Molti condomini scoprono di avere obblighi di prevenzione incendi solo quando l'assemblea chiede all'amministratore di regolarizzare l'autorimessa o la centrale termica. Il tema dell'antincendio condominio ruota attorno a tre situazioni ricorrenti: l'autorimessa oltre 300 m2 (attivita 75), la centrale termica oltre 116 kW (attivita 74) e l'edificio di civile abitazione con altezza antincendio superiore a 24 metri. In tutti questi casi il condominio diventa un'attivita soggetta al controllo dei Vigili del Fuoco e deve seguire un preciso iter tecnico-amministrativo. Il nostro Studio, geometri iscritti all'Albo dei Geometri della Provincia di Roma, affianca amministratori e proprietari nella valutazione delle soglie e nelle pratiche verso il Comando VVF di Roma. Contattaci per una verifica preliminare del tuo edificio.
Quando un condominio e soggetto a prevenzione incendi
Un condominio, di per se, non e un'attivita soggetta a prevenzione incendi. Lo diventano invece alcune sue parti quando superano le soglie fissate dall'Allegato I del DPR 151/2011. Il regolamento suddivide le attivita in tre categorie, con procedimenti diversi:
| Categoria | Iter | Sopralluogo VVF | CPI |
|---|---|---|---|
| A | SCIA antincendio diretta | A campione | No (basta la SCIA) |
| B | Valutazione del progetto + SCIA | A campione | No (basta la SCIA) |
| C | Valutazione del progetto + SCIA + sopralluogo | Sempre | Si (rilascio del CPI) |
Per le categorie B e C occorre chiedere al Comando l'esame preventivo del progetto; il Comando si pronuncia, di norma, entro 60 giorni dalla presentazione della documentazione completa (art. 3 DPR 151/2011). Solo nella categoria C il sopralluogo del Comando porta al rilascio vero e proprio del certificato prevenzione incendi; nelle categorie A e B, invece, il titolo che abilita l'esercizio e la SCIA e il Comando puo effettuare controlli a campione, rilasciando su richiesta copia del verbale di visita tecnica. Per capire in quale categoria ricade ciascuna parte comune del tuo edificio, e utile leggere l'elenco completo delle attivita soggette.
Le tre parti comuni che piu spesso rendono un condominio soggetto sono:
- Autorimesse e box oltre 300 m2 di superficie coperta (attivita 75);
- Centrali termiche con potenzialita oltre 116 kW (attivita 74);
- Edifici alti con altezza antincendio oltre 24 m (RTV V.14).
Le vediamo una per una.
Autorimesse e box auto (attivita 75)
L'attivita 75 dell'Allegato I riguarda "autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluripiano e meccanizzati di superficie complessiva coperta superiore a 300 m2". E la casistica piu frequente nei condomini romani con piani interrati adibiti a rimessaggio.
Il punto delicato e il calcolo della superficie: non conta il singolo box, ma la superficie complessiva coperta dell'autorimessa, comprese le corsie di manovra e gli stalli comunicanti. Un interrato con molti box piccoli puo quindi superare agevolmente i 300 m2. Le soglie di categoria sono:
| Superficie coperta autorimessa | Categoria | Procedimento |
|---|---|---|
| Fino a 300 m2 | Non soggetta | Nessuna pratica VVF |
| Oltre 300 e fino a 1.000 m2 | A | SCIA antincendio diretta |
| Oltre 1.000 e fino a 3.000 m2 | B | Progetto + SCIA |
| Oltre 3.000 m2 | C | Progetto + SCIA + sopralluogo (CPI) |
Per l'autorimessa condominiale l'adempimento tipico e quindi la presentazione della SCIA antincendio al Comando VVF di Roma, preceduta - nelle categorie B e C - dalla valutazione del progetto. Al progetto si applica il codice di prevenzione incendi e la specifica regola tecnica verticale sulle autorimesse.
Attenzione: gli interventi fisici che rendono l'autorimessa conforme (compartimentazioni REI, porte tagliafuoco, impianti di rivelazione e spegnimento, aerazione) sono lavori edili e impiantistici, non attivita del geometra. La correttezza della certificazione REI delle strutture e delle porte va verificata a valle dell'esecuzione. Per gli interventi di adeguamento antincendio delle parti comuni, affidati a ristru.com; lo Studio cura invece la parte tecnico-amministrativa e i rapporti con il Comando.
Centrali termiche condominiali
L'attivita 74 riguarda gli "impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialita superiore a 116 kW". Molti impianti centralizzati di condomini medio-grandi superano questa soglia e vanno quindi in pratica antincendio.
| Potenzialita centrale termica | Categoria | Procedimento |
|---|---|---|
| Fino a 116 kW | Non soggetta | Nessuna pratica VVF (restano le norme UNI/impianti) |
| Oltre 116 e fino a 350 kW | A | SCIA antincendio diretta |
| Oltre 350 e fino a 700 kW | B | Progetto + SCIA |
| Oltre 700 kW | C | Progetto + SCIA + sopralluogo (CPI) |
Anche sotto i 116 kW l'impianto termico deve comunque rispettare le regole tecniche di installazione e sicurezza: la soglia dei 116 kW riguarda solo l'assoggettamento al controllo dei Vigili del Fuoco. La manutenzione e la conformita impiantistica della centrale sono argomenti che trattiamo insieme alla gestione degli impianti termoidraulici; dove sono coinvolti quadri e alimentazioni si intreccia anche la sicurezza dell'impianto elettrico.
Edifici di civile abitazione oltre 24 m (RTV V.14)
Il DM 19 maggio 2022 ha introdotto nel codice di prevenzione incendi (DM 3 agosto 2015) la regola tecnica verticale V.14 "Edifici di civile abitazione", in vigore dal 29 giugno 2022. Riguarda gli edifici destinati prevalentemente ad abitazione con altezza antincendio superiore a 24 metri.
A Roma questo tema tocca un numero significativo di fabbricati alti, in particolare nei quartieri periferici e semicentrali dove sono diffuse le torri residenziali degli anni 60-80. Per questi edifici la V.14 detta i criteri su reazione e resistenza al fuoco, compartimentazione, esodo, controllo dei fumi e gestione della sicurezza, secondo l'approccio prestazionale del codice.
Un aspetto pratico importante: gli edifici civili con altezza antincendio oltre 24 m (n. 77 dell'Allegato I) rientrano tra le attivita con rinnovo periodico decennale, e non quinquennale. Ne parliamo nella sezione dedicata al rinnovo del CPI. Le scelte progettuali di dettaglio, quando serve applicare RTO e RTV, sono oggetto della progettazione antincendio.
Responsabilita dell'amministratore e dei condomini
Nel condominio il titolare dell'attivita soggetta e, di norma, il condominio stesso, rappresentato dall'amministratore pro tempore. Su di lui gravano gli adempimenti principali:
- Individuare le parti comuni soggette (autorimessa, centrale termica, edificio alto) e verificarne le soglie;
- Presentare la SCIA antincendio e, ove richiesto, la valutazione del progetto;
- Mantenere nel tempo le condizioni di sicurezza dichiarate;
- Inviare l'attestazione di rinnovo periodico di conformita antincendio alla scadenza;
- Conservare la documentazione (registro dei controlli, verbali di manutenzione degli impianti).
I singoli condomini restano responsabili per le porzioni di loro proprieta esclusiva (ad esempio il proprio box), ma le pratiche sulle parti comuni fanno capo al condominio. La corretta ripartizione di oneri e responsabilita e un tema che affrontiamo insieme all'amministratore: se ti occupi della gestione dell'edificio, puo esserti utile la nostra pagina dedicata all'amministratore di condominio a Roma. Le pratiche che accompagnano gli interventi sulle parti comuni sono descritte nella pagina sulle pratiche edilizie del condominio (CILA, SCIA parti comuni).
L'iter con i Vigili del Fuoco
Il percorso tipico verso la conformita antincendio di una parte comune si articola cosi:
- Sopralluogo e censimento: rilievo di autorimessa, centrale termica o edificio, misura delle superfici e delle potenze, verifica dell'altezza antincendio.
- Classificazione: attribuzione della categoria A, B o C secondo l'Allegato I del DPR 151/2011.
- Valutazione del progetto (categorie B e C): istanza al Comando, che si pronuncia di norma entro 60 giorni.
- Adeguamenti fisici: esecuzione dei lavori di compartimentazione, impiantistica e reazione al fuoco (a cura di imprese specializzate).
- SCIA antincendio: presentazione telematica al Comando VVF di Roma, con la modulistica PIN e le asseverazioni del professionista antincendio.
- Sopralluogo del Comando (categoria C) e rilascio del CPI.
- Rinnovo periodico: invio dell'attestazione ogni 5 anni (10 anni per gli edifici oltre 24 m, n. 77), con dichiarazione del titolare e asseverazione del professionista.
Il rinnovo periodico e disciplinato dall'art. 5 del DPR 151/2011: il titolare invia al Comando l'attestazione di rinnovo periodico di conformita antincendio, corredata dalla dichiarazione di assenza di variazioni delle condizioni di sicurezza e dall'asseverazione del professionista sui sistemi di protezione attiva (contenuti della richiesta dettagliati dall'art. 5 del DM 7 agosto 2012). Per orientarti su tutto il cluster della prevenzione incendi a Roma puoi partire dalla nostra pagina hub sulla prevenzione incendi a Roma.
E sui costi?
I costi non hanno una tariffa "al metro quadro". La parte dovuta ai Vigili del Fuoco e determinata da tariffe a tempo (secondo il DM 2 marzo 2012, aggiornato dal DM 11 ottobre 2024), calcolate in ore/uomo in funzione della complessita dell'attivita. L'onorario tecnico dello Studio dipende invece dal caso concreto: numero di attivita coinvolte, categoria, necessita o meno della valutazione del progetto. Per questo forniamo sempre un preventivo scritto dopo il sopralluogo, senza cifre generiche.
Come ti aiutiamo a Roma
Lo Studio - geometri iscritti all'Albo dei Geometri della Provincia di Roma - segue i condomini romani in tutta la parte tecnico-amministrativa della prevenzione incendi:
- Verifica delle soglie di autorimesse (attivita 75), centrali termiche (attivita 74) ed edifici oltre 24 m;
- Classificazione in categoria A/B/C e definizione dell'iter;
- Valutazione del progetto e SCIA antincendio al Comando VVF di Roma, tramite SUAP dove previsto;
- Rinnovi periodici di conformita e gestione delle scadenze;
- Coordinamento con l'amministratore e con l'impresa che esegue gli adeguamenti fisici.
Per la parte impiantistica ed edile di adeguamento (impianti di rivelazione e spegnimento, porte tagliafuoco, compartimentazioni) ci appoggiamo a partner specializzati come ristru.com, mentre lo Studio mantiene la regia delle pratiche e dei rapporti con i Vigili del Fuoco.
Che tu sia un amministratore alle prese con un'autorimessa da regolarizzare o un proprietario in un edificio alto, possiamo dirti in modo chiaro cosa e soggetto, in quale categoria ricade e quali passi servono. Contattaci ora per un preventivo gratuito.