Se vivi in condominio e devi sanare un intervento edilizio che tocca in qualche modo un muro, una recinzione o un'area comune, non basta la tua firma sulla domanda. Lo ha ribadito il TAR Lombardia, sezione di Brescia, con una sentenza che riguarda proprio questo caso: senza il consenso dell'assemblea condominiale, la sanatoria dell'abuso sulle parti comuni non può essere rilasciata.
Non si tratta di una norma nuova, ma di una conferma giurisprudenziale che vale la pena conoscere, perché nella maggior parte dei condomìni romani — dove muri di confine, recinzioni, facciate e cortili sono spesso condivisi tra più proprietà — il problema si presenta più spesso di quanto si pensi.
Il caso deciso dal TAR Lombardia
La vicenda arriva dal TAR Lombardia, Brescia, sezione II, con la sentenza del 16 luglio 2026, n. 1006. Un condomino aveva eseguito lavori di consolidamento del terrapieno a valle della propria proprietà, insieme al rifacimento della recinzione posta sulla linea di confine. L'intervento incideva anche sul muro comune, considerato elemento strutturale dell'edificio.
Per questo motivo il Comune, prima di valutare la domanda di sanatoria, aveva chiesto un'autorizzazione espressa da parte del condominio. L'assemblea, però, aveva votato in senso contrario, con una formula netta: non concedere l'utilizzo delle aree condominiali per quell'intervento. Di conseguenza il Comune ha archiviato la richiesta di sanatoria, e il TAR ha confermato che si trattava della decisione corretta, senza vizi di istruttoria o di motivazione.
Chi può chiedere la sanatoria, secondo i giudici
Il TAR ha ricordato un punto importante: la domanda di sanatoria non spetta solo ai soggetti indicati dall'articolo 11, comma 1, del Testo Unico dell'Edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), cioè i titolari di diritti che consentono di chiedere il permesso di costruire. Può presentarla anche chi ha materialmente realizzato l'abuso, o chi ne trae comunque un'utilità. Se tra questi soggetti nascono conflitti sulla sistemazione finale dei luoghi, a decidere è il proprietario, perché il suo diritto ha portata più ampia.
In un condominio questo meccanismo si traduce così: la domanda di sanatoria presentata da un singolo condomino diventa inammissibile se l'assemblea non accetta le conseguenze che l'abuso comporta per le aree comuni. Anche in presenza di proprietà pro indiviso, come sono appunto le parti comuni condominiali, serve comunque l'assenso di chi ne è titolare.
I giudici sono stati chiari sul perché: se bastasse la richiesta del singolo condomino, senza il via libera degli altri, l'amministrazione finirebbe per legittimare una sostanziale appropriazione di spazi condominiali, anche contro la volontà di chi preferirebbe eliminare l'abuso — magari proprio in via amministrativa, e non solo con un'azione privata davanti al giudice civile.
Non conta se l'opera è "piccola" o "grande"
Un altro chiarimento utile riguarda la qualificazione tecnica dell'intervento. Il TAR ha specificato che è irrilevante se i lavori vengono classificati come nuova costruzione o come manutenzione straordinaria: in entrambi i casi, se l'opera incide su un bene di cui il condominio è comproprietario, serve comunque l'assenso espresso degli altri titolari.
Inoltre, rispetto alla domanda di sanatoria presentata da un singolo comproprietario, gli altri condomini non sono considerati "terzi" estranei alla pratica. Sono invece destinatari diretti degli effetti dell'atto, ed è per questo che il loro consenso è necessario, non solo consigliabile.
Un orientamento consolidato, non un caso isolato
Il principio applicato dal TAR Lombardia non nasce da questa sentenza: conferma un orientamento già seguito in altre situazioni analoghe. La giurisprudenza citata dalla stessa pronuncia richiama, ad esempio, gli interventi che modificano la facciata dell'edificio — bene comune per definizione — per i quali serve il consenso del condominio anche quando si tratta di sanatoria. Lo stesso vale per la trasformazione di una finestra in un balcone a sbalzo, che incide sull'aspetto estetico del fabbricato, o per l'installazione di un tendone di dimensioni rilevanti in un cortile condominiale.
Cosa significa per te a Roma
Se abiti in un condominio romano e stai valutando di sanare un intervento che ha toccato, anche solo in parte, un muro perimetrale, una recinzione condivisa, il cortile o la facciata, il principio è lo stesso ovunque in Italia: prima di presentare la domanda al Comune, serve una delibera assembleare che dia l'assenso. Senza quel passaggio, l'ufficio tecnico può legittimamente archiviare la pratica, come è successo nel caso deciso dal TAR Lombardia.
Questo vale anche se l'intervento ti sembra minore, o se pensi che l'area interessata sia "di fatto" solo tua per uso consolidato: quello che conta, ai fini della sanatoria, è la titolarità giuridica del bene, non l'uso di fatto.
| Situazione | Cosa serve per la sanatoria |
|---|---|
| Abuso interamente su proprietà esclusiva | Domanda del proprietario, nessun assenso condominiale necessario |
| Abuso che incide su muro, facciata o area comune | Assenso espresso dell'assemblea condominiale |
| Assemblea che nega l'assenso | Il Comune può archiviare la domanda di sanatoria |
| Conflitto tra chi ha eseguito l'abuso e il proprietario | Decide il proprietario, per la maggiore estensione del suo diritto |
Domande frequenti
Serve il consenso di tutti i condomini per sanare un abuso su parti comuni? Serve una delibera dell'assemblea che dia l'assenso all'intervento. Senza quel via libera, il Comune può ritenere inammissibile o archiviare la richiesta di sanatoria, come confermato dal TAR Lombardia.
Cosa succede se l'assemblea rifiuta la sanatoria? Se l'assemblea delibera di non concedere l'utilizzo delle aree comuni interessate dai lavori, la domanda di sanatoria del singolo condomino non può essere accolta e il Comune procede all'archiviazione.
Chi può presentare la domanda di sanatoria in condominio? Oltre ai titolari di diritti previsti dall'articolo 11 del Testo Unico dell'Edilizia, può farlo anche chi ha eseguito i lavori o chi ne trae utilità. Ma se l'opera incide su parti comuni, serve comunque l'assenso di chi ne è comproprietario.
Conta se l'intervento è definito nuova costruzione o manutenzione straordinaria? No. Il TAR ha chiarito che la qualificazione tecnica dell'opera non cambia la necessità dell'assenso del titolare del diritto inciso, quando si tratta di parti comuni.
Il nostro studio segue pratiche di sanatoria in condominio a Roma, comprese quelle che richiedono il passaggio in assemblea: se ti trovi in questa situazione, una verifica preliminare aiuta a capire come muoversi prima di presentare la domanda.
Articolo redatto dallo studio sulla base delle fonti elencate sotto e aggiornato al 31 luglio 2026. Le norme cambiano: per il tuo caso specifico contattaci.
Fonti
- TAR Lombardia, Brescia, sezione II, sentenza 16 luglio 2026, n. 1006.
- Sanatoria sulle parti comuni: serve l'assenso del condominio? — Ediltecnico, 30 luglio 2026.