Infissi, persiane e portoni a Roma: quali permessi servono

Restaurare o sostituire infissi, persiane e portoni uguali a quelli di prima, con lo stesso colore, la stessa partizione e lo stesso materiale, è manutenzione ordinaria: edilizia libera, senza pratica. Se cambi colore, partizione o materiale, gli uffici di Roma Capitale chiedono la CILA, secondo la circolare del 31 dicembre 2025. Sopra queste due regole pesano i vincoli (bene culturale, paesaggio, Carta per la qualità) e il condominio, che possono chiedere un'autorizzazione, un parere o un passaggio dall'amministratore anche per una semplice riverniciatura.

Restaurare o sostituire uguale: è edilizia libera?

Sì. La manutenzione ordinaria comprende «le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici» (art. 3, comma 1, lett. a, del DPR 380/2001) e si fa «senza alcun titolo abilitativo» (art. 6, comma 1, lett. a). Il Glossario dell'edilizia libera (DM 2 marzo 2018) lo conferma alla voce 6, «Serramento e infisso interno e esterno»: riparazione, sostituzione, rinnovamento.

La tabella del Glossario non nomina persiane, porte e portoni. Di norma li inquadriamo come serramenti esterni, quindi nella voce 6. Carteggiare, stuccare e riverniciare una persiana resta manutenzione di una finitura: non chiamarlo «restauro e risanamento conservativo», che è una categoria pensata per l'intero edificio.

L'art. 6, però, si apre con «Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali» e lascia ferme le norme di settore e il Codice dei beni culturali e del paesaggio. Quindi niente pratica edilizia, ma vincoli e condominio restano. Il quadro generale è nella guida all'edilizia libera.

Cambiare colore, partizione o materiale: a Roma serve la CILA?

Per gli uffici di Roma, sì. La circolare con cui Roma Capitale indica ai propri uffici quale titolo serve per ogni intervento, del 31 dicembre 2025, distingue due voci.

• Edilizia libera (sezione 5.2.1, voce 3): «riparazione, sostituzione, rinnovamento dei serramenti e degli infissi interni ed esterni, con altri aventi le stesse caratteristiche di quelli preesistenti (colore, partizione dell'infisso, materiale, contenimento energetico)».
• CILA (sezione 5.3.2, voce 1): la stessa opera fatta «anche con altri aventi caratteristiche diverse rispetto ai preesistenti».

In pratica: persiane in legno al posto di quelle in alluminio, un colore diverso, una finestra divisa in modo diverso vanno presentati con la CILA a Roma. Nell'elenco fra parentesi c'è anche il «contenimento energetico»: quando la sostituzione serve proprio a isolare meglio, il titolo va verificato sul caso.

La circolare è un indirizzo per gli uffici, non una legge né un regolamento, e i suoi elenchi sono «a titolo esemplificativo e non esaustivo». Ma è l'indicazione che gli uffici ricevono, e lascia fermi vincoli, condominio e regolamento edilizio.

E se si allargano, si spostano o si aprono le finestre?

Allora non è più una sostituzione. Allargare o spostare un vano, aprirne uno nuovo o cambiare la partitura della facciata è una modifica dell'edificio e del suo prospetto. Il DPR 380/2001 porta alla SCIA la manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali «o i prospetti» (art. 22, comma 1, lett. a): per una finestra nuova, spostata o allargata in facciata il riferimento è quindi, di norma, la SCIA, anche se non si tocca la struttura, e sugli immobili tutelati il titolo può essere più impegnativo. Se si toccano parti strutturali, per esempio l'architrave in un muro portante, si aggiungono il progetto strutturale e gli adempimenti sismici; l'inquadramento lo decide il progetto di un tecnico abilitato.

Il DPR 380 fa rientrare nella manutenzione straordinaria anche le modifiche ai prospetti necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità, a condizioni precise, fra cui che l'intervento non riguardi immobili tutelati dal Codice dei beni culturali (art. 3, comma 1, lett. b). E prima di modificare un'apertura conviene sapere se quelle di oggi coincidono con i titoli edilizi: è la verifica dello stato legittimo.

Edifici vincolati: soprintendenza, paesaggio e Carta per la qualità

Sono tre tutele diverse, con tre uffici diversi.

Bene culturale. «L'esecuzione di opere e lavori di qualunque genere su beni culturali è subordinata ad autorizzazione del soprintendente» (art. 21, comma 4, D.Lgs. 42/2004). Vale anche per il restauro o la sola riverniciatura. A Roma è competente la Soprintendenza Speciale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio, da non confondere con la Sovrintendenza Capitolina del Comune. Se ci sono superfici decorate, gli interventi di manutenzione e restauro sono riservati ai restauratori di beni culturali (art. 29, comma 6). Per il Comune, la circolare del 2025 mette i restauri sui beni culturali fra gli interventi con CILA, o con SCIA se toccano le strutture.

Paesaggio. Non serve l'autorizzazione paesaggistica per la manutenzione ordinaria e straordinaria «che non alterino lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli edifici» (art. 149, comma 1, lett. a, D.Lgs. 42/2004). Il DPR 31/2017, all'Allegato A, voce A.2, esclude dall'autorizzazione anche la sostituzione di infissi, a condizione che avvenga «nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune e delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti». Con materiale, forma o colore diversi si ricade di norma nella procedura semplificata della voce B.3. La realizzazione o modifica di aperture esterne, sui beni dell'art. 136, comma 1, lettere a) e b) e, per la lettera c), sugli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, va nella voce B.2. Come funziona la pratica lo spiega la pagina sull'autorizzazione paesaggistica a Roma.

Carta per la qualità. Se l'edificio è segnalato nella Carta per la qualità del PRG ma non è tutelato per legge, l'approvazione dei progetti è subordinata al parere della Sovrintendenza Capitolina; per CILA e SCIA il parere lo acquisisce prima chi presenta la pratica (art. 16, comma 10, delle NTA). Se invece l'edificio è tutelato per legge, il parere della Sovrintendenza Capitolina non serve: decide l'autorità competente per quella tutela, di solito la Soprintendenza statale (comma 9). L'art. 16 non nomina la manutenzione ordinaria, né per includerla né per escluderla: per gli esterni lo verifichiamo sul caso. Le NTA della Città storica, la parte del Piano regolatore che comprende il centro storico, non dettano regole su infissi e colori: rinviano all'elaborato G2, la «Guida per la qualità degli interventi».

Posso cambiare il colore delle persiane in condominio?

Servono due verifiche, non una. Per il Comune, il colore diverso porta alla CILA, come visto sopra. Per il condominio vale il codice civile: nella propria unità il condomino non può fare opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, e delle opere va data in ogni caso preventiva notizia all'amministratore (art. 1122). Le facciate sono una parte comune (art. 1117), e sono vietate le innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato (art. 1120).

Se un colore diverso alteri il decoro della facciata si valuta caso per caso: una persiana di un altro colore su una facciata tutta uguale è il caso più delicato. Va letto anche il regolamento di condominio, che può avere regole proprie sulle facciate. Prima di ordinare, quindi: regolamento, lettera all'amministratore, e solo dopo la CILA.

Il portone d'ingresso è diverso, perché è di tutti: l'art. 1117 nomina proprio «i portoni di ingresso». Lo decide l'assemblea, con le maggioranze dell'art. 1136, e lo spieghiamo nella pagina sul restauro dei portoni in legno. Per gli altri lavori sulle parti comuni c'è la guida alle pratiche edilizie in condominio.

Bonus infissi 2026: cosa si detrae e cosa no

Il restauro di infissi e persiane, da solo, nel singolo appartamento, non è detraibile. Per le singole unità il TUIR ammette solo gli interventi delle lettere b), c) e d) dell'art. 3 del DPR 380, quindi non la manutenzione ordinaria (art. 16-bis, comma 1, lett. b). C'è un'eccezione: i lavori di manutenzione ordinaria necessari per completare un intervento di manutenzione straordinaria seguono la categoria superiore.

Sulle parti comuni sì. Il restauro del portone condominiale si detrae anche se è manutenzione ordinaria (art. 16-bis, comma 1, lett. a): nel 2026 al 36%, che sale al 50% sulla quota del condomino proprietario o titolare di un diritto reale che lì ha l'abitazione principale.

Sostituzione con bonus casa. È detraibile quando è manutenzione straordinaria secondo il criterio dell'Agenzia delle Entrate, cioè «con modifica di materiale o tipologia di infisso». Nel 2026: 50% per il titolare sull'abitazione principale, 36% negli altri casi, tetto di 96.000 € per unità (art. 16 del DL 63/2013, come modificato dalla legge 199/2025). Quando la sostituzione riduce la trasmittanza dei serramenti che delimitano gli ambienti riscaldati, va fatta la comunicazione all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori; per il bonus casa la sua mancanza non fa perdere la detrazione (risoluzione 46/E/2019). Se invece sostituisci con infissi identici ma più isolanti, la detraibilità come bonus casa va verificata: la Guida dell'Agenzia non lo dice in modo espresso.

Ecobonus. Riguarda la sostituzione di finestre comprensive di infissi che delimitano il volume riscaldato. Roma è in zona climatica D (1.415 gradi giorno), dove la trasmittanza della finestra nuova deve essere Uw ≤ 1,67 W/m²K (DM 6 agosto 2020, Allegato E). Le aliquote 2026 sono 50% e 36%, come sopra, con un limite massimo di detrazione di 60.000 € per unità. Servono l'asseverazione di un tecnico oppure, per la sola sostituzione di finestre in singole unità, la dichiarazione del fornitore o dell'installatore, e la scheda descrittiva all'ENEA entro 90 giorni. I massimali di costo, per le zone D, E e F, sono 650 €/m² per il serramento e 750 €/m² per serramento più chiusura oscurante. Una porta d'ingresso si agevola solo se il locale che protegge è riscaldato. Bonus casa ed ecobonus non si sommano sulla stessa spesa. La comunicazione è spiegata nella pagina sulla pratica ENEA.

Persiane e scuri. Per l'ENEA sono chiusure oscuranti, ammesse per qualunque orientamento. Se sostituisci solo le persiane, quelle nuove devono dare una resistenza termica supplementare maggiore delle vecchie, essere solidali con l'involucro e non liberamente smontabili da chi abita. Il limite di gtot ≤ 0,35 e l'esposizione da est a ovest passando per sud valgono per le schermature solari come tende e veneziane, non per persiane e scuri.

Il vetro da solo. Cambiare solo il vetro, o mettere un vetrocamera nel telaio vecchio, non è la sostituzione di finestre comprensive di infissi descritta dall'ENEA: se e come sia agevolabile va verificato caso per caso.

IVA su infissi e restauri: come si calcola

Sulle prestazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni l'IVA è al 10% (art. 7, comma 1, lett. b, della legge 488/1999; Guida dell'Agenzia delle Entrate, febbraio 2026). Gli infissi esterni e interni però sono «beni significativi»: su di loro il 10% vale solo fino al valore della prestazione al netto dei beni stessi, e sul resto si paga il 22%.

L'esempio della Guida: lavoro da 10.000 €, di cui 4.000 € di manodopera e 6.000 € di infissi. Si fa 10.000 meno 6.000, cioè 4.000 €: gli infissi hanno il 10% fino a 4.000 €. Sui 2.000 € che restano si applica il 22%. Risultato: 10% su 8.000 € e 22% su 2.000 €. In fattura va indicato il valore dei beni significativi.

Altre regole utili:

• restauro senza infissi nuovi: non c'è un bene significativo, quindi di norma il 10% vale su tutta la prestazione, vernici e ferramenta comprese;
• infissi comprati da te: sugli infissi paghi il 22%, perché il 10% non spetta ai beni acquistati direttamente dal committente; la posa resta al 10%;
• parti staccate con autonomia funzionale, come le tapparelle: entrano nel valore della prestazione, quindi al 10%;
• prestazioni professionali, come quelle del geometra: 22%;
• restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione: il 10% vale sempre, anche sui beni finiti come porte e infissi esterni.

Tre casi tipici

Persiane da riverniciare dello stesso colore, condominio senza vincoli. Edilizia libera, nessuna pratica. Avvisi l'amministratore. IVA al 10%; da solo, nel singolo appartamento, il lavoro non è detraibile.

Finestre in legno da sostituire con finestre in PVC. Il materiale cambia: per gli uffici di Roma serve la CILA, e in condominio conta il decoro della facciata. Il bonus casa può spettare perché cambia il materiale; l'ecobonus solo con Uw ≤ 1,67 W/m²K e la scheda ENEA.

Portone condominiale da restaurare in un palazzo vincolato. Autorizzazione del soprintendente anche per la riverniciatura, CILA del restauro per gli uffici di Roma (SCIA se tocca le strutture), restauratore di beni culturali se il portone ha superfici decorate, delibera dell'assemblea. Detrazione al 36%, al 50% sulla quota dei condomini che hanno i requisiti.

Quando serve cosa: la tabella

È una sintesi: le condizioni complete sono nelle sezioni sopra, il caso concreto si decide sull'immobile.

Cinque errori che girano in rete

1. «Per cambiare infissi e persiane non serve mai nessuna pratica.» Spesso lo si giustifica con la circolare 57/1998, che però è fiscale. L'edilizia libera esiste, ma fa salvi vincoli, strumenti urbanistici e regole del condominio, e a Roma il cambio di colore, partizione o materiale va con CILA.
2. «Nel 2026 il bonus ristrutturazioni è tornato al 36% con tetto di 48.000 €.» No: per le spese 2026 valgono 50% e 36% con tetto di 96.000 €. Il 36% con 48.000 € è previsto solo dal 2034.
3. «Ecobonus al 65% sugli infissi nel 2026.» No: l'aliquota è fissa per tutti gli interventi, 50% o 36%. Il 65% è un'ipotesi di manovra riportata dalla stampa a settembre 2026, non una norma in vigore a fine ottobre 2026.
4. «IVA al 10% sulla manodopera e al 22% sui materiali.» No: il 22% scatta solo sulla parte dell'infisso che supera il valore della prestazione al netto dell'infisso; i materiali non significativi stanno al 10%.
5. «Persiane: tetto di spesa di 60.000 € ed esposizione a sud.» No: 60.000 € è il limite di detrazione, non di spesa; persiane e scuri sono ammessi per qualunque orientamento, e per la sola sostituzione delle persiane conta la resistenza termica supplementare.

Cosa resta da verificare sul tuo immobile

Alcune cose non si risolvono con una guida: il regolamento edilizio e la modulistica di Roma per il tuo intervento, i vincoli che gravano sulla particella, le indicazioni dell'elaborato G2 se sei nella Città storica, il parere della Sovrintendenza Capitolina, il regolamento del tuo condominio. Conviene guardarle prima di ordinare infissi nuovi o di cambiare un colore: dopo l'ordine le scelte sono già fatte.

Se devi solo restaurare, le pagine dei servizi spiegano come si svolge il lavoro e da cosa dipende il prezzo:

• Restauro persiane in legno a Roma
• Restauro infissi e finestre in legno a Roma
• Restauro portoni in legno a Roma
• Falegnameria e restauro del legno a Roma

Per un parere sul tuo caso, con le foto e l'indirizzo dell'immobile, scrivici qui: ti diciamo quale titolo serve, chi deve dare l'assenso e cosa si può detrarre prima che tu firmi un ordine.