Per eliminare umidità e infiltrazioni bisogna prima sapere da dove arriva l'acqua: dal terreno (risalita), da tetto, terrazzo o facciata (infiltrazione), dall'aria di casa (condensa) o da un tubo che perde. A Roma partiamo da una diagnosi in sito con misure sulla muratura (200–400 €, IVA e cassa comprese) e consegniamo la relazione in 5 giorni lavorativi dal sopralluogo; poi i lavori li eseguono imprese partner che coordiniamo noi.
- Comprende: sopralluogo, misure dell'umidità della muratura in più punti, controllo di coperture, terrazzi e impianti vicini, relazione con la causa, la soluzione e la stima dei lavori.
- A parte: i lavori dell'impresa (per esempio il solo intonaco deumidificante posato costa 35–70 €/mq IVA esclusa, rimozione del vecchio intonaco a parte; sui lavori in casa l'IVA è di norma al 10%); la pratica edilizia e la direzione dei lavori, solo se servono.
- Tempi: relazione in 5 giorni lavorativi dal sopralluogo; lavori da pochi giorni per un intervento localizzato a qualche settimana per un risanamento esteso.
- Preventivo: scritto, prima di iniziare: chiedilo qui, per telefono, WhatsApp o con il modulo.
Come capire da dove viene l'umidità
Macchie sulle pareti, intonaco che si sfoglia, muffa negli angoli e cattivi odori hanno cause diverse, e ognuna ha il suo rimedio. Ridipingere senza aver tolto la causa fa ricomparire le macchie nel giro di pochi mesi: il risanamento vero individua da dove arriva l'acqua e la ferma in modo stabile.
I segni che aiutano a distinguere le cause:
| Causa | Dove si vede | Segni tipici |
|---|---|---|
| Umidità di risalita capillare | Piani terra, seminterrati e cantine, alla base dei muri, spesso su tutte e due le facce | Alone che parte dal pavimento e finisce con un bordo orizzontale, sali bianchi (efflorescenze), intonaco che si sfarina; cambia poco con la pioggia |
| Infiltrazione dall'alto | Sotto terrazzi, lastrici solari e tetti, intorno a gronde e finestre | Macchia localizzata che peggiora dopo la pioggia, gocciolamenti, intonaco gonfio |
| Infiltrazione laterale | Muri controterra di cantine e seminterrati, facciate con crepe o intonaco degradato | Umidità che entra dal lato esterno del muro, più forte dopo piogge lunghe |
| Condensa | Angoli freddi, dietro gli armadi, intorno alle finestre, bagni e cucine | Muffa a puntini neri o verdi, vetri appannati; peggiora d'inverno e con la casa chiusa |
| Perdita di un impianto | Lungo tubazioni e scarichi, sotto bagni e cucine, anche del vicino di sopra | Macchia che si allarga con qualsiasi tempo; il contatore gira con i rubinetti chiusi |
Spesso le cause si sommano: un muro di cantina può avere insieme risalita e infiltrazione laterale, e una casa con muri umidi ha anche più condensa. Per questo la conferma arriva dalle misure: rileviamo l'umidità della muratura in più punti e a più altezze, controlliamo coperture, terrazzi e impianti vicini e solo dopo indichiamo la tecnica. Intervenire alla cieca è la causa principale dei lavori rifatti due volte.
I rischi se non si interviene
Trascurare l'umidità non fa che aumentare i costi futuri. I danni più comuni sono:
- Muffe e funghi: proliferano in ambienti umidi e rilasciano spore che possono provocare allergie, asma e problemi respiratori, in particolare a bambini e anziani.
- Degrado strutturale: l'acqua corrode intonaci, mattoni, malte e, nei casi gravi, intacca le armature in calcestruzzo.
- Distacchi e cadute di intonaco, con rischio anche per la sicurezza.
- Aumento dei consumi energetici: una muratura umida disperde più calore e rende la casa difficile da riscaldare.
- Perdita di valore dell'immobile e difficoltà in fase di vendita o locazione.
Le soluzioni tecniche
A ogni causa la sua tecnica: una barriera contro la risalita non ferma l'acqua che scende dal terrazzo, e un'impermeabilizzazione non cura la condensa.
Contro l'umidità di risalita
- Barriera chimica: si iniettano alla base del muro resine o sali idrofobizzanti che bloccano la risalita dell'acqua. Si calcola al metro lineare di muro trattato e di solito va insieme al rifacimento dell'intonaco.
- Intonaci deumidificanti (macroporosi): sono malte da risanamento (classe R della norma UNI EN 998-1) piene di pori grandi, che fanno evaporare più in fretta l'acqua che arriva dal muro e trattengono i sali. Non fermano la risalita, la smaltiscono: se la diagnosi trova molta acqua, si valuta di abbinarli a una barriera. Le schede tecniche dei produttori chiedono di togliere il vecchio intonaco fino a 50–100 cm sopra il segno più alto dell'umidità, di stendere prima un rinzaffo e di finire con pitture molto traspiranti, a calce o minerali. Prezzi indicativi nella pagina sul costo dell'intonaco deumidificante al mq.
- Taglio meccanico della muratura: si taglia il muro alla base e si inserisce una lamina impermeabile. Interrompe la risalita in modo fisico, ma tocca la struttura: va valutato prima e può richiedere la SCIA (vedi la tabella dei titoli più sotto).
- Elettrosmosi e dispositivi elettrofisici: l'efficacia cambia molto da caso a caso e si giudica solo con misure dell'umidità prima dell'installazione e dopo alcuni mesi. Noi non vendiamo nessun sistema: la tecnica si sceglie dopo le misure.
Contro le infiltrazioni d'acqua
- Impermeabilizzazione di tetti, terrazzi, lastrici solari e balconi con guaine, membrane liquide o resine. Se la copertura è condominiale, chi paga riparazione e danni dipende dall'uso del lastrico: vedi la guida su chi paga le infiltrazioni dal lastrico solare in condominio.
- Rifacimento di gronde, pluviali e converse e sigillatura dei punti critici, compresi i raccordi dei serramenti.
- Impermeabilizzazione di fondazioni e muri controterra contro le infiltrazioni laterali di cantine e piani interrati: dall'esterno quando si può scavare, altrimenti dall'interno con sistemi in controspinta.
- Ripristino della facciata quando l'acqua entra da crepe e intonaci degradati: in condominio vedi il rifacimento della facciata a Roma.
Contro la condensa
- Ventilazione meccanica controllata (VMC) per il ricambio d'aria senza aprire le finestre: come funziona un impianto VMC.
- Correzione dei ponti termici e isolamento termico (cappotto interno o esterno) per eliminare le superfici fredde.
- Pitture e rivestimenti traspiranti e antimuffa come finitura, mai come unica soluzione.
Contro le perdite degli impianti
- Ricerca della perdita con strumenti, a cura dell'idraulico o di una ditta specializzata, e riparazione del tubo o dello scarico.
- Ripristino di muro e pavimento solo dopo che la muratura si è asciugata, altrimenti l'intonaco nuovo si stacca.
Documenti e titoli edilizi necessari
Il titolo edilizio dipende dal tipo di lavoro e va valutato caso per caso a Roma:
| Tipo di intervento | Titolo edilizio | Riferimento |
|---|---|---|
| Tinteggiature, piccole riparazioni e manutenzione del verde | Edilizia libera (nessun titolo abilitativo) | — |
| Rifacimento e riparazione di intonaci interni ed esterni; riparazione, sostituzione e rinnovo di pavimentazioni esterne, guaine comprese; riparazione, rinnovo e sostituzione del manto di copertura con le stesse caratteristiche e gli stessi materiali | Di regola edilizia libera (manutenzione ordinaria), salvi vincoli e prescrizioni urbanistiche | Art. 6, c. 1, lett. a), DPR 380/2001; Glossario dell'edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018), voci 1, 2 e 11 |
| Barriere chimiche e altre opere di risanamento non strutturali, quando rientrano nella manutenzione straordinaria | Manutenzione straordinaria con CILA | Art. 6-bis, DPR 380/2001 |
| Impermeabilizzazione di lastrici/coperture o barriere chimiche che interessano parti strutturali (es. soletta, murature portanti) | Manutenzione straordinaria con SCIA | Art. 22, comma 1, lett. a), DPR 380/2001 |
La CILA è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da un tecnico abilitato.
Per gli interventi su parti comuni in condominio (terrazzi, facciate, lastrici) si aggiungono la delibera assembleare e il coinvolgimento dell'amministratore: maggioranze e firme sono spiegate nella guida alle pratiche edilizie sulle parti comuni del condominio. Il nostro studio verifica qual è il titolo corretto prima di iniziare, evitando sanzioni.
Costi, tempi e detrazioni fiscali
Il costo dipende dalla causa, dall'estensione del fenomeno, dallo stato della muratura e dalla tecnica: un'iniezione di barriera chimica su pochi metri di muro è un lavoro diverso dall'impermeabilizzazione di un intero lastrico solare. Per questo il prezzo dei lavori si fissa dopo la diagnosi, con un preventivo scritto. Le voci e il modo in cui si calcolano:
| Voce | Come si calcola | Costo |
|---|---|---|
| Diagnosi in sito e relazione dello studio | a sopralluogo | 200–400 € (IVA e cassa comprese), relazione in 5 giorni lavorativi |
| Barriera chimica | al metro lineare di muro trattato | a preventivo dopo la diagnosi |
| Intonaco deumidificante con posa | al mq di parete | 35–70 €/mq il solo intonaco; da circa 60 €/mq il ciclo completo con rinzaffo antisale e rasatura traspirante; rimozione del vecchio intonaco e smaltimento a parte; IVA esclusa (stima di mercato) |
| Impermeabilizzazione di terrazzo o lastrico | al mq di superficie | a preventivo dopo la diagnosi |
| Impianto VMC | a impianto | a preventivo dopo la diagnosi |
| Pratica edilizia (CILA o SCIA), se serve | a pratica | onorario più diritti di segreteria del Comune: per la CILA vedi i costi della CILA a Roma |
| Direzione dei lavori, se serve | a cantiere | 1.000–2.500 € |
Con gli intonaci, ai tempi dei lavori si aggiungono quelli di asciugatura prima della pittura.
IVA. Sui lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti in un'abitazione l'impresa applica l'IVA al 10%. Sui «beni significativi» (per esempio infissi, caldaie, apparecchi di condizionamento e riciclo dell'aria) il 10% vale sul loro valore solo fino alla differenza fra il totale dei lavori e il valore dei beni stessi (manodopera e altri materiali), e la parte che eccede va al 22%; gli onorari dei tecnici non hanno l'IVA agevolata al 10%. Quando confronti due preventivi, controlla che siano entrambi con o entrambi senza IVA.
Detrazione. Gli interventi di risanamento che rientrano nella manutenzione straordinaria, nel restauro e risanamento conservativo o nella ristrutturazione edilizia accedono al bonus ristrutturazioni 2026 (art. 16-bis del DPR 917/1986, TUIR). Sulle parti comuni del condominio è detraibile anche la manutenzione ordinaria, per esempio il rifacimento della guaina del lastrico; sul singolo appartamento no, salvo le opere di finitura che servono a completare un lavoro di manutenzione straordinaria. Le aliquote per le spese del 2026, dopo la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), sono:
| Situazione | Aliquota 2026 | Tetto di spesa | Recupero |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento | 50% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali |
| Altri casi (es. seconde case) | 36% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali |
Per le spese del 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30%, con lo stesso tetto. La detrazione si recupera nella dichiarazione dei redditi e abbatte le imposte che già paghi: la parte che supera l'IRPEF dell'anno non viene rimborsata. Chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 € ha anche un limite complessivo alle detrazioni (art. 16-ter del TUIR). Servono fatture e bonifici «parlanti» ed eventuale documentazione tecnica; il calcolo della detrazione nel tuo caso spetta al commercialista o al CAF.
Come ti aiutiamo a Roma
Siamo uno studio tecnico di geometri: non vendiamo un sistema né un prodotto, e i lavori non li eseguiamo noi. Seguiamo privati, condomini e attività su tutto il territorio di Roma e provincia, con questo percorso:
- Sopralluogo e diagnosi della causa reale, con misure dell'umidità della muratura e controllo di coperture e impianti.
- Relazione tecnica con la soluzione più adatta e la stima dei lavori.
- Preventivo scritto dei lavori, eseguiti dalle imprese partner selezionate.
- Pratiche edilizie (CILA o SCIA dove necessarie) presso il Comune di Roma e verifica dei requisiti per le detrazioni.
- Direzione e controllo dei lavori fino alla fine del cantiere.
- Documentazione per la detrazione: titolo edilizio, fatture e bonifici in ordine; la parte fiscale resta del commercialista o del CAF.
La conoscenza del patrimonio edilizio romano, dai palazzi del centro storico alle palazzine di periferia fino ai locali interrati, ci permette di scegliere la tecnica giusta senza sprechi.
Domande frequenti
Perché la muffa ricompare anche dopo aver ritinteggiato?
Perché la pittura, anche antimuffa, agisce solo sulla superficie. Se non si toglie la causa (risalita dal terreno, infiltrazione, condensa o un tubo che perde), l'umidità torna e le macchie ricompaiono nel giro di pochi mesi. Prima si trova da dove arriva l'acqua, con le misure sulla muratura, poi si interviene sulla causa: la pittura antimuffa è una finitura, mai l'unica soluzione.
Che differenza c'è tra muffa e umidità?
L'umidità è l'acqua in eccesso nei muri o nell'aria; la muffa è un fungo che cresce quando una superficie resta umida a lungo. La muffa è quindi un effetto: compare soprattutto con la condensa, negli angoli freddi e dietro i mobili, mentre la risalita lascia più spesso aloni e sali bianchi alla base dei muri. Togliere la muffa senza togliere l'umidità serve a poco.
Cosa fare se in casa c'è odore di muffa?
L'odore di muffa, anche senza macchie visibili, di solito vuol dire che da qualche parte ci sono muffa o materiali che restano umidi: dietro armadi e mobili addossati ai muri, negli angoli freddi, intorno alle finestre, in bagni, cucine e cantine. Arieggiare aiuta, ma deodoranti e pitture antimuffa coprono il problema senza toglierlo. Bisogna trovare la causa, che può essere condensa, risalita, un'infiltrazione o una perdita: la diagnosi con le misure sulla muratura serve a questo.
Qual è la soluzione migliore per l'umidità di risalita?
Non ce n'è una valida ovunque: dipende da spessore e materiale del muro (tufo, mattoni, pietra), dalla quantità di sali, da quanto sale l'acqua e da eventuali vincoli sull'edificio. Spesso si abbina una barriera chimica a un intonaco deumidificante; il taglio meccanico è il più radicale ma tocca la struttura; dispositivi ed elettrosmosi vanno giudicati con misure prima e dopo. La scelta si fa dopo la diagnosi.
Cosa mettere sui muri per l'umidità?
Prima si affronta la causa, poi si sceglie la finitura. Sulla risalita si usa un intonaco deumidificante (da solo se l'acqua è poca, insieme a una barriera se è molta), finito con pitture molto traspiranti, a calce o minerali; sulla condensa una pittura antimuffa aiuta solo insieme al ricambio d'aria e alla correzione dei ponti termici. Pitture plastiche e rivestimenti impermeabili su un muro umido chiudono l'acqua dentro e fanno gonfiare l'intonaco.
Quanto costano la diagnosi e i lavori?
La diagnosi in sito costa 200–400 €, IVA e cassa comprese, e consegniamo la relazione in 5 giorni lavorativi dal sopralluogo. Il prezzo dei lavori si fissa dopo la diagnosi: come riferimento, il solo intonaco deumidificante posato costa 35–70 €/mq IVA esclusa, rimozione del vecchio intonaco a parte, mentre barriera chimica, impermeabilizzazioni e VMC si quotano sul caso. Sui lavori in casa l'IVA è di norma al 10%.
Chi chiamare se l'acqua arriva da una perdita o dal vicino?
Se il contatore gira con i rubinetti chiusi o la macchia si allarga con qualsiasi tempo, serve un idraulico o una ditta di ricerca perdite. Se l'acqua viene dall'appartamento di sopra o da una tubazione condominiale, avvisa subito il vicino e l'amministratore; una perdita in strada, sulla rete pubblica, si segnala al gestore idrico, che a Roma è Acea Ato 2. Quando bisogna stabilire chi ha causato il danno e chi paga, può servire una perizia tecnica asseverata o giurata.
Questi interventi sono detraibili?
Dipende da come si inquadra il lavoro: il solo rifacimento dell'intonaco, anche deumidificante, in un singolo appartamento è di regola manutenzione ordinaria e non è detraibile; lo è sulle parti comuni del condominio, oppure quando fa parte di una manutenzione straordinaria, di un restauro e risanamento conservativo o di una ristrutturazione. Per le spese del 2026 l'aliquota è del 50% sull'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento e del 36% negli altri casi, fino a 96.000 € per unità: per fare i conti vedi come calcolare detrazione e tetto di spesa.
Posso ancora usare lo sconto in fattura o la cessione del credito?
In via ordinaria no: l'art. 2 del DL 16 febbraio 2023 n. 11, convertito dalla legge 38/2023, le ha escluse dal 17 febbraio 2023 per la generalità degli interventi, con poche eccezioni transitorie previste dalla norma. Oggi il vantaggio fiscale si recupera come detrazione IRPEF nella dichiarazione dei redditi.
Hai macchie, muffa o infiltrazioni in casa o in azienda? Non aspettare che il problema peggiori: prenota il sopralluogo. Troviamo la causa e ti diamo un preventivo scritto prima di iniziare i lavori.