Categorie Catastali: elenco completo, gruppi e classi
La categoria catastale è la sigla (per esempio A/2, C/6 o D/8) che identifica la destinazione d'uso e la tipologia di un immobile nel Catasto dei Fabbricati. È un dato che trovi in visura catastale e che influisce direttamente sulla rendita catastale, quindi su IMU, imposte di registro, ipotecarie e catastali.
In questa guida trovi l'elenco completo delle categorie catastali organizzato per gruppi (A, B, C, D, E, F), con le classi principali, la spiegazione di cosa determina la categoria, come leggerla in visura e come si chiede una variazione con la procedura DOCFA. Il tutto con il taglio pratico del nostro studio di geometra a Roma.
Per la lettura completa del documento vedi anche la nostra guida alla visura catastale a Roma.
Cosa determina la categoria catastale
La categoria non descrive l'attività effettivamente svolta, ma la destinazione d'uso ordinaria e le caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare. In sintesi la classificazione catastale si articola su tre livelli:
- Categoria – riflette la destinazione d'uso e la tipologia (abitazione, negozio, ufficio, opificio…).
- Classe – esprime il diverso grado di produttività (il "merito") all'interno della stessa categoria, in funzione della zona censuaria e delle caratteristiche dell'unità. Le classi sono numerate (1, 2, 3…): in genere, a numero più alto corrisponde un merito maggiore.
- Consistenza – la "dimensione" fiscale dell'unità, misurata in vani per il gruppo A, in metri cubi per il gruppo B e in metri quadri per il gruppo C.
Categoria, classe e consistenza, combinate con le tariffe d'estimo del Comune, determinano la rendita catastale. Per questo un immobile in A/1 (signorile) ha una rendita ben più alta di uno A/4 (popolare) a parità di superficie.
Elenco completo delle categorie catastali per gruppi
L'insieme delle categorie costituisce il "quadro generale delle categorie" dell'Agenzia delle Entrate. Gli immobili si distinguono in quattro grandi tipologie: destinazione ordinaria (gruppi A, B, C), destinazione speciale (gruppo D), destinazione particolare (gruppo E) e unità fittizie (gruppo F).
Gruppo A – Abitazioni e usi assimilati
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare (categoria soppressa) |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale (categoria soppressa) |
| A/7 | Abitazioni in villini |
| A/8 | Abitazioni in ville |
| A/9 | Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici |
| A/10 | Uffici e studi privati |
| A/11 | Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
Le categorie A/5 e A/6 non vengono più attribuite alle nuove dichiarazioni (sono state soppresse), ma restano visibili nelle visure degli immobili accatastati in passato finché non se ne chiede la variazione. La distinzione tra A/1, A/2, A/3, A/4 è quella che incide di più sul valore fiscale delle abitazioni: a Roma è frequente trovare A/2 e A/3 nelle zone residenziali, A/1 nei quartieri di pregio (Parioli, centro storico), A/7 e A/8 per villini e ville.
Gruppo B – Immobili a uso collettivo
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| B/1 | Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme |
| B/2 | Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro) |
| B/3 | Prigioni e riformatori |
| B/4 | Uffici pubblici |
| B/5 | Scuole e laboratori scientifici |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici di categoria A/9 |
| B/7 | Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti |
| B/8 | Magazzini sotterranei per depositi di derrate |
Gruppo C – Immobili commerciali e pertinenze
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| C/1 | Negozi e botteghe |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito (comprese cantine e soffitte pertinenziali) |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (box e posti auto) |
| C/7 | Tettoie chiuse od aperte |
Il gruppo C è quello che incontri più spesso nelle compravendite: il C/1 è il classico negozio su strada, il C/2 è il magazzino/cantina, il C/6 è il box o l'autorimessa. A Roma cantine e box pertinenziali (C/2 e C/6) sono quasi sempre oggetto di verifica prima del rogito, perché eventuali difformità o subalterni mancanti possono bloccare l'atto.
Gruppo D – Immobili a destinazione speciale (a fine di lucro)
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| D/1 | Opifici |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) |
| D/4 | Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) |
| D/5 | Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole |
Il gruppo D raggruppa gli immobili "speciali" (capannoni, grandi centri commerciali, alberghi): la loro rendita non si calcola con le tariffe d'estimo ma per stima diretta. Il D/8, ad esempio, è tipico dei grandi format commerciali; il D/1 dei capannoni industriali.
Gruppo E – Immobili a destinazione particolare
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale |
| E/7 | Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E |
Gruppo F – Unità "fittizie" (senza rendita)
Le categorie del gruppo F individuano entità che, allo stato, non producono un reddito e quindi non hanno rendita catastale. Servono a "fotografare" situazioni transitorie o particolari.
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| F/1 | Area urbana |
| F/2 | Unità collabenti (immobili fatiscenti, ruderi, non idonei a produrre reddito) |
| F/3 | Unità in corso di costruzione |
| F/4 | Unità in corso di definizione |
| F/5 | Lastrico solare |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione (unità censita in via transitoria) |
La F/2 (unità collabente) è molto rilevante a Roma: identifica ruderi e immobili inagibili, spesso al centro di operazioni di recupero e di verifiche sui bonus. La F/3 (in corso di costruzione) è temporanea per definizione: mantenerla troppo a lungo può creare problemi, ad esempio sulle agevolazioni prima casa. Queste categorie richiedono quasi sempre l'intervento di un tecnico per il corretto accatastamento finale.
Come trovare la categoria catastale in visura
La categoria si legge nella visura catastale dell'immobile, nella riga dei dati di classamento, insieme a classe, consistenza e rendita. Se non hai la visura, puoi ottenerla:
- online dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS (gratis ed esente da tributi per i propri immobili);
- tramite il nostro studio, che ti consegna il documento già letto e verificato.
Trovi tutti i dettagli su costi, tempi e modalità nella guida dedicata alla visura catastale a Roma. Se la categoria in visura non corrisponde allo stato reale dell'immobile, è il segnale che serve una verifica di conformità catastale prima di vendere o comprare.
Categoria catastale e rendita: come sono collegate
La rendita catastale è il valore fiscale su cui si calcolano molte imposte. Dipende da:
- categoria e classe (per i gruppi A, B, C ordinari, tramite le tariffe d'estimo del Comune e della zona censuaria);
- consistenza (vani, metri cubi o metri quadri);
- stima diretta per i gruppi D ed E, dove non esistono tariffe.
Cambiare categoria — per esempio da abitazione A/3 a ufficio A/10, o riclassare un rudere F/2 dopo il recupero — modifica la rendita e quindi il carico fiscale. È bene ricordare che il catasto non è probatorio: certifica i dati fiscali e identificativi, ma non prova la proprietà, che si dimostra con gli atti notarili.
Per gli aspetti puramente fiscali (IMU, imposte di registro, agevolazioni prima casa, tassazione) conviene sempre un confronto con il commercialista, mentre la parte tecnica-catastale (categoria, classe, planimetria, accatastamento) è di competenza del geometra.
Come si cambia categoria: la variazione con DOCFA
Quando la destinazione, la consistenza o le caratteristiche di un immobile cambiano, la nuova situazione va dichiarata in catasto con la procedura DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati). È il caso, ad esempio, di:
- cambio di destinazione d'uso (da negozio C/1 a ufficio A/10, da magazzino a abitazione…);
- fusione o frazionamento di unità immobiliari;
- fine lavori di ristrutturazione che modifica la distribuzione interna e la planimetria catastale;
- ultimazione di un immobile prima classato F/3 (in corso di costruzione) o F/4;
- recupero di un'unità collabente F/2.
Nella pratica DOCFA il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) predispone la nuova planimetria e propone categoria, classe e rendita. L'Agenzia delle Entrate può poi confermare o rettificare il classamento. La rendita proposta dal tecnico si applica nelle more della verifica.
Attenzione a un punto pratico spesso trascurato: la variazione va presentata entro i termini di legge dalla fine dei lavori per evitare sanzioni. Se stai facendo una compravendita, la conformità tra visura, planimetria e stato reale è oggi un requisito imprescindibile per il rogito.
Se scopri che la categoria o la planimetria del tuo immobile non sono corrette, meglio intervenire prima dell'atto: contattaci per un preventivo gratuito e valutiamo insieme la variazione catastale.
Categorie catastali e pratiche edilizie a Roma
La categoria catastale non vive isolata: si intreccia con le pratiche edilizie. Un cambio di destinazione d'uso, ad esempio, oltre al DOCFA può richiedere una CILA, una SCIA o, nei casi più rilevanti, il permesso di costruire. Se un immobile non è mai stato accatastato, serve un accatastamento; per gli immobili con difformità entra in gioco l'accertamento di conformità o le opportunità offerte dal decreto Salva-Casa.
Il nostro studio di geometra a Roma segue l'intero percorso: dalla lettura della visura all'individuazione della categoria corretta, dalla predisposizione del DOCFA fino al coordinamento con le pratiche edilizie e, quando serve, con il commercialista per la parte fiscale.
Domande frequenti
Cosa indica la categoria catastale di un immobile?
Indica la destinazione d'uso ordinaria e la tipologia dell'unità immobiliare (per esempio A/2 abitazione civile, C/1 negozio, C/6 box). Non descrive l'attività concretamente svolta, ma la classificazione tecnica su cui si basano rendita e imposte.
Qual è la differenza tra categoria e classe catastale?
La categoria individua la tipologia e destinazione d'uso; la classe esprime il diverso grado di produttività (il "merito") all'interno della stessa categoria, in base alla zona e alle caratteristiche dell'unità. Insieme alla consistenza determinano la rendita.
Dove trovo la categoria catastale del mio immobile?
Nella visura catastale, tra i dati di classamento (categoria, classe, consistenza, rendita). Puoi ottenerla online con SPID/CIE/CNS sui tuoi immobili oppure tramite il nostro studio. Vedi la guida alla visura catastale a Roma.
Come si cambia la categoria catastale?
Con una variazione catastale tramite DOCFA, predisposta da un tecnico abilitato, che aggiorna planimetria, categoria, classe e rendita proposta. È necessaria, ad esempio, dopo un cambio di destinazione d'uso, un frazionamento o una ristrutturazione che modifica l'immobile.
Cosa significano le categorie del gruppo F (F/2, F/3)?
Sono unità fittizie senza rendita: F/2 è l'unità collabente (rudere o immobile inagibile), F/3 l'unità in corso di costruzione, F/4 in corso di definizione, F/1 area urbana, F/5 lastrico solare, F/6 fabbricato in attesa di dichiarazione. Sono classificazioni transitorie o particolari che di norma richiedono un successivo accatastamento.
La categoria catastale influisce sulle tasse?
Sì, indirettamente. La categoria (con classe e consistenza) determina la rendita catastale, che è la base di calcolo di IMU, imposte di registro, ipotecarie e catastali. Alcune agevolazioni, inoltre, escludono le categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). Per la parte fiscale conviene sentire il commercialista.
Hai bisogno di verificare la categoria catastale a Roma?
Controlliamo per te categoria, classe e rendita del tuo immobile, individuiamo eventuali difformità e, se serve, predisponiamo la variazione catastale con DOCFA, coordinandola con le pratiche edilizie. Contattaci per un preventivo gratuito e ricevi assistenza tecnica rapida a Roma.