In sintesi: la CILA parte il giorno stesso del deposito e la SCIA pure (il Comune ha 30 giorni per i controlli); il permesso di costruire per legge vale 60+30 giorni con silenzio-assenso. Sulla carta. A Roma i veri colli di bottiglia sono altri: l'accesso agli atti, le sanatorie nei Municipi e soprattutto il condono edilizio, con oltre 190.000 pratiche pendenti che la nuova procedura semplificata del 2026 punta finalmente a smaltire. In questa pagina trovi i termini di legge pratica per pratica e — dove esistono dati pubblici affidabili — quello che succede davvero, con le fonti citate.
I termini di legge, pratica per pratica
Questa tabella riassume quanto dovrebbe durare ogni pratica secondo la legge. Sono i riferimenti da conoscere prima di pianificare lavori, rogiti o aperture.
| Pratica | Quando si parte / risposta del Comune | Riferimento |
|---|---|---|
| Edilizia libera | Subito, nessun deposito | art. 6 DPR 380/2001 |
| CILA | Lavori dal giorno stesso della trasmissione | art. 6-bis DPR 380/2001 |
| SCIA edilizia | Lavori subito; controlli comunali entro 30 giorni | art. 19 L. 241/1990 |
| SCIA alternativa al permesso | Attesa obbligatoria di 30 giorni prima dei lavori | art. 23 DPR 380/2001 |
| Permesso di costruire | 60 giorni istruttoria + 30 provvedimento, poi silenzio-assenso | art. 20 DPR 380/2001 |
| Agibilità (SCA) | Efficacia immediata; va presentata entro 15 giorni da fine lavori | art. 24 DPR 380/2001 |
| CDU | Rilascio entro 30 giorni (termine perentorio) | art. 30 DPR 380/2001 |
| Accesso agli atti | 30 giorni, poi silenzio-rifiuto | art. 25 L. 241/1990 |
| Autorizzazione paesaggistica ordinaria | ~105 giorni teorici (40+45+20) | art. 146 D.Lgs 42/2004 |
| Autorizzazione paesaggistica semplificata | ~60 giorni con silenzio-assenso del Soprintendente | DPR 31/2017 |
| Sanatoria art. 36 (totale difformità) | 60 giorni, poi silenzio-rifiuto | art. 36 DPR 380/2001 |
| Sanatoria art. 36-bis (Salva Casa) | 45 giorni, poi silenzio-assenso | art. 36-bis DPR 380/2001 |
Tre dettagli che quasi nessuno racconta e che cambiano la pianificazione:
- Il raddoppio dei termini del permesso di costruire non è più automatico per le grandi città. Nel testo vigente dell'art. 20, comma 7, i termini raddoppiano solo per progetti particolarmente complessi, con motivata risoluzione del responsabile del procedimento — non per il semplice fatto di essere a Roma.
- Le due sanatorie hanno esiti opposti in caso di silenzio. Con l'art. 36 il silenzio del Comune dopo 60 giorni vale rifiuto; con il nuovo art. 36-bis (parziali difformità, decreto Salva Casa) il silenzio dopo 45 giorni vale assenso. Se c'è un vincolo paesaggistico, però, i termini si sospendono: l'autorità ha 180 giorni e la Soprintendenza 90 per pronunciarsi.
- La richiesta di integrazioni azzera o sospende quasi sempre l'orologio. Una pratica completa e ben preparata al primo deposito è il singolo fattore che accorcia di più i tempi totali.
Cosa succede davvero a Roma: i dati pubblici
I termini di legge raccontano metà della storia. Ecco i dati osservati e dichiarati più recenti su Roma, con le fonti (in fondo alla pagina trovi metodo e link).
Condono edilizio: l'arretrato storico e la riforma 2026
- A Roma risultano oltre 190.000 pratiche di condono ancora pendenti (leggi 47/1985, 724/1994, 326/2003); dichiarazioni politiche di aprile 2026 parlano addirittura di ~540.000 posizioni contando ogni istanza mai definita con provvedimento formale. Qualunque criterio si usi, parliamo di centinaia di migliaia di famiglie in attesa, spesso da decenni.
- Negli ultimi cinque anni il sistema SICER ha gestito in media circa 3.500 pratiche l'anno in procedura semplificata: a quel ritmo servirebbero decenni.
- L'analisi 2025 del Comune ha mostrato il perché: il 76% delle pratiche restava bloccato per mesi in verifiche sostanziali che nell'80% dei casi si limitavano a confermare l'esito della verifica formale iniziale.
- La svolta è la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 73 del 16 aprile 2026: verifica sostanziale ridotta da 180 a 120 giorni, circa il 55% delle pratiche chiudibile in 60 giorni con il solo controllo formale, titolo rilasciato entro 30 giorni dal pagamento, abolito il sorteggio. La piena operatività è legata all'aggiornamento del sistema informatico SICER, atteso entro il 31 dicembre 2026.
Hai una domanda di condono ferma? Il percorso giusto è l'accesso al fascicolo e il sollecito protocollato: ne parliamo nella guida al condono edilizio a Roma.
Sanatorie nei Municipi: attese di mesi (e a volte anni)
A febbraio 2026 la stampa romana, riprendendo l'allarme dell'Ordine degli Architetti, ha documentato che nei Municipi I, II e III le pratiche di sanatoria si accumulano per mesi e in alcuni casi per anni, principalmente per carenza di organici negli uffici tecnici. È il motivo per cui, se devi vendere un immobile con una difformità, conviene partire con largo anticipo rispetto al rogito: la regolarizzazione pre-vendita non è una pratica dell'ultimo minuto.
Accesso agli atti: da 8-12 mesi a 40 giorni (dichiarati)
- Fino al 2021, tra richiesta, ricerca del fascicolo cartaceo e appuntamento, per consultare un progetto all'archivio edilizio di Roma passavano tra 8 mesi e un anno (dato dichiarato dall'assessorato all'Urbanistica). L'archivio conta circa 160.000 fascicoli che, messi in fila, coprirebbero 50 chilometri.
- A febbraio 2023 il Comune ha dichiarato di aver portato i tempi a massimo 40 giorni, con il 90% delle richieste evase nei termini di legge e appuntamenti entro ~15 giorni, grazie alla digitalizzazione (oltre 5 milioni di pagine) e al portale SIPRE.
- Onestà sui dati: non risultano statistiche ufficiali più recenti del 2023. La nostra esperienza operativa suggerisce prudenza: per compravendite e sanatorie chiedi l'accesso agli atti appena possibile, non quando il notaio ha già fissato la data.
SUET: il portale funziona, ma programmando i depositi
Il SUET — lo sportello telematico da cui passano CILA, SCIA e agibilità — a giugno 2026 è stato oggetto di una segnalazione formale degli Ordini e Collegi professionali di Roma per malfunzionamenti, rallentamenti ed errori nel caricamento delle pratiche; già nell'aprile 2025 il portale era rimasto fermo un'intera giornata lavorativa per manutenzione. Tradotto in pratica: il deposito va programmato con margine, mai ridotto all'ultimo giorno utile (per esempio per una scadenza di rogito o l'avvio di un cantiere).
Un segnale che i tempi della filiera edilizia non sono ordinari arriva anche dal legislatore nazionale: la validità di permessi e SCIA è stata prorogata in via straordinaria fino a 48 mesi (L. 26/2026) per i titoli formati entro il 31/12/2025.
Come ridurre davvero i tempi (quello che dipende da te)
- Verifica lo stato legittimo prima di tutto. La maggior parte dei blocchi nasce da difformità scoperte a pratica avviata: la verifica dello stato legittimo all'inizio evita settimane di stop.
- Chiedi l'accesso agli atti subito, anche se il rogito o i lavori sembrano lontani.
- Deposita pratiche complete. Ogni richiesta di integrazione riavvia l'attesa; una CILA o SCIA ben preparata passa i controlli senza intoppi.
- Paga subito diritti e oblazioni (pagoPA sul SUET): il rilascio di molti titoli decorre dal pagamento.
- Se c'è un vincolo, mettilo in conto dall'inizio: la paesaggistica aggiunge settimane o mesi ed è meglio scoprirlo prima — puoi verificare i vincoli sul punto esatto con la nostra mappa urbanistica gratuita Facilitus.
Non sai da quale pratica partire? Prova il nostro percorso guidato "Quale pratica mi serve?": 2-3 domande e ottieni pratica, documenti e tempi del tuo caso.
Metodologia e fonti
Questa pagina usa solo dati pubblici verificabili, citati con la loro data: testi normativi vigenti (Normattiva, luglio 2026) e, per i tempi osservati a Roma, atti e comunicazioni di Roma Capitale, segnalazioni degli Ordini professionali e stampa qualificata. Riportiamo i dati e le dichiarazioni delle fonti senza giudizi: molte novità recenti (riforma del condono, digitalizzazione dell'archivio progetti) vanno nella direzione giusta, e il nostro ruolo è aiutarti a pianificare con numeri realistici — non fare polemica con gli uffici, con cui collaboriamo ogni giorno. Non pubblichiamo statistiche interne dello studio: quando la nostra casistica raggiungerà una base sufficiente per medie oneste, la aggiungeremo dichiarando campione e periodo. Aggiorniamo la pagina a ogni novità rilevante (ultimo aggiornamento: luglio 2026).
Fonti principali:
- DPR 380/2001 artt. 6-bis, 20, 23, 24, 30, 36, 36-bis e L. 241/1990 artt. 19, 25 — testi vigenti su Normattiva (verificati luglio 2026)
- Roma Capitale — Condono: approvata la nuova procedura semplificata (aprile 2026, D.A.C. 73/2026)
- BibLus-ACCA — Condono edilizio a Roma: il regolamento 2026 (aprile 2026)
- RomaToday — Condoni più veloci: come cambia il regolamento (aprile 2026) e Accesso agli atti: tempi ridotti (febbraio 2023)
- Il Messaggero — Sanatorie edilizie, nei municipi romani il freno della burocrazia (febbraio 2026)
- Ordine degli Architetti di Roma — SUET: Ordini e Collegi segnalano forti criticità (giugno 2026)
- ANCE — Proroga straordinaria a 48 mesi per permessi e SCIA (marzo 2026)
Nota: i termini normativi possono cambiare e i dati osservati fotografano il momento della fonte. Prima di pianificare un intervento, verifica il tuo caso concreto: è esattamente il lavoro del nostro studio, dal primo sopralluogo al titolo.