Quanto costa ristrutturare una palazzina a Roma? Su un edificio intero la domanda giusta non è "quanto al metro quadro", perché il costo non si misura sui metri calpestabili degli appartamenti ma sulle superfici che si toccano davvero: i metri quadri di facciata, quelli di copertura, i metri quadri di serramento. Secondo le fasce del nostro calcolatore, tarate sul mercato di Roma e del Lazio e al netto dell'IVA, il rifacimento della facciata vale indicativamente 40–85 €/mq, il rifacimento della copertura 90–185 €/mq, il cappotto termico 120–220 €/mq di parete. Su una palazzina tipo di otto appartamenti, il solo involucro sta fra circa 116.000 e 219.000 €; aggiungendo il rifacimento interno delle unità si arriva nell'ordine di 360.000–620.000 €. Sotto trovi il conto per esteso, con le superfici dichiarate.
Per una stima costruita sul tuo edificio, e non su una palazzina tipo, parti dal calcolatore dei costi di ristrutturazione: due minuti, gratuito, con la banda di incertezza dichiarata.
Risposte rapide
- Facciata (tinteggiatura, ripristini, ponteggio compreso): 40–85 €/mq di superficie di facciata.
- Copertura (manto, guaina, grondaie): 90–185 €/mq di falda.
- Cappotto termico (ponteggio, rasatura e finitura compresi): 120–220 €/mq di parete.
- Impermeabilizzazione di lastrici e terrazzi: 40–75 €/mq.
- Infissi: 200–380 €/mq di serramento in PVC, 400–700 €/mq in legno o alluminio a taglio termico.
- Interni, per appartamento: i range stanno nella guida quanto costa ristrutturare casa a Roma.
- Diritti di istruttoria della pratica: da 291,24 € a 1.045,24 € secondo la superficie, non per unità.
- Tutti gli importi sono IVA esclusa e comprendono già oneri della sicurezza e spese generali dell'impresa.
Le fasce dell'involucro, voce per voce
Sono le lavorazioni che su un edificio intero pesano di più, e che in un appartamento singolo non compaiono quasi mai.
| Lavorazione | Fascia (IVA esclusa) | Si misura su |
|---|---|---|
| Rifacimento facciata: tinteggiatura esterna, ripristino di intonaci, cornici e frontalini, ponteggio compreso | 40–85 €/mq | Superficie di facciata, al netto delle aperture |
| Rifacimento copertura: manto, guaina, lattoneria e grondaie | 90–185 €/mq | Superficie di falda |
| Cappotto termico: isolante, rasatura, finitura e ponteggio | 120–220 €/mq | Superficie di parete coibentata |
| Impermeabilizzazione di lastrici solari, terrazzi e balconi | 40–75 €/mq | Superficie impermeabilizzata |
| Sostituzione infissi in PVC | 200–380 €/mq | Superficie di serramento |
| Sostituzione infissi in legno o alluminio a taglio termico | 400–700 €/mq | Superficie di serramento |
| Pavimentazione esterna: cortili, camminamenti, resedi | 55–115 €/mq | Superficie pavimentata |
| Pompa di calore aria-acqua centralizzata | 700–1.300 €/kW | Potenza installata |
| Impianto fotovoltaico | 1.100–2.100 €/kWp | Potenza di picco, più basso al crescere della taglia |
La forbice fra il minimo e il massimo non è incertezza: è la differenza fra una lavorazione essenziale e una di livello alto, sullo stesso identico metro quadro. Su una facciata cambia il tipo di ripristino e la finitura; su una copertura, il manto e lo spessore dell'isolamento. È la voce su cui il capitolato fa la differenza fra due preventivi che sembrano confrontabili e non lo sono.
Per il solo intonaco, con i prezzi distinti per tipo, c'è la guida dedicata: costo dell'intonaco al mq.
Un esempio con i numeri in chiaro
Palazzina di quattro piani, otto appartamenti da 80 mq, con queste superfici (dichiarate apposta, perché è da lì che nasce ogni conto):
- 600 mq di facciata — perimetro per altezza, al netto delle aperture;
- 220 mq di copertura a falde;
- 120 mq di serramenti — circa 15 mq per appartamento;
- 640 mq di superficie utile complessiva.
Involucro, ipotesi manutentiva (si rifà la facciata così com'è):
| Voce | Conto | Importo |
|---|---|---|
| Facciata | 600 mq × 40–85 €/mq | 24.000 – 51.000 € |
| Copertura | 220 mq × 90–185 €/mq | 19.800 – 40.700 € |
| Totale involucro | ≈ 44.000 – 92.000 € |
Involucro, ipotesi con efficientamento (cappotto al posto della sola tinteggiatura, più infissi nuovi):
| Voce | Conto | Importo |
|---|---|---|
| Cappotto termico | 600 mq × 120–220 €/mq | 72.000 – 132.000 € |
| Copertura | 220 mq × 90–185 €/mq | 19.800 – 40.700 € |
| Infissi in PVC | 120 mq × 200–380 €/mq | 24.000 – 45.600 € |
| Totale involucro | ≈ 116.000 – 219.000 € |
Interni. Il rifacimento completo degli appartamenti si somma a parte: con finiture medie, la guida quanto costa ristrutturare casa a Roma indica 30.500–50.000 € per un appartamento di 80 mq, cioè 244.000–400.000 € per otto unità.
Ordine di grandezza complessivo: circa 360.000–620.000 €, IVA esclusa. Il totale non comprende le opere strutturali, il contributo di costruzione dove dovuto e le spese tecniche. Ed è, appunto, un esempio: cambia la palazzina, cambiano le superfici, e il conto si rifà da capo.
Che cosa cambia rispetto a un appartamento singolo
Cinque voci che sull'edificio intero esistono e sul singolo appartamento no. Sono anche quelle che più spesso mancano nei preventivi che arrivano allo studio.
- Il ponteggio. Nelle fasce di facciata e cappotto è già compreso, ma va montato una volta sola: conviene concentrare nello stesso cantiere facciata, copertura, infissi e lattoneria invece di rifarlo tre volte in cinque anni.
- La sicurezza. Con più imprese in cantiere servono il coordinatore in progettazione ed esecuzione e il Piano di Sicurezza e Coordinamento: è un costo tecnico a sé, proporzionato alla durata e alla complessità del cantiere.
- Il titolo edilizio più pesante. Su un fabbricato intero si finisce quasi sempre nella ristrutturazione edilizia, con SCIA o permesso di costruire invece della CILA. Il quadro completo è nella pagina ristrutturazione di un intero fabbricato.
- I diritti di istruttoria a scaglioni. Roma Capitale li grada per superficie: 291,24 € fino a 200 mq, 349,24 € fino a 500, 697,24 € fino a 1.000, 1.045,24 € oltre (tariffario DGC 492/2025 rettificata dalla DGC 43/2026). La palazzina dell'esempio, con 640 mq, sta nello scaglione da 697,24 € — una cifra sola per tutto l'edificio, non per appartamento.
- Il contributo di costruzione. Se l'intervento aumenta il carico urbanistico — nuove unità, nuova superficie, cambio di destinazione d'uso — si pagano oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (529,73 €/mq a Roma nel 2026). È la voce che può spostare il quadro economico più di qualsiasi finitura, e va quantificata prima.
Demolizione e ricostruzione: perché non trovi una fascia
Per la demolizione e ricostruzione non pubblichiamo un prezzo al metro quadro, e la ragione è che non ne esiste uno onesto: il costo dipende dal progetto strutturale, dal tipo di fondazioni, dal grado di isolamento e dall'accessibilità del lotto, cioè da variabili che cambiano il conto di più del doppio fra due edifici vicini. Chi la fascia la pubblica, quasi sempre la calcola su un caso e la presenta come una media.
Su questo tipo di intervento il percorso corretto è l'opposto: prima il progetto e il computo metrico voce per voce, poi il numero. Lo stesso vale per il consolidamento strutturale e per gli interventi che richiedono il deposito sismico.
Bonus e detrazioni, in cinque righe
Nel 2026 la detrazione per le ristrutturazioni è del 50% per l'abitazione principale e del 36% per le altre unità, su una spesa massima di 96.000 € per unità immobiliare. Il punto che conta su un edificio intero è proprio quello: il tetto è per unità, non per cantiere, quindi su otto appartamenti il plafond complessivo è ben più alto di quanto sembri a chi ragiona sull'importo totale dei lavori. Si applicano poi l'ecobonus sulle opere di efficientamento e il sismabonus sugli interventi strutturali; in condominio valgono le regole delle parti comuni. Servono pagamenti con bonifico parlante, il titolo edilizio corretto e, dove richiesta, l'asseverazione di congruità dei prezzi.
Perché diamo un range e non un prezzo secco
Un prezzo unico su un edificio che non abbiamo visto è marketing, non una stima. Il nostro calcolatore lavora come un computo metrico semplificato: applica prezzi unitari reali del mercato Roma/Lazio alle superfici che dichiari, e accompagna il risultato con una banda di incertezza fra il ±10% e il ±30%, più stretta quanto più i dati passano da stimati a misurati. Le fasce di questa pagina vengono da lì e comprendono già gli oneri della sicurezza e le spese generali dell'impresa; non comprendono l'IVA.
Il numero definitivo nasce dopo, e in tre passi: sopralluogo, computo metrico voce per voce e capitolato. Sono i documenti con cui le imprese quotano le stesse identiche voci, e con cui i preventivi diventano finalmente confrontabili — l'opposto del prezzo civetta basso che poi cresce in corso d'opera con le varianti.
Il nostro ruolo, detto in modo onesto
Il nostro studio tecnico è il referente unico dell'operazione: progetto, pratiche, computo, capitolato, sicurezza e direzione dei lavori. I lavori li eseguono imprese partner selezionate, che supervisioniamo nel tuo interesse. Non vendiamo il cantiere: è per questo che possiamo dirti quando una voce di preventivo è fuori mercato. È la formula della ristrutturazione chiavi in mano a Roma, applicata alla scala dell'edificio.
Domande frequenti
Quanto costa ristrutturare una palazzina di 8 appartamenti a Roma?
Dipende dalle superfici, non dal numero di appartamenti. Sull'esempio di questa pagina — 600 mq di facciata, 220 di copertura, 120 di serramenti, 640 mq di superficie utile — il solo involucro con cappotto e infissi nuovi vale circa 116.000–219.000 €, e con il rifacimento interno delle otto unità si arriva nell'ordine di 360.000–620.000 €, IVA esclusa e senza opere strutturali, contributo di costruzione e spese tecniche. Sono stime del nostro calcolatore, non un preventivo.
Quanto costa rifare la facciata di una palazzina?
Indicativamente 40–85 €/mq di superficie di facciata, ponteggio compreso, IVA esclusa: la forbice dipende dall'entità dei ripristini e dal tipo di finitura. Su 600 mq di facciata sono circa 24.000–51.000 €. Se al posto della sola tinteggiatura si fa il cappotto termico, la fascia sale a 120–220 €/mq. In condominio, chi paga e con quali maggioranze è spiegato nella pagina rifacimento facciata.
Conviene fare tutto insieme o un intervento per volta?
Quasi sempre insieme, per una ragione misurabile: il ponteggio, la sicurezza, la pratica edilizia e la direzione lavori sono costi che si pagano una volta sola e che, spalmati su un intervento unico, incidono molto meno. Rifare la facciata oggi e la copertura fra tre anni significa montare due volte il ponteggio e aprire due pratiche.
Le fasce comprendono l'IVA?
No. Tutti gli importi di questa pagina sono IVA esclusa. Sulle ristrutturazioni l'aliquota agevolata è del 10%, con la regola dei beni significativi per alcune forniture; sul recupero di interi fabbricati ci sono casi ad aliquota ridotta che vanno verificati sul singolo intervento. Nel calcolatore l'IVA è mostrata come riga separata.
Quanto costa il progetto e la direzione lavori?
Le spese tecniche non sono comprese nelle fasce di questa pagina e si quantificano sull'intervento reale, perché dipendono dal titolo edilizio, dall'eventuale progetto strutturale e dalla durata del cantiere. Comprendono di norma rilievo e stato legittimo, progetto, pratica sul SUET, computo e capitolato, direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza. Contattaci per un preventivo scritto voce per voce.
La stima del calcolatore vale come preventivo?
No: è una stima con banda dichiarata, utile per capire se un'operazione sta in piedi prima di spendere in progettazione. Il preventivo nasce dal sopralluogo e dal computo metrico, ed è anche l'unico documento con cui puoi confrontare offerte di imprese diverse sulle stesse voci.
Fasce ricavate dal nostro calcolatore, mercato Roma e Lazio 2026, IVA esclusa. Aggiornato a settembre 2026.
Vuoi il numero sul tuo edificio? Fai la stima con il calcolatore dei costi di ristrutturazione, poi contattaci: sopralluogo, computo metrico e un unico referente tecnico dal progetto alla fine dei lavori. Il quadro tecnico completo è nella pagina ristrutturazione di un intero fabbricato a Roma.