Frazionamento Immobile Roma: Costi, Pratica e Requisiti

Frazionamento immobile a Roma: costi, pratica e requisiti

Il frazionamento immobiliare consiste nel dividere un'unità immobiliare (un appartamento, un ufficio, un negozio) in due o più unità indipendenti, ciascuna con un proprio accesso, propri impianti e una propria identità catastale. È una delle operazioni più richieste a Roma, dove i tagli piccoli si vendono e si affittano con maggiore facilità.

In questa guida trovi l'iter aggiornato al 2026, i documenti necessari, i costi indicativi e il modo in cui ti assiste il nostro studio tecnico.

Nota bene: questa pagina riguarda la divisione di fabbricati e unità immobiliari (appartamenti, uffici, negozi), che passa per il DOCFA al Catasto Fabbricati. Se invece devi dividere un terreno, la procedura è diversa (tipo di frazionamento Pregeo, Catasto Terreni): vai alla guida sul frazionamento del terreno a Roma.

Cos'è il frazionamento e a cosa serve

Frazionare un immobile significa trasformare una sola unità in più unità autonome. Le motivazioni più frequenti sono:

• Successione ereditaria: dividere l'immobile in porzioni distinte, così che ogni erede disponga di un'unità propria senza dover vendere il bene comune.
• Mettere a reddito una parte: ricavare una porzione indipendente da affittare, continuando a vivere nella restante.
• Aumentare il valore prima della vendita: i tagli piccoli sono più richiesti sul mercato e, di norma, hanno un valore al metro quadro superiore rispetto agli immobili di grande metratura.
• Creare un'abitazione per i familiari: ricavare un'unità autonoma per figli, genitori o altri parenti.

A Roma il frazionamento è ammesso quasi sempre, purché siano rispettati il Piano Regolatore Generale (PRG), il Regolamento Edilizio di Roma Capitale e, se l'immobile è in condominio, il regolamento condominiale.

Il punto di partenza è sempre la verifica della doppia conformità:

• urbanistico-edilizia: titolo edilizio originario e successivi;
• catastale: corrispondenza tra stato di fatto e planimetria depositata.

Iter e pratiche per il frazionamento

Dal punto di vista edilizio il frazionamento è classificato come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b, del DPR 380/2001, come modificato dal D.L. "Sblocca Italia" 133/2014). L'iter tipico a Roma è il seguente:

1. Verifica della legittimità dello stato di fatto: controllo della conformità urbanistica ed edilizia e della conformità catastale. Da qui parte ogni richiesta successiva.
2. Titolo edilizio – CILA o SCIA: la CILA è sufficiente quando si interviene solo su tramezzi non portanti, senza toccare strutture o parti comuni; la SCIA è necessaria in presenza di opere strutturali, modifiche agli impianti comuni o interventi soggetti a pareri esterni. In alcuni casi va verificato lo standard a parcheggio (vedi sotto).
3. Aggiornamento catastale al Catasto (uffici dell'Agenzia delle Entrate, che dal 1° dicembre 2012 ha incorporato l'ex Agenzia del Territorio): con la procedura DOCFA si sopprime il vecchio subalterno e si costituiscono le nuove unità. Nelle note si richiama il titolo edilizio, a dimostrazione della conformità urbanistica. La pratica edilizia deve precedere l'aggiornamento catastale (vedi modifica planimetria catastale).
4. Autorizzazione condominiale, quando l'intervento incide sulle parti comuni dell'edificio.
5. Nuovi allacci e contatori: ogni nuova unità necessita di utenze autonome (energia elettrica, gas, acqua) con propri contatori.
6. Atto notarile: necessario solo in caso di successiva vendita o divisione formale delle unità create.

Lo standard a parcheggio (Legge Tognoli)

La Legge 122/1989 (Legge Tognoli) prevede che, nei frazionamenti, sia riservato uno spazio a parcheggio pertinenziale per ogni unità immobiliare ulteriore rispetto all'originaria. Dove non è materialmente possibile realizzarlo, il Comune di Roma può consentire la monetizzazione dello standard. È un aspetto da verificare caso per caso: lo controlliamo noi in fase di progetto.

Requisiti minimi delle nuove unità

Ogni unità ricavata dal frazionamento deve essere autonomamente abitabile e rispettare i requisiti igienico-sanitari del D.M. 5 luglio 1975 e il Regolamento Edilizio di Roma Capitale:

Vanno inoltre garantiti impianti idrici, elettrici e termici autonomi e a norma, e un accesso indipendente per ciascuna unità. Per il deposito degli impianti e dell'efficienza energetica possono servire la relazione tecnica legge 10 e l'attestato di prestazione energetica (APE).

Frazionamento in condominio

Il singolo condomino può frazionare la propria unità, salvo divieto espresso del regolamento condominiale. La riforma del condominio (Legge 220/2012, che ha modificato l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) stabilisce che la revisione delle tabelle millesimali è dovuta solo quando l'operazione altera di oltre un quinto (1/5) il valore proporzionale delle unità.

La giurisprudenza ha chiarito che il semplice frazionamento non comporta automaticamente la modifica delle tabelle: occorre però ripartire i millesimi della vecchia unità tra le nuove. Se l'intervento tocca le parti comuni, serve la delibera assembleare.

Frazionamento senza opere

Quando l'immobile è già di fatto predisposto per la divisione (accessi e impianti separati, requisiti rispettati), il frazionamento può avvenire senza opere edilizie rilevanti: in genere è sufficiente una CILA e il successivo aggiornamento catastale con DOCFA. È il nostro tecnico a stabilire, dopo il sopralluogo, se l'intervento ricade in questa ipotesi.

Frazionamento per divisione ereditaria

È il caso che seguiamo più spesso: più eredi ricevono un unico immobile in comunione e nessuno vuole (o può) liquidare gli altri. Frazionare l'unità in porzioni autonome permette di assegnare a ciascun erede una unità propria, uscendo dalla comunione senza vendere il bene.

Il percorso tipico è questo:

1. Verifica di fattibilità e di conformità: si controlla che l'immobile sia divisibile nel rispetto dei requisiti minimi e che lo stato di fatto sia legittimo. Eventuali difformità ereditate vanno regolarizzate prima (ad es. con una CILA in sanatoria): un atto di divisione su un immobile irregolare espone tutti gli eredi.
2. Progetto di divisione concordato tra gli eredi: si disegnano le porzioni cercando valori il più possibile proporzionali alle quote, per ridurre o azzerare i conguagli.
3. Pratica edilizia e DOCFA: CILA o SCIA per le opere, quindi costituzione delle nuove unità al Catasto, ciascuna con propria rendita.
4. Atto notarile di divisione: con le unità già distinte in Catasto, il notaio assegna a ciascun erede la propria porzione. La divisione con conguagli in denaro compensa eventuali differenze di valore.

Se la divisione è conflittuale e finisce davanti al giudice, un progetto tecnico di frazionamento ben fatto resta comunque la base della divisione giudiziale. E se l'eredità comprende terreni da dividere, la procedura corretta è il frazionamento del terreno per divisione ereditaria (Pregeo, Catasto Terreni).

Il ruolo del notaio nel frazionamento

Il notaio non serve per frazionare in sé: pratiche edilizie e aggiornamento catastale bastano a creare le nuove unità. Diventa necessario dopo, quando le unità create devono circolare come beni autonomi:

• vendita di una delle nuove unità;
• divisione tra comproprietari o eredi;
• donazione di una porzione (ad esempio ai figli).

Nell'atto il notaio verifica la conformità catastale oggettiva (planimetria e intestazioni allineate allo stato di fatto, obbligo dell'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985) e richiama i titoli edilizi dell'immobile: per questo la sequenza corretta è sempre pratica edilizia → DOCFA → atto notarile. Arrivare dal notaio con un frazionamento "solo di fatto", non formalizzato, significa dover rinviare l'atto. Il nostro studio prepara la documentazione tecnica che il notaio richiede, così il rogito non si blocca.

Quanto costa frazionare un immobile a Roma nel 2026

Per la pratica (escluse le opere edili), le voci certe a Roma sono: diritti di segreteria della CILA o SCIA da 291,24 € per unità fino a 200 mq (tariffe 2026) e tributo catastale DOCFA di circa 50 € per ciascuna nuova unità costituita. Le voci variabili sono l'eventuale monetizzazione del parcheggio Tognoli, gli allacci delle utenze e l'onorario tecnico.

💡 Per una stima immediata di diritti e importi comunali del tuo caso puoi usare il nostro calcolatore delle pratiche edilizie romane (Facilitus), con le fonti ufficiali citate voce per voce.

I tempi medi vanno da poche settimane (frazionamento senza opere con CILA) a diversi mesi quando sono previste opere strutturali o pareri di altri enti. Per le opere e l'onorario ti forniamo un preventivo gratuito calcolato sul tuo immobile.

Detrazioni fiscali 2026

Il frazionamento rientra nella manutenzione straordinaria e può quindi accedere al Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR). Per le spese sostenute nel 2026 l'aliquota è del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, su un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare; la detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.

Dal 17 febbraio 2023, lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più ammessi, in via generale, per i bonus edilizi ordinari (art. 2, comma 1, D.L. 16 febbraio 2023, n. 11, convertito con modificazioni dalla L. 11 aprile 2023, n. 38), fatte salve alcune deroghe transitorie per interventi con pratiche (CILA, delibera assembleare per i condomini, richiesta del titolo abilitativo per le demolizioni e ricostruzioni) già presentate prima di tale data. Tali deroghe sono state poi ulteriormente ristrette dal D.L. 29 marzo 2024, n. 39 (art. 1, comma 5), che le ha subordinate all'assenza di spese già fatturate per lavori effettivamente eseguiti al 30 marzo 2024. Fuori da questi casi residuali, l'agevolazione si fruisce esclusivamente come detrazione IRPEF/IRES in dichiarazione dei redditi, ripartita nelle quote annuali previste dalla singola normativa di bonus, nei limiti della propria capienza fiscale e con pagamento tramite bonifico parlante.

Se sono previsti interventi di efficientamento energetico, può applicarsi anche l'Ecobonus. Le regole fiscali cambiano spesso: verifichiamo insieme l'agevolazione effettivamente spettante nel tuo caso.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue il frazionamento dall'inizio alla fine, a Roma e provincia:

• Sopralluogo e verifica di conformità urbanistico-edilizia e catastale dello stato di fatto.
• Progetto del frazionamento nel rispetto del PRG, del Regolamento Edilizio di Roma Capitale e dei requisiti del D.M. 5/7/1975.
• Presentazione delle pratiche edilizie (CILA o SCIA) e dell'aggiornamento catastale DOCFA (modifica planimetria catastale).
• Gestione dello standard a parcheggio (Legge Tognoli) ed eventuale monetizzazione.
• Coordinamento con il condominio e con i gestori delle utenze per i nuovi allacci.
• Consulenza fiscale sulle detrazioni applicabili e sulla documentazione necessaria.

Per i lavori di ristrutturazione connessi al frazionamento vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma: coordiniamo progetto e pratiche, mentre l'esecuzione è affidata a imprese partner selezionate e supervisionate.

Domande frequenti

Cos'è il frazionamento immobiliare?

È la divisione di un'unità immobiliare in due o più unità indipendenti, ciascuna con accesso, impianti e identità catastale propri. Riguarda appartamenti, uffici, negozi e altri immobili.

Serve la CILA o la SCIA per frazionare?

Dipende dalle opere. La CILA basta quando si interviene solo su tramezzi non portanti, senza toccare strutture o parti comuni. La SCIA è necessaria in caso di opere strutturali, modifiche agli impianti comuni o interventi soggetti a pareri esterni. Lo stabiliamo dopo il sopralluogo.

Quali sono i requisiti minimi delle nuove unità?

Ogni unità deve essere autonomamente abitabile e rispettare il D.M. 5 luglio 1975: altezza interna minima 2,70 m (2,40 m per bagni e corridoi), monolocale di almeno 28 mq per una persona (38 mq per due), rapporti aero-illuminanti adeguati e impianti autonomi a norma.

Posso frazionare un appartamento in condominio?

Sì, salvo divieto espresso del regolamento condominiale. Con la Legge 220/2012 il singolo condomino può procedere; la revisione delle tabelle millesimali è dovuta solo se l'operazione altera di oltre un quinto il valore proporzionale delle unità. Se l'intervento incide sulle parti comuni occorre la delibera assembleare.

Chi aggiorna il Catasto dopo il frazionamento?

L'aggiornamento si presenta agli uffici dell'Agenzia delle Entrate (che ha incorporato l'ex Agenzia del Territorio dal 2012) con la procedura DOCFA: si sopprime il vecchio subalterno e si costituiscono le nuove unità. La pratica edilizia deve precedere quella catastale.

Quanto costa frazionare un immobile a Roma?

Le voci certe della pratica: diritti di segreteria CILA/SCIA da 291,24 € fino a 200 mq (tariffe Roma 2026) e tributo DOCFA di circa 50 € per ogni nuova unità. A queste si aggiungono l'eventuale monetizzazione del parcheggio Tognoli, gli allacci delle utenze, le opere edili e l'onorario tecnico, che variano per ogni immobile: ti prepariamo un preventivo gratuito e personalizzato.

Si può frazionare un immobile ricevuto in eredità?

Sì, ed è uno dei casi più frequenti: il frazionamento permette di assegnare a ciascun erede un'unità autonoma senza vendere il bene comune. Prima dell'atto di divisione vanno verificate (ed eventualmente regolarizzate) la conformità urbanistica e catastale; con le unità distinte in Catasto, il notaio formalizza le assegnazioni.

Serve il notaio per frazionare?

Non per il frazionamento in sé: bastano pratica edilizia e DOCFA. Il notaio serve dopo, quando le nuove unità devono essere vendute, divise tra eredi o donate: nell'atto verifica la conformità catastale e i titoli edilizi, quindi la sequenza corretta è pratica edilizia, poi DOCFA, poi rogito.

Ci sono detrazioni fiscali nel 2026?

Sì. Il frazionamento rientra nella manutenzione straordinaria e accede al Bonus Ristrutturazioni: nel 2026 il 50% per l'abitazione principale e il 36% per gli altri immobili, su un tetto di 96.000 euro, recuperabile in 10 anni in dichiarazione dei redditi. Sconto in fattura e cessione del credito non sono più disponibili.

È possibile frazionare senza opere edilizie?

Sì, quando l'immobile è già predisposto (accessi e impianti separati, requisiti rispettati). In genere bastano una CILA e l'aggiornamento catastale con DOCFA.

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