Affrancazione a Roma: rimuovere i vincoli dell'edilizia convenzionata
L'affrancazione è la procedura con cui il proprietario di un immobile costruito nei Piani di Zona (PEEP) di Roma rimuove il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione imposti dalla convenzione di edilizia economica e popolare, pagando al Comune un corrispettivo. È un tema che riguarda decine di migliaia di famiglie romane, perché molti quartieri della capitale sono nati su aree cedute dal Comune in edilizia convenzionata.
Spesso all'affrancazione si affianca la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà: due procedure distinte, che gestiamo entrambe sulla piattaforma comunale SIAT, dalla verifica della convenzione fino alla determina finale.
In questa pagina trovi spiegato, in modo semplice:
- cos'è l'affrancazione e in cosa si differenzia dalla trasformazione;
- quando serve e chi può richiederla;
- quali documenti occorrono e come funziona la procedura su SIAT;
- quali sono i costi (diritti e corrispettivo) e i tempi;
- come possiamo aiutarti a Roma.
Cos'è l'affrancazione
L'affrancazione è l'atto con cui si elimina il vincolo del prezzo massimo di cessione (il tetto oltre il quale l'immobile non può essere venduto) e del canone massimo di locazione previsti dalla convenzione del Piano di Zona. In cambio, il proprietario versa al Comune di Roma un corrispettivo calcolato secondo criteri stabiliti da apposite deliberazioni dell'Assemblea Capitolina.
Gli immobili costruiti nei Piani di Zona romani (aree individuate ai sensi della Legge 167/1962) sono stati infatti assegnati con una convenzione che impone questi vincoli. In molti casi il terreno resta di proprietà del Comune, mentre il proprietario dell'immobile dispone soltanto del diritto di superficie.
Per questo motivo si parla spesso di due interventi che è bene tenere distinti:
- Affrancazione (rimozione dei vincoli): elimina il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, consentendo di vendere o affittare l'immobile a valori di libero mercato.
- Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà: trasferisce al proprietario anche la proprietà dell'area, che prima restava del Comune di Roma.
I due procedimenti possono presentarsi insieme o separatamente, a seconda di come è strutturata la convenzione del tuo immobile.
Affrancazione o trasformazione? Le differenze
| Affrancazione | Trasformazione del diritto di superficie | |
|---|---|---|
| Cosa fa | Rimuove il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione | Trasferisce al proprietario anche la proprietà dell'area |
| Riguarda | Convenzioni con vincolo di prezzo (superficie o proprietà) | Solo immobili in diritto di superficie |
| Effetto | Vendita/locazione a valore di mercato | Da proprietario del solo fabbricato a proprietario pieno (terreno incluso) |
| Atto notarile | Non sempre necessario | Generalmente necessario |
Diritto di superficie e diritto di proprietà
| Tipologia | Caratteristica principale |
|---|---|
| Diritto di proprietà | L'assegnatario ha la piena proprietà dell'immobile e dell'area su cui sorge. |
| Diritto di superficie | L'assegnatario è proprietario del solo fabbricato; la proprietà del terreno resta del Comune di Roma. |
In entrambe le tipologie di convenzione può essere presente il vincolo del prezzo massimo di cessione, che l'affrancazione consente di rimuovere. La durata e le condizioni della convenzione variano caso per caso: per sapere con esattezza quali vincoli gravano sul tuo immobile è necessario leggere l'atto di provenienza e la convenzione originaria.
Quando serve l'affrancazione
L'affrancazione diventa utile o necessaria soprattutto in questi casi:
- Vuoi vendere l'immobile a prezzo di mercato, senza il tetto del prezzo massimo di cessione;
- Vuoi affittare senza il limite del canone massimo di locazione;
- Devi rogitare una compravendita e il notaio richiede di rimuovere il vincolo per dare certezza all'atto;
- Vuoi valorizzare il bene in vista di una donazione o di una successione.
Attenzione a un punto molto discusso: la decadenza automatica del vincolo decorsi 20 anni non vale allo stesso modo per tutti.
Per gli immobili ceduti fin dall'origine in piena proprietà (o per quelli trasformati da diritto di superficie in proprietà), la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 10/2022 — attuativa della sentenza della Corte Costituzionale n. 210/2021 e dell'art. 31, commi 45-50, L. 448/1998 — riconosce che, decorsi 20 anni dalla stipula della convenzione (o dell'atto di trasformazione), il vincolo sul prezzo massimo di cessione decade automaticamente, senza bisogno di affrancazione né di atto notarile.
Per gli immobili con il solo diritto di superficie non trasformato, questa decadenza automatica non opera: la stessa delibera precisa espressamente che non riguarda "i titolari della sola proprietà superficiaria". In questi casi il vincolo resta legato alla durata (fino a 99 anni) della convenzione di superficie, e per liberare l'immobile occorre prima trasformare il diritto di superficie in piena proprietà (dove la zona lo consente) — dopo la quale può eventualmente decorrere il termine dei 20 anni — oppure, nelle zone non trasformabili, procedere comunque con l'affrancazione a pagamento presso il Comune.
In sintesi: i 20 anni "liberano" solo chi è (o diventa) proprietario pieno. Chi ha solo il diritto di superficie deve prima trasformare e/o affrancare.
Chi può richiedere l'affrancazione
Secondo i criteri di Roma Capitale, può presentare istanza chi rispetta questi requisiti:
- essere persona fisica, attuale proprietario dell'immobile (anche ex proprietario con interesse sul bene, ai sensi della L. 136/2018);
- avere un immobile ricadente in un Piano di Zona (I o II PEEP) ex Legge 167/1962;
- aver maturato il requisito temporale richiesto: di norma cinque anni dal primo atto di trasferimento tra ente concedente e assegnatario.
L'elenco dei Piani di Zona per i quali è possibile procedere viene periodicamente ampliato dall'Amministrazione capitolina con specifiche deliberazioni: se non sei certo che il tuo quartiere sia tra quelli abilitati, possiamo verificarlo per te consultando la convenzione e gli atti del tuo Piano di Zona.
Documenti necessari per l'affrancazione
La documentazione varia in base alla procedura scelta (ordinaria o semplificata) e alla situazione del singolo immobile. In genere occorrono:
- istanza compilata con i dati del richiedente e dell'immobile;
- atto di provenienza (rogito notarile di acquisto) e convenzione originaria del Piano di Zona;
- visura e planimetria catastale aggiornate;
- relazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere), asseverata nei casi previsti;
- documenti che attestano gli importi già versati al momento dell'assegnazione (utili per il calcolo del corrispettivo);
- documento d'identità in corso di validità del richiedente;
- eventuali documenti aggiuntivi richiesti dagli uffici in base al caso specifico.
Nella procedura semplificata il professionista incaricato predispone una relazione tecnica asseverata ai sensi del D.P.R. 445/2000, con le autocertificazioni richieste: è il motivo per cui questa via è generalmente più rapida.
Come funziona la procedura di affrancazione a Roma (SIAT)
Dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione, sia in forma ordinaria sia in forma semplificata, devono essere presentate esclusivamente tramite la piattaforma telematica SIAT (Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni) di Roma Capitale.
Sulla stessa piattaforma si caricano i documenti, si effettuano i pagamenti e si monitora lo stato di avanzamento fino all'esito finale. L'istruttoria è curata, per conto dell'Amministrazione, dalla società strumentale del Comune, mentre la determina finale resta di competenza di Roma Capitale.
Sono previste due modalità:
- Procedura ordinaria: gli uffici svolgono l'istruttoria completa sulla base della documentazione presentata dal cittadino.
- Procedura semplificata: si fonda su una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere e, per i profili giuridico-fiscali, avvocati e commercialisti abilitati); consente tempi e costi ridotti rispetto all'ordinaria.
In sintesi, il percorso tipico si articola in queste fasi:
- verifica della convenzione e dei vincoli effettivi sull'immobile;
- raccolta dei documenti (atto, convenzione, catasto, ricevute di versamento);
- calcolo del corrispettivo di affrancazione/trasformazione;
- presentazione dell'istanza su SIAT;
- istruttoria del Comune;
- determinazione di affrancazione/trasformazione;
- eventuale atto notarile per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà.
Costi e tempi dell'affrancazione
I costi dell'affrancazione si compongono di più voci, che variano da pratica a pratica. Distinguiamo con chiarezza i tributi/diritti comunali dagli onorari professionali:
| Voce | Indicazione |
|---|---|
| Diritti di istruttoria comunali | Procedura ordinaria: € 100,00 (versati su SIAT). Procedura semplificata: diritti di istruttoria aboliti dalla Deliberazione A.C. n. 113/2023. |
| Corrispettivo di affrancazione/trasformazione | Variabile. Determinato dal Comune secondo i criteri stabiliti dall'Assemblea Capitolina, in base a valore dell'area, superficie, importi già versati (rivalutati) e anni trascorsi dalla convenzione. |
| Onorario del professionista | Varia in base alla complessità della pratica. Contattaci per un preventivo gratuito. |
| Eventuali spese notarili | Dovute quando è necessario un atto pubblico (in particolare per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà). |
Come si calcola il corrispettivo
Il corrispettivo non è una cifra standard: dipende da come è strutturata la convenzione e dai criteri stabiliti dalle deliberazioni comunali. In linea generale entrano nel calcolo:
- il valore dell'area su cui sorge l'immobile;
- la superficie dell'unità immobiliare;
- gli importi già versati al momento dell'assegnazione (rivalutati);
- gli anni trascorsi dalla stipula della convenzione.
Per questo motivo non esiste un importo unico valido per tutti: la stima corretta richiede la lettura della convenzione e delle ricevute di versamento del singolo immobile.
Tempi
La procedura ordinaria prevede termini di istruttoria nell'ordine dei mesi; la procedura semplificata è in genere più veloce, perché parte da una relazione asseverata. Trattandosi di importi e tempistiche definiti da delibere comunali e variabili in base al singolo immobile, non indichiamo cifre fisse: ti forniamo una stima personalizzata dopo aver esaminato la convenzione e la documentazione del tuo immobile.
I vantaggi dell'affrancazione
- Libertà di vendita: una volta rimosso il vincolo, l'immobile può essere venduto a valore di mercato, senza il tetto del prezzo massimo di cessione.
- Libertà di locazione: decade anche il limite del canone massimo di locazione.
- Piena proprietà: con la trasformazione del diritto di superficie diventi proprietario anche dell'area, non solo del fabbricato.
- Valorizzazione dell'immobile: liberare il bene dai vincoli può aumentarne il valore commerciale.
- Maggiore certezza negli atti: un immobile affrancato è più semplice da trattare in compravendita, donazione o successione.
Come ti aiutiamo a Roma
Il nostro studio tecnico, attivo su tutta Roma e provincia, ti segue in ogni fase della pratica di affrancazione e trasformazione:
- verifica preliminare della convenzione del tuo Piano di Zona e dei vincoli effettivi sull'immobile;
- recupero dei documenti catastali e di provenienza, anche tramite visura catastale e accesso agli atti;
- redazione della relazione tecnica e, dove serve, della relazione asseverata;
- stima del corrispettivo e presentazione dell'istanza sulla piattaforma SIAT;
- gestione dell'istruttoria con gli uffici comunali fino alla determina;
- coordinamento con il notaio per gli atti necessari alla trasformazione in proprietà.
Per le pratiche catastali collegate possiamo occuparci anche di modifica della planimetria catastale e voltura catastale, così da avere una situazione documentale completa e coerente.
Domande frequenti sull'affrancazione a Roma
Cos'è l'affrancazione di un immobile in Piano di Zona?
È la procedura con cui il proprietario di un immobile costruito in un Piano di Zona (PEEP) di Roma rimuove, pagando un corrispettivo al Comune, il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione previsti dalla convenzione. Consente così di vendere o affittare a valori di libero mercato.
Chi può richiedere l'affrancazione a Roma?
Possono presentare istanza le persone fisiche proprietarie (o ex proprietarie con interesse, ai sensi della L. 136/2018) di un immobile ricadente in un Piano di Zona ex Legge 167/1962, di norma trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento. Verifichiamo noi i requisiti specifici del tuo caso.
Quanto costa l'affrancazione?
I diritti di istruttoria comunali sono pari a € 100,00 per la procedura ordinaria, mentre per la procedura semplificata sono stati aboliti dalla Deliberazione A.C. n. 113/2023. A questi si aggiunge il corrispettivo di affrancazione, che varia in base al valore dell'area, alla superficie, agli importi già versati e agli anni trascorsi dalla convenzione, oltre all'onorario professionale ed eventuali spese notarili. Contattaci per un preventivo gratuito.
Quanto tempo richiede la procedura?
I tempi dipendono dalla modalità scelta e dalla completezza della documentazione. La procedura semplificata, basata su relazione tecnica asseverata, è generalmente più rapida della procedura ordinaria (che si misura in mesi). Ti diamo una stima dopo aver esaminato la tua pratica.
Come si presenta la domanda di affrancazione?
Dal 10 giugno 2023 tutte le istanze, ordinarie e semplificate, si presentano esclusivamente tramite la piattaforma telematica SIAT (Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni) di Roma Capitale, sulla quale si caricano i documenti e si effettuano i pagamenti.
Qual è la differenza tra affrancazione e trasformazione del diritto di superficie?
L'affrancazione rimuove il vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione. La trasformazione del diritto di superficie in proprietà, invece, ti trasferisce anche la proprietà dell'area che prima restava del Comune. Le due procedure possono coesistere o essere svolte separatamente.
Dopo 20 anni il vincolo del prezzo decade da solo?
Sì, ma solo per gli immobili ceduti in piena proprietà o già trasformati: per questi, decorsi 20 anni dalla convenzione, il vincolo decade automaticamente (Del. A.C. n. 10/2022, sentenza Corte Cost. n. 210/2021). Per chi ha il solo diritto di superficie non trasformato la decadenza automatica non opera: occorre prima trasformare e/o affrancare.
Come si calcola il corrispettivo di affrancazione?
Il corrispettivo è determinato dal Comune di Roma secondo i criteri fissati dalle deliberazioni dell'Assemblea Capitolina, che considerano il valore dell'area, la superficie, gli importi già versati al momento dell'assegnazione (rivalutati) e gli anni trascorsi dalla stipula della convenzione. Per questo non esiste una cifra unica valida per tutti: serve la lettura della convenzione del singolo immobile.
Contattaci per la tua pratica di affrancazione a Roma
Vuoi sapere se il tuo immobile può essere affrancato e quanto costa? Contattaci per una consulenza e un preventivo gratuito: verifichiamo la tua convenzione, calcoliamo il corrispettivo e gestiamo l'intera pratica su SIAT fino alla determina finale.