Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità legislativa, introdotta il 1 Luglio 2010, ha generato importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati nel passato senza che il proprietario richiedesse la necessaria autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi bisogna procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (al catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’ AdE) è possibile evitare la variazione.
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Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico
Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.
E’ consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità, in quanto a volte per l’adeguamento dei documenti possono passare anche diversi mesi.
Approfondimento: Cosa verificare prima della vendita di un immobile
Tra le difformità per le quali è necessario procedere con una variazione catastale, al fine di aggiornare la planimetria registrata al catasto, potremo avere:
- delle difformità rilevanti, ovvero quelle ristrutturazioni che prevedono cambiamenti nella disposizione e nel numero delle stanze. La legge impone che le modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’ che però comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria;
- delle modifiche abusive, cioè quelle modifiche alla planimetria effettuate senza farne comunicazione al Comune e senza presentare istanza di aggiornamento della planimetria.
In questo secondo caso si verifica la non conformità urbanistica e catastale. Occorrerà presentare istanza di sanatoria al Comune e successivamente avviare la procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
Ci sono comunque tra le difformità, alcune possibilità di soluzione che comporteranno solamente una “variazione” presso gli uffici catastali.
Quanto costa regolarizzare la planimetria catastale?
Chiedere e ottenere l’aggiornamento della planimetria catastale, non è costoso. Le spese di segreteria sono infatti minime, per quanto variabili da Comune a Comune. L’elemento che differisce di molto è invece rappresentato dalla parcella del tecnico. Il contributo di quest’ultimo, infatti, è indispensabile.
Ad ogni modo diciamo che:
- il costo della variazione catastale è di euro 50,00 a pianta presentata tramite procedura DOCFA.
- un tecnico geometra per presentare la nuova pianta al catasto richiede dai 350,00 euro ai 600,00 euro (dipende dalle dimensione della casa).
Nel DOCFA sono presenti la nuova planimetria catastale, i riferimenti catastali (sezione, foglio, particella etc.), una relazione tecnica e informazioni specifiche circa i motivi della mancanza di conformità tra mappa e stato di fatto.
CON PICCOLE DIFFORMITÀ SI PUÒ EVITARE LA VARIAZIONE CATASTALE?
Tuttavia, nel caso in cui le difformità siano di lieve entità ed in particolare non sia cambiato il numero di vani catastali, nella circolare 2/2010 viene evidenziato che è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso consigliamo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di “lieve entità”.
La circolare consente all’ intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche interne che non comportano una variazione della rendita catastale. E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di spostamento di una porta, di un tramezzo o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.
Mentre nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale.
A chi acquista consigliamo di insistere ed ottenere la modifica della planimetria considerato che è un suo diritto acquistare l’immobile perfettamente rispondente alle normative urbanistiche e catastali.
DIFFERENZA TRA REGOLARITÀ URBANISTICA E CATASTALE
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.
Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
Esempio di una tipica consulenza in materia di regolarizzazione
Domanda: Salve Architetto, invio l’attuale pianta catastale (vedi allegato) è leggermente diversa dallo stato della casa, si tratta di modifiche che ho effettuato io e che non ho poi “formalizzato”. Vorrei sapere, quanto costa fare questa operazione e quali sono i tempi?
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Regolarizzazione della planimetria catastale
La problematica da risolvere è relativa alla regolarizzazione di una planimetria catastale per un rogito imminente. Andiamo ad analizzare le caratteristiche di queste “modifiche”.
1 – Demolizione di parte del tramezzo.
Il proprietario ha effettuato, alcuni anni fa, la demolizione di circa 2 metri del tramezzo che divideva l’ingresso con il soggiorno. Sappiamo che la demolizione è stata fatta senza richiedere alcuna autorizzazione al comune (oggi avrebbe potuto utilizzare lo strumento CILA Comunicazione Inizio Lavori, anni fa avrebbe dovuto depositare una DIA Denuncia Inizio Attività).
2 – Spostamento della porta di 30cm
Contemporaneamente all’intervento 1, il proprietario ha spostato la porta che divide il soggiorno dallo studio per realizzare un armadio su misura. Anche questo intervento non è stato comunicato al comune.
3 – Finestra non esistente ma disegnata nella planimetria
Questa difformità invece non è dovuta ad interventi effettuati dal proprietario che abitando in questo appartamento da circa 10 anni riferisce che la finestra (dalla rappresentazione sembrerebbe essere una portafinestra) non è mai esistita. Il proprietario inoltre riferisce che non sa e non può sapere se il precedente proprietario è intervenuto su questa finestra.
Ecco lo stralcio di planimetria catastale, con indicate le difformità rispetto allo stato di fatto verificate in seguito ad un sopralluogo nell’appartamento.
Come prima operazione bisogna chiedere al proprietario o all’amministratore di condominio se hanno nella loro disponibilità il titolo abilitativo ed il progetto presentato al Comune e con cui è stata autorizzata la realizzazione dell’edificio (licenza, concessione, permesso di costruire) o titoli successivi con cui sono state autorizzate successive modifiche (DIA, SCIA, CILA, etc). Un documento molto utile in questi casi è il “Fascicolo del Fabbricato” ma pochi immobili ne sono provvisti. Se i titoli abilitativi non sono disponibili bisogna recarsi all’archivio comunale (o municipale) e richiedere il progetto tramite una richiesta di “accesso agli atti”. L’obiettivo è verificare qual è l’ultima disposizione planimetrica autorizzata dal comune.
Esistono due possibilità:
1-Le difformità sono state autorizzate
In questo caso si può procedere direttamente con la regolarizzazione al catasto tramite la variazione catastale con il protocollo DOCFA in tempi rapidi e costi contenuti.
2-Le difformità non sono state autorizzate
In questo caso la prima operazione è quella di “sanare” l’abuso (previa verifica del Regolamento Edilizio e PRG) con una “SCIA in Sanatoria” o “CILA per lavori già eseguiti“. Successivamente, dopo aver regolarizzato dal punto di vista edilizio lo stato di fatto è possibile procedere con la variazione catastale (punto 1)
