Prima di iniziare qualsiasi lavoro in casa, la domanda è sempre la stessa: serve una pratica edilizia oppure no? E se serve, quale? Sbagliare titolo significa rischiare sanzioni e blocchi del cantiere, ma scegliere quello più pesante del necessario fa solo perdere tempo e denaro. Il sistema italiano (regolato dal DPR 380/2001, il Testo Unico dell'Edilizia) prevede quattro livelli: edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire. La differenza dipende da quanto l'intervento incide sull'immobile, soprattutto sulle parti strutturali, sulla volumetria e sulla destinazione d'uso. Il nostro studio tecnico a Roma ti aiuta a inquadrare correttamente i tuoi lavori e a depositare la pratica giusta presso il SUET di Roma Capitale. In questa guida trovi una matrice decisionale chiara, con tabella, esempi e tempi.
I quattro titoli edilizi in breve
Il principio di fondo è che i titoli funzionano "a scala crescente": man mano che l'intervento diventa più invasivo, sale il livello di controllo richiesto. È utile leggerli come una scala dalla più semplice alla più impegnativa.
- Edilizia libera (art. 6 DPR 380/2001): nessun titolo da presentare. Comprende la manutenzione ordinaria e una serie di opere elencate nel Glossario ministeriale (DM 2 marzo 2018), ampliato dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024).
- CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6-bis): è la categoria "residuale". Si usa quando l'intervento non rientra né nell'edilizia libera né nei casi più pesanti, tipicamente la manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali.
- SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22): per interventi più rilevanti, come la manutenzione straordinaria che incide sulle strutture, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione "leggera".
- Permesso di costruire (artt. 10 e 20): il titolo più impegnativo, per nuove costruzioni, ristrutturazioni "pesanti" e ristrutturazioni urbanistiche.
Per approfondire la differenza pratica tra i lavori, sono utili le pagine manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
Tabella comparativa 2026
La tabella riassume i quattro regimi. I tempi indicati sono quelli di legge ordinari: a Roma possono essere influenzati da vincoli (paesaggistici, storici, centro storico) e da eventuali integrazioni richieste dal SUET.
| Titolo | Quando serve (esempi) | Asseverazione tecnico | Quando si possono iniziare i lavori | Riferimento |
|---|---|---|---|---|
| Edilizia libera | Tinteggiatura, sostituzione pavimenti/sanitari, manutenzione caldaia, tende da sole e pergole, VePA, pannelli solari fuori zona A | No (in genere) | Subito | Art. 6 |
| CILA | Manutenzione straordinaria leggera senza opere strutturali, spostamento tramezzi interni, rifacimento impianti, frazionamento senza tocco strutture | Sì, obbligatoria | Subito, dal deposito | Art. 6-bis |
| SCIA | Manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione "leggera" | Sì, obbligatoria | Subito, dal deposito | Art. 22 |
| Permesso di costruire | Nuova costruzione, ampliamento volumetrico, ristrutturazione "pesante", ristrutturazione urbanistica | Sì (progetto) | Solo dopo il rilascio (o silenzio-assenso) | Artt. 10 e 20 |
Edilizia libera: cosa puoi fare senza pratica
Rientrano nell'edilizia libera gli interventi che non modificano la struttura, la volumetria né la destinazione d'uso dell'immobile. Oltre alla manutenzione ordinaria, il Glossario e il Salva Casa includono opere ricorrenti come:
- vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VePA) su balconi, logge e porticati, purché non configurino spazi stabilmente chiusi né nuovi volumi;
- tende da sole, tende a pergola con telo retrattile e pergole bioclimatiche a lamelle orientabili;
- eliminazione di barriere architettoniche che non alteri la sagoma né crei nuovi volumi;
- pannelli solari e fotovoltaici a servizio dell'edificio, se installati al di fuori della zona A (centro storico);
- pavimentazioni esterne e arredi pertinenziali entro i limiti consentiti.
Attenzione: il Glossario non è un elenco chiuso e a Roma molti edifici ricadono in zone vincolate dove anche un'opera "libera" può richiedere l'autorizzazione paesaggistica o il via libera della Soprintendenza. Per questo, prima di partire, una verifica del nostro studio evita brutte sorprese. Vedi anche la pagina dedicata all'edilizia libera.
CILA o SCIA: come si decide
Il discrimine tra CILA e SCIA è quasi sempre lo stesso: le parti strutturali. Se l'intervento di manutenzione straordinaria non tocca strutture portanti (travi, pilastri, solai, murature portanti) e non muta la destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, di norma basta la CILA. Se invece si interviene sulle strutture, o si configura un restauro/risanamento conservativo o una ristrutturazione "leggera", serve la SCIA.
In entrambi i casi:
- è obbligatoria l'asseverazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che attesta la conformità urbanistica ed edilizia dell'intervento;
- i lavori possono iniziare subito, dal momento del deposito della pratica, senza attendere autorizzazioni;
- la mancata comunicazione asseverata dell'inizio lavori quando la CILA è dovuta comporta una sanzione amministrativa di 1.000 euro, ridotta di due terzi (quindi a circa 333 euro) se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l'intervento è in corso di esecuzione.
Per stimare in anticipo l'impegno economico complessivo dell'intervento puoi usare il nostro stima dei costi. Ricorda però che i diritti di segreteria e gli oneri eventuali vanno sempre verificati caso per caso presso il Comune.
Permesso di costruire: i casi più impegnativi
Il permesso di costruire è richiesto per gli interventi di trasformazione più rilevanti: nuove costruzioni, ampliamenti che creano nuova volumetria, ristrutturazioni "pesanti" (quelle che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente) e ristrutturazioni urbanistiche.
A differenza degli altri titoli, qui i lavori non possono iniziare subito: occorre attendere il rilascio dell'atto. I tempi di legge prevedono una fase istruttoria fino a 60 giorni, seguita dal provvedimento finale entro 30 giorni. Decorsi i termini senza un diniego espresso può formarsi il silenzio-assenso; tuttavia questo non opera quando l'immobile è soggetto a vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o culturali, ipotesi molto frequenti a Roma, dove serve sempre un provvedimento espresso e spesso pareri di altri enti.
In alcuni casi di ristrutturazione pesante o di nuova costruzione in attuazione di un piano, il privato può scegliere la SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23): è una facoltà, da valutare con il tecnico in base alla situazione specifica.
Chi assevera e perché conviene affidarsi a un geometra
Tranne l'edilizia libera, ogni titolo richiede una firma tecnica che si assume la responsabilità della conformità del progetto. È un passaggio delicato: un inquadramento sbagliato (ad esempio una CILA dove serviva la SCIA, o l'avvio di lavori senza il permesso necessario) può tradursi in sanzioni e, nei casi più gravi, nell'ordine di ripristino. Il nostro studio a Roma analizza l'intervento, individua il titolo corretto, predispone elaborati e asseverazioni e segue la pratica fino al deposito presso il SUET di Roma Capitale, coordinandosi con il Municipio competente quando necessario.
Per la realizzazione materiale dei lavori di ristrutturazione, invece, ci appoggiamo a partner specializzati: trovi guide e approfondimenti sui cantieri veri su roma-ristruttura.it.
Hai un intervento in programma a Roma?
Se non sai quale titolo serve per i tuoi lavori, evita il fai-da-te: una valutazione preliminare costa poco e ti mette al riparo da errori costosi. Raccontaci cosa hai in mente e ti diremo subito se basta l'edilizia libera o se serve una pratica, con tempi e documenti necessari. Richiedi un preventivo gratuito: il nostro studio tecnico ti segue dall'analisi alla consegna.