Prima di iniziare qualsiasi lavoro in casa, la domanda è sempre la stessa: serve una pratica edilizia oppure no? E se serve, quale? Sbagliare titolo significa rischiare sanzioni e blocchi del cantiere, ma scegliere quello più pesante del necessario fa solo perdere tempo e denaro. Il sistema italiano (regolato dal DPR 380/2001, il Testo Unico dell'Edilizia) prevede quattro livelli: edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire. La differenza dipende da quanto l'intervento incide sull'immobile, soprattutto sulle parti strutturali, sulla volumetria e sulla destinazione d'uso. Il nostro studio tecnico a Roma ti aiuta a inquadrare correttamente i tuoi lavori e a depositare la pratica giusta presso il SUET di Roma Capitale. In questa guida trovi una matrice decisionale chiara, con tabella, esempi e tempi.
I quattro titoli edilizi in breve
Il principio di fondo è che i titoli funzionano "a scala crescente": man mano che l'intervento diventa più invasivo, sale il livello di controllo richiesto. È utile leggerli come una scala dalla più semplice alla più impegnativa.
- Edilizia libera (art. 6 DPR 380/2001): nessun titolo da presentare. Comprende la manutenzione ordinaria e una serie di opere elencate nel Glossario ministeriale (DM 2 marzo 2018), ampliato dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024).
- CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6-bis): è la categoria "residuale". Si usa quando l'intervento non rientra né nell'edilizia libera né nei casi più pesanti, tipicamente la manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali.
- SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22): per interventi più rilevanti, come la manutenzione straordinaria che incide sulle strutture, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione "leggera".
- Permesso di costruire (artt. 10 e 20): il titolo più impegnativo, per nuove costruzioni, ristrutturazioni "pesanti" e ristrutturazioni urbanistiche.
Per approfondire la differenza pratica tra i lavori, sono utili le pagine manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
Tabella comparativa 2026
La tabella riassume i quattro regimi. I tempi indicati sono quelli di legge ordinari: a Roma possono essere influenzati da vincoli (paesaggistici, storici, centro storico) e da eventuali integrazioni richieste dal SUET.
| Titolo | Quando serve (esempi) | Asseverazione tecnico | Quando si possono iniziare i lavori | Riferimento |
|---|---|---|---|---|
| Edilizia libera | Tinteggiatura, sostituzione pavimenti/sanitari, manutenzione caldaia, tende da sole e pergole, VePA, pannelli solari su copertura (adempimenti aggiuntivi in zona A) | No (in genere) | Subito | Art. 6 |
| CILA | Manutenzione straordinaria leggera senza opere strutturali, spostamento tramezzi interni, rifacimento impianti, frazionamento senza tocco strutture | Sì, obbligatoria | Subito, dal deposito | Art. 6-bis |
| SCIA | Manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione "leggera" | Sì, obbligatoria | Subito, dal deposito | Art. 22 |
| Permesso di costruire | Nuova costruzione, ampliamento volumetrico, ristrutturazione "pesante", ristrutturazione urbanistica | Sì (progetto) | Solo dopo il rilascio (o silenzio-assenso) | Artt. 10 e 20 |
Edilizia libera: cosa puoi fare senza pratica
Rientrano nell'edilizia libera gli interventi che non modificano la struttura, la volumetria né la destinazione d'uso dell'immobile. Oltre alla manutenzione ordinaria, il Glossario e il Salva Casa includono opere ricorrenti come:
- vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VePA) su balconi, logge e porticati, purché non configurino spazi stabilmente chiusi né nuovi volumi;
- tende da sole, tende a pergola con telo retrattile e pergole bioclimatiche a lamelle orientabili;
- eliminazione di barriere architettoniche che non alteri la sagoma né crei nuovi volumi;
- pannelli solari e fotovoltaici a servizio dell'edificio, installati sulla copertura senza modifiche alla sagoma; in zona A (centro storico) restano adempimenti aggiuntivi (parere della Soprintendenza) da verificare caso per caso;
- pavimentazioni esterne e arredi pertinenziali entro i limiti consentiti.
Attenzione: il Glossario non è un elenco chiuso e a Roma molti edifici ricadono in zone vincolate dove anche un'opera "libera" può richiedere l'autorizzazione paesaggistica o il via libera della Soprintendenza. Per questo, prima di partire, una verifica del nostro studio evita brutte sorprese. Vedi anche la pagina dedicata all'edilizia libera.
CILA o SCIA: come si decide
Il discrimine tra CILA e SCIA è quasi sempre lo stesso: le parti strutturali. Se l'intervento di manutenzione straordinaria non tocca strutture portanti (travi, pilastri, solai, murature portanti) e non muta la destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, di norma basta la CILA. Se invece si interviene sulle strutture, o si configura un restauro/risanamento conservativo o una ristrutturazione "leggera", serve la SCIA.
In entrambi i casi:
- è obbligatoria l'asseverazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che attesta la conformità urbanistica ed edilizia dell'intervento;
- i lavori possono iniziare subito, dal momento del deposito della pratica, senza attendere autorizzazioni;
- la mancata comunicazione asseverata dell'inizio lavori quando la CILA è dovuta comporta una sanzione amministrativa di 1.000 euro, ridotta di due terzi (quindi a circa 333 euro) se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l'intervento è in corso di esecuzione.
Vedi anche: se i lavori sono già stati eseguiti senza titolo, può servire la CILA in sanatoria per regolarizzarli.
Per stimare in anticipo l'impegno economico complessivo dell'intervento puoi usare il nostro stima dei costi. Ricorda però che i diritti di segreteria e gli oneri eventuali vanno sempre verificati caso per caso presso il Comune.
Permesso di costruire: i casi più impegnativi
Il permesso di costruire è richiesto per gli interventi di trasformazione più rilevanti: nuove costruzioni, ampliamenti che creano nuova volumetria, ristrutturazioni "pesanti" (quelle che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente) e ristrutturazioni urbanistiche.
A differenza degli altri titoli, qui i lavori non possono iniziare subito: occorre attendere il rilascio dell'atto. I tempi di legge prevedono una fase istruttoria fino a 60 giorni, seguita dal provvedimento finale entro 30 giorni. Decorsi i termini senza un diniego espresso può formarsi il silenzio-assenso.
Attenzione: da dicembre 2025 la regola è cambiata. Fino ad allora, se l'immobile era soggetto a vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o culturali — ipotesi molto frequente a Roma — il silenzio-assenso sul permesso di costruire era escluso in modo automatico e serviva sempre un provvedimento espresso.
La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 40, comma 1, lett. a, in vigore dal 18 dicembre 2025) ha modificato l'art. 20, comma 8, del DPR 380/2001, eliminando questa esclusione automatica. Oggi il silenzio-assenso può formarsi anche su immobili vincolati, ma solo a una condizione precisa: le autorizzazioni, i nulla osta e i pareri richiesti per la tutela del vincolo devono essere già stati acquisiti e devono risultare ancora validi al momento in cui il silenzio si forma, ed essere riferiti agli stessi elaborati progettuali presentati con la domanda di permesso di costruire.
In pratica, a Roma questo significa che il silenzio-assenso resta comunque difficile da ottenere nella prassi — perché richiede che l'iter autorizzativo presso Soprintendenza o altri enti di tutela sia già stato completato prima o parallelamente alla domanda comunale — ma non è più escluso per principio. Consigliamo comunque di verificare caso per caso con un tecnico, perché la novità è recente e l'applicazione pratica da parte degli uffici tecnici è ancora in fase di assestamento.
In alcuni casi di ristrutturazione pesante o di nuova costruzione in attuazione di un piano, il privato può scegliere la SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23): è una facoltà, da valutare con il tecnico in base alla situazione specifica.
Chi assevera e perché conviene affidarsi a un geometra
Tranne l'edilizia libera, ogni titolo richiede una firma tecnica che si assume la responsabilità della conformità del progetto. È un passaggio delicato: un inquadramento sbagliato (ad esempio una CILA dove serviva la SCIA, o l'avvio di lavori senza il permesso necessario) può tradursi in sanzioni e, nei casi più gravi, nell'ordine di ripristino. Il nostro studio a Roma analizza l'intervento, individua il titolo corretto, predispone elaborati e asseverazioni e segue la pratica fino al deposito presso il SUET di Roma Capitale, coordinandosi con il Municipio competente quando necessario.
Per la realizzazione materiale dei lavori di ristrutturazione, invece, vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma: il nostro studio coordina il progetto e le pratiche, mentre l'esecuzione è affidata a imprese partner selezionate e supervisionate.
Hai un intervento in programma a Roma?
Se non sai quale titolo serve per i tuoi lavori, evita il fai-da-te: una valutazione preliminare costa poco e ti mette al riparo da errori costosi. Raccontaci cosa hai in mente e ti diremo subito se basta l'edilizia libera o se serve una pratica, con tempi e documenti necessari. Richiedi un preventivo gratuito: il nostro studio tecnico ti segue dall'analisi alla consegna.