Salva Casa: il Consiglio di Stato dice no ai lavori dopo la domanda di sanatoria
Chi ha un abuso edilizio in casa e guarda al Salva Casa spesso immagina una strada semplice: si presenta la domanda e, se qualcosa non torna, si sistema con qualche lavoro in più. Il Consiglio di Stato ha appena chiarito che non funziona così. Con la sentenza n. 4845/2026, i giudici hanno stabilito che non si possono eseguire lavori dopo la domanda di sanatoria per rendere l'immobile conforme, e che non si può spezzare un abuso in più pezzi per aprire una seconda sanatoria sulla parte rimasta. È un principio che riguarda anche i proprietari e gli amministratori di condominio di Roma, perché si basa sul Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001), una legge nazionale.
Il caso: una sanatoria negata e un tentativo di rimediare a lavori fatti
La vicenda esaminata da Palazzo Spada nasce da una DIA in variante finale, presentata ai sensi dell'articolo 41 della legge regionale Lombardia 12/2005, usata per interventi strutturali pesanti: modifica della sagoma dell'edificio, ampliamento dei balconi e spostamento all'esterno di un ascensore. I tecnici comunali avevano riscontrato anche altri lavori che rendevano abitabili un piano seminterrato e un sottotetto, qualificati come variazioni essenziali. Il Comune aveva quindi respinto la sanatoria e ordinato il ripristino dello stato dei luoghi.
I proprietari, a quel punto, avevano eseguito solo interventi parziali: eliminato gli impianti che rendevano abitabili i locali e ridotto le altezze medie con dei massetti. Poi avevano presentato una seconda domanda di sanatoria, limitata alle sole difformità geometriche e volumetriche rimaste — avanzamenti di pareti e modifiche dei solai interpiano — sostenendo che fossero conformi alle norme urbanistiche in vigore al momento di quella nuova domanda. Il Comune ha respinto anche questa richiesta, e sia il TAR sia il Consiglio di Stato gli hanno dato ragione.
Perché non si possono fare lavori dopo la domanda di sanatoria
Il punto centrale della sentenza è netto: non è consentito eseguire opere dopo la domanda di sanatoria per adattare l'immobile alla disciplina urbanistica vigente al momento della richiesta. Farlo contraddice il principio stesso della doppia conformità, su cui si basa ogni sanatoria edilizia.
Un intervento realizzato senza titolo, spiega il Consiglio di Stato, va valutato nella sua interezza, con riferimento al momento in cui è stato commesso. Non può essere scomposto in singole parti per chiedere una sanatoria solo su una porzione, facendo riferimento alle norme in vigore al momento della nuova domanda, mentre restano in piedi le irregolarità che avevano fatto bocciare la prima. Nel caso esaminato, la modifica strutturale della sagoma, la traslazione del tetto e la creazione di volumi abitabili abusivi superavano i limiti delle parziali difformità: presentare una SCIA in sanatoria per la sola ridistribuzione dei tramezzi interni non poteva comunque sanare l'intero intervento originario.
Il confine tra l'articolo 36 e l'articolo 36-bis del Testo unico edilizia
La sentenza fissa anche un punto fermo sulla portata del Decreto Salva Casa. L'attenuazione della doppia conformità introdotta dalla riforma non vale per tutti i casi di abuso, ma solo per quelli disciplinati dal nuovo articolo 36-bis del Testo unico edilizia:
- per le totali difformità dal titolo abilitativo o le variazioni essenziali maggiori (articolo 32 del DPR 380/2001) che richiedono il permesso di costruire in sanatoria secondo l'articolo 36, resta obbligatoria la doppia conformità rigida, e non è ammesso alcun intervento successivo per adattare l'immobile;
- la sanatoria semplificata dell'articolo 36-bis si applica esclusivamente alle parziali difformità disciplinate dall'articolo 34 e alle variazioni essenziali specifiche dell'articolo 32 del Testo unico edilizia.
Fuori da questi casi previsti espressamente dalla legge, si applica sempre il principio della doppia conformità rigida: l'opera deve rispettare sia la disciplina urbanistica ed edilizia dell'epoca in cui è stata realizzata, sia quella attuale, senza scorciatoie.
Tabella comparativa: le due strade della sanatoria
| Parametro | Accertamento di conformità ordinario (art. 36) | Sanatoria semplificata Salva Casa (art. 36-bis) |
|---|---|---|
| Ambito di applicazione | Totale difformità dal titolo abilitativo o variazioni essenziali maggiori (es. incrementi volumetrici strutturali) | Parziali difformità (art. 34) e variazioni essenziali specifiche (art. 32) |
| Doppia conformità | Rigida e bilaterale: rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia sia dell'epoca sia attuale | Attenuata e asimmetrica: disciplina edilizia dell'epoca e disciplina urbanistica attuale |
| Opere eseguite dopo la domanda | Vietate: nessun intervento successivo o demolizione per adattare l'immobile | Ammesse solo se pianificate e governate dalle prescrizioni del Comune |
| Frazionamento dell'abuso | Escluso: l'intervento va valutato unitariamente, niente sanatoria parziale | Escluso: l'abuso va sanato nella sua interezza strutturale e funzionale |
Cosa significa per te a Roma
Se stai valutando il Salva Casa per un abuso su un appartamento, una villetta o le parti comuni di un condominio romano, questa sentenza ha ricadute pratiche dirette:
- prima di presentare la domanda, va accertato con precisione se l'abuso rientra tra le parziali difformità e variazioni essenziali sanabili con l'articolo 36-bis, oppure se richiede il permesso di costruire in sanatoria dell'articolo 36, con doppia conformità rigida;
- non conviene fare lavori "di rimedio" dopo aver presentato la domanda, sperando di sistemare in corsa quello che manca: il rischio è che il Comune consideri l'intervento comunque non sanabile;
- se una prima domanda viene respinta, non è una strada percorribile presentarne una seconda solo per la parte residua dell'abuso, isolandola dal resto dell'intervento.
Il nostro studio verifica, caso per caso, quale delle due procedure si applica a un immobile e quali documenti servono prima di avviare qualsiasi pratica, evitando errori che possono tradursi in un nuovo diniego o in una sanzione.
Domande frequenti
Si possono fare lavori dopo la domanda di sanatoria per farla accettare? No. Il Consiglio di Stato ha chiarito che eseguire opere successive alla domanda per adattare l'immobile alla disciplina vigente contrasta con il principio della doppia conformità e non rende sanabile l'intervento.
Cosa cambia tra l'articolo 36 e l'articolo 36-bis del Testo unico edilizia? L'articolo 36 riguarda le totali difformità e le variazioni essenziali maggiori e richiede sempre la doppia conformità rigida. L'articolo 36-bis, introdotto dal Salva Casa, attenua questo requisito ma solo per le parziali difformità e per specifiche variazioni essenziali.
Se il Comune respinge la sanatoria, si può richiederne una seconda solo per una parte dell'abuso? No. Il Consiglio di Stato ha escluso questa possibilità: l'abuso va valutato e sanato nella sua interezza, non è ammesso frazionarlo per aprire una nuova pratica sulle sole opere residue.
Questa sentenza riguarda solo la Lombardia, dove è nato il caso? No. Il principio si basa sul Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001), una normativa nazionale, quindi vale anche per gli immobili di Roma e del Lazio.
Fonti
Articolo redatto dallo studio sulla base delle fonti elencate sotto e aggiornato al 4 settembre 2026. Le norme cambiano: per il tuo caso specifico contattaci.
- Salva Casa, la sanatoria semplificata non è una scorciatoia per regolarizzare gli abusi — Ediltecnico, 4 settembre 2026