Se possiedi una casa a Roma insieme ad altre persone — un fratello, un genitore, ex coniugi, eredi di uno stesso immobile — e c'è un abuso edilizio da sanare, la prima domanda pratica è: chi deve firmare la domanda? Una recente pronuncia del TAR Umbria chiarisce chi può chiedere la sanatoria di un immobile in comproprietà e, soprattutto, esclude che possa farlo da solo il tecnico incaricato del progetto.

Chi può chiedere la sanatoria di un immobile in comproprietà?

La regola, confermata dal TAR Umbria, sez. I, con la sentenza 24 settembre 2026, n. 376, è netta: quando un immobile appartiene a più proprietari, la domanda di titolo edilizio in sanatoria deve provenire congiuntamente da tutti i comproprietari.

Non basta essere titolari di una quota, anche se minoritaria. Il soggetto legittimato a chiedere la sanatoria deve avere la totale disponibilità del bene, non solo la proprietà di una sua parte. La ragione è semplice: se un solo comproprietario potesse agire da solo, il suo comportamento finirebbe per incidere sui diritti degli altri senza il loro consenso.

C'è una sola eccezione riconosciuta dalla giurisprudenza: il caso in cui la situazione di fatto lasci intendere l'esistenza di un cosiddetto pactum fiduciae tra i comproprietari, cioè un accordo implicito che autorizza uno di loro ad agire per conto di tutti. Un esempio concreto è una delibera condominiale che attesti l'unanimità dei comproprietari sulla richiesta e deleghi uno di essi a presentarla.

Questo principio non è nuovo: si applica da tempo a tutte le domande di titolo edilizio, sia esso ordinario sia in sanatoria di opere già realizzate. Il Comune, del resto, non è tenuto a indagini approfondite sui rapporti interni tra proprietari: quando l'immobile è palesemente condominiale o in comunione, la presenza di più soggetti interessati è evidente e va verificata già in fase di istruttoria.

La sentenza del TAR Umbria: il caso del progettista

Il caso deciso dai giudici umbri ha una particolarità che lo rende utile anche a chi non si occupa di diritto amministrativo tutti i giorni. L'istanza di sanatoria era stata presentata da un comproprietario insieme al progettista, con l'obiettivo dichiarato di ottenere l'estinzione del procedimento penale collegato agli abusi edilizi. L'ufficio tecnico comunale ha respinto la domanda per difetto di legittimazione, e il TAR Umbria ha confermato questa decisione.

Secondo i giudici, non è ammissibile una sanatoria che venga rilasciata su istanza del solo progettista, per la sola finalità di estinguere il procedimento penale, ma che poi resti bloccata nella sua efficacia amministrativa per l'opposizione dei comproprietari contrari. Si creerebbe, di fatto, un provvedimento a doppio binario: valido ai fini penali per chi lo ha chiesto, ma privo di piena efficacia per chi non lo ha voluto.

Perché il progettista non può chiedere la sanatoria da solo

Il TAR Umbria individua tre ragioni precise per escludere questa possibilità.

Certezza dei rapporti giuridici: un provvedimento amministrativo, per l'articolo 21-bis della Legge n. 241/1990, deve essere efficace ed eseguibile. Non può esistere un titolo valido per una parte (il progettista, ai fini penali) e inefficace per un'altra (i comproprietari dissenzienti).
Tutela del diritto di proprietà: i comproprietari non possono subire modifiche al proprio immobile per iniziativa di un soggetto terzo, indipendentemente dal loro consenso.
Lettura letterale della norma sull'accertamento di conformità: la disposizione che regola la sanatoria distingue tra "responsabile dell'abuso" e "attuale proprietario dell'immobile". Questa distinzione implica che il responsabile sia, di norma, un proprietario precedente — come accade spesso per abusi risalenti nel tempo — e non il progettista.

In sintesi: il rilascio di un titolo edilizio, anche in sanatoria, produce effetti irreversibili sul bene. Per questo presuppone che chi lo richiede abbia con l'immobile una relazione qualificata, anche pregressa, a tutela di chi ne è effettivamente proprietario.

Cosa significa per te a Roma

Se ti trovi in una situazione di comproprietà — tipica di immobili ereditati, acquistati insieme a parenti o rimasti indivisi dopo una separazione — e devi sanare un abuso prima di una vendita, una donazione o un passaggio ereditario, questo orientamento ha conseguenze dirette:

Verifica prima di presentare l'istanza che tutti i comproprietari siano d'accordo, o che esista un atto che documenti il loro consenso.
Se un comproprietario non è reperibile o non collabora, valuta con un tecnico come formalizzare una delega o un accordo scritto, per evitare che l'istanza venga respinta per difetto di legittimazione.
Non affidarti a un'istanza presentata dal solo progettista per "congelare" eventuali profili penali: la sentenza chiarisce che questa strada non è percorribile se i comproprietari non hanno dato il loro assenso.
Se sei un amministratore di condominio alle prese con un abuso che riguarda un'unità privata ma incide su parti comuni, la questione della legittimazione va distinta da quella, diversa, del consenso assembleare per gli interventi su parti condominiali.

Situazione	Chi deve presentare l'istanza	Note
Unico proprietario	Il proprietario stesso	Nessun problema di legittimazione
Comproprietà senza accordo	Tutti i comproprietari insieme	Istanza del singolo è illegittima
Comproprietà con delega o delibera unanime	Il comproprietario delegato	Ammesso solo se c'è un pactum fiduciae documentabile
Istanza presentata solo dal progettista	Non ammessa	Respinta per difetto di legittimazione, anche ai fini penali

Domande frequenti

Un comproprietario può chiedere la sanatoria da solo se gli altri sono d'accordo verbalmente? Il consenso può anche essere tacito, ma è molto più sicuro documentarlo con un atto scritto, come una delibera o una delega formale, per evitare che il Comune respinga l'istanza per difetto di legittimazione.

Perché il progettista non può presentare la sanatoria per conto suo? Perché il rilascio del titolo produce effetti irreversibili sulla proprietà altrui. Il progettista non ha, di norma, una relazione qualificata con il bene paragonabile a quella del proprietario, quindi non può sostituirsi ai comproprietari nella richiesta.

Cosa succede se un comproprietario si oppone alla sanatoria? Senza il suo consenso, anche tacito, l'istanza presentata dagli altri comproprietari rischia di essere respinta per difetto di legittimazione, secondo l'orientamento consolidato richiamato dal TAR Umbria.

Serve sempre un tecnico per gestire una sanatoria in comproprietà? Nei casi più semplici la questione può sembrare solo "burocratica", ma la verifica della legittimazione e la ricostruzione dei rapporti tra comproprietari richiedono un'analisi tecnica e documentale caso per caso.

Articolo redatto dallo studio sulla base delle fonti elencate sotto e aggiornato al 2 ottobre 2026. Le norme cambiano: per il tuo caso specifico contattaci.

Fonti

TAR Umbria, sez. I, sentenza 24 settembre 2026, n. 376.
Sanatoria di immobile in comproprietà: serve il consenso di tutti? E il progettista può presentarla? — Ediltecnico, 1 ottobre 2026.