Oneri di urbanizzazione a Roma: calcolo, tariffe e quando si pagano (2026)
Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione a Roma? Gli oneri di urbanizzazione sono la parte del contributo di costruzione (art. 16 del D.P.R. 380/2001) con cui chi costruisce o trasforma un immobile partecipa al costo delle opere pubbliche: strade, fognature, scuole, verde. A Roma si calcolano con le tariffe della Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 28/2022, in vigore dal 1° gennaio 2022: in sintesi, volume dell'intervento × tariffa della zona di densità territoriale × coefficiente della componente di PRG (C1) × coefficiente demografico 0,9. Si pagano soprattutto con il permesso di costruire, con la SCIA alternativa e nei cambi di destinazione d'uso rilevanti; non si pagano per le manutenzioni "leggere" in CILA. Con Facilitus, il nostro sportello online gratuito, fai il calcolo guidato con le tabelle ufficiali in pochi minuti.
Qui trovi, per proprietari e tecnici: cosa sono gli oneri (primari e secondari), con quali pratiche si pagano e quando no, la formula romana della Delibera 28/2022, il costo di costruzione da 529,73 €/mq, la monetizzazione degli standard (TUM) e gli errori che costano di più.
Risposte rapide
- Cosa sono: la quota del contributo di costruzione destinata a finanziare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (art. 16 D.P.R. 380/2001). Sono chiamati anche oneri concessori.
- Quando si pagano: permesso di costruire, SCIA alternativa al permesso, cambi di destinazione d'uso rilevanti e, in genere, interventi che aumentano il carico urbanistico.
- Quando NON si pagano: manutenzioni in CILA senza aumento di carico urbanistico e nei casi di esonero dell'art. 17 D.P.R. 380/2001.
- Come si calcolano a Roma: tabelle della Del. A.C. 28/2022 (dall'1/1/2022): volume × tariffa per densità territoriale di zona × coefficiente C1 della componente di PRG × 0,9 (coefficiente demografico).
- Costo di costruzione: quota separata del contributo, con base 529,73 €/mq a Roma nel 2026.
- Standard mancanti (tipicamente i parcheggi): si "monetizzano" con la TUM = V × K × 0,2 × 0,75 (Del. C.C. 73/2010 e Del. G.C. 115/2011).
- Calcolo guidato: gratis con il wizard di Facilitus, che usa le tabelle vere di Roma Capitale.
Cosa sono gli oneri di urbanizzazione (e cos'è il contributo di costruzione)
Quando costruisci, amplii o trasformi un immobile, generi nuovo "carico urbanistico": più persone, più auto, più servizi richiesti. Gli oneri di urbanizzazione sono il corrispettivo con cui partecipi a quei costi collettivi. Non sono una tassa sull'immobile, ma una quota di partecipazione alle opere pubbliche, dovuta una tantum al momento del titolo edilizio.
L'articolo 16 del D.P.R. 380/2001 li inquadra dentro il contributo di costruzione, che ha due componenti distinte:
- gli oneri di urbanizzazione (primaria + secondaria), commisurati all'incidenza delle opere pubbliche;
- la quota sul costo di costruzione, commisurata al valore dell'intervento (a Roma la base 2026 è 529,73 €/mq).
Nel linguaggio comune trovi anche il termine oneri concessori: è la stessa cosa, un'eredità dell'epoca in cui il permesso di costruire si chiamava "concessione edilizia".
Urbanizzazione primaria e secondaria: che differenza c'è
Le tabelle di Roma Capitale distinguono la quota per urbanizzazione primaria da quella per urbanizzazione secondaria, secondo le categorie dell'art. 16, commi 7 e 8, del D.P.R. 380/2001:
| Urbanizzazione primaria | Urbanizzazione secondaria | |
|---|---|---|
| A cosa serve | Rendere fisicamente utilizzabile il lotto | Dotare il quartiere di servizi collettivi |
| Esempi di opere | Strade residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognature, rete idrica, reti di energia elettrica e gas, pubblica illuminazione, verde attrezzato | Asili nido e scuole, mercati di quartiere, uffici comunali, chiese, impianti sportivi, aree verdi di quartiere, centri sociali, attrezzature culturali e sanitarie |
| Nel calcolo | Quota U1 delle tabelle | Quota U2 delle tabelle |
La distinzione è soprattutto contabile: il conteggio somma le due quote. Torna rilevante solo per lo scomputo (ne parliamo più sotto).
Quando si pagano gli oneri: pratiche e casi tipici
La regola pratica: gli oneri scattano quando l'intervento crea o aumenta il carico urbanistico. Ecco il quadro per titolo edilizio:
| Pratica | Oneri di urbanizzazione dovuti? | Nota |
|---|---|---|
| Attività edilizia libera | No | Nessun titolo, nessun contributo |
| CILA | No, di regola | Manutenzione straordinaria "leggera" senza aumento di carico urbanistico |
| SCIA ordinaria | Solo se aumenta il carico urbanistico | Es. cambio d'uso con opere, frazionamenti con più unità |
| SCIA alternativa al permesso | Sì | Interventi "pesanti" assimilati al permesso |
| Permesso di costruire | Sì | Nuove costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni ricostruttive |
| Cambio di destinazione d'uso rilevante | Sì, a conguaglio | Anche senza opere, se cambia la categoria funzionale (art. 23-ter D.P.R. 380/2001) |
Due precisazioni importanti:
- Oneri ≠ diritti di istruttoria. I diritti sono il costo fisso di lavorazione della pratica: a Roma vanno da 465,24 a 1.161,24 € per permesso di costruire e SCIA alternativa e da 291,24 a 1.045,24 € per CILA e SCIA, a scaglioni di superficie (DGC 492/2025, rettificata dalla DGC 43/2026). Gli oneri sono un'altra voce, che si somma.
- Nelle sanatorie il contributo entra nel calcolo dell'oblazione: per la SCIA in sanatoria va da 1.032 a 10.328 € (art. 36-bis D.P.R. 380/2001, post Salva Casa); per i casi da permesso c'è l'accertamento di conformità. Se sospetti difformità, parti dalla verifica dello stato legittimo.
Quando NON si pagano: esoneri e riduzioni
Il contributo di costruzione non è sempre dovuto. I casi principali di esonero sono elencati dall'art. 17, comma 3, del D.P.R. 380/2001, tra cui:
- interventi in zona agricola per la conduzione del fondo, realizzati dall'imprenditore agricolo;
- ristrutturazione e ampliamento fino al 20% di edifici unifamiliari (limite dell'art. 17, comma 3, lett. b);
- impianti e attrezzature pubbliche realizzati dagli enti competenti;
- opere eseguite in attuazione di norme o provvedimenti a seguito di calamità.
A questi si aggiunge il caso più frequente: i lavori di manutenzione straordinaria in CILA senza aumento di carico urbanistico (bagno, tramezzi, impianti) non generano oneri. Restano però diritti di istruttoria e parcella tecnica.
Il consiglio del tecnico: l'esonero va dimostrato nella pratica, non dato per scontato: è tra le contestazioni più facili in sede di controllo.
Come si calcolano a Roma: la formula della Delibera A.C. 28/2022
Dal 1° gennaio 2022 Roma Capitale applica le tariffe della Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 28/2022, che ha aggiornato il sistema precedente. Il conteggio, semplificando, moltiplica quattro fattori:
- Il volume dell'intervento. La grandezza di partenza è il volume urbanistico; per alcune destinazioni si parte dalla superficie, convertita secondo le regole della delibera.
- La tariffa di zona per densità territoriale. Le tabelle assegnano una tariffa unitaria in base alla zona di densità e alla destinazione d'uso; la stessa strada può avere tariffe diverse da un isolato all'altro.
- Il coefficiente C1 della componente di PRG. Dipende dalla componente urbanistica del Piano Regolatore di Roma (città storica, città consolidata, città da ristrutturare...): individuarla correttamente sulla mappa è metà del lavoro.
- Il coefficiente demografico 0,9. Un correttivo unico applicato da Roma Capitale a valle del prodotto.
Il risultato si articola nelle due quote (U1 primaria e U2 secondaria) e si somma alla quota sul costo di costruzione e all'eventuale monetizzazione degli standard. Le tariffe unitarie non si citano "a memoria": vanno lette nelle tabelle allegate alla delibera, per la zona e la destinazione esatte del tuo immobile.
Cerchi il foglio Excel per il calcolo degli oneri? Meglio le tabelle vere
Online circolano fogli Excel "calcolo oneri di urbanizzazione" pensati per altri Comuni o basati su tariffe superate: a Roma producono numeri sbagliati, perché ignorano zone di densità, coefficiente C1 e correttivo 0,9 della Del. 28/2022. Il wizard di Facilitus fa il percorso al posto tuo: individui l'immobile sulla mappa, il sistema legge componente di PRG e zona e applica le tabelle vigenti, passaggio per passaggio. Gratis, senza scaricare nulla.
Il contributo sul costo di costruzione: 529,73 €/mq nel 2026
La seconda componente del contributo si calcola a partire dal costo di costruzione unitario, che a Roma per il 2026 vale 529,73 €/mq (valore aggiornato periodicamente con adeguamento ISTAT). Come si usa dipende dal tipo di intervento:
- Nuove costruzioni e ampliamenti: al costo base si applicano le quote R1, R2 e R3, che modulano l'importo secondo classi e caratteristiche dell'edificio (superfici, accessori, pregio); sulla base così ottenuta si determina la percentuale dovuta.
- Ristrutturazioni onerose: la base non è il costo unitario a mq ma il costo reale dei lavori documentato dal computo metrico, al quale si applica la percentuale prevista. Per i costi dei lavori veri e propri, vedi quanto costa ristrutturare casa a Roma.
Una classificazione sbagliata delle quote R cambia l'importo finale, e il Municipio può chiedere il conguaglio anche a distanza di tempo.
Cambio di destinazione d'uso: il conguaglio che quasi tutti dimenticano
Il caso più sottovalutato. Quando trasformi un magazzino in abitazione, un ufficio in casa o un negozio in laboratorio, il Comune non ti chiede gli oneri "pieni" della nuova destinazione: ti chiede il conguaglio, cioè la differenza tra gli oneri della destinazione nuova e quelli della precedente. Se la nuova destinazione ha un carico urbanistico più alto, la differenza va versata — anche quando il cambio d'uso avviene senza opere, se è rilevante ai sensi dell'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.
In più, il cambio d'uso può far scattare la dotazione di standard (soprattutto parcheggi): se non puoi reperirli fisicamente, entra in gioco la monetizzazione del prossimo paragrafo. Per requisiti e pratiche c'è la guida dedicata al cambio di destinazione d'uso.
Monetizzazione degli standard urbanistici: la formula TUM
Gli standard urbanistici sono le dotazioni minime di interesse pubblico (parcheggi, verde, servizi) che un intervento deve garantire. Quando la dotazione — tipicamente i parcheggi — non è reperibile nel lotto, Roma consente in molti casi di monetizzarla: versi al Comune il controvalore dello standard mancante.
La tariffa si calcola con la T.U.M. (tariffa unitaria di monetizzazione):
TUM = V × K × 0,2 × 0,75
secondo la Del. C.C. 73/2010 e la Del. G.C. 115/2011: V è il valore unitario di riferimento dell'area dalle tabelle comunali, K il coefficiente correttivo; se il valore di zona non è tabellato direttamente, si interpola come previsto dagli allegati. La TUM moltiplicata per lo standard non reperito dà l'importo da versare, che si somma a oneri e costo di costruzione — e nei cambi d'uso può pesare quanto gli oneri stessi.
Esempio narrato: un cambio d'uso vero nel Municipio IV
Un caso reale seguito dal nostro studio. Situazione: cambio di destinazione d'uso con opere in una via del Municipio IV, pratica in SCIA. Un primo conteggio frettoloso — fatto con un foglio generico — diceva: zero da pagare.
Il percorso corretto, invece:
- dalla mappa del PRG si individua la componente urbanistica dell'immobile, da cui dipende il coefficiente C1;
- si identifica la zona di densità e si leggono le tariffe della Del. 28/2022 per la destinazione di partenza e di arrivo;
- si calcola il conguaglio: oneri della nuova destinazione meno oneri della vecchia, con il correttivo demografico 0,9;
- si aggiunge la quota sul costo di costruzione riferita alle opere eseguite;
- si verifica la dotazione di parcheggi: non reperibile, quindi si monetizza con la TUM.
Risultato: dove il foglio generico diceva zero, le tabelle vere hanno fatto emergere oltre 2.200 € dovuti al Comune. Presentare la pratica con l'importo sbagliato avrebbe significato conguagli e un'istruttoria in salita. Il wizard di Facilitus ripercorre questi passaggi sul tuo indirizzo, con le tabelle ufficiali.
Rateizzazione, scomputo e versamento
Tre aspetti pratici da conoscere prima di pagare:
- Rateizzazione. L'art. 16 del D.P.R. 380/2001 consente il versamento rateizzato su richiesta dell'interessato. Numero di rate, garanzie (di norma fideiussorie) e modalità vanno verificati con il Municipio competente: non c'è una regola unica per tutti i casi.
- Scomputo. In alternativa al pagamento, totale o parziale, puoi obbligarti a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, con modalità e garanzie concordate con l'amministrazione: tipico degli interventi medio-grandi.
- Versamento. A Roma il pagamento avviene con gli avvisi generati nella pratica telematica sul portale SUET. Attenzione ai tempi: per il ritardato od omesso versamento l'art. 42 del D.P.R. 380/2001 prevede maggiorazioni progressive fino al 40% del contributo.
Gli errori più comuni (e come evitarli)
- Usare un Excel di un altro Comune o tariffe pre-2022: a Roma vale la Del. A.C. 28/2022, con zone di densità e coefficiente 0,9 che i fogli generici non conoscono.
- "È solo un cambio d'uso senza lavori, non pago niente": falso se il cambio è rilevante per categoria funzionale — il conguaglio è dovuto anche senza opere.
- Dimenticare la TUM dei parcheggi: la monetizzazione degli standard salta fuori a metà istruttoria e ribalta il preventivo.
- Confondere oneri e diritti di istruttoria: i diritti (fissi, da 291,24 a 1.161,24 € secondo pratica e superficie) si pagano comunque; gli oneri sono una voce ulteriore.
- Sbagliare la grandezza di partenza: volume urbanistico e superficie non sono intercambiabili; la conversione segue le regole della delibera.
- Ignorare la componente di PRG: un C1 sbagliato falsa tutto il calcolo. Verificala sulla mappa del PRG prima di aprire le tabelle.
- Calcolare gli oneri su un immobile con difformità: prima si sistema lo stato legittimo (se serve, con una sanatoria), poi si imposta la pratica onerosa.
Calcola i tuoi oneri con Facilitus: gratis, con le tabelle vere
Facilitus è lo sportello urbanistico online del nostro studio: cerchi l'indirizzo sulla mappa, il sistema legge componente di PRG, vincoli e zona di densità, e il wizard applica le tabelle della Del. A.C. 28/2022, il costo di costruzione 529,73 €/mq e, dove serve, la TUM, mostrando i passaggi uno per uno. In pochi minuti hai una stima motivata degli oneri per permesso di costruire, SCIA e cambio d'uso, da usare per il preventivo o per il confronto con il Municipio.
Domande frequenti
Cosa sono gli oneri di urbanizzazione, in parole semplici?
Sono la quota che versi al Comune per contribuire alle opere pubbliche rese necessarie dal tuo intervento (strade, fognature, scuole, verde). Fanno parte del contributo di costruzione dell'art. 16 D.P.R. 380/2001, insieme alla quota sul costo di costruzione, e si pagano una tantum con il titolo edilizio.
Quando non si pagano gli oneri di urbanizzazione?
Quando l'intervento non aumenta il carico urbanistico (tipicamente le manutenzioni in CILA) e nei casi di esonero dell'art. 17 D.P.R. 380/2001: zona agricola per la conduzione del fondo, ristrutturazione e ampliamento contenuto di edifici unifamiliari, opere pubbliche, interventi post-calamità.
Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione a Roma con la Delibera 28/2022?
Si moltiplica il volume dell'intervento per la tariffa della zona di densità territoriale (distinta per destinazione d'uso), per il coefficiente C1 della componente di PRG e per il coefficiente demografico 0,9. Le tariffe si leggono nelle tabelle allegate alla delibera; il wizard di Facilitus le applica in automatico.
Quanto costa il contributo di costruzione al mq a Roma nel 2026?
La base 2026 è 529,73 €/mq. Per le nuove costruzioni l'importo si modula con le quote R1, R2 e R3 legate alle classi dell'edificio; per le ristrutturazioni onerose la percentuale si applica al costo dei lavori risultante dal computo metrico.
Quanto si paga di oneri per un cambio di destinazione d'uso a Roma?
Si paga il conguaglio: la differenza tra gli oneri della nuova destinazione e quelli della vecchia, dovuta anche senza opere se il cambio è rilevante (art. 23-ter D.P.R. 380/2001), più l'eventuale monetizzazione dei parcheggi. Dipende da zona, componente di PRG e destinazioni: nel caso reale raccontato sopra superava i 2.200 €. Approfondisci nella guida al cambio di destinazione d'uso.
Come funziona la monetizzazione dei parcheggi (TUM)?
Se la dotazione di parcheggi richiesta non è reperibile fisicamente, ne versi il controvalore: TUM = V × K × 0,2 × 0,75 (Del. C.C. 73/2010 e Del. G.C. 115/2011), dove V è il valore di riferimento dell'area e K il coefficiente correttivo. L'importo si somma a oneri e costo di costruzione.
Gli oneri di urbanizzazione si possono rateizzare?
Sì: l'art. 16 D.P.R. 380/2001 consente il versamento rateizzato su richiesta, di norma con garanzia fideiussoria. Rate e modalità si concordano con il Municipio competente nell'ambito della pratica sul SUET.
Oneri di urbanizzazione e oneri concessori sono la stessa cosa?
Sì. "Oneri concessori" è il nome storico, legato alla vecchia concessione edilizia; oggi la dizione corretta è contributo di costruzione, composto da oneri di urbanizzazione e quota sul costo di costruzione.
Dal calcolo alla pratica: il nostro studio a Roma
Il conteggio degli oneri è solo un pezzo della pratica: il nostro studio tecnico segue l'intero percorso — verifica urbanistica, titolo edilizio corretto, calcolo di oneri, costo di costruzione e TUM, presentazione telematica e interlocuzione con il Municipio — come referente tecnico unico; per i lavori ci appoggiamo a imprese partner selezionate. Fai prima la tua stima gratuita con Facilitus, poi contattaci per trasformarla in una pratica solida.
Aggiornato a luglio 2026 su fonti ufficiali.