Dehors e tavolini esterni a Roma: concessione OSP e regolamento

Per mettere tavolini, ombrelloni o pedane davanti a un bar o a un ristorante di Roma serve la concessione di occupazione di suolo pubblico (OSP), chiesta online al SUAP secondo il regolamento DAC 118/2025. Si pagano il diritto di istruttoria (81,20 € sotto i 20 mq, 116,00 € oltre, tariffa 2026) e il canone unico, che dipende da metri, zona e durata. Lo studio prepara progetto e domanda per 600–1.000 €, IVA e cassa comprese.

• Comprende: verifica di fattibilità (ambito, superficie concedibile, arredi ammessi), progetto del dehors, istanza al SUAP e rapporti con Municipio e Sovrintendenza.
• A parte: diritti e bolli, il canone unico, la polizza fideiussoria chiesta dal regolamento, gli arredi, l'eventuale titolo edilizio per le opere che lo richiedono.
• Tempi: istanza pronta in 10 giorni lavorativi dal sopralluogo, se i documenti ci sono. Poi si attende la concessione del Municipio: i tavolini si mettono solo dopo il rilascio.
• Preventivo: gratuito e scritto, chiedilo qui.

Questa guida riguarda il suolo pubblico di bar e ristoranti. Per ponteggi, cantieri, traslochi o altre occupazioni vedi la guida generale all'occupazione di suolo pubblico a Roma.

Cos'è il dehors e perché serve la concessione OSP

Con "dehors" si intende lo spazio esterno attrezzato di un'attività di somministrazione di alimenti e bevande: l'area con tavolini e sedie, eventualmente delimitata da fioriere o paratie, con pedane, ombrelloni o gazebo. Quasi sempre questo spazio sta su suolo pubblico (marciapiede, piazza, strada chiusa al traffico), e per occuparlo serve un titolo: la concessione OSP.

La concessione non è un semplice pagamento: è l'atto con cui il Comune autorizza l'uso di una porzione di spazio pubblico per una certa superficie, in una certa posizione, con arredi e dimensioni stabiliti. Senza concessione l'occupazione è abusiva e può portare a sanzioni e alla rimozione forzata degli arredi.

A Roma la domanda si presenta online, con i moduli del portale SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive), al Municipio competente, che la istruisce e, nelle zone tutelate, acquisisce il parere della Sovrintendenza Capitolina. Il regolamento prevede che il procedimento si chiuda in 60 giorni, 90 nella Città Storica e nel Sito UNESCO, contati dalla domanda completa (art. 7): è il termine dell'ufficio, non la garanzia che la domanda venga accolta.

Il regolamento OSP di Roma Capitale per la somministrazione

Il riferimento è il regolamento approvato con la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 118 del 6 marzo 2025, dedicato alle occupazioni di suolo pubblico delle attività di somministrazione, che ha superato le concessioni "in deroga" introdotte durante l'emergenza Covid. I punti che cambiano di più la vita all'esercente sono questi:

• Tre ambiti territoriali. La città è suddivisa in Sito UNESCO, Città Storica e Suburbio, con regole e limiti dimensionali via via meno restrittivi man mano che ci si allontana dal centro.
• Superficie parametrata all'attività. Lo spazio esterno concedibile non si calcola più sul vecchio "fronte esercizio", ma in rapporto alla superficie interna del locale: di regola tutta la superficie dell'esercizio, esclusi i magazzini (art. 1); nella parte del Sito UNESCO indicata dall'art. 13 contano solo sala, cucina o laboratorio e servizi igienici per il pubblico. Le percentuali cambiano secondo l'ambito e il tessuto urbano.
• Catalogo arredi. Gli elementi del dehors (tavoli, sedute, ombrelloni, fioriere, delimitazioni) devono rispettare il Catalogo degli arredi della Sovrintendenza Capitolina, per garantire decoro e omogeneità soprattutto nel centro storico.
• Pedane con limiti. Le pedane su carreggiata sono ammesse solo in assenza di marciapiede utilizzabile e con vincoli stringenti nei tessuti più tutelati del Sito UNESCO.
• Progetto unitario. Se almeno il 50% degli esercenti della stessa via o piazza, e comunque almeno due, presenta un progetto coordinato di arredo, si possono ottenere margini aggiuntivi di superficie, in tutto non oltre il 30% delle superfici concedibili ai firmatari (non è un aumento automatico per ciascuno), e più flessibilità sugli arredi, con una concessione di durata più lunga.
• Durata della concessione. La concessione ordinaria dura al massimo tre anni, con scadenza al 31 dicembre del terzo anno e possibilità di rinnovo; con un progetto unitario approvato dura cinque anni.

Le concessioni già esistenti dovevano essere adeguate al nuovo regolamento con un'apposita istanza: il termine, fissato al 31 dicembre 2025 dall'art. 21 del regolamento, è stato prorogato al 31 marzo 2026 (avviso di Roma Capitale). Il regolamento prevede la decadenza della concessione per chi non ha presentato l'istanza di adeguamento. Quel termine è scaduto: se ti trovi in questa situazione conviene regolarizzare quanto prima, e lo studio può verificare lo stato della tua concessione e impostare la pratica corretta.

Il canone unico: quanto costa il suolo pubblico

L'occupazione si paga con il Canone Unico Patrimoniale (CUP), introdotto dalla Legge 160/2019 (commi 816 e seguenti), che dal 2021 ha assorbito la vecchia COSAP. L'importo non è uguale per tutti: dipende dalla superficie occupata, dalla durata (occupazione permanente o temporanea) e dalla collocazione dell'attività.

Roma Capitale ha agganciato il metodo di calcolo ai valori catastali e di mercato immobiliare (OMI) delle diverse zone, e per il 2026 ha approvato una rimodulazione delle tariffe che, secondo l'Amministrazione, riduce il canone per la maggior parte dei contribuenti e contiene gli aumenti nelle zone di pregio. Sono previste anche agevolazioni ed esenzioni per specifiche categorie.

I diritti di istruttoria sono quelli del tariffario 2026 di Roma Capitale (DGC 492/2025, Allegato A, che richiama la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 21/2021); il canone si calcola sul singolo caso con le tariffe vigenti. Se prevedi anche lavori di sistemazione interna del locale, puoi farti un'idea preliminare con la nostra stima dei costi; per i lavori veri di ristrutturazione del locale vedi la ristrutturazione chiavi in mano a Roma, che coordiniamo affidando l'esecuzione a imprese partner selezionate.

Quando il dehors richiede anche un titolo edilizio

La concessione OSP autorizza a occupare il suolo, ma non sempre basta. Se gli arredi vanno oltre la semplice attrezzatura amovibile e diventano una struttura stabile (gazebo chiusi, coperture fisse, verande), può servire anche un titolo edilizio.

Il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001, art. 6, comma 1) elenca diversi casi di edilizia libera. Per il dehors contano soprattutto due: le opere stagionali o temporanee, da rimuovere al cessare dell'esigenza e comunque entro 180 giorni (allestimento e smontaggio compresi), previa comunicazione al Comune (lett. e-bis); e le tende e tende a pergola, anche bioclimatiche, addossate o annesse all'edificio, che non creano uno spazio stabilmente chiuso (lett. b-ter). La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che conta la temporaneità funzionale, non la semplice amovibilità: un manufatto smontabile ma destinato a restare stabilmente a servizio dell'attività, se non rientra in questi casi, richiede una CILA, una SCIA o, nei casi più consistenti, il permesso di costruire, da presentare tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUET). L'edilizia libera non sostituisce la concessione OSP né i vincoli di tutela.

I casi tipici:

• Tavolini, sedie, ombrelloni e pedane amovibili installati con il dehors → di norma basta la concessione OSP.
• Strutture stagionali rimosse entro 180 giorni → edilizia libera, con comunicazione.
• Tende o pergole con telo addossate all'edificio, nei limiti della lett. b-ter → edilizia libera, oltre alla SCIA per la tenda prevista dal regolamento delle insegne.
• Coperture o chiusure stabili e durature → titolo edilizio (CILA, SCIA o permesso) oltre alla concessione.

A questo si aggiunge l'aspetto amministrativo dell'attività: l'apertura o la modifica della somministrazione passa dalla SCIA commerciale, che è cosa distinta dalla concessione dello spazio esterno.

Dehors e insegna: due pratiche da non confondere

Capita spesso che l'esercente pensi a dehors, insegna e cartelli come a un unico "pacchetto". In realtà sono pratiche diverse, con regole e uffici diversi:

• Il dehors riguarda l'occupazione di spazio a terra ed è disciplinato dal regolamento OSP e dal Canone Unico.
• L'insegna (e gli altri mezzi pubblicitari) riguarda l'esposizione di messaggi ed è disciplinata dal regolamento delle insegne di Roma (Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 67/2026), che prevede una SCIA al SUAP anche per le tende, e dalla componente "pubblicità" del Canone Unico. I dettagli sono nella guida alle insegne a Roma.

Possono coesistere e spesso si presentano nello stesso periodo, ma vanno trattate separatamente. Confonderle è una delle cause più comuni di pratiche incomplete e di ritardi nell'avvio dell'attività.

Come ti seguiamo nella pratica

Allestire un dehors a Roma è fattibile, ma richiede di mettere in fila concessione OSP, regole dell'ambito, calcolo del canone e, dove serve, titolo edilizio. Lo studio verifica la fattibilità in base all'ambito e al tessuto urbano del locale, prepara il progetto di arredo conforme al catalogo, calcola la superficie concedibile e presenta l'istanza tramite il SUAP, tenendo i rapporti con Municipio e Sovrintendenza dove serve.

Se gestisci un bar o un ristorante e vuoi capire se e come puoi ampliare gli spazi esterni, chiedici un preventivo gratuito: analizziamo il tuo caso e ti diciamo, senza impegno, quali pratiche servono e in quali tempi.

Domande frequenti

Quanto costa la concessione OSP per un dehors a Roma?

L'onorario dello studio per progetto e domanda è di 600–1.000 €, IVA e cassa comprese. Al Comune si pagano il diritto di istruttoria, 81,20 € sotto i 20 mq e 116,00 € oltre (tariffa 2026), e il canone unico, che dipende da metri, zona e durata. Sono a parte anche bolli, arredi ed eventuale titolo edilizio per strutture stabili. L'istanza è pronta in 10 giorni lavorativi dal sopralluogo, se i documenti ci sono.

Quanto dura la concessione OSP per un dehors?

Con il regolamento DAC 118/2025 la concessione ordinaria dura al massimo tre anni e scade il 31 dicembre del terzo anno, con la possibilità di rinnovarla. Con un progetto unitario di arredo approvato, presentato da almeno il 50% degli esercenti della stessa via o piazza e comunque da almeno due, la concessione dura cinque anni; gli eventuali margini aggiuntivi di superficie hanno un tetto complessivo e non sono automatici.

La mia concessione è precedente al regolamento: devo adeguarla?

Sì. Le concessioni esistenti andavano adeguate con un'apposita istanza entro il termine dell'art. 21 del regolamento, fissato al 31 dicembre 2025 e prorogato al 31 marzo 2026. Per chi non l'ha presentata il regolamento prevede la decadenza della concessione. Il termine è scaduto: se sei in questa situazione conviene regolarizzare subito, partendo dalla verifica dello stato della concessione.

Se compro un bar con i tavolini fuori, la concessione passa a me?

Non da sola. Con l'acquisto o l'affitto dell'azienda la concessione di suolo pubblico va volturata o richiesta di nuovo, accanto al subingresso nell'attività: il percorso è nella guida al subingresso in un'attività commerciale a Roma. Conviene controllarla prima dell'atto: senza una concessione valida l'occupazione è abusiva, con il rischio di sanzioni e della rimozione forzata degli arredi.

Serve una pratica anche per la scritta su ombrelloni e tende?

Sugli ombrelloni e sugli altri arredi del dehors la scritta non è ammessa: il regolamento OSP (DAC 118/2025) vieta marchi e messaggi pubblicitari, compreso il logo del locale, e gli arredi devono rispettare il catalogo della Sovrintendenza Capitolina. Per le tende invece serve una pratica: il regolamento delle insegne di Roma le sottopone alla stessa SCIA delle insegne di esercizio (art. 18 della Deliberazione n. 67/2026), e la legge nazionale (D.L. 19/2026, art. 5, comma 2) prevede una SCIA asseverata al SUAP, salvo le autorizzazioni preventive nelle aree vincolate.