Categorie catastali: tabella completa e significato 2026
Le categorie catastali sono i codici (A/2, C/6, D/2 e così via) con cui il Catasto dei Fabbricati classifica ogni unità immobiliare in base alla sua destinazione ordinaria. Sono organizzate in 6 gruppi: A (abitazioni e uffici), B (edifici a uso collettivo), C (pertinenze e locali commerciali), D (immobili produttivi), E (destinazioni particolari) e F (categorie fittizie senza rendita). Dalla categoria — insieme a classe e consistenza — dipende la rendita catastale, cioè la base su cui si calcolano IMU, imposte d'acquisto e valore catastale. La leggi in visura catastale e si modifica solo con una variazione DOCFA presentata da un tecnico abilitato.
Risposte rapide
- Cosa sono: codici che descrivono il "tipo" di ogni unità immobiliare: abitazione, negozio, box auto, capannone, rudere.
- Quanti gruppi: 6 (dalla A alla F); il gruppo A va da A/1 ad A/11, il gruppo D da D/1 a D/10, il gruppo F da F/1 a F/6.
- A cosa servono: determinano, con classe e consistenza, la rendita catastale, base di IMU, imposte di registro e valore catastale.
- Dove si leggono: nel campo "Categoria" della visura catastale, accanto a foglio, particella e subalterno.
- Le più comuni: A/2 e A/3 per le abitazioni, C/2 per cantine e magazzini, C/6 per i box auto, A/10 per gli uffici, C/1 per i negozi.
- Come si cambiano: con una variazione catastale DOCFA redatta da un tecnico; se cambia anche l'uso urbanistico, prima serve la pratica edilizia di cambio di destinazione d'uso.
Cosa sono le categorie catastali e a cosa servono
Le categorie nascono con il Catasto Edilizio Urbano istituito dal R.D.L. 652/1939 (convertito nella L. 1249/1939) e disciplinato dal regolamento D.P.R. 1142/1949: ogni unità immobiliare — la porzione di fabbricato capace di produrre un reddito proprio, come un appartamento, un box o un negozio — riceve un codice che ne fotografa la destinazione ordinaria e le caratteristiche costruttive. Il "quadro generale delle categorie" oggi usato dall'Agenzia delle Entrate discende da quell'impianto storico: la riforma che doveva sostituirlo con nuovi gruppi (D.P.R. 138/1998) non è mai diventata operativa, quindi le categorie che trovi in visura sono ancora quelle "classiche" descritte in questa guida.
La categoria serve a tre cose:
- Classificare l'immobile per ciò che è ordinariamente destinato a essere (abitazione, deposito, opificio), a prescindere dall'uso occasionale che ne fai.
- Determinare il metodo di calcolo della rendita catastale: per i gruppi A, B e C la rendita deriva dalle tariffe d'estimo moltiplicate per la consistenza; per i gruppi D ed E si procede a stima diretta della singola unità; il gruppo F per definizione non ha rendita.
- Alimentare fisco e agevolazioni: la rendita è la base di calcolo di IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale e del valore catastale dell'immobile; la categoria decide inoltre l'accesso a benefici come l'agevolazione "prima casa", preclusa alle categorie di pregio A/1, A/8 e A/9 (nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986).
In questa guida non troverai aliquote né importi d'imposta: cambiano nel tempo e da Comune a Comune. Troverai invece tutte le categorie, gruppo per gruppo, con le regole per leggerle in visura e per cambiarle quando sono sbagliate o superate.
Categoria, classe, consistenza e rendita: come si legge la visura
Nella visura catastale ogni unità immobiliare è descritta da quattro dati che vanno letti insieme:
| Dato | Cosa indica | Esempio |
|---|---|---|
| Categoria | La destinazione ordinaria, cioè il "tipo" di immobile | A/2, C/6, D/2 |
| Classe | Il livello di redditività dentro la stessa categoria e zona censuaria: la classe 1 è la più bassa | A/2 classe 3 |
| Consistenza | La "dimensione fiscale": vani per il gruppo A, metri cubi per il gruppo B, metri quadri per il gruppo C | 4,5 vani |
| Rendita catastale | Il reddito figurativo annuo attribuito all'unità, in euro | riportata in visura |
Due particolarità: le unità dei gruppi D ed E non hanno classe né consistenza, perché la rendita è determinata con stima diretta; le unità del gruppo F non hanno alcuna rendita. La spiegazione di tutti i termini tecnici è nel glossario di edilizia e catasto; se invece il problema è un'intestazione errata o un passaggio di proprietà mai registrato, vedi la pagina su modifica e voltura catastale.
Gruppo A: le abitazioni e gli uffici (A/1-A/11)
Il gruppo A raccoglie le abitazioni e, unica eccezione, gli uffici e studi privati (A/10). La categoria si attribuisce per comparazione: si valutano finiture, dotazioni, contesto e si confronta l'unità con quelle simili della stessa zona censuaria.
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile: immobili di pregio, in zone di pregio, con finiture di livello superiore |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile: buone finiture e dotazioni complete — la categoria più diffusa nei condomìni urbani |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico: finiture e impianti ordinari, di livello più contenuto |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare: caratteristiche costruttive e rifiniture modeste |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare: prive di servizi essenziali — non più attribuita alle nuove unità |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale — non più attribuita alle nuove unità |
| A/7 | Abitazioni in villini: unifamiliari o a schiera con spazi esterni esclusivi |
| A/8 | Abitazioni in ville: con parco o giardino, caratteristiche di pregio |
| A/9 | Castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico |
| A/10 | Uffici e studi privati |
| A/11 | Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi: trulli, baite, rifugi |
A/2, A/3 e A/4: le differenze che contano davvero
Sulle abitazioni "normali" la partita si gioca quasi sempre tra queste tre categorie. La differenza non sta nei metri quadri ma nel livello complessivo dell'unità: qualità delle finiture, dotazione degli impianti, taglio dei vani, contesto dell'edificio. In sintesi:
- A/2 (civile): appartamento con finiture e impianti di buon livello, ascensore e servizi adeguati; è lo standard delle zone residenziali urbane.
- A/3 (economico): stessa funzione, ma materiali e dotazioni più semplici; è la categoria più frequente nell'edilizia del dopoguerra.
- A/4 (popolare): finiture povere, tagli minimi, spesso edifici datati senza ascensore.
Perché conta: a parità di superficie, la categoria (con la classe) sposta la rendita catastale, e con la rendita cambiano IMU, imposte d'acquisto e valore catastale. Una ristrutturazione integrale che eleva in modo stabile il livello dell'unità può giustificare il passaggio, ad esempio, da A/4 ad A/3: si dichiara con la variazione DOCFA a fine lavori. Attenzione a un equivoco diffuso: ai fini "prima casa" A/2, A/3 e A/4 sono tutte ammesse — le uniche categorie escluse dall'agevolazione sono A/1, A/8 e A/9.
Gruppo B: edifici a uso collettivo (B/1-B/8)
Il gruppo B riguarda gli immobili a uso collettivo, in prevalenza pubblici o di enti: la consistenza si misura in metri cubi.
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| B/1 | Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme |
| B/2 | Case di cura e ospedali senza fine di lucro |
| B/3 | Prigioni e riformatori |
| B/4 | Uffici pubblici |
| B/5 | Scuole e laboratori scientifici |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici A/9 |
| B/7 | Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti |
| B/8 | Magazzini sotterranei per depositi di derrate |
Nota pratica: molte categorie B hanno un "gemello" nel gruppo D che si distingue per il fine di lucro. La clinica privata che opera come impresa, ad esempio, non è B/2 ma D/4.
Gruppo C: pertinenze e locali commerciali (C/1-C/7)
Il gruppo C è quello che incontri più spesso dopo la A: comprende negozi, depositi, laboratori e autorimesse, con consistenza espressa in metri quadri.
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| C/1 | Negozi e botteghe |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte, se non unite all'abitazione |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse: box auto e posti auto |
| C/7 | Tettoie chiuse o aperte |
Le tre categorie più rilevanti per chi possiede casa sono C/2 (cantina o magazzino), C/6 (box o posto auto) e, per chi ha un'attività, C/1 e C/3. Ricorda che l'agevolazione prima casa può estendersi alle pertinenze, ma al massimo una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Alle differenze tra C/2, C/3 e C/6 — e a cosa cambia per rendita, pertinenzialità e trasformazioni — abbiamo dedicato la guida specifica alle categorie C/2, C/3 e C/6: qui restiamo sul quadro d'insieme.
Gruppo D: immobili produttivi e a destinazione speciale (D/1-D/10)
Il gruppo D raccoglie gli immobili a destinazione speciale, tipicamente produttivi o d'impresa. Non esistono tariffe d'estimo: la rendita si determina caso per caso con stima diretta (D.P.R. 1142/1949) e la dichiarazione in catasto richiede sempre un tecnico. Dal 2016, inoltre, dalla stima sono esclusi macchinari e attrezzature funzionali al processo produttivo — i cosiddetti "imbullonati" (L. 208/2015).
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| D/1 | Opifici: capannoni e fabbricati industriali dotati di impianti |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli (con fine di lucro) |
| D/4 | Case di cura e ospedali (con fine di lucro) |
| D/5 | Istituti di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) |
| D/7 | Fabbricati per attività industriali, non riconvertibili senza radicali trasformazioni |
| D/8 | Fabbricati per attività commerciali, non riconvertibili senza radicali trasformazioni (per esempio i centri commerciali) |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi ancorati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole |
Due note ricorrenti: l'albergo è sempre D/2 anche se ricavato da un palazzo residenziale, perché conta la destinazione ordinaria e non l'aspetto; il D/10 è la categoria dei fabbricati strumentali all'agricoltura (stalle aziendali, cantine, fienili di aziende agricole), diversa dal vecchio "rurale abitativo" A/6.
Gruppo E: immobili a destinazione particolare (E/1-E/9)
Il gruppo E è residuale e riguarda immobili con funzioni particolari, spesso pubbliche, anch'essi stimati direttamente.
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi e aerei |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (chioschi, edicole) |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, fiere) |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale |
| E/7 | Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, sepolcri e tombe di famiglia |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle altre categorie del gruppo E |
Per legge (D.L. 262/2006) nelle categorie E non possono essere censite unità con autonoma destinazione commerciale o industriale: il bar dentro la stazione, ad esempio, va accatastato a parte nella sua categoria propria.
Gruppo F: le categorie fittizie senza rendita (F/1-F/6)
Le categorie F non descrivono un immobile che produce reddito, ma uno stato: sono iscrizioni transitorie o di servizio, tutte prive di rendita catastale.
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| F/1 | Area urbana: porzione di area scoperta censita al Catasto Fabbricati |
| F/2 | Unità collabente: rudere o fabbricato diroccato privo di capacità reddituale |
| F/3 | Unità in corso di costruzione |
| F/4 | Unità in corso di definizione |
| F/5 | Lastrico solare |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione (categoria introdotta dalla prassi dell'Agenzia delle Entrate) |
F/3 e F/4: cosa significano davvero in visura
F/3 identifica un fabbricato ancora in cantiere: consente di dare identità catastale (e quindi commerciabilità) a unità non ultimate, ad esempio per vendere "su carta" o frazionare il mutuo. È però una categoria transitoria: a fine lavori va sostituita con l'accatastamento definitivo nella categoria reale, e la prassi dell'Agenzia ne contrasta l'uso prolungato per immobili di fatto già ultimati o utilizzati. F/4 serve invece quando l'unità esiste ma la sua destinazione non è ancora definita, tipicamente in operazioni di frazionamento o fusione in corso. F/2 (collabente) è il rudere: senza rendita, ma con implicazioni delicate se vuoi recuperarlo, perché il recupero passa da un progetto edilizio vero e proprio.
Come verificare la categoria catastale del tuo immobile
Il controllo si fa con una visura catastale:
- online, tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate — per gli immobili di cui sei titolare la consultazione personale è gratuita dall'area riservata;
- tramite un tecnico, che oltre alla visura verifica anche la planimetria e la coerenza con lo stato reale dei luoghi.
Cosa guardare, in ordine: che la categoria corrisponda all'uso reale (l'ufficio in cui abiti o l'abitazione usata come studio sono campanelli d'allarme), che la consistenza sia plausibile, che la planimetria rispecchi lo stato attuale — se non coincide, leggi la guida su planimetria catastale e planimetria comunale diverse — e che l'intestazione sia corretta. Se stai comprando casa, fai queste verifiche prima della proposta: al rogito il venditore deve dichiarare la conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985), e il catasto è solo metà del controllo: l'altra metà è la verifica dello stato legittimo urbanistico.
Quando e come si cambia la categoria catastale (variazione DOCFA)
La categoria non è scolpita nella pietra: si aggiorna con una dichiarazione di variazione catastale, redatta da un tecnico abilitato con la procedura DOCFA (D.M. 701/1994). I casi tipici:
- hai trasformato l'immobile: da ufficio ad abitazione, da laboratorio a negozio, da cantina a locale abitabile — dopo il necessario titolo urbanistico;
- hai ristrutturato in modo incisivo e il livello dell'unità è cambiato in modo stabile (per esempio da A/4 ad A/3);
- fusioni e frazionamenti: unisci due appartamenti o dividi un'unità in due;
- la categoria è errata fin dall'origine e va corretta;
- fabbricato mai dichiarato o rudere da censire (F/2) o da recuperare.
La procedura, in sintesi: il tecnico rileva l'unità, redige la planimetria aggiornata, compila il DOCFA proponendo categoria, classe e rendita, e trasmette tutto telematicamente. La rendita proposta è subito efficace, ma l'ufficio può rettificarla entro 12 mesi (D.M. 701/1994). Le variazioni vanno dichiarate entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori (R.D.L. 652/1939 e D.M. 701/1994). La qualità degli elaborati non è un dettaglio: il principio dell'esatta rappresentazione grafica — spiegato nella pagina sul DOCFA e l'esatta rappresentazione — impone che la planimetria rispecchi fedelmente lo stato dei luoghi.
Cambio di categoria catastale e cambio di destinazione d'uso: non sono la stessa cosa
È l'equivoco più costoso. Il catasto registra, non autorizza: la variazione DOCFA fotografa una trasformazione che deve essere già legittima sul piano urbanistico. Se vuoi trasformare un ufficio A/10 in abitazione, o un magazzino in negozio, prima serve la pratica edilizia di cambio di destinazione d'uso — a Roma si presenta telematicamente tramite il portale SUET, con diritti di segreteria da 291,24 € per CILA e SCIA fino a 200 mq (tariffario di Roma Capitale, DGC 492/2025 rettificata dalla DGC 43/2026) — e nei casi previsti si pagano gli oneri di urbanizzazione. Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha semplificato diversi cambi d'uso, specie all'interno della stessa categoria funzionale. Solo dopo il titolo edilizio, la variazione catastale allinea la categoria al nuovo uso. Aggiornare il catasto senza titolo urbanistico non "sana" nulla: il catasto ha valore fiscale, non probatorio della regolarità edilizia.
Errori comuni con le categorie catastali
- Categoria sbagliata, imposte sbagliate. Una categoria (o classe) non corretta significa una rendita non corretta: paghi imposte sbagliate — in più o in meno — e rischi contestazioni. La correzione passa da una variazione DOCFA ben documentata.
- Immobile "fantasma". Fabbricati o ampliamenti mai dichiarati al catasto (art. 19 D.L. 78/2010): l'Agenzia può attribuire d'ufficio una rendita presunta, con sanzioni. Meglio regolarizzare spontaneamente con l'accatastamento.
- Planimetria che non corrisponde. Tramezzi spostati, verande, cantine annesse: se lo stato reale non coincide con la planimetria depositata, la difformità va sistemata prima di vendere o donare.
- Uso diverso dalla categoria. Abitare in un A/10 o aprire uno studio in un A/2 senza titolo e senza variazione espone su due fronti: urbanistico e fiscale.
- Confondere catasto e urbanistica. La categoria giusta non dimostra che l'immobile sia regolare: chi vende con difformità edilizie non dichiarate rischia grosso, come spieghiamo nella guida su vendere casa con un abuso edilizio.
Riferimenti normativi essenziali
- R.D.L. 652/1939 (conv. L. 1249/1939) — istituzione del Catasto Edilizio Urbano e obblighi di dichiarazione.
- D.P.R. 1142/1949 — regolamento di formazione del catasto: categorie, classi, consistenza, tariffe e stima diretta.
- D.M. 701/1994 — procedura DOCFA per dichiarazioni di nuova costruzione e variazione.
- D.P.R. 138/1998 — revisione generale (nuovi gruppi) mai divenuta operativa.
- D.P.R. 131/1986, nota II-bis all'art. 1 della Tariffa — agevolazione prima casa: esclusione di A/1, A/8, A/9 e regole sulle pertinenze.
- D.L. 78/2010, art. 19 — attività di contrasto agli immobili non dichiarati ("fantasma").
- Prassi dell'Agenzia delle Entrate — quadro generale delle categorie e istruzioni operative sull'attribuzione.
Domande frequenti
Quanti gruppi di categorie catastali esistono?
Sei gruppi, dalla A alla F: A per abitazioni e uffici (da A/1 ad A/11), B per gli edifici collettivi, C per pertinenze e locali commerciali, D per gli immobili produttivi (da D/1 a D/10), E per le destinazioni particolari, F per le categorie fittizie senza rendita (da F/1 a F/6).
Dove trovo la categoria catastale del mio immobile?
Nella visura catastale, nel campo "Categoria", insieme a classe, consistenza e rendita. Per i tuoi immobili puoi consultarla gratuitamente dall'area riservata dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, oppure puoi incaricare un tecnico, che verifica anche planimetria e intestazioni.
Che differenza c'è tra A/2 e A/3?
Il livello complessivo dell'unità: l'A/2 (civile) ha finiture e dotazioni di buon livello, l'A/3 (economico) caratteristiche più semplici. A parità di metri quadri, la categoria sposta la rendita catastale e quindi IMU e imposte d'acquisto. Entrambe godono dell'agevolazione prima casa, se spettante.
Quali sono le categorie catastali "di lusso"?
Ai fini dell'agevolazione prima casa sono escluse solo A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico). Il beneficio dipende dalla categoria catastale, non dal prezzo pagato né dalla superficie.
Come si cambia la categoria catastale di un immobile?
Con una variazione DOCFA presentata da un tecnico abilitato, che propone nuova categoria, classe e rendita. Se il cambio riflette una trasformazione d'uso (per esempio da ufficio ad abitazione), prima serve il titolo edilizio di cambio di destinazione d'uso: il catasto si aggiorna dopo, entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Cosa significa F/3 in visura?
Che l'unità risulta in corso di costruzione: è una categoria fittizia, senza rendita, usata per dare identità catastale a un fabbricato non ultimato. È transitoria: a fine lavori va dichiarata la categoria definitiva. Se un immobile abitato o venduto come finito è ancora F/3, c'è un problema da sistemare.
La categoria catastale dimostra che l'immobile è in regola?
No. Il catasto ha finalità fiscali e non prova la legittimità urbanistica: un immobile può avere categoria e planimetria perfette ed essere comunque difforme dai titoli edilizi. Per vendere o ristrutturare serenamente serve la verifica dello stato legittimo.
Chi attribuisce la categoria catastale?
La propone il tecnico nella dichiarazione DOCFA (di nuova costruzione o di variazione), sulla base delle caratteristiche dell'unità e del confronto con la zona censuaria; l'Agenzia delle Entrate può rettificare la proposta entro 12 mesi. Per gli immobili mai dichiarati può procedere d'ufficio.
La categoria catastale influisce sulle tasse?
Sì, indirettamente. La categoria (con classe e consistenza) determina la rendita catastale, che è la base di calcolo di IMU, imposte di registro, ipotecarie e catastali. Alcune agevolazioni, inoltre, escludono le categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). Per i conteggi fiscali del caso specifico conviene sentire il proprio consulente fiscale.
Categoria da verificare, correggere o cambiare?
Il nostro studio tecnico segue a Roma e provincia visure e verifiche di coerenza catastale, variazioni DOCFA, fusioni e frazionamenti, fino alle pratiche edilizie di cambio d'uso che devono precedere la variazione: un unico referente che coordina l'intero iter tecnico-amministrativo. Dai un'occhiata a tutti i servizi oppure contattaci per una verifica preliminare gratuita: ti diciamo se la tua categoria è corretta e, se non lo è, come sistemarla.
Aggiornato a luglio 2026 su fonti ufficiali.