. Il rifacimento di poche tegole è ordinaria; il rifacimento completo della copertura è straordinaria.
Quando serve la CILA e quando la SCIA
La regola pratica dipende da un solo elemento: se si toccano o meno le parti strutturali dell'edificio.
| Tipo di intervento | Titolo edilizio | Riferimento |
|---|---|---|
| Manutenzione straordinaria senza opere sulle parti strutturali (es. spostamento tramezzi non portanti, rifacimento bagno con impianti, frazionamento senza interventi strutturali) | CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata | art. 6-bis DPR 380/2001 |
| Manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali (es. modifica di murature portanti, solai, copertura strutturale) | SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività | art. 22 DPR 380/2001 |
Con la CILA un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) assevera la conformità urbanistica ed edilizia dei lavori e attesta che non si interviene sulle parti strutturali: è proprio questa attestazione a distinguerla dalla SCIA. Quando invece l'intervento interessa elementi strutturali serve la SCIA, con il deposito dei relativi calcoli e, dove previsto, della pratica strutturale al Genio Civile.
Cosa rientra nell'edilizia libera (con cautele)
Il Glossario unico dell'edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018) elenca opere eseguibili senza titolo, tra cui la tinteggiatura degli intonaci esterni e la riparazione o sostituzione di infissi, grondaie e pluviali. Attenzione però: in presenza di vincolo paesaggistico o su immobili tutelati, anche questi interventi possono richiedere l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza. A Roma, in particolare nel centro storico e nelle zone vincolate, è sempre opportuno verificare prima di iniziare. Per i dettagli vedi la nostra pagina edilizia libera.
Documenti necessari
Per una pratica di manutenzione straordinaria a Roma servono in genere:
- Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile
- Titolo edilizio dell'immobile o accesso agli atti per recuperare il progetto storico depositato
- Documenti di identità e titolo di proprietà del committente
- Relazione tecnica e asseverazione redatte dal professionista incaricato
- Elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto
- Eventuale autorizzazione paesaggistica o nulla osta in presenza di vincoli
- Per gli interventi strutturali, la relazione e i calcoli da depositare con la SCIA
Se al termine dei lavori la consistenza interna dell'immobile cambia (nuovi vani, spostamento di pareti, frazionamento), occorre anche aggiornare la planimetria catastale con pratica DOCFA.
Costi e tempi
I costi di una pratica di manutenzione straordinaria variano in base a diversi fattori:
- la tipologia di intervento;
- la presenza o meno di opere strutturali;
- l'eventuale vincolo paesaggistico;
- la complessità del rilievo.
Tra le voci di spesa principali rientrano:
- l'onorario del tecnico per progetto e asseverazione (a titolo indicativo e variabile caso per caso, la parcella per una CILA si colloca in genere intorno a 400-900 € e per una SCIA edilizia intorno a 700-1.500 €);
- i diritti di segreteria del Comune di Roma;
- gli eventuali oneri per pratiche accessorie (catasto, autorizzazioni).
Trattandosi di importi che dipendono dal singolo caso, ti invitiamo a contattarci per un preventivo gratuito su misura.
Sui tempi, la CILA consente di avviare i lavori dal momento della presentazione, mentre la SCIA è efficace dalla data di protocollo, salvo i controlli successivi del Comune. La durata complessiva dipende soprattutto dalla fase di rilievo, progettazione e raccolta dei documenti.
Detrazioni fiscali 2026
Gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano tra quelli agevolati dal Bonus Ristrutturazioni. Secondo la guida ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, per le spese sostenute nel 2026 la detrazione IRPEF è pari a:
| Immobile | Aliquota 2026 | Limite di spesa | Recupero |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali di pari importo |
| Altri immobili | 36% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali di pari importo |
Per l'aliquota maggiorata al 50% occorre essere titolari della proprietà (o di un diritto reale di godimento) all'inizio dei lavori e destinare l'immobile ad abitazione principale. Dal 2027 le aliquote scendono al 36% per l'abitazione principale e al 30% per gli altri immobili, sempre nel limite di 96.000 € per unità.
È importante sapere che, a seguito del DL 11/2023, lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati aboliti per i bonus edilizi ordinari: oggi la via ordinaria è la detrazione in dichiarazione dei redditi. Occorre quindi avere capienza fiscale sufficiente per recuperare l'importo nelle dieci annualità.
Per le pratiche energetiche collegate (ad esempio la sostituzione di infissi con miglioramento delle prestazioni) può essere necessaria anche la comunicazione ENEA.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di manutenzione straordinaria nel Comune di Roma e provincia:
- Sopralluogo e rilievo dell'immobile, con verifica della conformità urbanistica e catastale
- Inquadramento corretto dell'intervento: scelta tra edilizia libera, CILA o SCIA in base alla presenza di opere strutturali e di vincoli
- Recupero del progetto storico tramite accesso agli atti, quando l'immobile non risulta documentato
- Redazione e deposito della pratica allo Sportello Unico per l'Edilizia di Roma Capitale
- Gestione dell'autorizzazione paesaggistica dove richiesta dai vincoli
- Aggiornamento catastale finale e supporto per le detrazioni fiscali
Per la parte realizzativa ci occupiamo di computo, capitolato e direzione lavori, affidando l'esecuzione a imprese partner selezionate e supervisionate: vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma.
Domande frequenti
Cosa comprende esattamente la manutenzione straordinaria?
Comprende le opere e le modifiche per rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell'edificio, per integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici e per frazionare o accorpare le unità immobiliari con opere, purché non aumenti la volumetria e non cambi la destinazione d'uso (art. 3, c. 1, lett. b, DPR 380/2001). Esempi tipici sono il rifacimento del tetto, il rinnovo degli impianti, il rifacimento del bagno con spostamento degli scarichi e il frazionamento di un appartamento.
Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?
La manutenzione ordinaria riguarda riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture e la messa a norma degli impianti esistenti, e di norma non richiede alcun titolo edilizio. La straordinaria interviene su elementi più rilevanti — comprese le parti strutturali, i nuovi servizi igienici e il frazionamento — e richiede CILA o SCIA a seconda che si tocchino o meno le strutture.
La manutenzione straordinaria richiede sempre la CILA?
No. Gli interventi senza opere sulle parti strutturali si presentano con CILA (art. 6-bis DPR 380/2001); quelli che toccano elementi strutturali richiedono la SCIA (art. 22). Alcune opere minori rientrano nell'edilizia libera, ma in presenza di vincoli paesaggistici possono comunque richiedere autorizzazione. La valutazione va fatta caso per caso da un tecnico.
Il rifacimento del tetto è ordinaria o straordinaria?
Dipende dall'entità dei lavori. La semplice sostituzione di alcune tegole o la riparazione del manto può rientrare nella manutenzione ordinaria; il rifacimento completo della copertura o l'intervento sulla struttura portante è manutenzione straordinaria e, se interessa parti strutturali, richiede la SCIA.
Il frazionamento di un appartamento è manutenzione straordinaria?
Sì. L'art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001 include espressamente il frazionamento e l'accorpamento delle unità immobiliari tra gli interventi di manutenzione straordinaria, purché non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga la destinazione d'uso. Al termine va aggiornata la planimetria catastale con pratica DOCFA.
Quali detrazioni si possono ottenere nel 2026?
Per le spese 2026 il Bonus Ristrutturazioni prevede una detrazione del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, su un massimo di 96.000 € per unità, recuperata in 10 quote annuali. Sconto in fattura e cessione del credito non sono più disponibili: si recupera tramite detrazione in dichiarazione. Dal 2027 le aliquote scendono rispettivamente al 36% e al 30%.
La sostituzione degli infissi richiede un permesso?
In genere la sola sostituzione di infissi, se rispetta forma, colore e materiali, rientra nell'edilizia libera. In zone vincolate o nel centro storico di Roma, però, può essere necessaria l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza: è bene verificarlo prima di iniziare i lavori.
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