Un soppalco in legno ricava un piano in più in una stanza alta: un deposito sopra il corridoio, un letto o uno studio sopra il soggiorno. Lo costruisce e lo monta il falegname partner; noi seguiamo progetto, pratica edilizia e controllo, perché a Roma il titolo cambia molto fra un soppalco da deposito e uno su cui si vive. Instapro, in una pagina aggiornata ad agosto 2026, indica per un soppalco in legno completo una forbice tra 1.500 € e 6.000 €. Per il preventivo mandaci foto della stanza, l'altezza dal pavimento al soffitto, le misure indicative e la zona di Roma.
- Comprende: rilievo della stanza; progetto di struttura, scala e parapetto; costruzione e montaggio a cura del falegname partner; la pratica edilizia quando serve e il nostro controllo fino alla consegna.
- A parte: le opere elettriche per luce e prese sul soppalco; i diritti di istruttoria della pratica; le verifiche sul solaio esistente, se il progetto le chiede; l'IVA. Ogni voce è scritta nel preventivo.
- Quando serve una pratica: per gli uffici di Roma un soppalco non praticabile, con altezza utile fino a 1,50 m e senza toccare le strutture, va con la CILA; se interessa le strutture serve di norma la SCIA con gli adempimenti sismici; un soppalco praticabile conta nella superficie utile lorda e il titolo si decide caso per caso.
- Preventivo: gratuito: chiedilo qui, mandandoci foto, misure indicative e zona di Roma; se serve un sopralluogo te lo diciamo prima.
Quanto costa un soppalco in legno?
Instapro, in una pagina aggiornata il 21 agosto 2026, pubblica queste forbici:
| Voce, con le parole della fonte | Unità | Cifre pubblicate |
|---|---|---|
| Soppalco in legno completo | totale | 1.500-6.000 € |
| Soppalco su misura | totale | «fino a 8.000 € – 12.000 €+» |
| Soppalco al metro quadro | €/m² | 300-800 € |
| «Struttura leggera per deposito» | €/m² | 300-450 € |
| «Abitabile standard» | €/m² | 450-650 € |
| «Rinforzata per zona notte» | €/m² | «650€ – 800€+» |
| Scala e parapetti | in più | 500-2.500 € |
Sono ordini di grandezza nazionali pubblicati da un portale di preventivi, non prezzi di Roma e non il nostro preventivo; l'IVA la fonte non la indica. Le etichette «abitabile» e «zona notte» sono categorie di prezzo: se un soppalco si può abitare lo decidono altezze e titolo edilizio, non quanto lo paghi. Il prezzo sale con la superficie, con le campate lunghe senza appoggi intermedi, con il legno a vista di pregio e con una scala comoda; scende con una struttura semplice da deposito. Progetto e pratica li scriviamo a parte nel preventivo, perché dipendono dal titolo che serve.
Qual è l'altezza minima di un soppalco?
Le norme sulle altezze minime dei locali non nominano il soppalco. Conta l'uso dello spazio sopra e sotto.
| Situazione | Cosa dicono i testi | Fonte |
|---|---|---|
| Locale d'abitazione, sopra o sotto il soppalco | la misura di riferimento è 2,70 m; il progettista può asseverare locali più bassi, fino a 2,40 m, solo alle condizioni di legge | DPR 380/2001, art. 24, c. 5-bis e 5-ter |
| Edificio di interesse culturale tutelato | 2,4 m per i locali d'abitazione, 2,2 m per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli | DL 76/2020, art. 10, c. 2-bis |
| Edificio costruito prima del decreto ministeriale del 5 luglio 1975, in zona A o B (DM 1444/1968) o assimilabile | i requisiti di altezza del decreto «non si considerano riferiti» a questi immobili; contano le dimensioni legittimamente preesistenti | DL 76/2020, art. 10, c. 2 |
| Soppalco non praticabile | con altezza utile netta fino a 1,50 m non conta nella superficie utile lorda | NTA del PRG di Roma, art. 4 |
Il Salva casa e i 2,40 m. Il decreto Salva casa (decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69) ha aggiunto all'art. 24 del DPR 380 la possibilità di asseverare locali d'abitazione più bassi di 2,70 m, fino a 2,40 m. Il comma 5-ter, però, chiede due cose insieme: l'adattabilità prevista dal DM 236/1989 e almeno una di due condizioni, cioè un edificio sottoposto a interventi di recupero edilizio e di miglioramento igienico-sanitario oppure un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative, come più superficie o un'adeguata ventilazione naturale. Senza, l'asseverazione non si può fare. Il quadro completo è nella pagina sul decreto Salva casa.
Edifici costruiti prima del decreto del 1975 in zona A o B. Il DL 76/2020 rinvia alle dimensioni legittimamente preesistenti, ma un soppalco crea un livello che prima non c'era e che quindi una dimensione preesistente non ce l'ha. Il testo non scioglie il dubbio: quando capita, lo chiariamo con l'ufficio prima di presentare la pratica.
Le misure che girano in rete. Si legge che a Roma il soppalco può coprire metà della stanza con 2,20 m sopra e 2,50 m sotto, oppure un terzo con 2,20 m sopra e sotto. Le prime cifre vengono da una determinazione dirigenziale del 2021 (QI/1845/2021) che, su note della ASL, fissa i limiti di deroga per l'agibilità delle opere condonate (art. 35 della legge 47/1985): la leggiamo come una regola per sanare, non per progettare un soppalco nuovo. Le seconde, nei documenti di Roma Capitale che abbiamo letto, non compaiono come regola generale.
Aria e luce. Il modulo con cui Roma raccoglie le dichiarazioni per l'agibilità (revisione 2025) chiede, per i soppalchi delle abitazioni, un rapporto aeroilluminante di almeno 1/8 calcolato sulla somma della superficie della stanza e di quella del soppalco: le finestre devono bastare per entrambe. Per negozi, uffici e attività produttive chiede almeno 2,70 m sopra e sotto il soppalco. Non è una regola scritta per il progetto di un soppalco nuovo, ma per aria e luce è il metodo che di norma usiamo. Nel 2026, poi, l'Assemblea Capitolina ha approvato un nuovo regolamento edilizio: le regole di dettaglio le controlliamo sul testo in vigore quando prepariamo la pratica.
Serve un permesso per fare un soppalco a Roma?
Il soppalco non compare nel Glossario dell'edilizia libera (DM 2 marzo 2018). La circolare con cui Roma Capitale indica ai propri uffici quale titolo serve per ogni intervento (31 dicembre 2025) lo nomina due volte, e mai fra le opere libere:
| Soppalco | Titolo, di norma | Riferimento |
|---|---|---|
| Non praticabile, con altezza utile fino a 1,50 m, senza interessare le parti strutturali dell'edificio | CILA | circolare di Roma, elenco della CILA |
| «Costruzione di solaio interpiano che non costituisce S.U.L.», per esempio un soppalco alto al massimo 1,50 m | SCIA, con gli adempimenti sismici | circolare di Roma, elenco della SCIA; DPR 380, art. 93 e 94-bis |
| Praticabile, o più alto di 1,50 m | non è nella circolare: conta nella SUL e il titolo si decide caso per caso | NTA del PRG, art. 4 |
Il soppalco praticabile conta nella superficie utile lorda perché le NTA escludono dal computo solo i «soppalchi non praticabili con altezza utile netta non superiore a m 1,50». Più SUL vuol dire che entrano in gioco le regole del PRG per quella zona e, da verificare caso per caso, il contributo di costruzione. Se il soppalco c'è già e non compare nei titoli edilizi, prima va ricostruito lo stato legittimo dell'immobile: se e come regolarizzarlo dipende da come e quando è stato fatto.
Soppalco e sismica: quando conta la struttura
Il soppalco aggiunge peso: struttura, pavimento, mobili, persone. Se si ancora ai muri portanti o crea un solaio nuovo che interessa le strutture, di norma servono la SCIA e gli adempimenti sismici del DPR 380 (art. 93 e 94-bis) e del regolamento regionale del Lazio 26 ottobre 2020, n. 26. Anche un soppalco su montanti propri scarica il suo peso sul solaio sotto: se questo interessi le strutture lo valuta il tecnico, e da lì dipende la pratica.
Lo stesso regolamento del Lazio mette fra gli interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità il «soppalco interno non calpestabile, adibito a uso ripostiglio» (art. 8, lett. s). Usa «non calpestabile», mentre la circolare di Roma dice «non praticabile»: sono due testi diversi, con scopi diversi. Un soppalco su cui si cammina non rientra in quella voce, e la procedura sismica la stabilisce il progetto, firmato da un tecnico iscritto all'albo «nei limiti delle rispettive competenze» (art. 93, c. 2, DPR 380).
In condominio vale l'art. 1122 del codice civile: niente opere che determinino «pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio», e preventiva notizia all'amministratore «in ogni caso».
Soppalco abitabile: ci si può dormire?
Sì, se ha i requisiti di un locale d'abitazione, e il listino non basta a dirlo. Per dormirci o lavorarci il soppalco è praticabile, quindi servono altezze adatte all'uso di ciascuno spazio, sopra e sotto (quelle da locale d'abitazione dove si dorme o si lavora), aria e luce sufficienti per tutta la superficie, soppalco compreso, e un titolo che tenga conto dell'aumento di SUL. Se mancano i requisiti per dormirci, anche l'uso come deposito va verificato a parte, perché da solo non rende il soppalco regolare; e non diventa una camera solo perché la struttura regge un letto. A fine lavori verifichiamo anche se va aggiornata la planimetria catastale.
Come si costruisce un soppalco in legno: struttura, scala e parapetto
La struttura è fatta di travi principali, che portano il piano, e di travetti con sopra un tavolato o pannelli di legno. Le travi si appoggiano ai muri, con ancoraggi scelti dal progetto, oppure su montanti propri; si usa legno massiccio o lamellare, a vista o rifinito. Sezioni, distanze fra i travetti e fissaggi dipendono dalla luce da coprire e dal carico: li fissa il calcolo, non l'occhio.
La scala si progetta insieme al soppalco, perché ruba spazio sotto e decide quanto è comodo salire. Per un deposito può bastare una scala ripida o a pioli; per un soppalco che si usa ogni giorno serve una scala vera, a giorno, a chiocciola o a passo alternato se lo spazio è poco. Per la comodità i falegnami usano una regola di mestiere: due alzate più una pedata fra 62 e 64 cm. La scala segue la pratica del soppalco; tipi ed essenze sono nella pagina sulle scale in legno su misura.
Il parapetto chiude il bordo libero e deve reggere chi ci si appoggia: altezza e resistenza le stabilisce il progetto. Luce e prese sul soppalco vanno pensate prima, e l'impianto lo fa un installatore abilitato.
Errori da evitare con il soppalco
- Darlo per edilizia libera. Per gli uffici di Roma anche il soppalco non praticabile chiede una pratica: la CILA se è alto al massimo 1,50 m e non tocca le strutture, la SCIA se le tocca.
- Fidarsi delle misure che girano. Metà stanza, un terzo, 2,20 m sopra e sotto: nei documenti di Roma che abbiamo letto non compaiono come regola generale. Le regole che valgono per il tuo immobile le verifichiamo prima del progetto.
- Comprare un soppalco «abitabile» prima delle verifiche. Altezze, aria, luce e titolo vengono prima del preventivo del falegname.
- Appoggiarlo dove capita. Un ancoraggio a un muro portante o un carico su un solaio debole cambiano la pratica e la sicurezza.
- Lasciare la scala per ultima. Aggiunta alla fine, ruba lo spazio sotto o diventa scomoda.
Come lavoriamo
Con un soppalco il rischio è costruire bene una cosa che non si può usare come pensavi: un letto dove l'altezza ammette solo un deposito, o una struttura che finisce in SCIA con gli adempimenti sismici perché appoggiata nel punto sbagliato. Per questo altezze, titolo e appoggi li verifichiamo prima di disegnare la struttura con il falegname partner, e ti diciamo subito quale uso è possibile nella tua stanza.
- Rilievo. Altezze reali, muri, solaio, finestre e accessi, dalle foto e poi sul posto.
- Verifiche. Titoli edilizi della casa, altezze, aria e luce, vincoli e condominio.
- Progetto e preventivo scritto. Li prepariamo con il falegname partner: nel preventivo trovi lavorazioni, materiali, costi e chi fa cosa, e lo leggi prima di decidere.
- Pratica. Il titolo edilizio che il progetto richiede, gli adempimenti sismici se servono, l'avviso all'amministratore.
- Montaggio, controllo e chiusura. Il falegname partner costruisce e monta; noi controlliamo il lavoro, chiudiamo la pratica e, se serve, aggiorniamo la planimetria catastale.
Se nella stanza ci sono travi in legno da sistemare, guarda la pagina sul restauro e consolidamento delle travi. Per i titoli edilizi ci sono le pagine sulla CILA a Roma e sulla SCIA; gli altri lavori sul legno sono nella categoria falegnameria e restauro del legno.
Mandaci qui l'altezza della stanza e l'uso che vuoi farne: ti diciamo prima quale pratica serve.