Mappe Catastali ed Estratto di Mappa a Roma: cosa sono e come ottenerle
Le mappe catastali sono la rappresentazione grafica del territorio nel Catasto Terreni: mostrano come il suolo è diviso in fogli e particelle, con le sagome dei fabbricati e i confini dei terreni. L'estratto di mappa è la porzione di mappa centrata su una singola particella, quella che serve per orientarsi in una compravendita di terreno, per verificare i confini o per avviare una pratica catastale.
In questa guida trovi cosa sono le mappe catastali, come si leggono foglio e particella, come consultarle online sul sito dell'Agenzia delle Entrate (gratis, con SPID), la differenza tra estratto di mappa e planimetria catastale, e quando la mappa entra nelle pratiche edilizie e catastali a Roma (frazionamenti, Pregeo, verifica dei confini).
Cosa sono le mappe catastali
La mappa catastale è la fotografia grafica in scala di una zona del territorio così come risulta al Catasto. Su di essa sono disegnate le particelle (le porzioni di suolo) con i rispettivi numeri identificativi e le sagome degli edifici.
È importante tenere a mente due cose:
- Le mappe fanno parte del Catasto Terreni, cioè il catasto che censisce il suolo (terreni, aree, corti). I fabbricati con la loro planimetria interna appartengono invece al Catasto Fabbricati: sono due archivi diversi ma collegati dagli stessi identificativi.
- Il catasto in Italia non è probatorio: la mappa e i suoi dati hanno valore fiscale e identificativo, ma non provano la proprietà né i confini legali. La proprietà si dimostra con gli atti notarili e le ispezioni ipotecarie in Conservatoria; i confini, in caso di contenzioso, si accertano con un rilievo tecnico e non con la sola mappa.
Questa distinzione è la prima cosa che verifichiamo quando un cliente ci porta una mappa "per essere sicuro dei confini": la mappa è un ottimo punto di partenza, ma va sempre confrontata con l'atto e con lo stato dei luoghi.
Foglio, particella e subalterno: come si leggono gli identificativi
Ogni immobile in Italia è individuato da una sequenza di codici. Sulle mappe catastali contano soprattutto i primi due:
| Elemento | Cosa indica |
|---|---|
| Comune / sezione | Il territorio comunale (a Roma il Catasto è organizzato per sezioni censuarie). |
| Foglio | La porzione di mappa: ogni foglio è una "pagina" della cartografia comunale. |
| Particella (mappale) | La singola porzione di suolo o l'ingombro del fabbricato dentro il foglio. |
| Subalterno | Identifica la singola unità immobiliare dentro un fabbricato (Catasto Fabbricati); sulle mappe/terreni di norma non compare. |
In pratica: Foglio + Particella ti collocano sulla mappa del Catasto Terreni; il Subalterno serve quando passi al singolo appartamento o ufficio e alla sua planimetria catastale. Se non conosci foglio e particella del tuo immobile a Roma, possiamo risalirvi noi partendo dall'indirizzo o dai dati dell'intestatario, ad esempio con una visura catastale.
Estratto di mappa: cos'è e a cosa serve
L'estratto di mappa è la porzione di mappa catastale centrata su una particella selezionata, con le sagome degli edifici, le particelle vicine e i numeri identificativi. È il documento che usi quando devi "vedere" dove si trova un terreno e come confina con gli altri.
Attenzione a una distinzione che genera molta confusione, perché esistono due cose diverse che si chiamano quasi allo stesso modo:
- Estratto/visura di mappa a fini di consultazione: la semplice rappresentazione grafica in scala che chiunque può scaricare in PDF per informazione, verifica o orientamento. È quella che descriviamo nei paragrafi successivi.
- Estratto di mappa "autentico" o "per aggiornamento" (Pregeo): un documento tecnico rilasciato ai professionisti abilitati tramite la piattaforma Sister dell'Agenzia delle Entrate, che costituisce la base ufficiale per redigere un atto di aggiornamento del Catasto Terreni (tipo di frazionamento, tipo mappale). È soggetto a tributi speciali catastali e imposta di bollo, salvo esenzioni di legge.
In parole semplici: per guardare una mappa basta la consultazione gratuita; per modificare ufficialmente la mappa (dividere un terreno, inserire un nuovo fabbricato) serve l'estratto autentico che scarica il tecnico incaricato.
Come consultare le mappe catastali online (gratis, con SPID)
Dal 2025 l'Agenzia delle Entrate ha reso la cartografia catastale molto più accessibile anche ai cittadini. Le strade principali sono tre.
1. Geoportale Cartografico Catastale (senza credenziali)
Il Geoportale Cartografico Catastale dell'Agenzia delle Entrate consente la navigazione dinamica delle mappe: si cerca il comune e la particella e si visualizza la cartografia, in aggiornamento costante. È una consultazione libera, utile per un primo orientamento.
2. Consultazione dei fogli di mappa (area riservata, con SPID/CIE/CNS)
Dal novembre 2025 è attivo un servizio telematico gratuito che, accedendo all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, permette di scaricare i fogli di mappa catastali dell'intero territorio nazionale. Il servizio mette a disposizione:
- i Fogli di Mappa in formato vettoriale (CXF, CML, DXF, GeoJSON), i formati che i tecnici usano nei software di disegno;
- i Fogli Originali di Impianto, cioè i disegni storici originari della mappa, scaricabili come immagine (JPG o PDF).
Questo servizio, prima riservato ai professionisti tramite Sister, è ora aperto a tutti i cittadini in possesso di identità digitale. Fa eccezione il territorio delle Province autonome di Trento e Bolzano, gestito con sistemi propri.
3. Visura della mappa e consultazione personale
Nell'area riservata "Consultazione personale" il titolare di un diritto reale può scaricare gratuitamente e in esenzione da tributi le visure, le planimetrie e le mappe dei propri immobili. La visura della mappa è proprio la rappresentazione grafica in scala centrata sulla particella: la si ottiene in PDF, sui propri immobili gratuitamente.
| Servizio | Chi può usarlo | Costo |
|---|---|---|
| Geoportale Cartografico Catastale | Chiunque, senza login | Gratuito |
| Consultazione fogli di mappa (area riservata) | Cittadini con SPID/CIE/CNS | Gratuito |
| Visura della mappa dei propri immobili | Titolare del diritto reale (SPID/CIE/CNS) | Gratuito, esente da tributi |
| Estratto di mappa autentico per Pregeo | Professionisti abilitati via Sister | Tributi speciali + bollo (salvo esenzioni) |
I valori indicati sono i tributi dovuti all'Agenzia delle Entrate. L'eventuale onorario dello studio per il reperimento, la lettura tecnica e l'inserimento della mappa in una pratica è un valore separato, che si concorda in base al servizio: contattaci per un preventivo gratuito.
Estratto di mappa e planimetria catastale: che differenza c'è
È l'errore più comune di chi cerca "mappe catasto": chiamare "mappa" la planimetria del proprio appartamento. Sono due documenti di archivi diversi.
| Estratto / visura di mappa | Planimetria catastale | |
|---|---|---|
| Archivio | Catasto Terreni | Catasto Fabbricati |
| Cosa mostra | Il terreno e le sagome degli edifici su un'area, con foglio e particelle | L'interno dell'unità immobiliare: stanze, muri, quote |
| Identificativo chiave | Foglio + Particella | Foglio + Particella + Subalterno |
| Serve per | Confini, frazionamenti, ubicazione di un terreno | Conformità dell'immobile, compravendita di un fabbricato |
Se ti serve il disegno interno del tuo appartamento (per una vendita, per verificare la conformità edilizia e catastale o per una modifica della planimetria), il documento giusto è la planimetria catastale, non l'estratto di mappa. Se invece devi ragionare su un terreno, sui suoi confini o su una divisione, allora è la mappa il tuo punto di riferimento.
Le mappe catastali nelle pratiche edilizie e catastali a Roma
Nelle pratiche che seguiamo, la mappa non è quasi mai un fine ma uno strumento. Ecco i casi più frequenti a Roma.
- Frazionamento di un terreno (tipo di frazionamento): dividere una particella in due o più lotti richiede un atto di aggiornamento redatto con Pregeo, il software del Catasto Terreni. Il tecnico scarica l'estratto di mappa autentico, esegue il rilievo, disegna i nuovi lotti e trasmette l'atto via Sister.
- Inserimento di un nuovo fabbricato (tipo mappale): quando su un terreno viene costruito o ampliato un edificio, la mappa va aggiornata inserendo la sagoma del fabbricato, sempre con procedura Pregeo, prima dell'accatastamento dell'unità in Catasto Fabbricati con procedura DOCFA.
- Verifica dei confini e delle particelle: prima di una compravendita di terreno o di un intervento al confine, la mappa aiuta a leggere le particelle coinvolte; ricorda però che, non essendo il catasto probatorio, un confine incerto si risolve con un rilievo e, se serve, con il confronto tra i titoli di proprietà.
- Accatastamento di immobili mai dichiarati: se un fabbricato risulta a mappa ma non è mai stato censito, si procede al suo accatastamento; viceversa, un edificio non presente in mappa va prima inserito con tipo mappale.
- Pratiche edilizie collegate: una divisione o una nuova costruzione si accompagna quasi sempre a un titolo edilizio, come una CILA, una SCIA o un permesso di costruire, fino al certificato di agibilità.
Il valore di un tecnico, qui, non è "scaricare la mappa" ma leggerla nel contesto giusto e collegarla alla pratica corretta, evitando che un frazionamento nasca su presupposti sbagliati.
Una nota su imposte e agevolazioni
I dati catastali (rendita, categoria, consistenza) sono la base per il calcolo di imposte come IMU, imposta di registro, ipotecaria e catastale. Sono profili fiscali che esulano dal lavoro grafico sulla mappa e vanno valutati caso per caso: per la parte tributaria e per le agevolazioni "prima casa" ci coordiniamo con il commercialista.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra mappa catastale ed estratto di mappa?
La mappa catastale è l'intero foglio che rappresenta una porzione di territorio; l'estratto di mappa è la parte di quel foglio centrata su una specifica particella. In pratica l'estratto è un "ritaglio" della mappa attorno al terreno o al fabbricato che ti interessa.
Posso consultare gratis le mappe catastali online?
Sì. Il Geoportale Cartografico Catastale dell'Agenzia delle Entrate consente la consultazione libera; dal novembre 2025 è inoltre possibile scaricare gratuitamente i fogli di mappa dall'area riservata accedendo con SPID, CIE o CNS. Le mappe dei propri immobili sono gratuite ed esenti da tributi.
La mappa catastale dimostra dove passa il confine del mio terreno?
No. In Italia il catasto non è probatorio: la mappa ha valore indicativo e fiscale, ma il confine legale si dimostra con i titoli di proprietà e, in caso di dubbio, con un rilievo tecnico. Va sempre confrontata con lo stato dei luoghi.
Che differenza c'è tra estratto di mappa e planimetria catastale?
L'estratto di mappa appartiene al Catasto Terreni e mostra il terreno e le sagome degli edifici su un'area (foglio e particella). La planimetria catastale appartiene al Catasto Fabbricati e mostra l'interno di una singola unità immobiliare (con il subalterno). Servono a scopi diversi.
A cosa serve l'estratto di mappa per il Pregeo?
L'estratto di mappa autentico è la base ufficiale su cui il tecnico redige gli atti di aggiornamento del Catasto Terreni (tipo di frazionamento e tipo mappale) con il software Pregeo. Va scaricato dal professionista tramite la piattaforma Sister ed è soggetto a tributi, salvo esenzioni di legge.
Come faccio a sapere il foglio e la particella del mio immobile a Roma?
Puoi ricavarli da una visura catastale a partire dall'indirizzo o dai dati dell'intestatario. Se non li conosci, li reperiamo noi e ti consegniamo mappa e visura già lette e verificate.
Hai bisogno di una mappa o di un estratto di mappa a Roma?
Reperiamo per te mappe catastali, estratti ed estratti autentici per il Pregeo, li leggiamo insieme e li colleghiamo alla pratica giusta: frazionamento, tipo mappale, verifica dei confini o accatastamento. Contattaci per un preventivo gratuito e ricevi assistenza tecnica rapida su Roma e provincia.