Permesso di Costruire in Sanatoria Roma: Guida 2026

Permesso di Costruire in Sanatoria a Roma: art. 36, 36-bis e iter SUET

Il permesso di costruire in sanatoria è il titolo con cui si regolarizzano, a Roma come nel resto d'Italia, le opere che avrebbero richiesto il permesso di costruire ma sono state eseguite senza titolo o in totale difformità. Si ottiene con la procedura di accertamento di conformità disciplinata dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia): l'art. 36 richiede la doppia conformità piena, mentre l'art. 36-bis, introdotto dal decreto "Salva Casa" del 2024, ha alleggerito i requisiti per gli abusi minori.

In questa guida trovi cos'è il permesso in sanatoria, la differenza cruciale tra art. 36 e art. 36-bis, come si calcola l'oblazione, la differenza dal condono edilizio e l'iter SUET di Roma Capitale passo dopo passo. Il tutto con il taglio pratico del nostro studio di geometra a Roma.

Per il quadro completo della procedura di sanatoria (art. 36 e 36-bis, tempi, silenzio) vedi la guida madre all'accertamento di conformità.

Cos'è il permesso di costruire in sanatoria

Il permesso di costruire in sanatoria è il provvedimento con cui il Comune "regolarizza a posteriori" un'opera che, per la sua rilevanza, avrebbe richiesto il permesso di costruire: nuove costruzioni, ampliamenti volumetrici, ristrutturazioni pesanti, interventi con aumento di superficie o cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Non è un titolo che si "chiede a piacere": è il risultato di un accertamento di conformità, cioè della verifica che l'opera abusiva sarebbe stata assentibile se il titolo fosse stato richiesto per tempo. Da qui la distinzione fondamentale:

• Abusi formali – interventi astrattamente assentibili, eseguiti senza titolo o in difformità. Sono questi i casi sanabili con il permesso in sanatoria.
• Abusi sostanziali – opere che non sarebbero mai state autorizzate (volumetria eccedente, costruzione su area non edificabile, destinazione vietata). Per questi la sanatoria ordinaria non è praticabile.

La sanatoria ordinaria, a differenza del condono, non ha scadenze: si può presentare in qualsiasi momento, ma solo se ricorrono i presupposti di conformità richiesti dalla legge.

Art. 36 e art. 36-bis: le due strade dopo il Salva Casa

Dal 2024 la procedura viaggia su due binari. La riforma è stata introdotta dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge 105/2024), che ha aggiunto l'art. 36-bis accanto al preesistente art. 36.

La novità decisiva è proprio l'art. 36-bis: per gli abusi minori (parziali difformità e variazioni essenziali) non serve più la "doppia conformità piena". Basta che l'opera rispetti la disciplina urbanistica vigente oggi e la disciplina edilizia in vigore quando fu realizzata. Questo allarga sensibilmente la platea degli immobili regolarizzabili a Roma.

Attenzione però: quando l'opera avrebbe richiesto il permesso di costruire ed è stata realizzata in totale difformità o assenza di titolo, il binario corretto resta l'art. 36, con la doppia conformità piena. Sbagliare inquadramento è uno degli errori che più spesso fa respingere la pratica.

La doppia conformità: il cuore dell'art. 36

Per l'art. 36 la legge richiede la doppia conformità: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento in cui fu realizzata, sia al momento in cui si presenta la domanda di sanatoria. È un requisito rigido e non discrezionale: se nel frattempo il piano urbanistico è cambiato rendendo l'intervento non più ammissibile, la strada dell'art. 36 si chiude.

Per l'art. 36-bis la verifica è più flessibile (doppia conformità "attenuata" o asimmetrica): conta la conformità urbanistica attuale unita alla conformità edilizia dell'epoca della realizzazione. È proprio questa semplificazione a rendere sanabili molti difformi che prima restavano bloccati.

Capire in quale dei due binari ricade il tuo immobile è il primo nodo tecnico: lo verifichiamo confrontando lo stato di fatto con la pratica edilizia originaria, recuperata con l'accesso agli atti, e con il certificato di conformità urbanistica.

L'oblazione: quanto si paga per la sanatoria

Il rilascio del permesso in sanatoria è condizionato al pagamento di una somma a titolo di oblazione. Non è la parcella del tecnico né una "multa" discrezionale: è un importo fissato dalla legge, che dipende dal tipo di abuso e dal contributo di costruzione.

A queste somme si aggiungono la marca da bollo (16 € sull'istanza, oltre ai bolli sugli elaborati) e i diritti di segreteria e istruttoria del Comune di Roma, aggiornati periodicamente dall'Amministrazione. L'onorario professionale è invece un valore separato, che varia con la complessità del rilievo e delle difformità: per questo forniamo sempre un preventivo dopo aver valutato il caso.

Un aspetto importante: il pagamento dell'oblazione, oltre a perfezionare la sanatoria, estingue il reato edilizio connesso all'abuso.

Permesso in sanatoria e condono edilizio: non sono la stessa cosa

È l'equivoco più frequente. Permesso in sanatoria (accertamento di conformità) e condono edilizio sono istituti profondamente diversi:

In sintesi: il condono è una "sanatoria eccezionale" che il legislatore concede a tempo, per periodi e importi definiti, e che può regolarizzare anche abusi sostanziali; il permesso in sanatoria è la procedura ordinaria e permanente, ma copre soltanto opere che sarebbero state autorizzabili (abusi formali con doppia conformità). Chi ha un abuso non sanabile in via ordinaria non può "aspettare l'art. 36": deve verificare se rientra in un condono, tema che approfondiamo nella pagina dedicata al condono edilizio.

L'iter SUET a Roma passo dopo passo

A Roma la pratica di permesso in sanatoria si gestisce sul SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale, la piattaforma online attraverso cui transitano permessi di costruire, SCIA e relative sanatorie. Le fasi tipiche sono:

1. Accesso agli atti e verifica dello stato legittimo. Recuperiamo i titoli edilizi storici dell'immobile per confrontare lo stato di fatto con quello legittimo e capire se la difformità ricade nell'art. 36 (assenza di titolo o totale difformità) o nell'art. 36-bis (parziali difformità e variazioni essenziali).
2. Rilievo e progetto di sanatoria. Il tecnico esegue il rilievo, redige gli elaborati grafici con il confronto "ante/post" e prepara la relazione tecnica asseverata che dimostra la conformità richiesta.
3. Accreditamento del professionista al SUET. Il geometra incaricato deve essere accreditato sui servizi telematici di Roma Capitale con la funzione "Accreditamento tecnico"; la richiesta va presentata personalmente dal professionista.
4. Compilazione e firma digitale dell'istanza. L'istanza, la relazione asseverata e gli allegati si compilano e si firmano digitalmente (formato PDF/p7m) sulla piattaforma.
5. Pagamento di bolli, diritti e oblazione. Si assolvono la marca da bollo, i diritti di segreteria/istruttoria comunali e l'oblazione di legge.
6. Deposito telematico e istruttoria. Il sistema instrada automaticamente la pratica all'ufficio competente in base alla tipologia e alla localizzazione.
7. Esito. Per l'art. 36 il dirigente si pronuncia entro 60 giorni, oltre i quali la domanda si intende respinta (silenzio-rigetto). Per l'art. 36-bis si forma il silenzio-assenso decorsi 45 giorni (permesso in sanatoria) o il termine della SCIA, salvo sospensioni per integrazioni o pareri.

Fonte: Roma Capitale – SUE: Procedure edilizie / SUET.

Documenti necessari

Per avviare la pratica al SUET serve una documentazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Tipicamente occorrono:

• Visura e planimetria catastale aggiornate dell'immobile (visura catastale a Roma);
• titoli edilizi storici (licenza, concessione, permesso di costruire, eventuali SCIA/DIA pregresse) per ricostruire lo stato legittimo;
• rilievo dello stato di fatto ed elaborati grafici con confronto "ante/post";
• relazione tecnica asseverata che dimostra la conformità richiesta dall'art. 36 o 36-bis;
• documentazione fotografica e, dove rilevante, prova dell'epoca di realizzazione dell'opera;
• eventuale aggiornamento catastale (DOCFA) se la difformità incide sulla rappresentazione grafica;
• in zone vincolate, l'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza, quando dovuti;
• se sono interessate le parti strutturali, il deposito antisismico dedicato (sanatoria strutturale Salva Casa).

Errori comuni che fanno respingere la pratica

Dalla nostra esperienza a Roma, ecco gli errori che più spesso portano a dinieghi o lunghe richieste di integrazione:

• Sbagliare binario tra art. 36 e art. 36-bis. Inquadrare una totale difformità come "parziale" (o viceversa) fa decadere la domanda: la gravità dell'abuso va misurata sui titoli originari.
• Confondere sanatoria e condono. Chi ha un abuso sostanziale non lo sana con l'art. 36: va verificato se rientra in una legge di condono.
• Trascurare la doppia conformità. Per l'art. 36 se manca anche una sola delle due conformità (epoca o attuale) la pratica non è accoglibile.
• Dimenticare il vincolo paesaggistico o sismico. In zona vincolata serve la compatibilità paesaggistica; per le opere strutturali il deposito antisismico. Senza questi passaggi l'istruttoria si blocca.
• Disallineamento con il Catasto. Se la difformità incide sulla rappresentazione grafica, va aggiornato il dato catastale, altrimenti restano incongruenze che emergono in fase di vendita.

Sanatoria e compravendita: perché conviene farla prima

Un immobile con un abuso non sanato è difficile da vendere: la conformità edilizia e catastale è oggi un presupposto per il rogito, e un abuso rilevante può bloccare l'atto o esporre a responsabilità. Se stai per vendere, meglio verificare prima se l'opera è sanabile con permesso in sanatoria e a quale articolo: è il tema affrontato nella pagina vendere casa con abuso edilizio.

Per gli aspetti puramente fiscali collegati (imposte, agevolazioni, tassazione dell'immobile regolarizzato) conviene sempre un confronto con il commercialista, mentre la parte tecnico-edilizia (accertamento di conformità, oblazione, deposito SUET) è di competenza del geometra.

Per gli interventi di ristrutturazione collegati alla regolarizzazione collaboriamo con Roma Ristruttura.

Come ti aiutiamo a Roma

Il nostro studio tecnico segue l'intera pratica di permesso di costruire in sanatoria per immobili a Roma e in provincia:

• Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto, con verifica delle difformità rispetto allo stato legittimo;
• accesso agli atti presso il Comune di Roma per recuperare i titoli edilizi storici;
• inquadramento corretto della pratica nel binario giusto (art. 36 o art. 36-bis);
• redazione e deposito telematico dell'istanza, della relazione asseverata e degli elaborati grafici sul SUET;
• calcolo dell'oblazione e gestione di bolli e diritti comunali;
• aggiornamento catastale e coordinamento con eventuali pareri paesaggistici o depositi strutturali.

Disclaimer: contenuto aggiornato a luglio 2026 a scopo informativo (DPR 380/2001, artt. 36 e 36-bis; D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 "Salva Casa"). Importi, termini e adempimenti possono variare e vanno verificati per il caso specifico e in base alle disposizioni di Roma Capitale. Fonti: Normattiva – DPR 380/2001; Roma Capitale – SUET.

Domande frequenti

Cos'è il permesso di costruire in sanatoria?

È il titolo con cui si regolarizza a posteriori un'opera che avrebbe richiesto il permesso di costruire ma è stata eseguita senza titolo o in difformità. Si ottiene tramite l'accertamento di conformità previsto dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, e solo se l'opera era astrattamente assentibile (abuso formale).

Qual è la differenza tra art. 36 e art. 36-bis?

L'art. 36 si applica agli abusi gravi (assenza di titolo o totale difformità) e richiede la doppia conformità piena: conformità urbanistica ed edilizia sia all'epoca della realizzazione sia alla domanda. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, riguarda parziali difformità e variazioni essenziali e chiede una conformità attenuata: urbanistica attuale + edilizia dell'epoca. Cambiano anche i tempi e l'esito del silenzio.

Quanto si paga di oblazione per il permesso in sanatoria?

Per l'art. 36 l'oblazione è pari al contributo di costruzione in misura doppia; se il contributo non è dovuto o quantificabile, l'importo minimo è 516 €. Per l'art. 36-bis su difformità da SCIA gli importi vanno da 516 € a 5.164 € (se conforme) o da 1.032 € a 10.328 € (se non conforme). A queste somme si aggiungono bolli, diritti comunali e l'onorario tecnico, calcolato caso per caso.

Che differenza c'è tra sanatoria e condono edilizio?

Il permesso in sanatoria è ordinario, senza scadenze, e sana solo abusi formali con doppia conformità. Il condono è straordinario: esiste solo se una legge lo prevede, ha termini perentori e può regolarizzare anche abusi sostanziali, senza richiedere la doppia conformità. Sono istituti distinti e non intercambiabili.

Posso sanare qualsiasi abuso con il permesso in sanatoria?

No. Si sanano solo gli abusi formali, cioè interventi che sarebbero stati assentibili se il titolo fosse stato richiesto. Gli abusi sostanziali (volumetria non ammessa, costruzioni in aree non edificabili, destinazioni vietate) non sono regolarizzabili con questa procedura. Verifichiamo noi la sanabilità prima di avviare l'iter.

Come si presenta la domanda al Comune di Roma?

Esclusivamente per via telematica tramite il SUET (Sportello Unico per l'Edilizia Telematico) di Roma Capitale. Il professionista incaricato deve essere accreditato sui servizi telematici del Comune; l'istanza, la relazione asseverata e gli allegati si firmano digitalmente e il sistema instrada la pratica all'ufficio competente.

Quanto tempo serve per ottenere il permesso in sanatoria?

Per l'art. 36 il Comune ha 60 giorni, oltre i quali la domanda si intende respinta (silenzio-rigetto). Per l'art. 36-bis si forma il silenzio-assenso decorsi 45 giorni per il permesso in sanatoria (o il termine della SCIA), salvo sospensioni per integrazioni o pareri. A questi termini va aggiunto il tempo di preparazione tecnica della pratica.

Hai un'opera da sanare a Roma?

Verifichiamo se il tuo abuso è sanabile con permesso di costruire in sanatoria, ti diciamo se rientra nell'art. 36 o nell'art. 36-bis e gestiamo l'intera pratica sul SUET di Roma Capitale, oblazione compresa. Contattaci per un preventivo gratuito e ricevi una prima valutazione tecnica rapida.