Categoria catastale C/2, C/3 e C/6: magazzini, laboratori e box auto

Categoria catastale C/2, C/3 e C/6: magazzini, laboratori e box auto

Cosa sono le categorie catastali C/2, C/3 e C/6? Sono tre categorie del gruppo C, quello degli immobili "a destinazione ordinaria" censiti in base alla superficie: C/2 identifica magazzini e locali di deposito, oltre a cantine e soffitte accatastate come unità autonome; C/3 i laboratori per arti e mestieri, cioè i locali artigianali dove si produce o si ripara, non solo si deposita; C/6 stalle, scuderie, rimesse e autorimesse — nella pratica di oggi box auto, posti auto e autorimesse private. La categoria si legge nella visura catastale e incide su rendita, imposte e agevolazione prima casa; per abitare in un C/2 o in un C/6 non basta cambiare il catasto: serve prima un cambio di destinazione d'uso urbanistico.

Risposte rapide

• C/2 = magazzini, depositi, cantine e soffitte censite con proprio subalterno; niente vendita al pubblico, niente lavorazione.
• C/3 = laboratori artigianali (falegname, fabbro, sartoria): la differenza dal C/2 è che qui si lavora, non si custodisce soltanto.
• C/6 = box, posti auto e autorimesse senza fine di lucro; la pertinenza tipica dell'abitazione.
• Prima casa: l'agevolazione si estende alle pertinenze una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7 (Nota II-bis, art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986): 1 cantina + 1 box + 1 tettoia sì, 2 box no.
• Verifica: categoria, classe, consistenza e rendita si leggono in visura catastale.
• Trasformare in abitazione: solo con doppio passaggio — titolo edilizio conforme al PRG di Roma più variazione catastale (DOCFA). Il solo DOCFA non regolarizza nulla.

Il gruppo C in breve: dove stanno C/2, C/3 e C/6

Il gruppo C raccoglie le unità "a destinazione ordinaria" a uso commerciale e accessorio, la cui consistenza si misura in metri quadrati (il quadro generale delle categorie discende dalla legge istitutiva del catasto edilizio urbano: R.D.L. 652/1939 e D.P.R. 1142/1949):

Qui approfondiamo le tre categorie più diffuse — C/2, C/3 e C/6; il quadro completo di tutti i gruppi è nella guida alle categorie catastali, i termini tecnici nel glossario di edilizia e catasto.

Categoria C/2: magazzini, cantine e soffitte

Il C/2 è la categoria dei locali destinati a custodire cose: magazzini, depositi, e — nel condominio tipico romano — cantine e soffitte quando sono censite come unità immobiliari autonome. Caratteristiche distintive: non c'è vendita al pubblico (altrimenti si sconfina nel C/1) e non c'è lavorazione (altrimenti si va verso il C/3).

Quando la cantina è un C/2 autonomo e quando è "dentro" l'abitazione

È il dubbio più frequente, e la risposta si legge in visura:

• Cantina censita insieme all'appartamento (stesso subalterno): non è un C/2. È un vano accessorio dell'abitazione, la sua superficie è già compresa nella consistenza e nella rendita dell'unità A/2, A/3, ecc. In visura non compare come unità separata.
• Cantina con subalterno proprio: è una unità C/2 autonoma, con categoria, consistenza in mq e rendita proprie. Può essere venduta, ereditata o affittata separatamente dall'appartamento.

In entrambi i casi la cantina può essere una pertinenza in senso civilistico (art. 817 c.c.), ma ai fini fiscali e delle compravendite conta come è censita. Per dividere o unire cantina e abitazione a catasto si passa dalle pratiche di frazionamento o fusione.

C/2 o C/1? Deposito e negozio non sono la stessa cosa

Il C/1 ("negozi e botteghe") presuppone l'apertura al pubblico e la vendita; il C/2 è un locale di custodia senza accesso di clientela. Se in un magazzino si inizia a vendere al pubblico, il classamento corretto diventa C/1 — e cambia anche il profilo urbanistico, perché l'uso commerciale è una categoria funzionale diversa dal deposito. Prima di spostare un'attività in un ex magazzino serve quindi una verifica urbanistica, non solo catastale: 2 minuti sulla mappa dei vincoli e delle zone di Roma, poi l'analisi del tecnico.

Categoria C/3: laboratori per arti e mestieri

Il C/3 censisce i laboratori artigianali: locali attrezzati per attività di produzione, trasformazione o riparazione di beni. Esempi classici a Roma: falegnamerie, officine artigiane, sartorie, laboratori di ceramica o restauro, forni artigianali (per la parte di lavorazione), gommisti di quartiere.

I confini pratici:

• C/3 o C/2? La discriminante è la lavorazione: se nel locale si trasforma o si ripara, è C/3; se si custodisce soltanto, è C/2. Un deposito attrezzato con banco da lavoro e macchine utensili usato per l'attività artigiana va verso il C/3.
• C/3 o gruppo D? Quando l'attività assume organizzazione di tipo industriale e l'immobile è connotato da impianti fissi rilevanti (il capannone produttivo), si esce dal gruppo C e si entra nelle categorie speciali del gruppo D, stimate direttamente. Il C/3 resta l'unità "ordinaria": il laboratorio di dimensioni contenute, tipicamente al piano terra o in cortile.

Se compri o affitti un C/3 per la tua attività, verifica sempre che anche la destinazione urbanistica del locale sia compatibile con l'uso previsto: categoria catastale e destinazione d'uso sono piani diversi, e a Roma la seconda dipende dal PRG.

Categoria C/6: box, posti auto e autorimesse

Il C/6 nasce come categoria di "stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro"; oggi identifica quasi sempre box auto, posti auto coperti o scoperti censiti e autorimesse private. Le autorimesse gestite come attività d'impresa (parcheggi a pagamento) rientrano invece nelle categorie speciali del gruppo D.

Il box come pertinenza dell'abitazione

Il box è la pertinenza per eccellenza: destinato durevolmente al servizio dell'abitazione (art. 817 c.c.), è censito come unità autonoma con proprio subalterno e rendita. Una distinzione che genera molti equivoci:

• pertinenza "di fatto": qualunque box al servizio della casa, anche comprato separatamente;
• vincolo pertinenziale urbanistico: i box realizzati in regime agevolato con la legge Tognoli (L. 122/1989) nascono vincolati all'unità abitativa, con limiti alla vendita separata. Prima di vendere o comprare un box conviene verificare in atti se il vincolo esiste.

Prima casa e pertinenze: la regola "una per categoria"

Se acquisti con l'agevolazione prima casa, il beneficio fiscale si estende anche alle pertinenze, ma limitatamente a una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7 (Nota II-bis, comma 3, art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986). In concreto:

• puoi agevolare 1 cantina (C/2) + 1 box (C/6) + 1 tettoia (C/7), anche con atto separato successivo;
• il secondo box (o la seconda cantina) resta fuori dall'agevolazione e sconta la tassazione ordinaria.

La stessa logica opera sul fronte IMU: le pertinenze dell'abitazione principale ne seguono il trattamento nel limite di un'unità per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7 (art. 1, comma 741, L. 160/2019). Aliquote e importi dipendono dalle delibere fiscali dell'anno e non li trattiamo qui: quello che conta è la regola del limite per categoria.

C/2, C/6 e C/7 a confronto: le differenze pratiche

Tre errori ricorrenti che vediamo nelle visure:

1. Box usato come magazzino (o viceversa): se l'uso è cambiato senza opere è un tema di corretto classamento; se il locale è stato trasformato con opere, il problema diventa edilizio.
2. Posto auto scoperto mai censito: non tutti i posti auto sono unità C/6 autonome; alcuni sono semplici porzioni di corte comune. Cosa stai davvero comprando si verifica in visura e negli atti.
3. Tettoia chiusa nel tempo: un C/7 chiuso su tutti i lati diventa nella sostanza un box o un deposito — la modifica andava assentita con un titolo edilizio e seguita dalla variazione catastale.

Come verificare la categoria: la visura catastale

La categoria del tuo immobile si legge nella visura catastale, che riporta per ogni unità: identificativi (foglio, particella, subalterno), categoria e classe, consistenza in mq, rendita catastale e intestatari. La ottieni online dai servizi dell'Agenzia delle Entrate (per i propri immobili la consultazione personale è gratuita, con SPID/CIE) oppure tramite il tecnico, che recupera anche le planimetrie storiche.

La verifica seria non si ferma alla visura: la planimetria catastale deve rispecchiare lo stato reale, e lo stato reale deve essere urbanisticamente legittimo. Sono tre livelli diversi — catasto, stato di fatto, titoli edilizi — e la differenza tra planimetria catastale e comunale è il punto in cui molte compravendite si inceppano. Se i dati catastali sono sbagliati si interviene con voltura o variazione catastale tramite DOCFA.

Da C/2 o C/6 ad abitazione: serve il cambio di destinazione d'uso

È la domanda più cercata: posso trasformare la cantina, il magazzino o il box in una casa? La risposta corretta è: solo se prima passa il piano urbanistico, poi quello catastale.

1. Verifica urbanistica preliminare. Il passaggio da deposito o autorimessa a residenza è un cambio tra categorie funzionali diverse, urbanisticamente rilevante (art. 23-ter, D.P.R. 380/2001). Deve essere ammesso dal PRG di Roma per la zona in cui si trova l'immobile: una prima idea te la dà Facilitus, la mappa gratuita di vincoli e PRG; il responso operativo lo dà l'istruttoria del tecnico.
2. Requisiti igienico-sanitari. Per diventare abitazione il locale deve rispettare altezze minime interne, rapporti aeroilluminanti (finestre) e superfici minime: molte cantine e molti box non li raggiungono, ed è qui che tanti progetti si fermano. I valori puntuali dipendono dalle norme statali e dal regolamento edilizio: li verifichiamo caso per caso.
3. Titolo edilizio e costi. Serve il titolo appropriato (secondo i casi CILA, SCIA o permesso di costruire), presentato tramite il portale SUET. Ai diritti di istruttoria di Roma Capitale (da 291,24 € a 1.045,24 € per CILA e SCIA secondo la superficie, tariffario DGC 492/2025 rettificata DGC 43/2026) può aggiungersi il contributo di costruzione: oneri di urbanizzazione secondo la Del. A.C. 28/2022 e costo di costruzione (529,73 €/mq a Roma nel 2026).
4. Variazione catastale. A lavori assentiti e conclusi si presenta il DOCFA che porta l'unità da C/2 o C/6 alla categoria abitativa, con nuova rendita.

⚠️ Il DOCFA da solo non basta mai. Cambiare la categoria catastale senza titolo urbanistico non rende abitabile il locale: crea solo una difformità in più, perché il catasto ha valore fiscale e non prova la legittimità urbanistica. Un C/2 "diventato casa" solo a catasto resta un problema in sede di vendita o controllo.

Il procedimento completo, con i casi ammessi e quelli esclusi anche dopo le semplificazioni del decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024), è nella guida dedicata al cambio di destinazione d'uso.

Vendere o affittare un C/2 o un C/6

Vendita. Una cantina o un box con subalterno autonomo si vendono anche separatamente dall'abitazione, salvo il vincolo pertinenziale urbanistico tipico dei box "legge Tognoli" (L. 122/1989), che ne limita la circolazione. In ogni rogito il venditore dichiara la conformità catastale: planimetria e dati devono rispecchiare lo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Se il box è diventato una stanza o la cantina una taverna abitabile senza titolo, il nodo emerge proprio qui: prima del notaio serve la verifica dello stato legittimo e, in presenza di difformità, la strategia per vendere un immobile con irregolarità.

Locazione. Box e cantine autonomi si affittano anche da soli, con contratti diversi da quelli abitativi; se locati insieme all'abitazione ne seguono il contratto come pertinenze. I locali privi di impianto di climatizzazione sono in genere fuori dall'obbligo di APE: la conferma va fatta sul caso concreto.

Domande frequenti

Posso trasformare un C/2 in abitazione?

Sì, ma solo se il cambio di destinazione d'uso è ammesso dal PRG per la zona e il locale può raggiungere i requisiti igienico-sanitari (altezze, finestre, superfici minime). Serve un titolo edilizio e, a lavori finiti, la variazione catastale: il solo aggiornamento del catasto non regolarizza nulla.

Posso trasformare un box C/6 in abitazione?

Il percorso è lo stesso del C/2, ma nella pratica è più difficile: i box raramente hanno i requisiti di altezza e aeroilluminazione richiesti per la residenza, il PRG pone limiti ulteriori e molti box hanno un vincolo di destinazione a parcheggio. Il primo passo è la verifica urbanistica della zona (PRG, Facilitus).

Che differenza c'è tra C/2, C/6 e C/7?

Il C/2 è un locale chiuso per deposito (cantina, soffitta, magazzino); il C/6 è il ricovero dei veicoli (box, posto auto, autorimessa); il C/7 è la tettoia, chiusa o aperta. Tutte e tre possono essere pertinenze dell'abitazione, agevolabili come prima casa nel limite di una per categoria.

La cantina è sempre accatastata come C/2?

No. Se è censita insieme all'appartamento (stesso subalterno) è un vano accessorio: la superficie è già dentro la rendita dell'abitazione. È un C/2 autonomo solo quando ha un proprio subalterno, con consistenza e rendita separate.

Quante pertinenze posso agevolare con la prima casa?

Una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7 (Nota II-bis, art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986): ad esempio una cantina, un box e una tettoia. Il secondo box o la seconda cantina non godono dell'agevolazione, che spetta anche con atto separato.

Posso vendere il box separatamente dalla casa?

Di regola sì, se è un'unità autonoma. Fa eccezione il box costruito in regime agevolato con la legge Tognoli (L. 122/1989), che nasce con vincolo pertinenziale e ha limiti alla vendita separata. Al rogito va inoltre garantita la conformità catastale: la verifichiamo con visura, planimetria e titoli.

Dove vedo la categoria catastale del mio immobile?

Nella visura catastale: per i propri immobili la consultazione online dell'Agenzia delle Entrate è gratuita (SPID/CIE), altrimenti la recupera il tecnico. Se i dati non corrispondono allo stato reale, si valuta una variazione o voltura catastale.

Serve l'APE per vendere o affittare un box o una cantina?

In genere no: i locali non climatizzati, come box e cantine senza impianto termico, sono di norma esclusi dall'obbligo di attestato di prestazione energetica. La verifica va comunque fatta sul caso specifico, soprattutto se il locale è collegato a un'unità riscaldata: vedi la pagina sull'APE a Roma.

Riferimenti normativi essenziali

• R.D.L. 652/1939 e D.P.R. 1142/1949 — catasto edilizio urbano e quadro generale delle categorie.
• Nota II-bis, art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986 — prima casa estesa alle pertinenze, una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
• Art. 1, comma 741, L. 160/2019 — pertinenze dell'abitazione principale ai fini IMU, stesso limite per categoria.
• Art. 23-ter, D.P.R. 380/2001 — rilevanza urbanistica del cambio d'uso tra categorie funzionali; semplificazioni dal Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024).
• L. 122/1989 (legge Tognoli) — parcheggi pertinenziali e relativo vincolo.
• Art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 — conformità catastale negli atti di compravendita.

Aggiornato a luglio 2026 su fonti ufficiali.

Devi verificare la categoria di una cantina o di un box, sistemare il catasto o valutare un cambio d'uso a Roma? Il nostro studio tecnico segue pratiche catastali e cambi di destinazione d'uso in tutti i municipi: contattaci per un preventivo gratuito e ti indichiamo il percorso più rapido.