Unire due appartamenti contigui in un'unica abitazione più ampia è un'operazione frequente a Roma, soprattutto quando si eredita o si acquista l'alloggio accanto al proprio. Sul piano tecnico, però, "abbattere il muro" è solo l'ultimo passaggio: serve un titolo edilizio corretto (CILA o SCIA, a seconda che si tocchi o meno la struttura) e, a lavori conclusi, una pratica catastale di fusione (DOCFA) che faccia sparire le vecchie unità e ne crei una nuova. In condominio, infine, può rendersi necessaria la revisione delle tabelle millesimali. Il nostro studio a Roma ti segue in tutti questi adempimenti, coordinando pratica edilizia, catasto e rapporti con l'amministratore.
CILA o SCIA: quale titolo edilizio serve
Sul piano edilizio l'accorpamento di due unità immobiliari rientra nella manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b, del DPR 380/2001): la norma vi comprende espressamente il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comporta variazione delle superfici e del carico urbanistico, purché non si modifichi la volumetria complessiva dell'edificio e si mantenga la destinazione d'uso. Da qui discende la scelta del titolo, che dipende da una sola domanda: i lavori toccano la struttura portante dell'edificio?
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): ai sensi dell'art. 6-bis del DPR 380/2001, è sufficiente quando l'apertura tra i due appartamenti avviene su una parete divisoria non portante (tramezzo) e i lavori riguardano solo finiture, impianti e tramezzature interne, senza modifiche strutturali. È la casistica più comune nelle fusioni "leggere".
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): ai sensi dell'art. 22, comma 1, lett. a, del DPR 380/2001, è necessaria quando la manutenzione straordinaria riguarda le parti strutturali dell'edificio, ad esempio quando per collegare le due unità si interviene su un muro portante, su un solaio o si apre un varco con architrave portante. In questo caso alla SCIA si affianca il deposito (o l'autorizzazione) sismica ai sensi degli artt. 93-94 del DPR 380/2001, con relazione e calcoli del tecnico presso lo sportello regionale competente del Lazio.
Una regola pratica: se il progetto modifica la distribuzione interna in modo anche sostanziale ma senza toccare elementi strutturali, resti in CILA; appena tocchi un muro portante, un solaio o i prospetti passi alla SCIA con verifica strutturale. È un confine che va valutato in sopralluogo da un tecnico abilitato, perché un errore di inquadramento può rendere irregolare l'intero intervento.
A Roma la pratica si presenta esclusivamente in via telematica tramite il SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico) di Roma Capitale, con accesso tramite SPID, CIE o CNS: non è più ammesso il deposito cartaceo. Questo vale per CILA, SCIA e Permesso di Costruire.
Requisiti per fondere due appartamenti
Non tutte le unità contigue possono essere accorpate. Perché la fusione sia ammissibile servono alcune condizioni:
- Stessa intestazione: di norma le due unità devono appartenere allo stesso proprietario (o ai medesimi proprietari, con identiche quote). Se gli intestatari sono diversi, la fusione catastale piena non è possibile e si ricorre, dopo i lavori, all'unione di fatto ai fini fiscali (i subalterni restano distinti ma vengono dichiarati porzioni di un unico immobile, con apposita annotazione catastale).
- Contiguità materiale: gli appartamenti devono essere fisicamente adiacenti e resi comunicanti (un varco di passaggio o una scala interna). Possono trovarsi sullo stesso piano oppure uno sopra l'altro: ciò che conta è il collegamento diretto. Due unità in stabili diversi non sono mai fondibili.
- Perdita dell'autonomia funzionale: secondo la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016, la fusione non è ammessa quando ciascuna unità conserva piena autonomia funzionale e reddituale. L'intervento edilizio deve quindi creare un'unità realmente unica (un solo ingresso utilizzato, ambienti integrati), non due alloggi solo "comunicanti".
Vale la pena ricordare che fusione e frazionamento sono operazioni speculari: la prima accorpa, il secondo divide. In entrambi i casi cambia la planimetria depositata in catasto.
La fusione catastale con DOCFA
Conclusi i lavori, il tecnico aggiorna il catasto presentando una pratica DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) tramite il software ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. Nel caso della fusione la procedura prevede:
- la soppressione dei subalterni che identificavano le due unità preesistenti;
- la costituzione di un nuovo subalterno che individua l'unica unità immobiliare risultante;
- il deposito della nuova planimetria unificata, con il ricalcolo di superficie, vani, categoria, classe e rendita catastale.
Si tratta a tutti gli effetti di una modifica della planimetria catastale, perché la rappresentazione grafica e i dati metrici dell'immobile cambiano in modo sostanziale.
Sul fronte dei costi fissi, la presentazione del DOCFA comporta un tributo speciale catastale di 70,00 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento al Catasto Fabbricati (importo unico previsto dall'Agenzia delle Entrate, in vigore dal 1° gennaio 2025, da versare con modello F24 ELIDE). A questo si aggiunge l'onorario del tecnico, che è una stima indicativa variabile in base alla complessità e va sempre verificata caso per caso. Il nostro studio fornisce un preventivo chiaro prima di avviare la pratica.
| Fase | Adempimento | Soggetto |
|---|---|---|
| 1. Titolo edilizio | CILA (no struttura) o SCIA + deposito sismico (muro portante) | Tecnico → SUET Roma |
| 2. Lavori | Apertura varco, opere interne | Impresa edile |
| 3. Catasto | DOCFA: soppressione subalterni + nuovo subalterno e planimetria | Tecnico → Agenzia Entrate |
| 4. Condominio | Eventuale revisione tabelle millesimali | Assemblea / amministratore |
La revisione dei millesimi in condominio
Fondere due appartamenti in uno solo modifica il "peso" dell'unità all'interno del condominio e può quindi incidere sulle tabelle millesimali. La materia è regolata dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile:
- come regola generale, la modifica delle tabelle richiede l'unanimità dei condomini;
- è però sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (tra cui l'incremento o la diminuzione del numero di unità immobiliari, come accade proprio nella fusione), risulta alterato di oltre un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità;
- in tale ipotesi il costo della revisione è a carico di chi ha dato luogo alla variazione, cioè del proprietario che ha accorpato le unità.
In molti casi la fusione di due piccoli appartamenti non altera i millesimi oltre la soglia di un quinto, e le tabelle restano valide; in altri casi conviene aggiornarle per evitare contestazioni future sul riparto delle spese. È un'analisi che va fatta sui numeri reali del fabbricato. Trovi un approfondimento dedicato nella nostra guida alle tabelle millesimali.
L'ordine corretto dei passaggi
Per evitare errori, l'iter di una fusione a Roma segue una sequenza precisa: prima il sopralluogo e l'inquadramento del titolo (CILA o SCIA), poi la presentazione telematica al SUET, quindi l'esecuzione dei lavori, infine l'aggiornamento catastale con DOCFA e, se necessaria, la revisione dei millesimi. Invertire i passaggi (per esempio presentare il DOCFA prima di aver titolato i lavori) genera incoerenze tra catasto e regolarità edilizia che possono bloccare una futura compravendita.
Se nell'operazione sono previsti veri e propri lavori di ristrutturazione dei due alloggi (demolizioni, rifacimento impianti, nuove finiture), la parte realizzativa e i relativi preventivi sono trattati dai partner specializzati di roma-ristruttura.it: il nostro studio si concentra sulle pratiche edilizie e catastali. Per orientarti sui costi complessivi puoi partire dalla stima dei costi.
Affidati al nostro studio a Roma
Fondere due appartamenti significa far dialogare correttamente tre piani distinti: edilizio (SUET), catastale (Agenzia delle Entrate) e condominiale (millesimi). Un errore in uno solo di questi passaggi può lasciare l'immobile in una situazione irregolare difficile da sanare. Il nostro studio tecnico a Roma valuta in sopralluogo la fattibilità, individua il titolo corretto, segue la pratica al SUET, redige il DOCFA di fusione e ti assiste nei rapporti con il condominio.
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