Lo sconto in fattura non c'è più: dal 17 febbraio 2023 (DL 11/2023) sconto e cessione del credito sono chiusi per i lavori nuovi. Nel 2026 il bonus ristrutturazioni si recupera solo come detrazione IRPEF in 10 rate: 50% sull'abitazione principale di chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento, 36% negli altri casi, fino a 96.000 € per unità. In fattura resta l'IVA al 10% sui lavori.
- Eccezioni: valevano solo per lavori che avevano i requisiti prima del 17 febbraio 2023 e una spesa per lavori già eseguiti, documentata da fattura, entro il 30 marzo 2024, e solo per le spese fino al 2024 (fino al 2025 per il Superbonus). Sulle spese del 2026 restano solo le regole proprie delle zone dei terremoti del 2009 e del 2016.
- Costo della pratica: una pratica per lo sconto non esiste più. Restano il titolo edilizio quando serve (per la CILA a Roma i diritti comunali sono 291,24 € fino a 200 mq), la pratica ENEA per i lavori energetici e l'onorario del tecnico.
- Dal 2027: con il testo in vigore oggi la detrazione scende al 36% e al 30%.
- Da dove partire: le regole complete sono nella guida al bonus ristrutturazioni 2026; la stima dei lavori la fai con il calcolatore dei costi.
Da quando non si può più fare lo sconto in fattura
Lo sconto in fattura permetteva al committente di non anticipare la quota di spesa coperta dal bonus: l'impresa applicava in fattura uno sconto pari alla detrazione spettante e lo recuperava poi come credito d'imposta. La cessione del credito consentiva invece di trasformare la detrazione in un credito da cedere a terzi (banche, intermediari finanziari, fornitori).
Entrambe le opzioni sono state bloccate dal DL 11/2023 (convertito dalla Legge 38/2023) dal 17 febbraio 2023 per la generalità degli interventi, nell'ambito delle misure di contenimento della spesa pubblica e di contrasto alle frodi sui crediti edilizi. Da allora il vantaggio fiscale si ottiene solo detraendo la spesa dall'IRPEF nella dichiarazione dei redditi.
Le eccezioni rimaste
Per le spese degli anni ammessi dall'art. 121 del DL 34/2020 (fino al 2024, fino al 2025 per il Superbonus) le opzioni sono rimaste possibili solo per i lavori che, prima del 17 febbraio 2023, avevano già i requisiti dell'art. 2 del DL 11/2023:
- Superbonus (comma 2): CILA presentata, per gli interventi diversi da quelli dei condomini; delibera assembleare che approva i lavori e CILA presentata, per i condomini; istanza per il titolo abilitativo, per la demolizione e ricostruzione.
- Altri bonus (comma 3): richiesta del titolo abilitativo presentata, dove serve; se il titolo non serve, lavori già iniziati oppure un accordo vincolante già firmato per la fornitura di beni e servizi, che senza acconti versati va attestato da committente e impresa con una dichiarazione sostitutiva.
Il DL 39/2024 (convertito dalla Legge 67/2024) ha aggiunto un secondo filtro: la deroga non vale se, alla sua entrata in vigore (30 marzo 2024), non era stata sostenuta nessuna spesa, documentata da fattura, per lavori già eseguiti (non bastano oneri di urbanizzazione, spese tecniche o altri costi preparatori).
Restano poi due casi a parte. Per il bonus barriere architettoniche le opzioni sono durate più a lungo: per tutti sulle spese fino al 31 dicembre 2023, poi solo per i condomini e per le persone fisiche sull'abitazione principale con un reddito di riferimento fino a 15.000 €, limite che non vale se in famiglia c'è una persona con disabilità (art. 2 c. 1-bis del DL 11/2023). Il DL 39/2024 le ha chiuse anche per loro dal 30 marzo 2024, salvo i lavori che a quella data avevano già chiesto il titolo abilitativo o, se il titolo non serve, erano già iniziati o avevano un accordo vincolante con un acconto versato (art. 1 c. 4). Nei comuni colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria valgono regole proprie, con limiti di spesa. È una casistica marginale, da verificare caso per caso con il proprio tecnico o commercialista.
Cosa resta nel 2026: la detrazione in 10 anni
Senza più sconto in fattura, il vantaggio fiscale si ottiene detraendo la spesa dall'IRPEF in 10 quote annuali di pari importo. Il quadro dei principali incentivi:
| Bonus | Aliquota 2026 abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento | Aliquota 2026 altri casi | Tetto | Recupero |
|---|---|---|---|---|
| Bonus Ristrutturazioni | 50% | 36% | 96.000 € di spesa per unità immobiliare | 10 rate annuali |
| Ecobonus (riqualificazione energetica) | 50% | 36% | detrazione massima da 30.000 a 100.000 € secondo l'intervento | 10 rate annuali |
| Sismabonus | 50% | 36% | secondo la tipologia di intervento | 10 rate annuali |
Le aliquote del bonus ristrutturazioni sono quelle dell'art. 16 del DL 63/2013 nel testo in vigore a ottobre 2026, che esclude da questa detrazione la sostituzione dell'impianto di riscaldamento con una caldaia unica alimentata a combustibili fossili. Per l'ecobonus i tetti sono espressi come importo massimo della detrazione, non della spesa. Il dettaglio è nelle guide all'ecobonus 2026 e al sismabonus 2026; il conto sul tuo caso lo fai con la pagina sul calcolo della detrazione e del tetto di spesa.
E il Superbonus?
Per i condomini il Superbonus si è chiuso con le spese del 2025, al 65% (art. 119, comma 8-bis, del DL 34/2020). Nel 2026 resta al 110% solo in casi particolari nei comuni colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016. Il quadro è nella pagina sul Superbonus 2026. Per la stragrande maggioranza degli interventi sulle singole abitazioni il riferimento resta il bonus ristrutturazioni o l'ecobonus ordinari.
Le aliquote e i massimali possono essere ritoccati dalle Leggi di Bilancio. Per il tuo caso specifico ti consigliamo sempre una verifica aggiornata: contattaci e ti diciamo a quale bonus hai diritto e con quale percentuale.
Quali documenti servono per fruire della detrazione
Per portare in detrazione i lavori a Roma è necessario conservare una documentazione ordinata. In linea generale occorrono:
- Documento d'identità e codice fiscale dell'intestatario della detrazione
- Visura catastale dell'immobile o dati catastali ricavati dall'atto di provenienza, dal contratto di affitto o di comodato
- Eventuale autorizzazione del proprietario ai lavori, se chi detrae non è il proprietario
- Bonifico "parlante" (con causale, codice fiscale del beneficiario e partita IVA dell'impresa): è la modalità di pagamento obbligatoria per avere diritto alla detrazione
- Fatture di imprese, professionisti e materiali
- Per gli interventi di efficientamento energetico: pratica ENEA, da trasmettere entro 90 giorni dalla fine dei lavori
- Quando previsto dalla normativa, asseverazione di congruità delle spese (vedi asseverazione di congruità dei prezzi)
- Titolo edilizio quando l'intervento lo richiede (ad esempio CILA o SCIA) ed eventuale comunicazione di inizio lavori
Nota: per il bonus ristrutturazioni recuperato in 10 anni in dichiarazione non sono richiesti né il visto di conformità né l'asseverazione dei prezzi, adempimenti legati a sconto in fattura e cessione del credito. Per l'ecobonus, invece, l'asseverazione di congruità delle spese può servire anche quando la detrazione si usa direttamente (DM 14 febbraio 2022, art. 2).
Quanto costa oggi, senza sconto in fattura
I bonus fiscali sono gratuiti: non si paga nulla per "ottenere" la detrazione, che si recupera in dichiarazione dei redditi. Gli unici costi sono quelli ordinari delle pratiche:
- Titoli edilizi (CILA, SCIA) e relativi diritti di segreteria del Comune di Roma, quando l'intervento li richiede: per la CILA 291,24 € fino a 200 mq di superficie lorda.
- Pratica ENEA: si invia telematicamente entro 90 giorni dalla fine lavori; il costo dipende dalla complessità dell'intervento.
- Visura e documentazione catastale: i tributi catastali sono di pochi euro per documento; la visura per immobile via telematica ha un costo molto contenuto.
- Parcella dello studio tecnico: dipende dal tipo e dalla dimensione dei lavori.
Il costo varia in base alla natura dei lavori, all'immobile e alle pratiche necessarie: per un quadro chiaro ti prepariamo un preventivo gratuito con tempi e costi dettagliati.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico segue proprietari e condomini di Roma e provincia in tutto il percorso, dalla valutazione iniziale fino alla corretta gestione fiscale dei lavori:
- Verifica del bonus applicabile e dell'aliquota corretta per il tuo immobile (abitazione principale o altro)
- Predisposizione e invio della pratica ENEA per gli interventi energetici
- Gestione delle pratiche catastali e urbanistiche presso il Catasto e il Comune di Roma (visure, CILA, SCIA, variazioni catastali)
- Controllo della documentazione necessaria per la detrazione in dichiarazione e del corretto uso del bonifico parlante
- Coordinamento con commercialista e impresa per evitare errori che fanno perdere il diritto alla detrazione
Domande frequenti
Posso ancora chiedere lo sconto in fattura nel 2026?
No. Per i lavori nuovi lo sconto in fattura non è più disponibile dal 17 febbraio 2023 (DL 11/2023); le eccezioni per i lavori già avviati prima del blocco valevano per le spese fino al 2024 (2025 per il Superbonus), e nel 2026 restano solo le regole proprie delle zone dei terremoti del 2009 e del 2016. Il bonus si recupera come detrazione IRPEF in 10 rate annuali nella dichiarazione dei redditi; in fattura resta l'IVA al 10% sui lavori.
Allora i bonus casa non esistono più?
I bonus esistono ancora: nel 2026 il bonus ristrutturazioni e l'ecobonus sono al 50% per l'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento e al 36% negli altri casi. È cambiato solo il modo di usarli: non più sconto in fattura o cessione del credito, ma detrazione in dichiarazione.
Qual è l'aliquota del bonus ristrutturazioni a Roma nel 2026?
Il 50% sulla spesa, fino a 96.000 euro per unità immobiliare, se l'immobile è la tua abitazione principale e ne sei proprietario o titolare di un diritto reale di godimento; il 36% negli altri casi. La detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo.
Cosa cambia dal 2027?
Con il testo dell'art. 16 del DL 63/2013 in vigore oggi, per le spese del 2027 le aliquote scendono al 36% per l'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento e al 30% negli altri casi, sempre nel limite di 96.000 euro. Nessuna norma in vigore oggi reintroduce lo sconto in fattura. Dal 2027 le regole dei bonus passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi: le novità sono nella guida sul nuovo TUIR e i bonus edilizi 2027.
La cessione del credito è ancora possibile?
No, anche la cessione del credito è bloccata in via generale dal DL 11/2023 e dalle norme successive (DL 39/2024). Restano solo effetti residuali su pratiche già avviate prima del blocco, descritte qui sopra fra le eccezioni, da verificare caso per caso.
Come devo pagare i lavori per non perdere la detrazione?
Con il bonifico "parlante", che riporta causale, codice fiscale di chi detrae e partita IVA dell'impresa: è la modalità di pagamento obbligatoria per avere diritto alla detrazione. Vanno conservate anche le fatture di imprese, professionisti e materiali e, quando l'intervento lo richiede, il titolo edilizio, come la CILA o la SCIA.
Serve un commercialista per lo sconto in fattura?
Per i lavori nuovi lo sconto in fattura non si può più fare; per i pochi lavori rimasti nelle eccezioni la verifica va fatta caso per caso con il commercialista. Per la detrazione ordinaria in 10 anni non serve il visto di conformità, che era legato a sconto e cessione del credito: la spesa si indica nella dichiarazione dei redditi, che puoi presentare anche tramite il commercialista o un CAF. Noi teniamo in ordine titolo edilizio, fatture e bonifici e ci coordiniamo con il commercialista e con l'impresa.
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