Molti amministratori e proprietari pensano che il regolamento condominiale serva solo a disciplinare l'uso delle parti comuni: orari, animali, tende da sole, ripartizione delle spese. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ricorda però che il regolamento condominiale può stabilire la proprietà di un bene comune, e non solo il suo utilizzo, a patto che abbia determinate caratteristiche formali. È un chiarimento che riguarda da vicino chi amministra o vive in condomini romani con regolamenti storici, spesso mai riletti con attenzione dopo l'acquisto dell'appartamento.

Il caso: un vano interrato conteso da decenni

La vicenda arriva da un caseggiato con un regolamento condominiale del 1962. Alcuni condomini sostenevano che un locale interrato fosse un bene comune, e non la proprietà esclusiva di un altro partecipante al condominio. Nel 2011 hanno quindi citato in giudizio quest'ultimo, chiedendo che venisse dichiarata nulla la compravendita del 2001 con cui aveva acquistato il locale dal precedente titolare.

Il convenuto ha chiamato in causa il proprio dante causa, che a sua volta ha affermato di aver venduto il locale come legittimo proprietario, con un titolo di provenienza derivante da una successione familiare.

Il Tribunale di Roma ha respinto la domanda dei condomini, osservando che negli atti storici e catastali i locali in questione erano sempre stati indicati come accessori ai locali sovrastanti, e non come parti condominiali. In appello, la Corte ha confermato la decisione, aggiungendo però un passaggio più netto: secondo i giudici di secondo grado, il regolamento condominiale non avrebbe comunque alcuna valenza ai fini della proprietà, perché destinato solo a disciplinare l'uso delle parti comuni.

Cosa ha deciso la Cassazione

È proprio su questo punto che la Corte di Cassazione, con l'ordinanza 27 giugno 2026, n. 22115, ha censurato la sentenza d'appello. Il condomino ricorrente aveva evidenziato che il regolamento del 1962 non era un semplice regolamento assembleare, ma un atto con caratteristiche precise:

era stato approvato all'unanimità da tutti i condomini;
era stato redatto per atto pubblico dal notaio il 26 aprile 1962;
era stato trascritto nei registri immobiliari;
era stato richiamato negli atti di compravendita successivi.

Per la Cassazione, un regolamento condominiale con queste caratteristiche può costituire un titolo negoziale idoneo a incidere sui diritti reali, rendendo comune un bene prima esclusivo, o viceversa. Di conseguenza, la Corte d'appello non poteva escludere "a priori" la rilevanza del regolamento del 1962: avrebbe dovuto valutarlo e interpretarlo come si fa con qualsiasi altro titolo di proprietà.

Gli altri motivi del ricorso sono stati assorbiti, perché la questione sulla natura del regolamento è preliminare rispetto a ogni altra valutazione. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, perché riesamini la vicenda tenendo conto della possibile natura contrattuale del regolamento e della sua idoneità a incidere sulla proprietà del locale interrato.

È importante non fraintendere la portata della decisione: la Cassazione non ha stabilito che il locale sia effettivamente comune, né ha dato ragione ai condomini ricorrenti. Ha stabilito solo che il regolamento non può essere ignorato e va letto e interpretato come qualunque altro titolo.

Regolamento assembleare o contrattuale: la differenza che conta

Il nodo centrale della vicenda è la distinzione tra due tipi di regolamento condominiale, che nella pratica quotidiana viene spesso trascurata.

Caratteristica	Regolamento assembleare	Regolamento contrattuale
Approvazione	Maggioranza assembleare	Unanimità dei condomini
Forma	Verbale di assemblea	Spesso atto pubblico o comunque richiamato negli atti di acquisto
Trascrizione	Non necessaria	Rafforza l'opponibilità ai terzi
Effetti	Disciplina solo l'uso delle parti comuni	Può incidere sui diritti reali (proprietà)
Esempio dal caso esaminato	—	Regolamento del 1962, approvato all'unanimità, per atto pubblico e trascritto

Un regolamento approvato solo a maggioranza in assemblea resta un atto di gestione: stabilisce come si usano i beni comuni, non a chi appartengono. Un regolamento nato con il consenso di tutti i condomini, spesso in forma di atto pubblico e trascritto, ha invece una natura più vicina a quella di un vero contratto tra le parti, e per questo può toccare anche la titolarità dei beni.

Cosa significa per te a Roma

Se amministri un condominio romano, soprattutto in edifici storici del centro o dei quartieri costruiti nel dopoguerra, questa pronuncia suggerisce alcune verifiche concrete prima di dare per scontato il regime proprietario di cantine, vani interrati, lastrici solari o altri spazi dai confini incerti:

Recupera il regolamento originario, se esiste, e verifica come è stato approvato: all'unanimità o a maggioranza.
Controlla se è stato redatto per atto pubblico e trascritto nei registri immobiliari: sono elementi che ne rafforzano il valore come titolo.
Confronta il regolamento con gli atti di compravendita dei singoli appartamenti: se viene richiamato costantemente, è un indizio della sua natura contrattuale.
Non affidarti solo alle risultanze catastali: la Cassazione ricorda che la qualificazione di un bene richiede di incrociare più elementi, non solo la destinazione funzionale o la collocazione fisica.

Per un proprietario che sta per acquistare un immobile in condominio, la lezione è simile: leggere il regolamento prima del rogito non è un formalismo, perché un regolamento contrattuale può contenere clausole che incidono sulla proprietà di spazi che sembrano, a prima vista, di uso esclusivo.

Domande frequenti

Il regolamento condominiale può davvero cambiare la proprietà di un bene? Sì, ma solo se ha natura contrattuale, cioè se è stato approvato all'unanimità da tutti i condomini e ha le caratteristiche di un vero titolo negoziale. Un regolamento approvato a maggioranza disciplina solo l'uso dei beni comuni, non la loro proprietà.

Serve il geometra per capire se un vano è comune o di proprietà esclusiva? La verifica richiede di incrociare atti di provenienza, planimetrie catastali, storia edilizia del fabbricato e regolamento condominiale: un tecnico può ricostruire questi elementi e affiancare l'avvocato nella lettura dei titoli.

Un regolamento non trascritto è comunque valido? Dal caso esaminato dalla Cassazione, la trascrizione rafforza l'opponibilità del regolamento ai terzi, ma il punto centrale resta l'unanimità di approvazione e la forma dell'atto: sono questi elementi a determinarne la natura contrattuale.

Cosa succede ora al vano interrato del caso esaminato? La Cassazione ha rinviato il giudizio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda tenendo conto della possibile natura contrattuale del regolamento del 1962. La decisione definitiva sulla proprietà del locale non è stata ancora presa.

Articolo redatto dallo studio sulla base delle fonti elencate sotto e aggiornato al 29 agosto 2026. Le norme cambiano: per il tuo caso specifico contattaci.

Fonti

Regolamento condominiale: può stabilire chi è proprietario di un bene? — Ediltecnico, 26 agosto 2026