Molti proprietari pensano che, una volta ottenuto il titolo edilizio, i lavori si possano avviare senza altri controlli. Una recente sentenza ricorda che non è così quando l'immobile si trova in condominio: il regolamento condominiale può porre limiti al permesso di costruire che il titolo, da solo, non supera. Lo ha stabilito il Tribunale di Pordenone, con la sentenza n. 450/2026, ordinando la demolizione di un ampliamento realizzato con una SCIA regolarmente rilasciata.
Cosa è successo: la sentenza del Tribunale di Pordenone
Il caso riguarda la parziale chiusura di una terrazza-solarium con pannellature verticali in legno, per ricavare una nuova camera. Secondo il consulente tecnico d'ufficio (CTU), l'intervento aveva creato un ampliamento con una superficie lorda di 12,70 metri quadrati e un volume di 38,10 metri cubi.
I proprietari avevano agito nel rispetto delle regole: l'opera era stata realizzata con una SCIA alternativa al permesso di costruire, in base al Piano Casa Veneto allora vigente (Legge Regionale 14/2009), e con la relativa autorizzazione paesaggistica. Il CTU aveva anche escluso problemi di staticità e danni all'aspetto architettonico dell'edificio. Sotto questi profili, osserva il Tribunale, l'intervento avrebbe potuto essere legittimo.
Il problema è emerso su un piano diverso: quello dei rapporti tra condomini.
Regolamento condominiale, limiti al permesso di costruire: cosa dice il giudice
Il regolamento condominiale dell'edificio, di natura contrattuale, conteneva una clausola netta: "è fatto divieto assoluto di sopraelevazione". Il Tribunale ha ricordato che l'articolo 1127 del Codice civile, che disciplina la sopraelevazione, è una norma derogabile: un regolamento contrattuale può quindi limitare anche le facoltà che un proprietario eserciterebbe normalmente sulla propria unità immobiliare.
Secondo la giurisprudenza richiamata nella sentenza, un divieto assoluto di sopraelevazione assume la natura di una vera e propria servitù ("altius non tollendi") e può essere fatto valere sia dai singoli condomini sia dal condominio nel suo insieme. Risultato: non è stato il titolo edilizio a decidere la causa, ma il divieto contrattuale.
| Profilo verificato | Esito nel caso di Pordenone |
|---|---|
| Conformità urbanistico-edilizia | Rispettata (SCIA alternativa al permesso di costruire) |
| Autorizzazione paesaggistica | Rilasciata regolarmente |
| Staticità e decoro architettonico | Nessun problema riscontrato dal CTU |
| Regolamento condominiale contrattuale | Violato: divieto assoluto di sopraelevazione |
| Esito complessivo | Demolizione disposta dal Tribunale |
Quando un intervento è sopraelevazione, anche senza alzare il tetto
Un punto tecnico rilevante riguarda la definizione stessa di sopraelevazione. Il Tribunale richiama l'orientamento della Cassazione secondo cui è sopraelevazione qualsiasi intervento che crei nuovi volumi o aumenti la superficie utile e la volumetria dell'edificio, anche se non ne alza materialmente l'altezza.
Nel caso specifico, il tamponamento della terrazza aveva prodotto un nuovo volume abitabile: per questo è stato qualificato come sopraelevazione ai sensi dell'articolo 1127 del Codice civile, pur non avendo modificato il profilo esterno dell'edificio in altezza. È un chiarimento utile per chi valuta interventi come la chiusura di verande, terrazzi o logge: il fatto che l'edificio resti della stessa altezza non esclude che si tratti di sopraelevazione agli occhi del giudice.
Il regolamento vincola anche chi acquista casa dopo
I proprietari coinvolti nella causa sostenevano che il divieto non fosse a loro opponibile, perché il regolamento non risultava allegato al contratto di compravendita né trascritto nei registri immobiliari. Il Tribunale ha respinto questa tesi.
Le clausole di un regolamento condominiale contrattuale possono vincolare l'acquirente anche indipendentemente dalla trascrizione, quando nell'atto di acquisto viene richiamato il regolamento e l'acquirente dichiara di conoscerlo o di accettarlo. Nel caso esaminato, i proprietari avevano dichiarato nel rogito di conoscere e accettare il regolamento, ed erano stati informati anche dell'esistenza di una controversia relativa proprio al divieto di sopraelevazione. Accertati questi elementi, il Tribunale ha accolto la domanda del condominio: demolizione del volume realizzato in ampliamento e ripristino dei luoghi, a spese dei proprietari.
Cosa significa per te a Roma
Il principio affermato dal Tribunale di Pordenone si fonda sull'articolo 1127 del Codice civile, norma nazionale, e su un meccanismo — il regolamento condominiale contrattuale — comune a tutti i condomini italiani, Roma compresa. Chi possiede un appartamento in un edificio condominiale e progetta un intervento come la chiusura di una veranda, l'ampliamento di un balcone o un cambio d'uso che comporti nuovi volumi, dovrebbe quindi verificare due binari distinti e indipendenti:
- la conformità urbanistica, edilizia, strutturale e paesaggistica del progetto, che porta al rilascio di CILA, SCIA o permesso di costruire;
- il contenuto del regolamento condominiale, in particolare se è di tipo contrattuale e contiene divieti relativi a sopraelevazioni, modifiche di destinazione d'uso o alterazioni delle parti comuni.
Un titolo edilizio regolarmente rilasciato dal Comune non "sana" un divieto condominiale contrattuale: i due piani restano separati, e il secondo può bloccare un intervento che sul primo è perfettamente legittimo. Prima di avviare lavori in condominio, è quindi opportuno far verificare entrambi gli aspetti da un tecnico, così da evitare contenziosi che, come mostra questo caso, possono arrivare fino alla demolizione a proprie spese.
Domande frequenti
Se ho un titolo edilizio regolare, posso sempre procedere con i lavori in condominio? No. Il titolo edilizio attesta la conformità urbanistica, edilizia e paesaggistica dell'intervento, ma non supera eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale contrattuale, che opera su un piano privatistico distinto.
Cosa si intende per sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale? Secondo la giurisprudenza richiamata nella sentenza, è sopraelevazione qualsiasi intervento che crei nuovi volumi o aumenti la superficie utile e la volumetria dell'edificio, anche senza incrementarne l'altezza.
Il regolamento condominiale mi vincola anche se non l'ho letto o non è trascritto? Sì, se nell'atto di acquisto viene richiamato e l'acquirente dichiara di conoscerlo o accettarlo: in questo caso vincola indipendentemente dalla trascrizione nei registri immobiliari.
Cosa rischio se realizzo un intervento vietato dal regolamento, anche con titolo edilizio in regola? Il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per far valere il divieto: nel caso deciso a Pordenone, il Tribunale ha ordinato la demolizione dell'ampliamento e il ripristino dei luoghi a spese dei proprietari.
Articolo redatto dallo studio sulla base delle fonti elencate sotto e aggiornato al 25 settembre 2026. Le norme cambiano: per il tuo caso specifico contattaci.
Fonti
- Il titolo edilizio non supera i divieti del regolamento condominiale — Edilportale, 23 settembre 2026