PRG di Roma: cos'è e come consultarlo online (guida 2026)
Il PRG di Roma — il Piano Regolatore Generale di Roma Capitale — è lo strumento urbanistico vigente, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008: divide il territorio in sistemi, "città" e tessuti, e stabilisce area per area cosa puoi costruire o modificare e con quale pratica edilizia. Puoi consultarlo online e gratis in due modi: sul Geoportale ufficiale di Roma Capitale, che è la fonte istituzionale ma ha un'interfaccia pensata per i tecnici, oppure con Facilitus, la nostra mappa PRG Roma online che da un semplice indirizzo ti restituisce zona urbanistica, articoli NTA, vincoli, dati catastali e quotazioni OMI in un'unica scheda, senza registrazione.
In questa guida ti spieghiamo com'è fatto il piano regolatore di Roma (tavole, elaborati, Norme Tecniche di Attuazione), come si leggono le quattro "città" e i tessuti, come consultarlo passo passo online e quando invece conviene far verificare tutto a un tecnico — per esempio prima di un acquisto, di un cambio di destinazione d'uso o di una sanatoria edilizia.
Risposte rapide
- Cos'è il PRG di Roma: il Piano Regolatore Generale vigente, approvato con Del. C.C. 18/2008; ha sostituito il piano del 1962-65, a sua volta successore del piano regolatore del 1931.
- Cosa decide: destinazioni d'uso, categorie di intervento ammesse e, a cascata, il titolo edilizio necessario: CILA, SCIA o permesso di costruire.
- Come si consulta online: sul Geoportale/SIT di Roma Capitale (ufficiale, più macchinoso) oppure sulla mappa Facilitus: indirizzo → zona PRG + articoli NTA + vincoli + catasto + OMI, gratis e senza registrazione.
- Le tavole chiave: «Sistemi e Regole» (scala 1:10.000, con il dettaglio 1:5.000 per la Città storica), «Rete ecologica», più le NTA, cioè le regole scritte.
- Cosa NON è: la consultazione online non sostituisce il certificato di destinazione urbanistica (CDU) previsto dall'art. 30 del D.P.R. 380/2001, né la verifica dello stato legittimo dell'immobile.
- Quanto costa: consultare il PRG è gratuito, sia sul portale istituzionale sia su Facilitus.
Cos'è il PRG di Roma e perché ti riguarda
Il piano regolatore generale di Roma è la "costituzione" urbanistica della città: un insieme di tavole grafiche e di norme scritte che classifica ogni porzione del territorio comunale e le assegna regole precise. Roma ha avuto diversi piani nella sua storia moderna — il piano regolatore del 1931, poi il piano adottato nel 1962 e approvato nel 1965 — fino al PRG vigente, approvato dal Consiglio Comunale con la deliberazione n. 18 del 12 febbraio 2008, che governa ancora oggi l'urbanistica di Roma.
Perché ti riguarda direttamente? Perché qualsiasi intervento edilizio parte da lì:
- prima di ristrutturare, il tecnico verifica in quale tessuto ricade l'immobile e quali categorie di intervento sono ammesse;
- prima di comprare una casa o un terreno, la destinazione urbanistica ti dice cosa potrai farci davvero (e cosa no);
- per un cambio d'uso (da ufficio ad abitazione, da negozio a laboratorio), il PRG stabilisce se la nuova destinazione è ammessa in quella zona: è il cuore della pratica di cambio di destinazione d'uso;
- per i costi delle pratiche, la zona incide sugli oneri di urbanizzazione: a Roma le tariffe per zone sono fissate dalla Del. A.C. 28/2022, vigente dall'1/1/2022, mentre il contributo commisurato al costo di costruzione si calcola sul valore di 529,73 €/mq. Trovi il dettaglio nella guida dedicata agli oneri: qui basti sapere che tutto comincia dalla classificazione urbanistica.
In breve: il PRG del Comune di Roma non è un documento per soli addetti ai lavori. È la prima cosa da leggere ogni volta che un immobile cambia, si vende o si trasforma.
Gli elaborati del PRG: tavole, Rete ecologica e NTA
Il PRG di Roma Capitale non è una mappa sola ma un pacchetto di elaborati, con pesi diversi. I più importanti da conoscere sono quelli prescrittivi, cioè vincolanti:
| Elaborato | Cosa contiene | A cosa ti serve |
|---|---|---|
| Tavole «Sistemi e Regole» | La zonizzazione: sistemi, "città", tessuti e componenti, in scala 1:10.000 (1:5.000 per la Città storica) | Capire in quale zona ricade il tuo immobile |
| Norme Tecniche di Attuazione (NTA) | Le regole scritte, articolo per articolo | Sapere cosa è ammesso: usi, categorie di intervento, procedure |
| Tavole «Rete ecologica» | Le componenti ambientali da tutelare (primarie, secondarie, di completamento) | Verificare se scattano limitazioni ambientali aggiuntive |
| Elaborati gestionali (es. Carta per la qualità) | Edifici, spazi e tessuti di valore da preservare, anche fuori dal centro | Capire se l'immobile ha tutele qualitative che condizionano il progetto |
Il meccanismo è sempre lo stesso, in due mosse: dalla tavola «Sistemi e Regole» ricavi la classificazione dell'area (il colore e la sigla), dalle NTA ricavi la regola corrispondente. Una senza l'altra non basta: la mappa senza le norme non ti dice cosa puoi fare, le norme senza la mappa non sai a quale zona applicarle. È esattamente il passaggio che la nostra mappa urbanistica Facilitus automatizza.
Le quattro "città" del PRG: come leggere zone e tessuti
Il territorio comunale è organizzato in sistemi (insediativo, ambientale e agricolo, dei servizi e delle infrastrutture). Il sistema insediativo — quello che interessa la maggior parte degli immobili — è a sua volta suddiviso in quattro "città":
| Componente | Cosa indica | Cosa significa in pratica |
|---|---|---|
| Città storica | Il tessuto di antica formazione, ben oltre il centro monumentale | Tutele più forti: interventi conservativi, attenzione a caratteri tipologici e morfologici |
| Città consolidata | I quartieri novecenteschi stabili e compiuti | Maggiore flessibilità per ristrutturazioni e adeguamenti |
| Città da ristrutturare | Aree cresciute in modo disordinato o incompleto | Interventi anche profondi, spesso legati a programmi di riqualificazione |
| Città della trasformazione | Gli ambiti destinati ai nuovi sviluppi | Trasformazioni pianificate tramite strumenti attuativi |
A queste si aggiungono l'Agro romano e le componenti del sistema ambientale, dove l'edificabilità è fortemente limitata e legata per lo più all'attività agricola: se stai valutando un terreno, è la prima cosa da controllare insieme ai vincoli.
La legenda del PRG: colori, sigle e tessuti
Nella legenda del PRG di Roma ogni "città" si articola in tessuti e componenti contrassegnati da sigle (per esempio i tessuti "T" numerati progressivamente): a ogni sigla corrispondono un colore in tavola e uno o più articoli delle NTA. Leggere la legenda significa quindi tradurre un colore in una regola. Attenzione a due trappole ricorrenti:
- le "zone urbanistiche" amministrative (quelle usate per statistiche e toponomastica dei municipi) non sono le zone del PRG: stessa parola, significato diverso;
- le zone omogenee del D.M. 1444/1968 (A, B, C, D, E, F) sono una classificazione nazionale: le NTA del PRG contengono la corrispondenza con le componenti romane, che serve quando una norma statale ragiona "per zone omogenee".
Se questi termini ti suonano nuovi, nel nostro glossario di edilizia e catasto trovi le definizioni essenziali.
Città storica: i tessuti T1–T10 (artt. 26–35 NTA)
Nella Città storica i tessuti sono numerati da T1 a T10 e disciplinati dagli articoli 26–35 delle NTA. La sigla racconta l'origine e la forma del tessuto:
- T1 (art. 26): tessuti di origine medievale
- T2 (art. 27): tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre-unitaria
- T3 (art. 28): tessuti di ristrutturazione urbanistica otto-novecentesca
- T4–T8 (artt. 29–33): tessuti di espansione otto-novecentesca (a isolato, puntiforme, a fronti continue, a impianto moderno)
- T9 (art. 34): edifici isolati
- T10 (art. 35): nuclei storici isolati
A questi si affiancano gli ambiti di valorizzazione della Città storica, dove il Piano punta a riqualificare in modo unitario porzioni di città che hanno perso o non hanno mai maturato una qualità urbana definita.
Città consolidata: i tessuti per densità (artt. 45–49 NTA)
Attenzione a un punto che genera confusione: anche la Città consolidata usa sigle "T", ma con un significato diverso da quello della città storica. Qui i tessuti (artt. 45–49 NTA) si distinguono soprattutto per densità insediativa e tipologia edilizia — indicativamente T1 (media densità, art. 46), T2 (alta densità, art. 47) e T3 (tipologia edilizia libera, art. 48) — accanto a categorie come il verde privato (art. 49). Proprio perché le sigle si ripetono con regole differenti, la sigla va sempre letta insieme alla "città" di appartenenza e all'articolo NTA corrispondente. Da qui si ricavano i numeri che contano davvero per un progetto: i diritti edificatori, cioè l'indice di edificabilità e la cubatura ammessa.
NTA del PRG di Roma: dal colore della mappa all'articolo
Le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) sono il testo normativo del piano regolatore: per ogni sistema, città, tessuto e componente fissano destinazioni d'uso ammesse, categorie di intervento (dalla manutenzione ordinaria alla demolizione e ricostruzione), modalità attuative (intervento diretto o piano attuativo) e prescrizioni particolari.
Il problema pratico di chi cerca le norme tecniche di attuazione di Roma è sempre lo stesso: individuata la zona in tavola, bisogna risalire all'articolo giusto tra decine di rimandi incrociati — e un immobile può essere interessato da più norme insieme (tessuto + rete ecologica + Carta per la qualità, per esempio). È qui che una consultazione fai-da-te mostra i limiti: sbagliare articolo significa sbagliare categoria d'intervento, e quindi presentare la pratica sbagliata.
Su Facilitus questo passaggio è automatico: clicchi sulla mappa (o cerchi l'indirizzo) e la scheda ti indica gli articoli NTA pertinenti alla componente urbanistica in cui ricade l'immobile, senza doverli cercare a mano nel testo integrale.
Dove consultare il PRG di Roma online: Geoportale vs Facilitus
Oggi hai due strade per consultare il PRG di Roma online, entrambe gratuite.
Il Geoportale di Roma Capitale (SIT)
Il Geoportale è il visualizzatore cartografico ufficiale del SIT (Sistema Informativo Territoriale) di Roma Capitale: pubblica le tavole del PRG e altri strati informativi istituzionali. È la fonte di riferimento, ma va usata sapendo che:
- l'interfaccia è pensata per tecnici: devi attivare i layer giusti, orientarti tra livelli e legende e conoscere già la terminologia;
- la consultazione ti dà la classificazione urbanistica, ma il rimando puntuale agli articoli NTA e l'incrocio con vincoli, catasto e valori immobiliari li devi fare tu, strumento per strumento;
- per i contenuti paesaggistici regionali (PTPR) devi comunque passare ai portali della Regione Lazio.
Facilitus: la mappa che mette tutto in una scheda
Facilitus è il WebGIS gratuito del nostro studio, costruito proprio per superare questi limiti: una mappa PRG Roma online pensata per proprietari, acquirenti e colleghi tecnici. Cerchi un indirizzo (o clicchi sulla mappa) e ottieni in un'unica scheda:
- la zona urbanistica del PRG (città, tessuto, componente) con i riferimenti agli articoli NTA;
- i vincoli che insistono sull'area, compresi quelli paesaggistici del PTPR Lazio (approvato in via definitiva nel 2021), con le tavole B, C e D — le ultime due normalmente introvabili sui visualizzatori istituzionali;
- i dati catastali (foglio e particella; per l'inquadramento delle categorie catastali trovi la guida dedicata);
- le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate per la zona, utili come bussola sui valori;
- tutto gratis, senza registrazione, anche da smartphone.
Facilitus funziona anche da calcolatore PRG in senso pratico: individuata la destinazione urbanistica, puoi passare direttamente al wizard che stima contributo di costruzione e oneri di urbanizzazione per la tua pratica — il tema è ampio e lo trattiamo nella pagina dedicata.
Confronto rapido
| Geoportale Roma Capitale | Facilitus | |
|---|---|---|
| Natura | Visualizzatore ufficiale del SIT | Strumento informativo del nostro studio |
| Ricerca per indirizzo | Sì, ma con layer da attivare a mano | Sì: indirizzo → scheda completa |
| Articoli NTA collegati | Da cercare a parte nel testo | Indicati nella scheda |
| Vincoli PTPR (B, C, D) | Su portali regionali separati | Nella stessa mappa |
| Catasto e OMI | Non integrati | Nella stessa scheda |
| Costo e accesso | Gratuito | Gratuito, senza registrazione |
| Valore legale | Nessuno dei due sostituisce il CDU | Nessuno dei due sostituisce il CDU |
Il consiglio operativo: usa Facilitus per capire in pochi secondi dove ricade l'immobile e cosa comporta; usa il Geoportale come riscontro istituzionale; per gli atti ufficiali, chiedi il CDU (vedi sotto).
Cosa NON è la consultazione online: il CDU resta un'altra cosa
Qualsiasi consultazione a video — sul Geoportale come su Facilitus — ha valore informativo, non certificativo. Il documento ufficiale che attesta la destinazione urbanistica di un'area è il certificato di destinazione urbanistica (CDU), disciplinato dall'art. 30 del D.P.R. 380/2001: lo rilascia il Comune, è obbligatorio negli atti tra vivi che trasferiscono terreni (pena la nullità, con le eccezioni previste dalla stessa norma), conserva validità per un anno se non intervengono varianti e va rilasciato entro 30 giorni dalla richiesta.
In pratica: per capire la situazione usi la mappa; per rogitare un terreno o produrre un documento opponibile serve il CDU. Allo stesso modo, la zona urbanistica non ti dice nulla sulla regolarità edilizia del fabbricato: quella si accerta con la verifica dello stato legittimo, confrontando lo stato di fatto con i titoli depositati. Sono tre livelli diversi — informativo, certificativo, documentale — e prima di un acquisto conviene coprirli tutti.
Quando serve un tecnico (e cosa facciamo noi)
La consultazione online risolve la domanda "in che zona sono?". Ma tra la zona e il cantiere ci sono valutazioni che richiedono un professionista:
- interpretare le NTA quando sull'immobile si sovrappongono più norme (tessuto, rete ecologica, Carta per la qualità, vincoli paesaggistici): capita più spesso di quanto immagini, soprattutto in Città storica;
- scegliere il titolo giusto — CILA, SCIA o permesso di costruire — e presentarlo sul portale SUET di Roma Capitale;
- verificare un terreno o un immobile prima dell'acquisto: destinazione, vincoli, edificabilità reale, conformità;
- gestire un cambio d'uso o un frazionamento: l'ammissibilità dipende proprio dalla componente PRG, prima ancora che dal progetto (vedi cambio di destinazione d'uso e frazionamento immobiliare);
- regolarizzare difformità: dopo il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) i margini di sanatoria sono cambiati, ma la verifica urbanistica resta il punto di partenza.
Il nostro studio tecnico è il referente unico per queste verifiche: analizziamo PRG, NTA e vincoli, ti diciamo cosa è fattibile e seguiamo progetto, pratiche e direzione lavori; quando si arriva al cantiere, l'esecuzione è affidata a imprese partner selezionate. Trovi il quadro completo nella pagina servizi.
Domande frequenti
Come faccio a sapere in che zona urbanistica del PRG di Roma ricade un immobile?
Il modo più rapido: apri Facilitus, digita l'indirizzo (o clicca sulla mappa) e leggi nella scheda la componente urbanistica — città, tessuto e sigla — insieme agli articoli NTA collegati. In alternativa puoi usare il Geoportale di Roma Capitale, attivando manualmente i layer del PRG «Sistemi e Regole».
Dove posso consultare online il PRG di Roma con le NTA articolo per articolo?
Le tavole e le NTA sono pubblicate nei canali istituzionali di Roma Capitale (Geoportale/SIT), ma il rimando tavola→articolo lo devi ricostruire a mano. Su Facilitus il collegamento è automatico: selezionato il punto, la scheda ti indica gli articoli NTA pertinenti alla zona.
Il PRG di Roma è ancora quello del 2008?
Sì: il piano vigente è quello approvato con Del. C.C. 18/2008, aggiornato nel tempo da varianti e strumenti attuativi. È per questo che una verifica puntuale conviene sempre: sulla singola area possono pesare modifiche successive, piani particolareggiati o programmi di rigenerazione.
Che differenza c'è tra Geoportale di Roma e Facilitus?
Il Geoportale è il visualizzatore ufficiale del SIT di Roma Capitale: autorevole, ma con interfaccia tecnica e senza incroci automatici. Facilitus è lo strumento informativo del nostro studio: mette insieme PRG, articoli NTA, vincoli (incluso il PTPR), catasto e OMI in una sola scheda, gratis e senza registrazione. Nessuno dei due sostituisce il CDU.
Come verifico se un immobile a Roma ha vincoli paesaggistici?
Cerca l'indirizzo su Facilitus: la scheda segnala i vincoli che risultano sull'area, comprese le tavole del PTPR Lazio (la tavola B individua i beni paesaggistici). Se il vincolo c'è, per intervenire serve di norma l'autorizzazione paesaggistica: la verifica puntuale va sempre fatta da un tecnico sulle fonti ufficiali.
Cosa posso costruire sul mio terreno a Roma?
Dipende dalla componente PRG (Agro romano, città della trasformazione, tessuti…), dagli indici delle NTA e dai vincoli sovraordinati. Parti dalla scheda Facilitus per l'inquadramento e leggi la guida su come verificare i vincoli di un terreno; per l'edificabilità reale serve poi uno studio di fattibilità firmato da un tecnico.
La mappa online sostituisce il certificato di destinazione urbanistica (CDU)?
No. La consultazione online — nostra o istituzionale — è informativa. Il CDU (art. 30 D.P.R. 380/2001) è il certificato ufficiale del Comune, obbligatorio per gli atti che trasferiscono terreni, valido un anno salvo varianti. Se ti serve per un rogito o una pratica, va richiesto formalmente.
Consultare il PRG di Roma è gratuito?
Sì. Sia il Geoportale di Roma Capitale sia Facilitus sono gratuiti; Facilitus non richiede neppure la registrazione. Si paga solo quando servono documenti ufficiali (come il CDU, soggetto a diritti comunali) o l'assistenza professionale di un tecnico.
Verifica la tua zona PRG con il nostro studio
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Aggiornato a luglio 2026 su fonti ufficiali.