I lavori sulle parti comuni di un condominio (cappotto termico, impianto centralizzato, antisismica, ascensori) possono accedere a detrazioni fiscali, ma con regole proprie: la spesa si divide tra i condomini in base ai millesimi e ogni intervento richiede una delibera assembleare e adempimenti tecnici specifici. Vediamo come funziona nel 2026 a Roma.
Perché in condominio le detrazioni meritano un capitolo a parte
A differenza dei lavori in un singolo appartamento, gli interventi sulle parti comuni coinvolgono più proprietari, una delibera dell'assemblea e una ripartizione della spesa secondo le tabelle millesimali. Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono infatti tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 del Codice Civile), salvo diversa convenzione. Questo significa che la detrazione spettante a ogni condomino è calcolata sulla quota di spesa effettivamente a suo carico, e non sull'intero importo dei lavori. Per impostare correttamente il calcolo conviene partire da tabelle millesimali aggiornate e coerenti con lo stato reale dell'edificio.
Ecobonus sulle parti comuni 2026: aliquote e massimali
L'Ecobonus è la detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, disciplinata dall'art. 14 del DL 63/2013. In condominio rientrano tipicamente il cappotto termico sull'involucro, la sostituzione dell'impianto di climatizzazione centralizzato, la coibentazione di coperture e solai e la sostituzione degli infissi delle parti comuni.
Le aliquote e i massimali del 2026 sono soggetti alla Legge di Bilancio e sono stati ridimensionati rispetto agli anni dei picchi storici: i numeri precisi vanno verificati sulla guida aggiornata dell'Agenzia delle Entrate al momento di avviare i lavori, perché possono variare per proroghe o modifiche. Lo studio effettua questa verifica puntuale sul caso concreto prima della delibera. Un dato da tenere presente: dal 2025 non sono più agevolate le spese per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con caldaie a sola condensazione alimentate da combustibili fossili (caldaie a gas), in recepimento della direttiva UE "Case Green"; restano ammessi i sistemi ibridi (anche questo dato va riconfermato sulla guida fiscale 2026). Per il quadro di dettaglio sull'agevolazione vedi la pagina dedicata all'Ecobonus 2026.
Sismabonus sulle parti comuni 2026 e riduzione del rischio sismico
Il Sismabonus agevola gli interventi di consolidamento strutturale finalizzati alla riduzione del rischio sismico dell'edificio. In condominio si applica a interventi sulle strutture portanti comuni (fondazioni, pilastri, solai, nodi strutturali). L'entità della detrazione è generalmente legata al miglioramento di una o più classi di rischio sismico, certificato da un tecnico strutturista.
Anche in questo caso le aliquote 2026 vanno verificate sulla normativa vigente. La parte tecnica è delicata perché richiede la classificazione sismica ante e post intervento: per i dettagli operativi rimandiamo alla pagina Sismabonus 2026. Dove l'edificio presenta sia vulnerabilità energetica sia strutturale, va valutato caso per caso quale agevolazione conviene attivare, eventualmente in combinazione.
Bonus barriere architettoniche in condominio
L'eliminazione delle barriere architettoniche (rampe, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici) sulle parti comuni rientra tra gli interventi agevolati e, dal punto di vista assembleare, gode di una maggioranza facilitata. È spesso la via più semplice per migliorare l'accessibilità di un palazzo storico romano senza ascensore. Per requisiti tecnici e documentazione vedi il bonus barriere architettoniche 2026.
Interventi "trainanti", "trainati" e il ruolo dell'APE convenzionale
Nelle procedure agevolate si distingue tra interventi "trainanti" (i principali, che danno diritto all'agevolazione) e interventi "trainati" (secondari, agganciabili ai primi). L'inquadramento corretto incide direttamente sulla detrazione: va impostato prima di avviare i lavori.
Sul fronte energetico, per gli interventi Ecobonus sull'involucro opaco delle parti comuni (es. cappotto esterno) la prassi tecnica ENEA richiede di predisporre l'APE di ciascuna singola unità immobiliare che compone il condominio; per le procedure Superbonus si redige invece l'APE convenzionale dell'intero edificio, secondo l'allegato A (punto 12) del decreto Requisiti Tecnici. Questi obblighi derivano da prassi e decreti tecnici e vanno validati sulla versione vigente del decreto e del vademecum ENEA. La gestione dei certificati energetici è descritta nella pagina certificati energetici e APE a Roma, mentre per il quadro Superbonus vedi Superbonus 2026.
Adempimenti tecnici: pratica ENEA, asseverazioni e congruità dei prezzi
Gli interventi di efficienza energetica sulle parti comuni richiedono una serie di adempimenti tecnici che vanno predisposti da un professionista abilitato:
- redazione degli APE (di unità o convenzionale a seconda della procedura);
- invio della pratica ENEA nei termini di legge;
- asseverazione della congruità dei prezzi rispetto ai massimali di spesa;
- raccolta della documentazione di spesa e dei titoli edilizi necessari.
Un errore in questa fase può far perdere la detrazione all'intero condominio: per questo conviene impostare tutto prima della delibera.
Come si ripartiscono spese e detrazioni tra i condomini
La regola base è la proporzionalità ai millesimi (art. 1123 c.c.). La tabella seguente riassume i criteri ricorrenti.
| Tipo di intervento | Criterio di ripartizione | Riferimento |
|---|---|---|
| Lavori su parti comuni generali (es. facciata, cappotto) | Millesimi di proprietà di ciascuna unità | Art. 1123, 1° comma, c.c. |
| Beni/servizi a uso differenziato | In proporzione all'uso che ciascuno può farne | Art. 1123 c.c. (salvo diversa convenzione) |
| Detrazione fiscale spettante | Sulla quota di spesa effettivamente a carico del condomino | In base alla ripartizione approvata in assemblea |
Ogni condomino detrae quindi la quota di spesa che gli compete in base alla ripartizione approvata. Per ricalcolare o revisionare le quote conviene partire dalle tabelle millesimali.
Quali maggioranze servono in assemblea?
Le innovazioni dirette al contenimento del consumo energetico e all'eliminazione delle barriere architettoniche sulle parti comuni possono essere deliberate con una maggioranza agevolata: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1120, 2° comma, e art. 1136, 2° comma, c.c.). È una soglia più bassa rispetto alle innovazioni ordinarie e agevola l'avvio di lavori di riqualificazione energetica e di abbattimento delle barriere.
| Tipo di delibera | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Innovazioni per risparmio energetico e barriere architettoniche | Intervenuti + almeno 1/2 del valore dell'edificio (art. 1120, 2° c., e 1136, 2° c., c.c.) |
| Innovazioni ordinarie / manutenzione straordinaria di notevole entità | Maggioranza qualificata più elevata (va verificata in base all'intervento) |
Errori frequenti e perché serve un tecnico
Gli errori più comuni in condominio sono: avviare i lavori prima di aver impostato APE e pratica ENEA, sbagliare l'inquadramento trainante/trainato, sottovalutare i massimali di spesa e deliberare con una maggioranza non corretta. A questi si aggiunge l'incertezza sui meccanismi di sconto in fattura e cessione del credito, cambiati più volte negli ultimi anni: vanno verificati sulla normativa vigente, mai dati per scontati.
Affidare a uno studio tecnico l'asseverazione, gli APE e la pratica ENEA mette al riparo l'intero condominio dal rischio di perdere la detrazione. Per i lavori di ristrutturazione collegati può rientrare anche il bonus ristrutturazioni 2026.
Riferimenti normativi
- Art. 14 DL 63/2013 — Ecobonus, detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti.
- Art. 1120, 2° comma, e art. 1136, 2° comma, Codice Civile — maggioranza agevolata per innovazioni di risparmio energetico ed eliminazione barriere architettoniche.
- Art. 1123 Codice Civile — ripartizione delle spese delle parti comuni in proporzione ai millesimi.
- DM Requisiti Tecnici Ecobonus (DM 6 agosto 2020) e prassi ENEA — obbligo di APE per singola unità sugli interventi all'involucro opaco.
- Allegato A, punto 12, DM Requisiti Tecnici (DM 6 agosto 2020) — APE convenzionale per le procedure Superbonus.
- Legge di Bilancio 2025 (recepimento Direttiva UE 2024/1275 "Case Green") — esclusione delle caldaie a sola condensazione a gas (salvo sistemi ibridi).
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