Allestire un dehors davanti al proprio bar o ristorante a Roma significa guadagnare coperti e visibilità, ma vuol dire anche entrare in un percorso amministrativo preciso. Tavolini, pedane, ombrelloni e gazebo occupano uno spazio che è del Comune: per usarlo serve una concessione di occupazione di suolo pubblico (OSP) rilasciata da Roma Capitale, con regole che dal 2025 sono state riscritte. Il nostro studio tecnico a Roma segue gli esercenti in tutte le fasi della pratica, dalla verifica di fattibilità fino alla presentazione dell'istanza. In questa guida spieghiamo, con parole semplici, cosa prevede il regolamento, quanto si paga, e perché il dehors è una cosa diversa dall'insegna.
Cos'è il dehors e perché serve la concessione OSP
Con "dehors" si intende lo spazio esterno attrezzato di un'attività di somministrazione di alimenti e bevande: l'area con tavolini e sedie, eventualmente delimitata da fioriere o paratie, con pedane, ombrelloni o gazebo. Poiché quasi sempre questo spazio insiste su suolo pubblico (marciapiede, piazza, strada chiusa al traffico), occuparlo richiede un titolo: la concessione OSP.
La concessione non è un semplice pagamento: è un atto con cui il Comune autorizza l'uso di una porzione di spazio pubblico per una determinata superficie, in una determinata posizione, secondo arredi e dimensioni stabiliti. Senza concessione, l'occupazione è abusiva e può portare a sanzioni e alla rimozione forzata degli arredi.
A Roma la domanda si presenta in via telematica tramite il portale SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive), che istruisce la pratica insieme al Municipio competente e, nelle zone vincolate, alla Sovrintendenza Capitolina. Per il quadro generale dell'occupazione di spazi pubblici vedi anche occupazione suolo pubblico.
Il regolamento OSP di Roma Capitale per la somministrazione
Il riferimento attuale è la Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 118 del 6 marzo 2025, che ha approvato il nuovo regolamento per le occupazioni di suolo pubblico delle attività di somministrazione, superando le concessioni "in deroga" introdotte durante l'emergenza Covid. I punti che cambiano di più la vita all'esercente sono questi:
- Tre ambiti territoriali. La città è suddivisa in Sito UNESCO, Città Storica e Suburbio, con regole e limiti dimensionali progressivamente meno restrittivi man mano che ci si allontana dal centro.
- Superficie parametrata all'attività. Lo spazio esterno concedibile non si calcola più sul vecchio "fronte esercizio", ma in rapporto alla superficie interna del locale (somministrazione, cucina/laboratorio e servizi), con percentuali diverse a seconda dell'ambito e del tessuto urbano.
- Catalogo arredi. Gli elementi del dehors (tavoli, sedute, ombrelloni, fioriere, delimitazioni) devono rispettare il Catalogo degli arredi della Sovrintendenza Capitolina, per garantire decoro e omogeneità soprattutto nel centro storico.
- Pedane con limiti. Le pedane su carreggiata sono ammesse solo in assenza di marciapiede utilizzabile e con vincoli stringenti nei tessuti più tutelati del Sito UNESCO.
- Progetto unitario. Se almeno il 50% degli esercenti della stessa via o piazza presenta un progetto coordinato di arredo, è possibile ottenere margini aggiuntivi di superficie (fino a circa il 30% in più) e una maggiore flessibilità sugli arredi, con la possibilità di una concessione di durata più lunga.
- Durata della concessione. La concessione ordinaria ha durata massima di tre anni, con scadenza al 31 dicembre del terzo anno e possibilità di rinnovo; con un progetto unitario di via o piazza la durata può estendersi fino a cinque anni.
Le concessioni preesistenti dovevano essere adeguate al nuovo regolamento entro un termine inizialmente fissato al 31 dicembre 2025 e poi prorogato al 31 marzo 2026 (proroga deliberata dall'Assemblea Capitolina a dicembre 2025): chi non ha presentato l'istanza di adeguamento è esposto alla decadenza della concessione. Essendo quel termine ormai scaduto, se ti trovi in questa situazione è importante regolarizzare quanto prima la posizione: il nostro studio può verificare lo stato della tua concessione e impostare la pratica corretta.
Il canone unico: quanto costa il suolo pubblico
L'occupazione si paga attraverso il Canone Unico Patrimoniale (CUP), introdotto dalla Legge 160/2019 (commi 816 e seguenti), che dal 2021 ha assorbito la vecchia COSAP. L'importo non è una cifra fissa uguale per tutti: dipende dalla superficie occupata, dalla durata (occupazione permanente o temporanea) e dalla collocazione dell'attività.
Roma Capitale ha rivisto il metodo di calcolo agganciandolo ai valori catastali e di mercato immobiliare (OMI) delle diverse zone, e per il 2026 ha approvato una rimodulazione delle tariffe che, secondo l'Amministrazione, comporta una riduzione del canone per la maggior parte dei contribuenti e contiene gli aumenti nelle zone di pregio. Sono inoltre previste agevolazioni ed esenzioni per specifiche categorie.
| Voce | Cosa incide |
|---|---|
| Canone Unico Patrimoniale (OSP) | Superficie, durata, zona/valore catastale |
| Bollo e diritti di istruttoria | Importi fissi sulla pratica |
| Arredi e pedane a norma | Costo a carico dell'esercente |
| Eventuale titolo edilizio | Se la struttura non è edilizia libera |
I valori esatti vanno sempre verificati sulle tariffe ufficiali vigenti e sul calcolo del singolo caso: quelli qui indicati sono voci di spesa indicative, da verificare. Se prevedi anche lavori di sistemazione interna del locale collegati all'apertura, puoi farti un'idea preliminare con il nostro stima dei costi; per i lavori veri di ristrutturazione del locale ci appoggiamo al portale specializzato roma-ristruttura.it.
Quando il dehors richiede anche un titolo edilizio
Qui sta uno degli equivoci più frequenti: la concessione OSP autorizza a occupare il suolo, ma non sempre basta. Se gli arredi vanno oltre la semplice attrezzatura amovibile e diventano una struttura stabile (gazebo chiusi, coperture fisse, verande), può servire anche un titolo edilizio.
Il principio, fissato dal Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-bis), è che rientrano nell'edilizia libera solo le opere stagionali e temporanee, destinate a essere rimosse al cessare dell'esigenza e comunque entro 180 giorni (allestimento e smontaggio compresi), previa comunicazione al Comune. La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che conta la temporaneità funzionale, non la semplice amovibilità: un manufatto smontabile ma destinato a restare stabilmente a servizio dell'attività non è edilizia libera e richiede una CILA, una SCIA o, nei casi più consistenti, il permesso di costruire, da presentare tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUET).
In sintesi:
- Tavolini, sedie, ombrelloni e pedane amovibili installati con il dehors → di norma coperti dalla sola concessione OSP.
- Strutture stagionali rimosse entro 180 giorni → edilizia libera, con comunicazione.
- Coperture o chiusure stabili e durature → titolo edilizio (CILA/SCIA/permesso) oltre alla concessione.
A questo si aggiunge l'aspetto amministrativo dell'attività: l'apertura o la modifica della somministrazione passa dalla SCIA commerciale, che è cosa distinta dalla concessione dello spazio esterno.
Dehors e insegna: due pratiche da non confondere
Capita spesso che l'esercente pensi a dehors, insegna e cartelli come a un unico "pacchetto". In realtà sono pratiche diverse, con riferimenti normativi e uffici diversi:
- Il dehors riguarda l'occupazione di spazio a terra ed è disciplinato dal regolamento OSP e dal Canone Unico.
- L'insegna (e gli altri mezzi pubblicitari) riguarda l'esposizione di messaggi ed è disciplinata dal regolamento sulla pubblicità, con la relativa autorizzazione e la componente "pubblicità" del Canone Unico. I dettagli su questo fronte sono nella guida autorizzazione insegna.
Possono coesistere e spesso si presentano nello stesso periodo, ma vanno autorizzate separatamente. Confonderle è una delle cause più comuni di pratiche incomplete e di ritardi nell'avvio dell'attività.
Come ti seguiamo nella pratica
Allestire un dehors a Roma è fattibile, ma richiede di mettere in fila concessione OSP, rispetto del regolamento di zona, calcolo del canone e, dove serve, titolo edilizio. Il nostro studio tecnico a Roma verifica la fattibilità in base all'ambito e al tessuto urbano del tuo locale, predispone il progetto di arredo conforme al catalogo, calcola la superficie concedibile e cura la presentazione dell'istanza tramite il SUAP, coordinando dove necessario il rapporto con Municipio e Sovrintendenza.
Se gestisci un bar o un ristorante e vuoi capire se e come puoi ampliare i tuoi spazi esterni, contattaci per un preventivo gratuito: analizziamo il tuo caso specifico e ti diciamo, senza impegno, quali pratiche servono e in quali tempi.