Progettiamo il tuo intervento a Roma dal rilievo alla pratica: verifichiamo cosa è regolare, scegliamo il titolo giusto (CILA, SCIA o permesso di costruire), disegniamo stato di fatto e di progetto e, se serve, stimiamo i lavori con il computo metrico (a parte). Il progetto è su preventivo gratuito dopo il sopralluogo, perché costo e tempi dipendono dai lavori e dal titolo edilizio; i diritti comunali si pagano a parte, secondo la pratica. I lavori li eseguono imprese partner selezionate, seguite dallo studio.
- Comprende: sopralluogo e rilievo, verifica della regolarità urbanistica e catastale, progetto con piante, sezioni e prospetti, relazione tecnica, scelta del titolo edilizio.
- A parte, solo se servono: i diritti di segreteria della pratica, il computo metrico, il progetto degli impianti e la relazione Legge 10, la direzione dei lavori, il coordinamento della sicurezza.
- Tempi: quelli del progetto li scriviamo nel preventivo, dopo il sopralluogo; poi ci sono i tempi del Comune: con CILA e SCIA i lavori possono partire dal deposito (salvo vincoli, opere strutturali, che vogliono prima la pratica sismica, e SCIA alternativa al permesso, che va presentata almeno 30 giorni prima), il permesso di costruire va atteso.
- Preventivo: gratuito e scritto: chiedilo qui.
Come lavoriamo: le fasi del progetto edilizio
Nei lavori privati il progetto passa per fasi successive, ognuna con un risultato che puoi vedere e approvare prima di andare avanti:
- Rilievo e verifica dello stato legittimo: misuriamo l'immobile e lo confrontiamo con i progetti approvati e con la planimetria catastale. Se i progetti vanno cercati in archivio si fa l'accesso agli atti; come funziona il controllo è spiegato nella pagina sulla verifica dello stato legittimo.
- Progetto di massima: una o più soluzioni di distribuzione degli spazi, con una prima stima dei costi. Qui si decide cosa fare.
- Progetto per la pratica: gli elaborati che vanno al Comune (stato di fatto, stato di progetto e confronto fra i due) con la relazione tecnica asseverata.
- Progetto esecutivo o di cantiere: particolari costruttivi, impianti, computo metrico estimativo e capitolato tecnico, cioè i documenti su cui le imprese fanno il prezzo.
- Direzione dei lavori e chiusura: controllo del cantiere, varianti, fine lavori e aggiornamento catastale.
Negli appalti pubblici i livelli li stabilisce il Codice dei contratti (D.Lgs. 36/2023), che oggi ne prevede due: progetto di fattibilità tecnico-economica e progetto esecutivo. Lo schema a tre livelli (preliminare o di fattibilità, definitivo, esecutivo) era quello dei codici precedenti.
Operiamo a Roma città e in provincia, con un riferimento tecnico unico. Per le ristrutturazioni "chiavi in mano" curiamo progetto, pratiche e direzione lavori, mentre l'esecuzione è affidata a imprese partner selezionate e supervisionate dal nostro studio: vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma.
Cos'è la progettazione edilizia e a cosa serve
La progettazione edilizia è l'attività tecnica che definisce, prima dell'avvio del cantiere, come sarà realizzato un intervento sul costruito: individua il titolo edilizio corretto, redige gli elaborati grafici e la relazione tecnica, coordina impianti ed efficienza energetica e stima costi e tempi. Una buona progettazione tiene insieme diversi aspetti:
| Aspetto | Cosa significa in pratica |
|---|---|
| Funzionalità | Spazi pensati sull'uso reale e sulle abitudini di chi ci vive o lavora |
| Sicurezza | Conformità strutturale, impiantistica e antincendio per la tutela degli occupanti |
| Efficienza energetica | Isolamento, infissi e impianti che riducono i consumi e le bollette |
| Conformità urbanistica | Rispetto del Piano Regolatore Generale di Roma e dei regolamenti edilizi |
| Durabilità | Scelta di materiali e soluzioni che durano nel tempo |
| Sostenibilità | Riduzione dell'impatto ambientale e dei costi di gestione |
Curare questi aspetti in fase di progetto, e non in cantiere, è ciò che permette di rispettare tempi e budget ed evitare contestazioni successive.
I titoli edilizi: quale serve per il tuo intervento
Il titolo da presentare — se necessario — dipende dal tipo di lavori. Individuarlo correttamente è il primo compito del progettista.
| Titolo | Quando serve | Inizio dei lavori |
|---|---|---|
| Edilizia libera | Interventi minori: manutenzione ordinaria, VEPA (vetrate panoramiche amovibili), schermature solari (tende, tende da sole) e altri casi dell'art. 6 DPR 380/2001 | Nessun titolo richiesto; nessuna comunicazione preventiva salvo i casi specifici previsti dalla norma |
| CILA | Manutenzione straordinaria senza opere strutturali e senza modifiche a volumi o prospetti | Contestuale alla presentazione |
| SCIA | Interventi di maggiore impatto: opere strutturali (anche di restauro e risanamento conservativo), ristrutturazione edilizia | Contestuale alla presentazione (salvo casi specifici) |
| Permesso di costruire | Nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche e trasformazioni più rilevanti | Dopo il rilascio del Comune, o con il silenzio-assenso nei casi previsti dall'art. 20, comma 8: ordinariamente 60 giorni di istruttoria più 30 per il provvedimento (art. 20 DPR 380/2001), salvo richieste di integrazioni, con raddoppio solo per i progetti particolarmente complessi |
Per gli interventi minori esiste l'edilizia libera, che non richiede titoli ma per la quale è comunque utile una verifica preliminare di regolarità. Il confronto completo fra i titoli è nella guida alle differenze tra edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire; per un primo orientamento puoi usare anche lo strumento quale pratica mi serve.
Le figure tecniche del cantiere
Direzione dei Lavori
Il Direttore dei Lavori coordina e supervisiona l'esecuzione, verificando che l'opera sia realizzata secondo il progetto, le regole tecniche e i tempi previsti. È la figura che tutela il committente nel rapporto con l'impresa. A Roma il SUET chiede di indicarlo già nella pratica, CILA compresa, quando i lavori sono da eseguire: i dettagli sono nella sezione sul direttore dei lavori nella CILA a Roma.
Coordinatore della Sicurezza
Il Coordinatore della Sicurezza ha il compito di prevenire i rischi per chi lavora in cantiere. Ai sensi del Titolo IV del D.Lgs. 81/2008 (art. 90), quando in cantiere è prevista la presenza di più imprese, anche non contemporanea, va nominato il coordinatore in fase di esecuzione (CSE) e, di norma, anche quello in fase di progettazione (CSP). Per i lavori privati senza permesso di costruire e sotto i 100.000 euro il CSP non è richiesto e i suoi compiti passano al CSE. Con una sola impresa, in linea generale, la nomina non è dovuta.
Documenti ed elaborati tecnici
A seconda dell'intervento, prepariamo gli elaborati necessari alla pratica edilizia e alla gestione del cantiere:
- Relazione tecnica asseverata e relazione sui requisiti energetici, dove richiesta
- Elaborati grafici (piante, prospetti, sezioni) dello stato di fatto e di progetto
- Computo metrico estimativo: quantità e costi di tutte le lavorazioni, per stimare l'importo dell'opera e confrontare i preventivi delle imprese
- Capitolato tecnico: descrizione di materiali, modalità di esecuzione e prestazioni richieste, utile per l'appalto e per evitare contestazioni
- Documentazione fotografica e visure necessarie alla verifica della conformità
Progettazione integrata: edilizia e impianti
Progettazione integrata vuol dire progettare insieme l'edificio e i suoi impianti fin dall'inizio, così che opere edili e impianti non entrino in conflitto in cantiere. Coordiniamo la progettazione impiantistica in tutte le sue componenti:
- Impianto elettrico: dimensionamento dei circuiti, punti luce e prese, quadri e messa a terra, con la dichiarazione di conformità (D.M. 37/2008) a fine lavori.
- Impianti termoidraulici: riscaldamento, produzione di acqua calda sanitaria, adduzione e scarichi.
- Installazione di climatizzatori e sistemi di raffrescamento, con verifica dei titoli eventualmente necessari.
- Fonti rinnovabili, in particolare l'impianto fotovoltaico, integrato con il fabbisogno energetico dell'edificio.
Per un approfondimento sulla sola parte impiantistica puoi consultare la pagina dedicata allo studio di progettazione impianti.
Efficienza energetica
Progettare in ottica di efficienza energetica significa ridurre i consumi (isolamento dell'involucro, infissi performanti, impianti ad alto rendimento) e documentare correttamente le prestazioni dell'edificio. Su questo fronte curiamo:
- La relazione tecnica ex Legge 10/1991 (relazione sui requisiti di prestazione energetica), obbligatoria per gli interventi che incidono sulle prestazioni energetiche dell'immobile.
- L'Attestato di Prestazione Energetica (APE), che classifica l'edificio e ne certifica il rendimento.
- La pratica ENEA, necessaria per accedere agli incentivi che richiedono la trasmissione dei dati sul risparmio energetico conseguito.
Curare l'efficienza energetica in fase di progetto, oltre a ridurre le bollette, è spesso il presupposto per accedere alle detrazioni fiscali per il risparmio energetico (ecobonus).
Quanto costa la progettazione edilizia di una casa e quanto tempo serve
Il progetto di una ristrutturazione a Roma è a preventivo: il preventivo è gratuito e lo prepariamo dopo il sopralluogo, scritto e a prezzo finito, IVA e cassa comprese. Le tariffe professionali sono state abrogate nel 2012 (art. 9 del DL 1/2012): il prezzo dipende dal tipo di intervento, dalla superficie, dalla complessità del progetto e dal titolo edilizio necessario. Una CILA per opere interne ha un impegno molto diverso da un permesso di costruire per una nuova costruzione. Al progetto si aggiungono i diritti comunali e le altre voci della pratica, spiegati nelle sezioni sui costi della CILA a Roma e sui costi della SCIA a Roma.
Per i tempi vanno sommati due tratti: la redazione del progetto, che dipende dall'intervento, e i tempi del Comune, che dipendono dal titolo (li trovi nella tabella dei titoli edilizi qui sopra). Dopo il primo sopralluogo ti diamo un preventivo gratuito e dettagliato, con costi e tempi previsti per il progetto.
Quanto agli incentivi: nel 2026 i bonus edilizi si recuperano in via ordinaria come detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi, perché sconto in fattura e cessione del credito sono stati aboliti in via generale dal DL 11/2023. Per il bonus ristrutturazioni l'aliquota 2026 è del 50% per l'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e del 36% negli altri casi (art. 16 del DL 63/2013, testo vigente): requisiti e limiti sono nella guida al Bonus Ristrutturazioni 2026. Valutiamo caso per caso le agevolazioni applicabili, senza promettere risultati che dipendono dalla situazione del singolo contribuente.
Domande frequenti
Quale titolo edilizio serve per ristrutturare casa a Roma?
Dipende dai lavori. Le opere interne di manutenzione straordinaria senza modifiche strutturali rientrano in genere nella CILA; gli interventi che toccano le strutture, compresi restauro e risanamento conservativo, e la ristrutturazione edilizia richiedono la SCIA; le nuove costruzioni e le trasformazioni più rilevanti il permesso di costruire. Lo verifichiamo con un sopralluogo prima di avviare la pratica; per farti un'idea puoi usare lo strumento quale pratica mi serve.
Quanto costa la progettazione di un intervento edilizio a Roma?
È su preventivo: il preventivo è gratuito e lo prepariamo dopo il sopralluogo, scritto e a prezzo finito, IVA e cassa comprese. Le tariffe professionali sono state abrogate nel 2012 e il prezzo dipende da tipo di intervento, superficie, complessità e titolo edilizio. I diritti comunali e le altre voci della pratica si pagano a parte. I tempi del progetto li scriviamo nel preventivo; poi ci sono quelli del Comune: con CILA e SCIA i lavori possono partire dal deposito, salvo vincoli, opere strutturali e SCIA alternativa al permesso, mentre il permesso di costruire va atteso.
Cosa si intende per progetto architettonico?
È la parte del progetto che definisce forma e uso dell'edificio o dell'appartamento: distribuzione degli spazi, aperture, materiali e finiture, rappresentati in piante, sezioni e prospetti. Si distingue dal progetto strutturale, che dimensiona le parti portanti, e da quello degli impianti; nella progettazione integrata i tre si sviluppano insieme.
Serve un progetto anche per i lavori in edilizia libera?
Per l'edilizia libera la norma edilizia non chiede un titolo né un progetto da depositare, ma valgono le altre norme di settore: per esempio il progetto degli impianti quando lo richiede il D.M. 37/2008, o l'autorizzazione paesaggistica in zona vincolata. Un rilievo e una verifica preliminare restano utili: servono a capire se l'intervento è davvero libero e se in casa ci sono difformità da sistemare prima di cominciare.
Parla con il nostro studio tecnico
Hai un progetto in mente o devi capire quale pratica serve per i tuoi lavori a Roma? Contattaci: la prima consulenza è gratuita e ti forniamo un preventivo chiaro con tempi e costi previsti.